התכנית הארצית להתחדשות עירונית תתבטל באוקטובר 2022. איך זה ישפיע על פרויקטים חדשים וקיימים? עו״ד דניאל גולשה על החידושים האחרונים בתחום
על פי דו״ח של משרד המשפטים, המדינה עומדת בפני קושי ממשי ואף ״קטסטרופה תכנונית״ במרכז הארץ, לנוכח צמצום שטחי הקרקעות הפנויות אל מול הגידול באוכלוסייה והביקוש ההולך וגובר ליחידות דיור. המשרד מקדם בימים אלה תיקון לחוק במטרה להגדיל את היקף ההתחדשות העירונית.
ההסכמה הנדרשת היום כדי להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי עומדת על 80%. לפי המלצת משרד המשפטים, רף ההסכמה ירד לשני שליש מבעלי הזכויות בלבד.
שינויים אחרים נוגעים להקלות בהתמודדות מול הרשות המקומית ועודף בירוקרטיה, קביעת לוחות זמנים וביטול עסקאות שלא מתקדמות בקצב מיטבי, קביעת בטוחות לדיירים לפי חוק המכר ועוד.
עוד יש לציין כי התכנית הארצית להתחדשות עירונית, תמ״א 38, תתבטל באוקטובר 2022 ואמורה להחליף אותה תכנית חדשה שככל הנראה תאפשר לוועדות המקומיות סמכות רחבה לאשר תכניות בהתאם למדיניות התחדשות עירונית מקומית.
איך כל זה ישפיע על פרויקטים חדשים וקיימים?
עו"ד דניאל גולשה, בעל משרד העוסק בהתחדשות עירונית השיב לשאלות הגולשים בשידור חי >>
חיים שאל: 80% מהדיירים בבניין שלי הוחתמו על הסכם אבל רק אחר כך גילינו שמדובר בקבלן חתימות שאין לו יכולת כספית וביצועית. ההסכם מחייב את מי שחתם?
בדוח שפורסם במשרד המשפטים בנוגע להסרת החסמים הוצע לקבוע לוחות זמנים מסודרים בנוגע לפקיעת עסקאות באופן שבו תהיינה בטלות מעיקרן, ככל והיזם לא עמד באחת מאבני הדרך בהסכם, או שתהיה ניתנת לביטול במצב זה.
אציין כי חוק המארגנים כיום נותן פיתרון לבעיית המחתימים אשר מציגים עצמם כיזמים ולמעשה הרבה פעמים גורמים לעיכוב בעסקה.
הסכם על פי חוק המארגנים תוקפו ל-6 חודשים וניתן להאריכו ב-18 חודשים נוספים על פי הוראות שקיימות בחוק, אבל הוא מוגבל וקצוב בזמן וניתן לטפל בזה.
בנוגע לבעיה הפרטית שלך חיים, במצב שלך ניתן לבדוק את ההתחייבויות של היזם בהסכם, לבדוק את המועדים שקצובים בהסכם. הסכם טוב קצוב במועדים, שאם היזם לא עומד בהם ניתן לבטל את ההסכם.
לדוגמה, יש מועד להכנת התוכניות לצורך עיון הדיירים ואישורם לצורך ההגשה, אז בהסכמים טובים קובעים מספר חודשים ממועד שההסכם הגיע לחוב מיוחס, שאז מחויב היזם להציג את התוכניות לדיירים.
גם את התקופה לקבלת היתר בניה קוצבים בזמן, וגם את אורכו של כל הפרויקט קוצבים בזמנים, ויש נקודות יציאה שניתן לצאת בהן מההסכם.
אביעד שאל: אמי בת ה-85 מתנגדת לפרויקט פינוי בינוי בבניין שלה. קשה לה בגילה עם שינויים והיא מפחדת שלא תוכל לשלם את ועד הבית. אם ההתנגדות תובא בפני שופט כפי שמאיימים השכנים, איזה קריטריונים ייבדקו?
שאלה טובה. במסגרת ההתנגדות ייבדק אם הסירוב של אימך הינו בלתי סביר, והאם היא מתנה את הסכמתה בתנאים בלתי סבירים.
במסגרת הדיון בהתנגדות בודקים האם עסקת פינוי בינוי היא כדאית מבחינה כלכלית על-פי דוח שמאי. בודקים האם הוצעו לה מגורים חלופיים ואם יש לה מוגבלויות – האם הציעו לה דירה שמותאמת למוגבלויות שלה.
נוסף על כך מאחר ואמך על פי גילה מוגדרת בחוק פינוי בינוי כאישה קשישה, על היזם להציע לה בנוסף להצעה הרגילה לדיירים, גם אפשרות לעבור לבית אבות בתוספת תשלומי איזון בשווי דומה לשווי הדירה החדשה, או רכישת דירה חלופית בשווי דומה לדירת התמורה. לחילופין, עליו להציע לאמך כסף בשווי הדירה החדשה, או שתי דירות קטנות באותו שווי, או גם וגם – דירה וכסף. הכל בהתאם לשווי דירת התמורה.
רחל שאלה: בבניין שלנו יש 12 דירות, ארבע מהן בבעלות אחד הדיירים שגם ביצע עבירות בנייה. בעבר ניסינו לקדם פרויקט תמ״א שנכשל לאחר שהדייר הזה סירב לשתף פעולה והציב דרישות מופלגות. ההקלות הצפויות יאפשרו לנו לצאת לדרך?
זאת בעיה נפוצה בבניינים. לדייר יש למעשה 30% מהדירות בבניין.
ההמלצה של משרד המשפטים בדו"ח היא להכיר בדייר כזה כבעלים של דירה אחת בלבד ואז בעצם אתה מנטרל את הכוח שיש לו בבניין.
לגבי הבנייה הלא חוקית, שזו גם בעיה נפוצה בבניינים – בדרך כלל משתלטים על הקרקע או על הגגות. הדרישה של משרד המשפטים היא שלא להכיר בדייר הזה כדייר מבחינת החתימה של הפרויקט ולמעשה מבטלים את הצורך בחתימה שלו.
אציין שבדו"ח של משרד המשפטים לגבי הדייר שיש לו 30% מהדירות כבר תוקן סעיף בחוק פינוי בינוי והוסף בחוק שיראו אותו כבעל דירה אחת.
אלה שאלה: אני בוועד הבניין שלי ואנחנו רוצים להתחיל הליך של תמ״א 38. מה השלבים הראשונים שאנחנו צריכים לבצע?
קודם כל אתם צריכים לגבש נציגות דיירים שיבואו ויתרמו מזמנם כדי לקדם את התהליך. אנשים שאכפת להם ושיש להם זמן. אתם צריכים לכנס את כל בעלי הזכויות ולקבל הסכמה שלהם לביצוע התהליך וכמובן להציג להם את כל החלופות. בשלב זה עדיין לא יודעים מה אתם רוצים בדיוק. אז צריך לבדוק אם יש הסכמה לכל האפשרויות – תמ"א חיזוק או פינוי בינוי.
לאחר שיש הסכמה של הדיירים ויש לכם רוב לבצע תהליך צריך לבחור עורך דין מקצועי מהתחום. תבדקו שהוא ביצע כמה פרויקטים לפי התחום הזה. עדיף שיהיה עו"ד מקומי מהאזור שלכם שיהיה לו קל להיפגש איתכם. הרבה מהדיירים זה אנשים מבוגרים שיהיה להם קשה להגיע למשרד של עורך הדין.
אתם צריכים כמובן גם למנות לכם מפקח, שזה איש מקצועי בתחום ההנדסה או האדריכלות, שיבדוק עבורכם את המפרטים ואת כל הנושאים התכנוניים וההנדסיים בפרויקט. עורך הדין אמור לבדוק את הפן המשפטי, והמפקח את הפן ההנדסי.
אחרי שיש לכם את כל המרכיבים האלה אתם בעצם יכולים לעשות מכרז בין מספר יזמים באמצעות עורך הדין שמלווה אתכם, להציג להם את העקרונות שאתם רוצים ואחר כך לבחור מבין ההצעות את ההצעה הטובה ביותר לבניין שלכם.
לוי שאל: אני גר מזה כ-15 שנה בבניין ישן שנמצא בשכונה מוזנחת ברמת גן. האם ניתן לבקש מהרשות המקומית להכריז על השטח כמיועד לפינוי בינוי? מה השיקולים בנושא?
ראשית כל צריך שהמתחם יכיל מינימום של 24 יחידות דיור. המקסימום שניתן זה 600 יחידות דיור, וזה גם במצע שמדובר במתחם בעל רצף פיזי ומאפיינים תכנוניים דומים.
במסגרת מסלול הרשויות תיבדק הכדאיות הכלכלית של הפרויקט על ידי דוח שמאי, והשאיפה היא לעשות מינימום יחידות שיתאימו לכדאיות הכלכלית.
אחוז הכדאיות הנדרש הוא 20% ובלבד שלא יפחת מ-18%.
במסגרת המתווה הרשות צריכה להציג מתווה שיכלול דיור חלופי, פתרונות חניה, חיוב בהיטל השבחה או פטור מהיטל השבחה. התוכנית צריכה להציג פרצליה של הדירות התואמת את המבנה הקיים, ואינה מצריכה טבלאות איזון.
וכמובן יש לצרף את ההסכמות של בעלי הדירות במתחם שלך כדי שבאמת אפשר יהיה לקדם את זה.
סימה שאלה: איך תשליך ההצעה החדשה על ההסכמה הנדרשת במתחם בניינים? אני גרה במתחם של ארבעה בניינים. יש הסכמה של שלושה בניינים ובבניין הרביעי רק 50% חתמו.
לצערי ההצעה החדשה לא תעזור לך סימה.
ההצעה החדשה של משרד המשפטית בעצם באה להוריד את הרף מ-80% ל-66%. במקרה שלך יש שם בניין רביעי שיש בו 50%. או שתוותרו על הבניין הזה, או שתעבדו מול הדיירים ותשכנעו אותם. הרבה פעמים בשיחות עם הדיירים אפשר לשנות מסירוב להסכמה. אז יש לכם עבודה בעניין הזה.
ורד שאלה: יש לי דירה במתחם שנמצא בפינוי בינוי ובקרוב תירשם על שמי דירה נוספת שקיבלתי בירושה. האם עדיין אהיה זכאית לפטור ממס שבח ורכישה?
קודם כל מזל טוב על הדירה ורד.
ממה שאני רואה, ככל ודירת הירושה לא תהיה באותו מתחם אז את פטורה עדיין ממס שבח. שיהיה בהצלחה!
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין