אדם חותם על חוזה, משלם כסף וקונה דירה או נכס מקרקעין אחר. לאחר מכן, בעל הנכס מוכר אותו לקונה נוסף. מהו המצב המשפטי, ועל סמך מה ביהמ"ש יכריע בין הקונה הראשון לבין הקונה השני?
"עסקאות נוגדות" הן מצב בו עסקאות "מתנגשות" זו בזו: נעשתה עסקה ראשונה בנכס מקרקעין, אשר לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, ולא נרשמה לגביו כל הערת אזהרה המזהירה את כלל הציבור שהעסקה נעשתה. לאחר מכן, המוכר או מי מטעמו מכר את אותו נכס בדיוק לצד שלישי אחר, שהסתמך על המרשם. במקרה כזה בית המשפט יצטרך להכריע: על שם מי הנכס יירשם?
קונים דירה?
עורך דין דיני מקרקעין
לקביעת בית המשפט קיימת חשיבות רבה במיוחד במצב בו הצד המפסיד (הקונה הראשון או השני) לא יכול להיפרע כספית ולקבל את התמורה ששולמה למוכר, לדוגמא במצב בו המוכר פשט רגל. כלומר, ההפסד הוא מוחלט.
חשוב לדעת שבית המשפט לא מייחס משקל כלשהו להתנהגות המוכר, כלומר גם אם המוכר שמכר פעמיים רימה ביודעין, אין לזה חשיבות בכל הקשור להכרעה על שם מי ירשמו המקרקעין. כפי שנראה, הפרמטרים שבית המשקל שוקל אחרים.
השאלה המכרעת – תום הלב של הקונה השני
הכלל הראשון והמכריע נקבע ב"הלכת גנז" (ע"א 2643/97). בית המשפט העליון קבע כי הקונה הראשון, שנמנע מרישום הערת אזהרה, הוא הגורם ל"תאונה המשפטית" ולכן יפסיד לטובת הקונה השני (אמנם הוא יכול לתבוע את המוכר להשבת הכספים אך כאמור אין זה אומר שיוכל להיפרע ממנו).
לכלל זה יש יוצא מן הכלל: אם יוכיח הקונה הראשון שהקונה השני "פעל בחוסר תום לב" (מונח משפטי הנתון לפירוש ולרושם שקיבל בית המשפט) אזי הוא יגבר על הקונה השני שהסתמך על הרישום.
כיצד ניתן להוכיח שהקונה השני פעל בחוסר תום לב? רק אם יוכח בוודאות שהקונה השני ידע על העסקה הראשונה או התעלם מ"אורות אדומים" ועצם את עיניו מלבדוק האם נעשתה עסקה קודמת – רק אז הקונה הראשון יגבר.
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 368/15) גבר הקונה השני בתחרות על מטע זיתים, אף שהקונה הראשון רכש את הקרקע הרבה לפניו ואף גידר אותה והציב במקום שער.
באותו מקרה, הקונה השני זכה אף שהוכח שנאלץ לטפס על קיר בכדי להיכנס לשטח בטרם רכש אותו, מכיוון שלמוכר (ליתר דיוק ליורשת שלו) לא היה מפתח לשער, ולמרות הקביעה כי העסקה עמו הושלמה באופן מזורז.
הסיבה: לא הוכח חוסר תום לב. כלומר, לא הוכח שהקונה השני ידע כי המגרש כבר נמכר או שעצם את עיניו לעובדה זו.
הקונה השני לקח סיכון
כשקראתי את סיפור המקרה הבנתי שככל הנראה הקונה השני שילם הרבה פחות משווי המטע (טענה שנטענה על ידי הקונה הראשון אך לא הוכחה וגם בית המשפט לא נתן לעניין זה משקל), אולי פחות מחצי מחיר.
להרגשתי, הקונה השני הריח את הסיכון שבעסקה (טיפס על קיר), אך הימר על כך שיגבר על הראשון, ופעל בחוכמה ובעורמה על מנת להשלים את העסקה במהירות מבלי ליפול למלכודת של עצימת עניים או חוסר תום לב.
הוא קיבל את "ההסבר" שניתן לו על ידי המוכרת, שהמטע מגודר על מנת למנוע הסגת גבול כביכול, מבלי שבדק עם בעל המפתחות לשער (הקונה הראשון) אם עובדה זאת נכונה.
לסיכום, במצב של עסקאות נוגדות בית המשפט יבחן את התנהלותם של שני הקונים. אם אתם הקונים הראשונים (למיטב ידיעתכם כמובן), חשוב לפעול להעברת המקרקעין על שמכם, ובשלב ראשון לרשום הערת אזהרה לטובתכם. אם לא תעשו זאת, הרי שאתם לוקחים סיכון גדול, ועלולים למצוא את עצמכם מול "שוקת שבורה" מבחינת משפטית, ובלי הנכס ששילמתם עליו.
ומסקנה נוספת שעולה מהדברים: רוצים עסקה בפחות מחצי מחיר? קחו הימור, מצאו עסקה בה הקונה הראשון רשלן (לא רשם את הזכויות בטאבו) וקנו אותה על פי הכללים. האם זהו גזל? זאת כבר לא שאלה משפטית, אלא שאלה ששייכת לתחום המוסר.
* עורך דין יצחק יעקובי עוסק בדיני מקרקעין
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין