19 מבין 20 בעלי דירות בבניין חתמו על הסכם עם היזם לחיזוק הבניין. רק דיירת אחרת התנגדה משום שאין אפשרות לבנות ממ"דים בדירות הקיימות. המפקח על המקרקעין קבע שההתנגדות לא סבירה בנסיבות וכפה עליה לחתום
המפקח על רישום המקרקעין בחולון אורי שלומאי קיבל לאחרונה תביעה שהגישו 27 דיירים בבניין ישן בבת-ים נגד שכנה שמסרבת לחתום על הסכם תמ"א 38 עם היזם משום שהתוכנית לא כוללת בניית ממ"דים בדירות הקיימות. הוא כפה עליה לחתום על ההסכם לאחר שקבע כי הסירוב שלה לא מוצדק בנסיבות שבהן מדובר בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן, הרוב המוחלט של בעלי הדירות מעוניין בפרויקט והוכח שבניית ממ"דים בדירות הקיימות תהפוך אותו ללא כלכלי עבור היזם.
הבניין שברחוב אילן הוכרז לפני מספר שנים כמבנה מסוכן. בעקבות זאת ביקשו בעלי הדירות לבצע בו תמ"א 38, מה שלא יצריך מהם להשקיע כספים בחיזוק. ב-2016 חתמו 90% מבעלי הדירות על הסכם תמ"א 38 עם היזם במסגרתו קיבל היזם את האפשרות לבנות דירות חדשות למכירה תמורת תוספת מרפסת שמש לדירות ומעלית. עם זאת, מאחר שמבחינה תכנונית הייתה בעיה עם בניית ממ"דים בדירות הקיימות, סוכם שהם ייבנו רק בדירות החדשות והיזם ישפץ את המקלט המשותף כפתרון מיגון חלופי עבור הדיירים הקיימים.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה את הפרויקט בתנאים אבל הבעיה הייתה ששתי דיירות לא חתמו על ההסכם. בעקבות זאת הגישו דיירי הרוב תביעה למפקח על המקרקעין לכפות על שתיהן לחתום. דיירת אחת הודיעה על הסכמה אבל השנייה הודיעה שהיא מתנגדת בתוקף לפרויקט שלא כולל בניית ממ"ד בדירתה.
יעשה רק טוב
בפסק דין שקיבל את התביעה נגד המתנגדת קבע המפקח אורי שלומאי כי באופן תיאורטי אפשר לבנות ממ"דים ברוב הדירות הקיימות אבל הדבר ידרוש שינויים מבניים מהותיים שלא עומדים בתקנים וכרוכים בעלויות גבוהות מאוד שיהפכו את הפרויקט ללא כדאי עבור היזם.
לאחר שמיעת עדויותיהם של אדריכל הפרויקט והיזם בהקשר הזה, ציין המפקח כי המשמעות המעשית של בניית ממ"דים היא אובדן הפרויקט. תוצאה בעייתית מאוד לנוכח החשיבות שבחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, במיוחד במקרה הזה, כשמדובר במבנה מסוכן שצריך לחזק באופן מיידי.
המפקח הוסיף כי הנתבעת לא הוכיחה שהתוכנית במתכונתה תגרום לפגיעה מהותית בזכויותיה. "מבלי להקל ראש באיום הביטחוני הנשקף למדינת ישראל", כתב, "התכלית של פרויקט תמ"א היא חיזוק מבנים ועמידות תשתיות בפני רעידות אדמה". הוא הוסיף כי בסופו של דבר הפרויקט יעשה לנתבעת רק טוב, שכן נכון להיום אין בכלל חדרים ממוגנים בדירות והמקלט בבניין לא שמיש, ואילו בזכות הפרויקט הוא ישודרג ויושמש.
עוד קבע המפקח כי דווקא אם הפרויקט יכלול בניית ממ"דים רק בחלק מהדירות הקיימות (שכן בחלק מהדירות הדבר כלל לא אפשרי), זה יגרום לחוסר שוויון מהותי בין הדיירים.
כמו כן הוא ציין כי רוב בעלי הדירות מעוניינים בפרויקט שיצמיח להם טובות הנאה כמו תוספת מרפסת שמש, מעלית והסרת ההכרזה על המבנה כמסוכן.
לנוכח דברים אלה המפקח קבע כי התנגדות הנתבעת לא מוצדקת והורה לה לחתום על ההסכם ועל כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע הפרויקט. בתוך כך, הוא הסמיך את עורך הדין של הדיירים לחתום במקומה אם לא תעשה זאת.
לפסק הדין בתיק 4-185-2020
- ב"כ התובעים: עו"ד רפאל דורין
- ב"כ הנתבעת: אורי בן-עטיה, עו"ד תמ"א 38
עו"ד גיא יקותיאל
עוסק/ת ב-
תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין