הדייר טען שהעבודות שנעשו הן שדרוג ולא תחזוקה, ומשלא הסכים לביצוען הוא לא חייב לשלם. המפקחת על המקרקעין חשבה אחרת
המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אביטל שרייבר, קיבלה לאחרונה תביעה של נציגות בית משותף בתל אביב נגד דייר שסירב להשתתף בעלויות שיפוץ ותחזוקת הבניין. ההחלטה על השיפוץ התקבלה ברוב קולות אך הדייר טען שמאחר שהעבודות שבוצעו בפועל הן שדרוג ולא תחזוקה נדרשה הסכמת כל בעלי הדירות, ומשלא הסכים הוא אינו מחויב לשלם. המפקחת קבעה שמדובר בעבודות תחזוקה וחייבה את הדייר לשלם 25,876 שקלים בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.
בתביעה שהגישה הנציגות נגד הדייר היא טענה שמצב הבניין היה ירוד וחייב שיפוץ. באסיפות דיירים שנערכו התקבלה הסכמה של רוב בעלי הדירות לביצוע עבודות תחזוקה לשמירה על הבניין במצב תקין. בעקבות זאת בוצעו עבודות בעלות כוללת של 611,276 שקלים, אלא שהנתבע סירב לשלם עבורן. משכך, הנציגות ביקשה לחייבו להשתתף בעלויות לפי חלקו ברכוש המשותף.
הדייר טען מנגד שעיקר העבודות שנעשו בבניין הן שדרוג שלא היה דרוש לצורך השמירה על הקיים. כך בין היתר, בלובי הבניין הוחלפו כל אריחי השיש אף שרק חלקם הקטן היו שבורים, דלת הכניסה לבניין הוחלפה בדלת חשמלית, וגופי התאורה מערכת האינטרקום הוחלפו גם הם במלואם. כל אלה לדבריו – כמו גם הנמכת תקרת הלובי וצביעת חדר המדרגות – ממש לא היו הכרחיים.
עוד טען הנתבע כי מאחר שלא הסכים לשדרוג, לפי החוק הוא אינו מחויב לשלם עליו.
בנוסף, לדבריו, חלק מהדיירים בבניין הרחיבו את דירותיהם על חשבון הרכוש המשותף ולכן יש לחשב את התשלום לפי גודל הדירות בפועל ולא לפי התקנון שקובע כי שיעור ההשתתפות יהיה בהתאם לחלקו של הדייר ברכוש המשותף.
בנוסף טען הנתבע כי הקבלן שביצע את העבודות אינו רשום והנציגות ידעה מכך. לדבריו מדובר בעבירה פלילית והוא אינו מחויב לשלם על עבודות שנעשו בניגוד לחוק.
סטנדרט חדש
המפקחת אביטל שרייבר התייחסה ראשית לטענה שהקבלן לא היה רשום והעבודות בוצעו באופן בלתי תקין. היא הסבירה שהנציגות היא שלוח של כל בעלי הדירות ומשכך פעולותיה מחייבות אותם, והדייר לא יכול להחליט שהנציגות אינה מייצגת אותו בעניין זה. במידה ויתברר שהיה פגם באופן ביצוע העבודות אשר גרם למישהו נזק כלשהו, אז יעלו שיקולים של הטלת אחריות, שהינם אחרים ולא קשורים לחובת התובע לשאת בעלויות תחזוקת הרכוש המשותף.
בנוסף, בפסיקה נקבע שחובת דייר להשתתף בעלויות תחזוקה היא נפרדת ועצמאית, ודייר אינו יכול "להעניש" את יתר בעלי הדירות רק בגלל שהוא סבור שהניהול אינו תקין מסיבה זו או אחרת. מה גם שבמקרה זה הדייר בחר שלא להשתתף באסיפות הדיירים בנושא השיפוץ, והעלאת טענותיו בעניין לאחר שהעבודות כבר בוצעו והכספים הוצאו – נגועות בחוסר תום לב.
בהמשך הסבירה המפקחת שלפי חוק המקרקעין דייר חייב להשתתף בהוצאות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, אך לעומת זאת לא ניתן לחייבו להשתתף בהוצאות שדרוג.
היא הוסיפה שלפי הפסיקה, גם עבודות שמשנות את המצב הקיים ומתאימות את הבניין לסטנדרט חדש יותר שתואם את מועד השיפוץ נחשבות עבודות תחזוקה. כך היו לשיטתה העבודות במקרה זה, ולכן הדייר חייב להשתתף בהוצאות עבורן.
לעניין חישוב חלקו של הנתבע בתשלום הסבירה שאופן החישוב של כל בעל דירה קבוע בחוק המקרקעין אלא אם קיים תקנון מוסכם. במקרה זה ישנו תקנון שקובע שכל דייר ישלם בהתאם לחלקו ברכוש המשותף. ולכן טענת הדייר שיש לחשב התשלום לפי שטח הדירות בפועל, כלומר כולל הרחבות שעשו דיירים מסוימים בדירתם נדחית כיוון שאינה תואמת את הוראות התקנון.
על סמך חשבוניות וקבלות חישבה המפקחת את חלקו של הדייר וחייבה אותו ב- 25,876 שקל.
לקריאת פסק הדין בתיק 05-957-2019
- ב"כ הנציגות: עו"ד גלית אזולאי
עו"ד דוד קופרמן
עוסק/ת ב-
מקרקעין ונדל"ן
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין