יזם יפצה באופן אישי רוכשי דירה בפרויקט שקרס: "התנהלות מקוממת"

היזם גבה כמחצית ממחיר הנכס מבלי שהעניק בטוחות כמתחייב בחוק. השופט כתב שהתנהלותו ראויה לכל גינוי, וחייב אותו להשיב לרוכשים 700,000 שקל

בית משפט השלום בתל-אביב קבע לאחרונה שבעל שליטה בחברת נדל"ן יפצה אישית בני זוג שהשקיעו מאות אלפי שקלים ברכישת דירה בבני ברק, אך כספם ירד לטמיון בשל כישלון הפרויקט. השופט רונן אילן קבע שבהינתן התנהלותו חסרת תום הלב של היזם עצמו – ולא של החברה – יש לחייבו באופן אישי להשיב לרוכשים את מאות אלפי השקלים ששילמו.

במהלך השנים 2015-2016 קידם הנתבע פרויקט לבניית בניין מגורים בשדרות רמז בבני ברק. לצורך כך ייסד את החברה הנתבעת. במאי 2016 ערכו הצדדים פגישה שבמהלכה הוסכם כי התובעים ירכשו דירה בת שלושה חדרים בפרויקט תמורת 1.45 מיליון שקל.

בהמשך העבירו הרוכשים ליזם מאות אלפי שקלים על חשבון הרכישה, אלא שכעבור חודש וחצי בלבד נתגלעה ביניהם מחלוקת והם חתמו על הסכם נוסף, הפעם לביטול העסקה. בהסכם התחייב היזם להחזיר לרוכשים כ-800,000 שקל תוך שמונה חודשים, אלא שבפועל הושבו להם 100,000 שקל בלבד.

התביעה שהגישו לבית המשפט בנובמבר 2018, טענו הרוכשים כי היזם ורעייתו, ששיווקה את הפרויקט, הונו אותם, פעלו בחוסר תום לב כשהפרו את ההתחייבויות כלפיהם, וגרמו להם נזקים שהתבטאו בעיקר בכל שלא יכלו לרכוש דירה אחרת ונאלצו לגור בשכירות. הם ביקשו לחייב אישית את השניים להשיב להם את היתרה שטרם הוחזרה בסך 700,000 שקל, בתוספת פיצוי על השכירות בה נאלצו לשאת.

הנתבעים אמנם הודו בעצם החוב אך כפרו בטענה שיש לחייבם באופן אישי. הם סיפרו כי לרוכשים היה קשה לממן את מחיר הדירה בשדרות רמז ולכן הוצע להם להסב את השקעתם לפרויקט זול יותר, ברחוב גולומב. אלא שפרויקט זה קרס לטענת הנתבעים שלא בשליטתם והוא ירד לטמיון יחד עם הכסף של הרוכשים.

ניצול ציני

"התמונה המצטיירת בבחינת נסיבות העניין – מקוממת. פעם נוספת נמצא שרוכשי דירה מקבלן משלמים סכומי עתק על חשבון התמורה בלי הסדרה ברורה של הסכם הרכישה, ובעיקר – בלי קבלת הבטוחות לכספים המשולמים. מצב אותו בקש המחוקק למנוע לפני כיובל שנים לפי חוק המכר", כתב השופט אילן בפתח פסק דינו.

מסקנתו כאמור הייתה שיש לחייב אישית את היזם בהשבת הכספים לרוכשים, והיא הושתתה על שני אדנים.

האחד, ההיבט החוזי הפשוט שלפיו היזם – ולא החברה – הוא שהתחייב על השבת הכספים. "לשון הסכם הביטול ברורה. החבות בהשבה כלפי התובעים הינה חבותו של הנתבע. לא של החברה ולא של כל אדם אחר", כתב השופט.

האדן השני התייחס להתנהלות היזם בניגוד לחוק המכר, האוסר על קבלת יותר מ-7% ממחיר הרכישה ללא העמדת בטוחה הולמת. השופט הדגיש כי במקרה זה קיבל הנתבע לידיו כמחצית ממחיר הדירה מבלי להבטיח את כספי הרוכשים כמתחייב בחוק.

הוא הוסיף שלא מדובר בחוב שנוצר בדרך עסקים רגילה ולגיטימית, אלא בכזה שהתגבש מתוך חוסר תום לב בוטה ומתוך ניצול ציני של תמימות הרוכשים שבסך הכול ביקשו לרכוש דירה. חוב אשר יצר הנתבע במו ידיו, כשהוא מתעלם לחלוטין מחובתו הברורה להעניק לרוכשים בטוחה.

לצד זאת נקבע שבהעדר מעורבות משמעותית של רעיית היזם, אין להטיל גם עליה חבות אישית לפיצוי.

לפיכך קבע השופט שהיזם ישלם אישית לרוכשים את הכסף שטרם הושב להם, בסך 701,150 שקל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 60,000 שקל והוצאות משפט.

• ב"כ התובעים: עו"ד צבי מרגלית
• ב"כ הנתבעים: עו"ד יהונתן ישר

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין