מוכרי וילה הסתירו חריגות בנייה – הרוכשים לא יפוצו כי עצרו את התשלומים

בית המשפט ביטל את ההסכם וקבע ששני הצדדים הפרו אותו הפרה יסודית. בפסק הדין הובהר כי הקונים לא היו רשאים לעכב את מלוא התמורה המוסכמת עם גילוי החריגות, אלא רק חלק מהסכום

בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד הוכרע לאחרונה סכסוך בין רוכשי נכס בנס ציונה לבין המוכרים. הצדדים הגישו אחד נגד השני תביעות הדדיות. הרוכשים טענו שהמוכרים הסתירו חריגות בנייה בנכס והמוכרים טענו שהרוכשים לא שילמו את מלוא התמורה במועדים שסוכמו. בית המשפט קבע שכל אחד מהצדדים צריך לשלם לשני פיצוי על הפרה יסודית, והחיובים מתקזזים.

בספטמבר 2019 רכשו בני זוג בית צמוד קרקע בנס ציונה תמורת 3.1 מיליון שקל. בהסכם נקבע כי במעמד החתימה ישלמו הרוכשים 130,000 שקל. ההסכם כלל לוח תשלומים של יתרת הסכום וכן חיוב הרוכשים בשכירות חודשית ממועד קבלת החזקה ועד מועד התשלום השלישי.

בנובמבר 2020, לאחר ששילמו את שני התשלומים הראשונים, גילו הרוכשים שבנכס יש בנייה בלתי חוקית והודיעו למוכרים כי הם מפסיקים את תשלומי התמורה ודמי השכירות החודשית עד להסדרת ההפרות.

בפברואר השנה (2021) הרוכשים הגישו תביעה נגד המוכרים בה דרשו את אכיפת ההסכם והסדרת מצב הנכס, כולל תיקון חריגות בנייה והמצאת ההיתרים הנדרשים. עוד ביקשו הרוכשים לקבוע כי המוכרים הפרו את ההסכם הפרות יסודיות.

לדבריהם, בהסכם הצהירו המוכרים שבנכס אין חריגות בנייה והם הסתמכו על מצג זה ולא ראו צורך לאמת את הדברים באמצעות איש מקצוע. לטענתם, המוכרים הציגו מצג שווא לפיו בהתאם להיתרי בניה, שטח הבית עומד על 250 מ"ר בתוספת מחסן בשטח 25 מ"ר. בפועל התגלה להם שהשטח הבנוי המופיע בהיתרי הבניה עומד על 162 מ"ר בלבד בצירוף מחסן בשטח 10 מ"ר.

המוכרים הגישו תביעה שכנגד בה טענו שהרוכשים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את התמורה המוסכמת אלא רק 260,000 שקל (פחות מעשירית מהתמורה הכוללת), תוך שהם ממשיכים לגור בנכס. הם ביקשו לקבוע שההסכם בוטל כדין, בהתאם להודעת ביטול ששיגרו לרוכשים בינואר 2021. 

המוכרים ציינו שביקשו למכור את הנכס בשל התדרדרות מצבם הכלכלי והנפשי לאחר שנפצעו קשה בפיגוע ב-2002. 

הם הוסיפו כי הרוכשים הצהירו בהסכם שהם ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות בנכס, לרבות בקשר להיתרי בנייה.

חוסר תום לב

השופטת חנה קיציס קבעה ששני הצדדים הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

ביחס למוכרים קבעה השופטת שהם ידעו שקיימות חריגות בנייה, או לפחות היה עליהם לדעת, וחלה עליהם חובה לגלות מידע זה לרוכשים.

ביחס לרוכשים היא ציינה שהם לא מצאו לנכון לעכב את הסכום שהיה נדרש להם לצורך הכשרת חריגות הבניה (כ-1.1 מיליון שקל בלבד), ולשלם את היתרה שאינה שנויה במחלוקת. 

היא קבעה שעיכוב מלוא יתרת התמורה בצד הדרישה לאכיפת ההסכם אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה. 

״הרוכשים החזיקו בנכס כ"בן ערובה" במשך חודשים רבים והשתמשו בו מבלי לשלם את הסכום שהתחייבו לו״, כתבה השופטת והוסיפה שבכך הם הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

בנסיבות אלה קבעה השופטת שעל הרוכשים לשלם למוכרים את הפיצוי המוסכם, 310,000 שקל אך גם המוכרים חייבים בפיצוי זה והחיובים ההדדיים מתקזזים.

עוד קבעה השופטת שלמוכרים עמדה הזכות לבטל את ההסכם ולכן הוא בטל.

הרוכשים חויבו בהוצאות בסך 40,000 שקל.

• ב״כ הרוכשים: עו"ד רם קאין ועו"ד גלעד משאט
• ב״כ המוכרים: עו"ד אורי רייכקינד  

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין