האם בעלת חצי מהדירות בבית משותף רשאית לכנס אסיפה כללית ללא אישור הנציגות? מהו כוחה האלקטורלי במצב של הצבעה? ומה ההבדל בין בית רשום לכזה שלא נרשם בפנקס? שאלות אלה נדונו בביהמ"ש המחוזי במסגרת סכסוך עם ועד הבית.
חברת ניהול הנכסים "פריבאי" היא בעלת מחצית מהדירות בבניין בן 18 דירות בנשר. סכסוך שהתגלע בינה לבין הנציגות על דמי הוועד גרר פעולה מפתיעה מצד החברה: ביוני 2014 היא כינסה אסיפה כללית בניגוד לעמדת הנציגות, ובחרה נציגות חדשה.
לסיוע בפתרון סכסוכי שכנים:
עורך דין מקרקעין
הנציגות המודחת מיהרה ופנתה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, שהתבקשה לקבוע כי ההחלטה אינה חוקית וכי החברה חייבת לוועד הבית 188,685 שקלים.
המפקחת הבכירה ציפורה פינגנבוים קיבלה את טענות הנציגות. נקבע שהבחירות לנציגות החדשה היו פסולות ובנוסף, שהחברה לא יכולה לקבל כוח הצבעה של תשע דירות, ויש להתייחס אליה כאילו הייתה בעלת דירה אחת בלבד. כמו כן, חויבה החברה בדמי הוועד, תוך דחיית טענת הקיזוז שהעלתה ולפיה השקיעה כספים רבים בתיקון הרכוש המשותף.
חברת הניהול ערערה לבית המשפט המחוזי בחיפה וטענה כי המפקחת שגתה בכך שהקטינה את כוח ההצבעה שלה וחייבה אותה במלוא הסכום שדרשה הנציגות.
בין תקנון מוסכם לתקנון מצוי
מאחר שהבית המדובר אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים, פצח סגן הנשיא השופט יצחק כהן בהסבר על ההבדל בין בית משותף שנרשם בפנקס לבין בית שלא נרשם ככזה: בבית רשום, בעלי היחידות רשאים לקבוע תקנון מוסכם ולהחליט בו על היחסים בין בעלי הדירות, אולם בבית שאינו רשום, חל "התקנון המצוי" המופיע בחוק המקרקעין.
התקנון המצוי הוא חוזה שלמעשה נכפה על בעלי הדירות, בעוד שהתקנון המוסכם הוא חוזה שהם החליטו והסכימו עליו. כלומר, כאשר מדובר בבית משותף שלא נרשם בפנקס "נשללת מבעלי היחידות היכולת להסכים על תקנון מוסכם".
לגופו של עניין, התקנון המצוי קובע כי לכל בעל דירה יש קול אחד. מכאן, שלמי שיש בבעלותו תשע דירות, יש תשעה קולות. השופט לא חשב שמדובר במצב האופטימלי אולם לא ניתן לסטות מהוראת החוק בהחלטה שיפוטית, ולכן יש לבטל את החלטת המפקחת בנושא זה.
ואולם, אין זה אומר דהמערערת יכולה להשתמש בכוח ההצבעה שלה ללא הגבלה ובכוחניות. עליה להפעיל את כוח ההצבעה שלה בתום לב, בדרך מקובלת ו"לטובת רווחתם המשותפת של כל בעלי היחידות בבית המשותף".
יוצא, כי היא זכאית להפעיל את הכוח שלה בהתאם למספר הדירות שבבעלותה, אך לצד זאת, עליה להפעילו בהתאם לעקרונות הללו, ולהימנע מקיפוח יתר דיירי הבית. על כן, צדקה המפקחת כשפסלה את ההצבעה באסיפה שערכה המערערת שלא בתום לב ואגב הפעלת כוח.
בנוסף, החליט השופט שגם ההחלטה על דמי ועד תעמוד על כנה, לאחר שהנציגות הוכיחה שמזה מספר שנים המערערת לא שילמה את התשלומים השוטפים לוועד הבית. סוגיית הקיזוז, סיכם השופט, תתברר במסגרת תביעה כספית נפרדת, שהמערערת הגישה זה לא מכבר נגד הנציגות, כפי שנודע לו במהלך המשפט.
לא נפסקו הוצאות.
- ב"כ המערערת: עו"ד יניב רז
- ב"כ המשיבה: עו"ד רונן גריסו
* עו"ד ינון פריד עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובניה ותמ"א 38
** הכותב לא ייצג בתיק
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
www.psakdin.co.il
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין