לא עסק: שני אחים שמכרו שש דירות זכו בערעור מול מס הכנסה

בית המשפט המחוזי קבע שיש לסווג את הרווח מהעסקאות כרווח הון ולא כהכנסה ״פירותית״ החייבת במס הכנסה, באופן שמקטין משמעותית את המס על העסקאות. בפסק הדין צוין כי מדובר במקרה גבולי

בין השנים 2012-2016 מכרו שני אחים שש דירות שנבנו על קרקע שהייתה בבעלות משפחתם מאז 1933. הם דיווחו על העסקאות כעסקאות הוניות וביקשו לשלם מס שבח בלבד אך פקיד השומה קבע שאין לקבל את הדיווח ומדובר בהכנסות שחייבות במס הכנסה בהיותן עסקת אקראי. השופט אבי גורמן קיבל ערעור שהגישו השניים וקבע כי החלטת פקיד השומה מנוגדת לחוק ולפסיקת בית המשפט העליון.

לפני כ-90 שנה רכשה סבתם של האחים קרקע באזור שלימים הפך לשכונת קריית שאול ברמת השרון. על הקרקע היה בית בו גרה המשפחה לדורותיה במשך שנים ארוכות.

לאחר מות הסבתא עבר הנכס להורי האחים וב-2012 הם ירשו אותו מהוריהם. 

עוד קודם לכן, בשנת 2004, הוציאה עיריית רמת השרון תכנית שבמסגרתה ניתן היתה לבניית בניין בן 12 קומות על הקרקע וקרקע סמוכה. המשפחה יחד עם שותפים שרכשו את החלקה הסמוכה בנתה בניין בן 29 דירות שהושלם ב-2011. 

בין 2012 ל-2016 מכר כל אחד מהאחים 3 דירות (בסכום ממוצע של 3.5 מיליון שקל), שעמדו במוקד מחלוקת בינם לבין פקיד השומה תל אביב.

האחים דיווחו על ההכנסות מהמכירות כהכנסות הוניות ומנהל מיסוי מקרקעין מרכז הוציא לכל אחד מהם שומות שהפכו לסופיות.

פקיד השומה לא קיבל את הסיווג והוציא להם שומת מס הכנסה על רווחי המכירה. הוא סיווג את העסקאות כעסק או עסקה אקראיים בעלי אופי מסחרי שחייבים במס לפי פקודת מס הכנסה.  

בערעור טענו האחים כי הם לא יזמים עסקיים. הם הדגישו כי כל אחד מהם מכר דירה אחת בשנה שלאחר סיום הבנייה ואילו שתי הדירות הנוספות נמכרו כמה שנים לאחר מכן. הם הוסיפו כי הסתמכו בין היתר על כך שלא הוצאה שומה דומה לאביהם אף שמכר חמש דירות. 

פקיד השומה טען מנגד כי יש לראות את התמונה בכללותה והעסקאות בוצעו כחלק מתכנית עסקית של המשפחה. הוא הדגיש כי רוב הדירות שהיו בבעלות המשפחה נמכרו (11 מתוך 19) וכי לצורך הבנייה לקחה המשפחה הלוואה של כ-23 מיליון שקל. הוא הוסיף כי למשפחת המערערים היה ניסיון בנדל״ן דרך חברה שהייתה בבעלות האב. 

התעלם מהסעיף

השופט אבי גורמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את הערעור. 

השופט הדגיש כי בהתאם לפרשנות המחייבת של חוק מיסוי מקרקעין כפי שקבע בית המשפט העליון בעניין פלומין, במקרה בו החזיק אדם במקרקעין במישור ההוני כרכוש קבוע, פרק זמן משמעותי העולה על 4 שנים, יש לראות בשינוי הייעוד של המקרקעין למלאי עסקי כמכירה החייבת במס שבח. 

קביעה עקרונית זו חלה הן במסגרת פעילות העולה כדי ״עסק״, כדי ״עסק אקראי בעל אופי מסחרי״ או כדי ״עסקה בעלת אופי מסחרי״. בכל אחד מהמקרים יש הצדקה למסות רק את רכיב הרווח הפירותי, ולא כל כלל רווחי המכירה הכוללים רכיב הוני מהותי.

בנסיבות אלה השופט קבע שפקיד השומה טעה כשמיסה את כל הרווח שנבע ממכירת שלושת הדירות כהכנסה פירותית ויש להותיר את השומות שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין על כנן. 

פקיד השומה חויב בהוצאות בסך 50,000 שקל.

לפסק הדין המלא בתיק 17521-02-19

• ב״כ המערער 1: עו״ד ארז בהגלי, עו״ד אופיר כהן
• ב״כ המערער 2: עו״ד מיקי מכאלוביץ, עו״ד משה דרוקר
• ב״כ המשיב: עו״ד שירה ויזל-גלצור, פמת״א אזרחי

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין