בשעה טובה הצלחתם לרכוש דירה מקבלן ונדמה כי הדרך לעתיד ורוד ומאושר סלולה לפניכם. אך מה קורה כאשר הקבלן נעלם מעל פני השטח מבלי שרשם את זכויות הדירה? האם ניתן למכור את הדירה? ואת מי אפשר לתבוע? עו"ד מיכאל אוסטרובסקי עושה סדר בבלאגן.
בתחילת שנות ה-90 נבנה פרויקט בנייה של כ-150 יחידות דיור בגן יבנה. משפחות צעירות רבות שרכשו את הדירות במיטב כספן קיבלו את הדירות, חברת הבנייה ניהלה את רישומי הזכויות בדירות ונראה שהכל מתנהל כשורה.
אלא שכמה שנים לאחר מכן, בעלי חברת הבנייה הפסיקו לפתע את פעילותם ונעלמו כלא היו. עורכי הדין, שהמשיכו בניהול הרישומים, הודיעו גם הם ביום אחד שהם מפסיקים בהענקת השירותים הללו. כך, מצאו עצמן כ-150 משפחות אובדות עצות עם נכס שאין להן עליו זכויות בעלות או חכירה ואין להן אפשרות לממשו (ה"פ 1127-11-08).
מי אחראי לרישום?
לרוב, כאשר רוכשים דירה מקבלן, חוזה המכר שנחתם בין הרוכש לבין הקבלן מתייחס לרישום הזכויות ומפרט את תפקידו של עורך הדין. כך למשל, אם מדובר בעורך הדין החיצוני של החברה הקבלנית, החוזה יפרט את חובותיו ואת שכר הטרחה שיש לשלם לו בנוסף לתמורה ששולמה לחברה. במצב כזה, בדרך כלל, עורך הדין אמור להשלים את הרישומים גם אם החברה חדלה מלהתקיים.
הסיפור שונה אם הקבלן הוא שנטל על עצמו את ההתחייבות לבצע את הרישום וכלל את העלויות המשפטיות במחיר הרכישה. במקרה כזה, אם הקבלן נעלם, כפי שקרה לאותן משפחות מגן יבנה, ימצאו עצמם הרוכשים בבעיה קשה גם אם הם לא רוצים למכור את הדירה או לבצע בה פעולה כלשהי.
כך למשל, פעמים רבות דירה יכולה לשמש כבטוחה להלוואה, אבל כל עוד היא אינה רשומה על שם מבקש ההלוואה והוא גם אינו יכול גם לקבל אישורים מהקבלן בדבר התחייבות לרישום משכנתא - הוא נמצא בבעיה.
במקרה של מכירה הדבר מסובך אף יותר, שכן מאחר שהדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין אין אסמכתא לכך שהזכויות בדירה אכן שייכות למוכר, כך שבפועל רק הרפתקנים יסכימו לרכוש דירה כזו. גם אם יהיה מי שמוכן להסתכן בקניית דירה כאשר קיים ספק לגבי זכויות המוכר, הוא יצטרך לקנות את הדירה ללא הלוואה בנקאית, משום שדירה כזו לא יכולה לשמש בטוחה להלוואה כאמור.
אחריותם של המנהלים
תיאורטית ניתן לתבוע את בעלי חברת הבנייה באופן אישי - בתי המשפט כבר הכירו באחריות אישית של מנהלים בחברות קבלניות בגין איחורים ברישום. עם זאת, מדובר בתהליך ארוך הכרוך בעלויות רבות ותוצאתו אינה וודאית, וכאמור, תביעה כזו לא תעלה ולא תוריד כאשר מדובר במקרה של היעלמות.
והנה, במקרה של הקבוצה מגן יבנה, היה צורך למצוא הליך מקורי שתוצאתו תהיה השלמת הרכישה ורישום זכויות הרוכשים בטאבו. הפתרון נמצא כשפניתי עבור הרוכשים לביהמ"ש בבקשה שימנה אותי כאחראי לצורך 'הפעלת' החברה לשם השלמת הרישום ומבלי להיכנס להליכים מסובכים וממושכים של פירוק החברה .
ביהמ"ש נענה לבקשתי, ולאחר שנאלצתי להתמודד עם רשויות המס, הרשות המקומית ועוד, באה רווחה כפולה לבעלי הזכויות: הם יכלו סופסוף לממש את נכסיהם ולרשום את זכויותיהם בטאבו, והכל בהוצאות נמוכות.
הקדמת תרופה למכה
אם אינכם רוצים להיקלע לסיטואציה אליה נקלעו הרוכשים מגן יבנה, בדקו את הסכם הרכישה מול הקבלן עוד בטרם הרכישה, וודאו שקיימת התחייבות מפורשת מצד החברה הקבלנית בנוגע לזהות מבצע הרישום. במידה והנכם משלמים שכר טרחה ישירות לעורך הדין, יש לוודא כי הוא מחויב לבצע את הרישום גם אם החברה אינה פעילה. במידה ותמורת הדירה כוללת את עלויות הרישום, בררו מי אמור לבצע את הרישומים ודאגו לקבל ממנו התחייבות דומה.
* עו"ד מיכאל אוסטרובסקי עוסק בדיני מקרקעין.
**המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין