ביצוע הרישום או התיקון אינו בגדר מותרות: מדובר בפעולה קריטית שתגן על האינטרסים שלכם. וגם: מה זה "תקנון בית משותף" ומדוע חשוב להכירו?
חסכתם שקל אחרי שקל וקניתם דירה - מזל טוב. חשוב לדעת: בניגוד לרכישות אחרות, נכס מקרקעין לא באמת יהיה שלכם מבחינה קניינית עד שיירשם על-שמכם בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). הדרך לשם עוברת בביצוע רישום או תיקון בית משותף.
במלים אחרות, אין מדובר בעניין בירוקרטי בלבד - אלא בפעולה משפטית יסודית שמהווה את תשתית הבעלות החוקית על הדירה שקניתם. אי-ביצוע הליך זה, או השארת הרישום "תקוע" עם חריגות ושינויים, טומנים בחובם סיכונים כבדים שעל חלקם אעמוד עתה.
השלכות משפטיות וכלכליות
1. אין קניין ללא רישום: כאמור, בלי רישום (או תיקון) של צו הבית המשותף לא ניתן לרשום את הדירה הספציפית על-שמכם בטאבו באופן מלא ומדויק. הנכס שלכם אינו רק חלק מחלקה - מדובר ביחידה עצמאית עם גבולות, הצמדות (למשל חניה) ואחוזי בעלות ברכוש המשותף. רק הרישום מסדיר זאת. אם הוא חסר או שגוי אתם אולי מחזיקים בנכס, אך לא בעלים חוקיים ומוסדרים עליו מבחינה רשמית.
2. קושי בקבלת משכנתה: כידוע, בנקים דורשים ביטחונות מוצקים לשם מתן הלוואה. כאשר הדירה אינה רשומה כיחידה נפרדת ומסודרת בטאבו, או כאשר ישנם פערים מהותיים בין מצב הדירה בפועל (הרחבת דירה, סגירת מרפסת) לבין הרישום בצו הבית המשותף - הבנק יסרב לתת משכנתה או לפחות ידרוש ביטחונות חריגים, שכן אינו יכול לשעבד קניין שאינו מוגדר כחוק.
3. ירידת ערך: דירה עם רישום "בעייתי" או חסר מוערכת בשוק החופשי הרבה פחות מכזו עם רישום נקי ומסודר. קונים פוטנציאליים, ובעיקר עורכי דינם, רואים ברישום שאינו תואם את המציאות דגל אדום המעיד על סיכונים ועלויות עתידיות, ולכן הם דורשים הפחתה במחיר.
יציבות ואפשרות להתחדשות עירונית
1. יציבות תכנונית: תיקון צו הבית המשותף הוא הדרך להכניס לרישום שינויים תכנוניים שאושרו כחוק כמו בניית ממ"ד, סגירת מרפסת או הרחבת דירה. ללא התיקון, הדירה שלכם בפועל אינה תואמת למה שרשום - וזה עלול להוות בסיס לתביעות הריסה מצד רשויות התכנון, או סכסוכים עם שכנים המתנגדים לשינוי שלא הוסדר.
2. שיתוף פעולה בהתחדשות עירונית: פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי דורשים הסכמה של הרוב המיוחס ורישום מדויק של הזכויות. כאשר הרישום מבולגן או חסר, ההליך המשפטי הופך למורכב, יקר וארוך הרבה יותר, ומעכב את הפרויקט לכל הדיירים.
תקנון הבית המשותף
כעת אקדיש מספר מילים לתקנון הבית המשותף. מדובר במסמך המהווה את "חוקת היסוד" המחייבת של הבניין, המצטרפת לצו הרישום. התקנון כולל מספר תפקידים חשובים שאמנה אותם להלן.
1. הסדרת היחסים בין הדיירים: התקנון מגדיר את הזכויות והחובות של כל דייר בנוגע לרכוש המשותף. הוא קובע כללים ברורים בדבר שימוש סביר, מניעת מטרדים, החלטות על שיפוצים, חלוקת הוצאות והתנהלות ועד הבית.
2. הגדרת "הצמדות" ושימוש בלעדי: דרך המלך להבטיח ששטחים משותפים בבניין (כמו גג) שהוצמדו לדירה מסוימת יישארו בשימושה הבלעדי, היא באמצעות רישומם בתקנון הבית המשותף. ברמה עקרונית, ללא הרישום כל דייר יכול לתבוע זכות שימוש באותו שטח - דבר העלול להוביל לסכסוכי שכנים יקרים ומתישים.
3. מחייב קונים עתידיים: מרגע רישומו בטאבו, התקנון הופך למסמך פומבי המחייב כל דייר - לרבות רוכשי דירה עתידיים. זהו המנגנון היחיד המבטיח את יציבות זכויותיכם לטווח הארוך ומגן עליכם מפני שינויים עתידיים שינסו לקדם דיירים חדשים.
לסיכום, ביצוע רישום או תיקון בית משותף לצד תקנון מוסדר אינו בגדר מותרות, אלא חובה גמורה. בהיעדר הרישום דירתכם נחשבת לנכס "חלקי", באופן החושף אתכם לסכנות כבדות משקל עליהן עמדתי במאמר זה, כמו ירידת ערך משמעותית וחוסר יכולת לקבל מימון מהבנק.
אל תגידו "יהיה בסדר": למען עתידכם, הגיע הזמן שתעשו סדר בנוגע לנכס החשוב לכם מכל - הבית שלכם. בהצלחה!
עו"ד חיים פרידריך מתמחה בהליכי רישום בית משותף, התחדשות עירונית, פרצלציות, הסכמי מכר, מימון, ערבויות לפרויקטים וכל הקשור למקרקעין ונדל"ן.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.