הריסה ובנייה שלא לפי תמ"א 38 מקנה פטור מהיטל השבחה?

בעלי נכסים בת"א ביקשו היתר להריסתם ולבניה מחדש לפי התכנון הקיים. דרישתם לפטור מהיטל השבחה בטענה שהעבודות דומות במהותן לתמ"א 38 נדחתה בשתי ערכאות

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב דחה לאחרונה ערעור שהגישו בעלי נכסים בעיר על חיובם בהיטל השבחה עקב עבודות להריסת מבניהם והקמת מבנה חדש שלא לפי תמ"א 38. השופט גלעד הס אימץ במלואה את החלטת ועדת הערר שקבעה כי משבחרו המערערים באופן מודע לבקש היתר לעבודות מכוח התכנון הקיים, הרי שהם אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה גם אם תאורטית יכלו לבצע את העבודות לפי תמ"א 38.

מדובר בשתי חלקות מקרקעין הממוקמות ברחוב בעלי המלאכה שבתל אביב, עליהן היו בנויות שני מבנים ישנים. המערערים, בעלי המבנים, הגישו בקשה להיתר הריסת המבנים והקמת מבנה חדש, שלא מכוח תמ"א 38. הבקשה אושרה בשלהי 2015 ושלוש שנים מאוחר יותר הונפק ההיתר. הריסת המבנים בפועל בוצעה במהלך 2021.

בהתאם להיתר שניתן הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה, וזאת בין השאר בגין ההשבחה הנובעת מהתכניות החלות על המקרקעין. בעלי הנכסים התנגדו לשומה בטענה שמדובר בעבודות הזהות במהותן לתמ"א 38 הנהנות מפטור מהיטל השבחה, אלא שוועדת הערר דחתה אותם.

לעמדת הוועדה, משבחרו בעלי הנכסים במסלול של הגשת בקשה להיתר מכוח התכנון הקיים, הרי שגם אם יכולים היו תאורטית לממש זכויות מכוח תמ"א 38 אבל לא עשו זאת – הרי שאינם זכאים לפטור מהיטל השבחה.

בעלי הנכסים לא השלימו עם התוצאה והגישו בספטמבר האחרון את הערעור לבית המשפט.

"שתי דרכים שונות"

לטענת המערערים בחירתם במסלול מימוש הזכויות מכוח התכנון הקיים זהה מהותית לבחירה במסלול מכוח תמ"א 38. לעמדתם, ההבדל בין המסלולים הינו טכני בלבד ואין הצדקה שהם יוחרגו מתחולת הפטור, שכן בקשתם להיתר מגשימה הלכה למעשה את תכלית תמ"א 38 – לעודד חיזוק מבנים.

אבל השופט הס דחה את טענתם תוך שאימץ את הכרעת ועדת הערר במלואה. תחילה הוא ציטט מלשון החוק הפשוטה המעניקה את הפטור רק לעבודות מכוח תמ"א 38. "והדברים ברורים והלשון חדה", כתב השופט, "פטור מהיטל השבחה מוענק רק כאשר מדובר על היתר בניה שניתן מכוח תמ"א 38, או תכנית מפורטת שהוכנה לפי תמ"א 38".

בתוך כך הוא דחה את טענת המערערים לפיה ההבדלים בין שני המסלולים להוצאת היתר הם טכניים בלבד. לדבריו, ישנם מספר הבדלים מהותיים שרק בגללם נהנית תמ"א 38 מהפטור שבמוקד הערעור.

כך למשל, בעוד שהזכויות לפי התכנון הקיים הן זכויות מוקנות אשר על הוועדה המקומית לאשרן ללא שיקול דעת של ממש, הזכויות לפי תמ"א הן זכויות מותנות אשר לוועדה המקומית שיקול דעת אם לאשרן או לא.

הבדל נוסף, לדברי השופט, נעוץ בכך שעל מנת לממש זכויות מכוח תמ"א 38 נדרש לעמוד בשורה של תנאים מקדימים, בעוד מימוש זכויות מכוח תכנון מאושר אינו כרוך בכך.

השופט סיכם כי מדובר, למעשה, בשתי דרכים שונות – האחת בעלת מכשולים אולם מעניקה פטור מהיטל השבחה, ואילו האחרת פשוטה יותר אך מחייבת בתשלום ההיטל. המערערים בחרו בדעה צלולה בדרך הפשוטה ואינם יכולים כעת לדרוש את ההטבות של הדרך השנייה.

לפיכך הורה השופט על דחיית הערעור וחיוב המערערים בהוצאות של 10,000 שקל.

• ב"כ המערערים: עו"ד אריאל קמנקוביץ
• ב"כ המשיבה: עו"ד ניר בראונשטיין

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין