חברת "מכשירי תנועה" שמחזיקה קרקע בבאר טוביה מימשה אופציה להארכת החכירה עד 2065. בית המשפט חייב אותה במס רכישה
בית המשפט המחוזי בלוד, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, דחה לאחרונה ערר שהגישה חברת "מכשירי תנועה ומכוניות" נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין ברחובות, לחייב אותה במס רכישה בגין מימוש אופציית הארכת חכירה. הוועדה, בראשות השופט שמואל בורנשטין, קבעה ברוב דעות כי מאחר שהחברה לא הוכיחה ששולם בעבר מס רכישה גם עבור תקופת ההארכה – יש לחייבה לשלמו בהתאם לעקרון העל של "מס אמת".
לפני כשני עשורים רכשה "מכשירי תנועה" בשתי פעימות את זכויות החכירה בקרקע נשוא התביעה – הממוקמת ב"פארק ראם" שבתחום המועצה האזורית באר טוביה – תמורת 36,800,000 שקל. עסקת הרכישה כללה הסכמה של חוכרות הקרקע המקוריות מול רשות מקרקעי ישראל משנת 1967, לפיה קיימת אופציה בתום תקופת החכירה להאריך אותה ל-49 שנים נוספות. החברה דיווחה למיסוי מקרקעין על הרכישה ושילמה את מס הרכישה.
במאי 2019, לאחר סיום תקופת החכירה הראשונה, חתמו רמ"י והחברה על הסכם למימוש אופציית הארכת החכירה עד לשנת 2065, תמורת כ-4.5 מיליון שקל. לאחר שנודע למנהל מיסוי מקרקעין דבר העסקה, הוא הוציא שומת מס רכישה בגין מימוש האופציה. החברה הגישה ערר פנימי אלא שהוא נדחה, ומכאן הערר שהוגש לבית המשפט באפריל 2020.
לשיטת החברה, מימוש אופציית הארכת החכירה אינו מהווה "אירוע מס" בגינו יש לחייבה במס רכישה. לטענתה, המס ששילמה במועד הרכישה לפני כשני עשורים התייחס גם לתקופת ההארכה, ומכאן שחיובה בשנית עולה כדי כפל מס.
מנגד טען מנהל המיסוי כי החברה מבקשת למעשה להימנע מתשלום מס רכישה בגין מימוש האופציה תוך פגיעה בעקרון של "מס אמת", ואת זה אין לקבל.
"פסחה על שני הסעיפים"
השופט בורנשטין הסביר שקיימות שתי גישות עקרוניות לחיוב במס רכישה עבור אופציה להארכת חוזי חכירה: האחת, הגישה החד-שלבית, לפיה המס משולם מראש עבור כל תקופת החכירה, לרבות ההארכה. השנייה, הגישה הדו-שלבית לפיה מתקיים פיצול בין תקופת החכירה והאופציה, כאשר כל תקופה ממוסה בנפרד.
לדברי השופט, הגם שניתנה בפסיקת העליון עדיפות מסוימת לגישה החד-שלבית, הלכה למעשה החברה לא הוכיחה כי מי מקודמותיה שחכרה את הקרקע שילמה מס רכישה עבור תקופת האופציה.
השופט הדגיש כי בעת שרכשה את הקרקע, מכשירי תנועה שילמה מס רכישה אך ורק בגין הזכות החוזית באשר ליתרת התקופה, ולא בעבור מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה. לדבריו על מנת שתצא שומת מס אמת, יש לכלול בה גם את דמי החכירה בגין התקופה הנוספת.
לתמיכה במסקנתו ציטט השופט מפסיקה על מקרה דומה, בה הוחלט שמועד מימוש האופציה נחשב ל"אירוע מס". באותו מקרה נקבע שאין לקבל את התנהלות העוררת המבקשת למעשה להימנע – כמו החברה כאן – מתשלום מס רכישה עבור מימוש האופציה. "העוררת פסחה על שני הסעיפים תוך פגיעה בעקרון העל של 'מס אמת'", נכתב שם, כשהשופט ציין כי הדברים יפים אף לענייננו.
משהחברה לא הוכיחה כי שולם מס רכישה עבור תקופת ההארכה, סיכם השופט, יש לדחות את הערר ולחייב אותה בהוצאות של 25,000 שקל.
אחת מחברות הוועדה אמנם חלקה עליו וסברה שיש לקבל את הערר, אלא שדעתה לא התקבלה ונקבע ברוב דעות כהחלטת השופט.
- ב"כ החברה: עו"ד אחו פרנק ועו"ד עמראן זועבי
- ב"כ מנהל מיסוי מקרקעין רחובות: עו"ד גלית פואה
עו"ד עפר גמליאל
עוסק/ת ב-
מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין