העליון: קריסת קבלן לא שוללת פיצוי על איחור במסירה

פסק דין חדש קובע כי גורם מממן שבוחר להשלים פרויקט באמצעות כונס נכסים אינו יכול להתנער מהתחייבויות הסכם הרכישה. הפיצוי לרוכשים בגין התקופה שלאחר המינוי יקבל עדיפות על החוב למלווה

בית המשפט העליון קיבל לאחרונה ערעור של רוכשי דירה בפרויקט חיזוק מבנה בבת ים, שביקשו פיצוי בשל איחור במסירתה לאחר שהחברה הקבלנית נקלעה לקשיים ומונה כונס נכסים להשלמת הבנייה. השופטת רות רונן, בהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטת יעל וילנר, קבעה כי הסכם המכר ממשיך לחייב במלואו. הדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי לבירור הזכאות לפיצוי וסכומו.

החברה הקבלנית התקשרה עם בעלי זכויות בבניין בהסכם לביצוע עבודות חיזוק, ובתמורה קיבלה זכויות שאפשרו לה להוסיף 14 דירות חדשות. הבנייה מומנה באמצעות הלוואות משתי חברות מלוות, כנגד שעבוד זכויות בפרויקט.

המערערים בהליך רכשו אחת מהדירות החדשות. לפי ההסכם, ובכפוף למילוי התחייבויותיהם, הדירה הייתה אמורה להימסר בתוך 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, שניתן בדצמבר 2017. ההסכם כלל גם פיצוי על איחור העולה על 60 ימים, בהתאם לחוק המכר (דירות).

לאחר שהחברה לא עמדה בפירעון ההלוואות, מונה בינואר 2021 כונס נכסים. החברות המלוות בחרו באמצעותו להשלים את הפרויקט על בסיס הסכמי המכר הקיימים. יתר הרוכשים קיבלו את דירותיהם לכל המאוחר באפריל 2025, אך דירת המערערים טרם נמסרה להם בשל ההליכים המשפטיים בעניינה.

הרוכשים ביקשו לחייב את הכונס בפיצוי, ולחלופין לקזז אותו מיתרת התמורה. לטענתם, מי שבחר לקיים את הסכם המכר אינו רשאי להסתמך על חלק מהוראותיו ולהתעלם מאחרות.

מנגד, הכונס והחברות המלוות טענו שהאחריות לפיצוי מוטלת על החברה הקבלנית בלבד. לשיטתם, התחייבות החברות לרוכשים מתמצה בערבויות להבטחת כספם, זכויותיהן גוברות על זכויות הרוכשים, וההסכם אוסר קיזוז.

אי אפשר לאמץ רק חלק מהחוזה

לאחר שהמחוזי דחה את בקשת הרוכשים הם ערערו לעליון. השופטת רונן קבעה כי אף שההליך הוצג כמימוש שעבודים קבועים בלבד, מהות השעבודים והשלמת הפרויקט מחייבות להחיל עליו את דיני חדלות הפירעון. לכן על הכונס לפעול לטובת כלל הנושים, ובהם הרוכשים.

עוד נקבע שהבחירה להשלים את הבנייה אינה מאפשרת לגבות את מלוא התמורה לפי ההסכם ובמקביל לבטל באופן חד-צדדי את הזכות לפיצוי. רוכשי הדירות לא הסכימו לשינוי כזה.

עם זאת, העליון הבחין בין שתי תקופות: הפיצוי על האיחור שלפני מינוי הכונס ישולם רק לאחר פירעון החובות לחברות המלוות. לעומת זאת, הפיצוי על התקופה שלאחר המינוי ישולם לפניהן, והרוכשים רשאים לקזז רכיב זה מיתרת מחיר הדירה.

הדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי לבחינת זכאות המערערים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה וחישוב הסכום המדויק בהתאם לכללים שנקבעו בפסק דין זה. המשיבים חויבו בהוצאות הרוכשים בסך 25,000 שקל.

• ב"כ הרוכשים: עו"ד גולן אמסלם
• ב"כ הכונס והחברות המלוות: עו"ד חגי אולמן ועו"ד מיכל חכים פדן
• ב"כ הממונה על חדלות פירעון ושיקום כלכלי: עו"ד רועי נירון

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.