מתווך תבע 85 אלף שקל מלקוח, שחתם איתו על הסכם בלעדיות למכירת דירה למשך חצי שנה: שבוע לפני תום התקופה ניהל הלקוח מגעים עם רוכש פוטנציאלי מאחורי גבו של המתווך ואף מכר לו את הדירה לאחר מכן. במקרה אחר, תבעו מתווכים לקוח, שסירב לשלם את שכרם לאחר שסייעו לו בניסוח זיכרון הדברים. לטענת הלקוח התנהלותם הייתה בניגוד לחוק.
שתי הדוגמאות לעיל מלמדות על חוסר ההבנה האופף, לרוב, את אופי ההתקשרות עם מתווך. חוק המתווכים במקרקעין, שנכנס לתקפו באפריל 1997, קובע, שכל התקשרות והסכם תיווך -שחייב להיערך בכתב - יהיו בהתאם להוראות החוק, אחרת תבוטל תקפותם ותשלל זכאות המתווך לדמי תיווך.
הדברים אמורים גם לגבי חובת תום הלב המוטלת על המתווך, המחויב לתת לרוכש הפוטנציאלי מידע אמין והוגן על הנכס, ולא להכשילו בעסקה שאינה לטובתו. מתווכים שמעלו בחובת אמון זו, לא יהיו זכאים לשכרם ואף יחויבו בפיצויים בגין רשלנותם. מאידך, כל הפרת אמון מצד הלקוח תחייב אותו לא רק בתשלום שכר התיווך, אלא גם בפיצוי המתווך: לרוב, הפיצוי יכפיל את שכר התיווך במקרה שהלקוח הפר את ההסכם.
הרי הדירה מקודשת לי (לחצי שנה לפחות)
הסכם הבלעדיות, הנחתם בנפרד מהסכם התיווך הרגיל, מפרט את פעולות השיווק אותן נדרש המתווך לבצע בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות, פעולות שיקנו לו חזקה על קיום העסקה. הסכם זה, כפי שיוכלו להעיד מוכרי נכסים רבים, עלול ליצור תסכול רב, שהרי גם במקרה שהרוכש התגלגל לעסקה באופן אקראי או כתוצאה מפעילות שיווקית של המוכר עצמו, המתווך עדיין ידרוש את שכרו כתוצאה מהעסקה.
יש מוכרי נכסים המניחים שיוכלו לחסוך את עלות דמי התיווך אם ידחו את ביצוע העסקה לתום תקופת הבלעדיות. הטריק הזה מוכר היטב למתווכים וגם לבתי המשפט: מתווך שתבע 85 אלף שקלים זכה בבית המשפט ב-66,306 שקלים וכן בתשלום שכ"ט. התנהלותו חסרת תום הלב של המוכר, נקבע, מהווה הפרה בוטה של ההסכם מול המתווך והוא חויב לשלם, מלבד דמי התיווך, גם פיצוי בגין ההפרה.
מאידך, בית משפט השלום בירושלים דחה תביעת מתווך, שחידש באופן אוטומטי את תקופת הבלעדיות על דירה שלא נמכרה, בניגוד לחוק הקובע מגבלה של חצי שנה לבלעדיות.
מיטה לשלוש?
תפקידו של המתווך הוא להביא את הצדדים לחופה, אולם לא להיכנס בשעריה. משהגיעו הצדדים לכדי עריכת הסכם, עליהם לשלם למתווך את שכרו גם אם ההסכם בוטל, בסופו של דבר, בגין חילוקי דעות. על אף התמרמרותו המובנת של הצד שנפגע מביטול ההסכם, גם הוא מחויב בתשלום שכר התיווך ויהא עליו לתבוע אותו מהצד שביטל את ההסכם, אם ירצה לקבלו חזרה.
ויש גם מקרים הפוכים: בתי המשפט דחו תביעות רבות של מתווכים שביקשו לקבל את דמי התיווך, משהתברר שערכו או סייעו לערוך את זיכרון דברים או את החוזה בין הצדדים. על המתווך חל איסור מוחלט לטפל בכל פן משפטי של עסקת המכר והתערבות כזאת שוללת את זכותו לשכר. הדברים אמורים, מן הסתם, גם לגבי הסכם שכירות.
כמה מילים על אתיקה
למרבה הפליאה, אין בארץ גוף המפקח על ענייני האתיקה בענף התיווך. התנהלותם המנוגדת לרוח החוק של מתווכים לא מעטים הביאה לכך שבשנת 2013 הוסף לחוק המתווכים סעיף הקובע הקמתה של ועדת משמעת, שמטרתה להחזיר את אמון הלקוחות לענף התיווך.
עד היום טרם הוקמה ועדה כזאת ויש לקוות שברשם המתווכים ישכילו להזדרז בהקמתו של גוף שיהווה כתובת לתלונות על התנהלות לא תקינה של אנשי התיווך וידעו להדיר את מי שאינם ראויים לעסוק בענף.
לקריאת פסקי הדין המופיעים במאמר:
*הכותב עוסק בתחום דיני המתווכים ומשמש כמרצה בקורסי ההכנה לבחינות רשם המתווכים.
**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
למדור: מקרקעין
אתר המשפט הישראלי פסקדין
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין