חפש עורך דין לפי תחום משפטי
| |

600 מיליון ש' להתחדשות באשקלון: כך הסיוע הממשלתי מאפשר לקדם פרויקטים

מאת: עו"ד אורי אללוף | : | גרסת הדפסה

התקציב נועד להשלים את הפער הכלכלי במתחמי פינוי-בינוי שאינם כדאיים בתנאי השוק, ולאפשר ליזמים לעבור מהתכנון לביצוע – בכפוף להסכמות, לאישורים ולתנאי המכרז

דיירים בבניין ישן באשקלון מעוניינים בפינוי-בינוי. אין בדירות ממ"ד, תחזוקת המבנה מכבידה וקיימת אפשרות תכנונית להקים במקומו מתחם חדש לגמרי. כבר נמצא יזם שגילה עניין, אך לאחר בדיקת הנתונים הוא הגיע למסקנה שהפרויקט לא כלכלי.

פרויקט פינוי-בינוי ממומן בעיקר ממכירת הדירות הנוספות שהיזם רשאי לבנות. באמצעות ההכנסות ממכירתן עליו לכסות, בין היתר, את הריסת הבניינים הקיימים, הקמת הדירות החדשות, תשלום שכר דירה לדיירים בתקופת הבנייה, עלויות התכנון והפיתוח והוצאות המימון עד להשלמת הפרויקט.

כאשר שווי הדירות החדשות אינו גבוה מספיק, או כשלא ניתן להוסיף די יחידות דיור, ההכנסות הצפויות אינן מכסות את העלויות ואת הרווח היזמי הנדרש. שווי נמוך של זכויות הבנייה הוא בין הגורמים העיקריים לכך שמתחמים רבים אינם מגיעים לכדאיות כלכלית. במצב כזה, הפרויקט עשוי להישאר על הנייר גם אם יש צורך ברור בחידוש הבניינים.

כדי להתמודד עם הקושי הזה אישרה הממשלה ביולי 2023 תקציב של 600 מיליון שקל לסבסוד מיזמי פינוי-בינוי באשקלון שאינם כלכליים בתנאי השוק. התקציב נועד גם לסייע בחידוש השכונות הוותיקות ובמתן מענה למחסור בממ"דים בבניינים בעיר, החשופה לירי טילים. המענקים מוקצים באמצעות מכרזים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המתוכננים להתפרסם עד שנת 2031.

משלימים את הפער הכלכלי

בפועל, המדינה לא מממנת את הפרויקט כולו, אלא משלימה את הסכום שחסר כדי לייצר כדאיות כלכלית.

יזם שמקדם מתחם מתאים מגיש הצעה במסגרת מכרז. תחילה נבדקים הניסיון שלו, איתנותו הכלכלית, שיעור בעלי הדירות שהתקשרו עמו, והמצב התכנוני של המתחם. לאחר מכן בוחנת הרשות את כלכלת הפרויקט על בסיס התכנון המוצע וקובעת מהו סכום המימון הנדרש למימושו.

אם עלויות הפרויקט גבוהות מההכנסות הצפויות ממנו, נוצר פער שאינו מאפשר ליזם לקדם אותו בתנאי השוק בלבד. המענק נועד לכסות את הפער שנמצא בבדיקת הרשות, וכך ליצור כדאיות כלכלית למימוש הפרויקט. מסמכי הסכם המימון קובעים במפורש כי הסיוע ניתן לצורך יצירת הכדאיות הכלכלית, וכי ניתן להשתמש בו רק להתחדשות מבני המגורים במתחם הזוכה.

לא כל יזם שפועל באשקלון זכאי לקבל מענק. התקציב מחולק באמצעות מכרזים, וכל פרויקט נבדק בנפרד. הסיוע ניתן רק למתחמים שעומדים בתנאי המכרז ושנמצא כי ללא המענק אין בהם כדאיות כלכלית.

המסלול כבר הוביל להקצאת כספים בפועל. בשנת 2024 זכו שתי חברות במענק של כ-80 מיליון שקל לקידום פינוי-בינוי במתחם "עולי הגרדום" באשקלון. הזכייה ניתנה לאחר בחינת המתחם במסגרת מכרז ממשלתי, והיא ממחישה כיצד התקציב מתורגם לסיוע בפועל.

עם זאת, המענק לא מבטיח שהדחפורים יעלו מיד על הקרקע. היזם עדיין אחראי להשלים את ההתקשרויות עם בעלי הדירות, לקדם את התכנון והרישוי, להשיג היתר בנייה ולבצע את העבודות. הוא נדרש גם להסדיר ליווי פיננסי ולהעמיד לבעלי הדירות את הערבויות הנדרשות.

מבחינת בעלי הדירות, התקציב יוצר הזדמנות ממשית להתחדשות במקום שבו כוחות השוק לבדם אינם מספיקים. אך גם כאשר פרויקט צפוי לקבל מענק, יש לבחון את הסכם הפינוי-בינוי, את התמורות, הבטוחות, לוחות הזמנים והתנאים שבהם ניתן יהיה לבטל את העסקה אם הפרויקט לא יתקדם.

התקציב הממשלתי יכול לאפשר ביצוע של פרויקטים שלא היו כדאיים ליזם ללא סיוע. כאשר המענק משלים את הפער בין עלויות הפרויקט לבין ההכנסות הצפויות ממנו, ניתן להפוך תוכנית שלא הייתה יוצאת לפועל, לפרויקט בר-ביצוע.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.

קטגוריות


שאל את המשפטן יעוץ אישי, שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך

תגובות