שינוי בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה ביטל את הצורך בחיזוק מבנה בו ביקשה החברה לבצע פרויקט הריסה ובנייה, ושלל ממנה הטבה של פטור מהיטל השבחה. עתירה שהגישה בטענה שהנוסח החדש לא חל על בקשתה להיתר נדחתה
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב קבע לאחרונה כי השאלה האם מבנה מסוים זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 צריכה להיבחן לפי נוסח תקן הנדסי 413 שחל במועד שבו דנים בבקשה להיתר. בכך דחתה השופטת הבכירה רחל ברקאי את הטענה של יזמית הבנייה "רם התחדשות עירונית" כי הנוסח הרלוונטי הוא זה שהיה קיים ביום שבו אושרה התוכנית במתחם. המשמעות היא שעקב שינוי בתקן היא לא תוכל לבצע תמ"א 38 וליהנות מפטור מהיטל השבחה בפרויקט בשדרות בן-ציון בתל-אביב.
ב-2003 הכריז אונסק"ו על תל-אביב כ"עיר לבנה" ואתר מורשת עולמית. בעקבות זאת פרסמה העירייה את תוכנית תא/3458 למתחמים בעלי ערך אדריכלי, שמטרתה לשמור על המרקם האורבני המיוחד גם במבנים שלא הוגדרו לשימור. התוכנית חילקה את מרכז העיר לארבעה מתחמים ולכל אחד מהם הוכנה תוכנית ספציפית – אחת מהן היא תוכנית רובע 3 שפורסמה בינואר 2018 ובמסגרתה הותר לחזק בניינים מסוימים מפני רעידות אדמה במתכונת ייחודית.
בשנה שעברה הגישה היזמית בקשה להיתר לפי תמ"א 38 להריסת מבנה בן קומה אחת בשדרות בן ציון הכלול ברובע 3, ולהקים תחתיו בניין חדש בן 5 קומות ו-14 דירות. אבל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר הודיעה שתמ"א 38 לא חלה על המבנה בהתאם לתיקון מס' 6 לתקן 413 לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה, שכן מדובר במבנה נמוך.
להחלטה הייתה השלכה כלכלית עבור היזמית כיוון שביצוע הפרויקט לפי תמ"א 38 היה מזכה אותה בהטבה משמעותית של פטור מהיטל השבחה. לפיכך היא הגישה עתירה שבה טענה כי הוועדה צריכה להחיל על הבקשה שלה את התיקון הקודם (מס' 5) שהיה בתוקף כשתוכנית רובע 3 אושרה, ולפיו הבניין כן עונה לקריטריונים של תמ"א 38.
בתגובה טענה הוועדה המקומית כי יש לדחות את העתירה עקב שיהוי כיוון שהוגשה חודשים ארוכים אחרי שהיזמית קיבלה את תשובתה.
לגופו של עניין טענה כי התוכנית מבטאת מדיניות תכנונית ולא תקינות הנדסית שנקבעת על פי תקן מקצועי משתנה. מכאן, שכשמוגשת בקשה להיתר בנייה יש לבדוק אותה בהתאם לנוסח התקן ההנדסי שקיים באותו מועד ולא לפי התקן הישן והלא רלוונטי שחל בזמן אישור התוכנית.
בלתי נתפס
השופטת הבכירה רחל ברקאי קיבלה את טענות הוועדה המקומית גם בהיבט השיהוי וגם מבחינה מהותית.
השופטת הסבירה שהתקן המקצועי לא נקבע על פי התוכנית אלא משיקולים הנדסיים. קבלת פרשנות העותרת, כתבה, "תביא למצב בלתי נתפס אשר יאפשר מתן היתר על פי תקן שאינו תקף עוד אף שהיה בתוקף בעת אישור תכנית, גם אם מדובר בתכנית שפורסמה לפני שנים רבות".
השופטת הוסיפה כי גם לפי התכלית של תמ"א 38 – לחזק מבנים מסוימים בשל אופיים ההנדסי – קבלת ההחלטה אם מבנה מצריך חיזוק או לא חייבת להיעשות לפי התקן המעודכן במועד הדיון בבקשה להיתר.
לפני סיום השופטת העירה כי העותרת גם לא הציגה חוות דעת מקצועית שתומכת בצורך בחיזוק המבנה אף שתמ"א 38 לא חלה עליו ומצדיקה לאפשר לה ליהנות מהתמריצים המשמעותיים מכוחה.
לפיכך העתירה נדחתה והעותרת חויבה בהוצאות של 15,000 שקל.
- ב"כ היזמית: יובל גלאון, עו״ד תמ״א 38
- ב"כ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב: עו"ד לירון שחר
עו"ד דניאל גולשה
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין