בני זוג שרכשו זכויות חכירה בדירה תבעו את בעלי הקרקע בטענה כי אלה מתכוונים לבצע איחוד חלקות ולבנות על השטח תוך ניצול זכויות בנייה ששייכות גם להם. ביהמ״שׁ הכיר בזכותם להירשם כבעלים ולקבל חלק יחסי מהזכויות.
בני זוג רכשו ב-1974 זכויות חכירה למשך 999 שנה בדירה שנמצאת במבנה בן שלוש קומות בחיפה. לפני כ-3 שנים החלו בעלי השטח לקדם פרויקט בניה במתחם. בני הזוג הגישו נגדם תביעה בה ביקשו להצהיר כי יש להם חלק בזכויות הבנייה העתידיות שיאושרו. תביעתם התקבלה ונקבע כי זכותם בדירה שקולה לבעלות.
דירת החוכרים נמצאת במתחם בו שני מבנים לשימור. ב-1990-1991 נרכש המתחם והקונים רכשו גם את רוב הזכויות בדירות שבמבנים, למעט דירת בני הזוג. ב-2015 החלו בעלי המתחם לקדם מהלך תכנוני של איחוד שלוש החלקות שבו באופן שיאפשר להם לבנות מספר רב של דירות חדשות, בנוסף לשני המבנים הקיימים.
בתגובה הגישו נגדם בני הזוג תביעה באמצעות עוה״ד משה כהן ועפרה וולקוב בה טענו כי זכותם בדירה שקולה לבעלות כך שיש להם חלק בזכויות הבנייה הפוטנציאליות של החלקה שעליה נמצא המבנה. לדבריהם, הנתבעים מתכוונים ״לנשל״ אותם מזכויות אלה במסגרת פרויקט הבנייה, מבלי לשלם להם את החלק היחסי המגיע להם, אותו העריכו בכ-3 מיליון שקל.
התובעים ביקשו מבית המשפט להצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלי הדירה וכי יש להם חלק בשיעור של כ-26% בזכויות הבנייה שיאושרו לחלקה. הם הסבירו כי כשרכשו את הדירה נוסח ההסכם כחוזה חכירה ארוך טווח בשל קושי טכני ומכיוון שהבעלות בקרקע הייתה ״במושע״.
הנתבעים, שיוצגו על ידי עו״ד יוסף מילר, טענו מנגד כי אין לתובעים זכויות בנייה ״עתידיות״ כלשהן שכן לא ניתן להצמיד זכויות בנייה לזכויות חכירה אלא רק לזכויות בעלות. מעבר לכך לטענתם, במבנה הספציפי בו נמצאת דירת התובעים אין זכויות בנייה עתידיות.
הם הוסיפו שחוזי החכירה לא הקנו לתובעים יותר מאשר זכויות חכירה ומעולם לא הייתה ״מניעה טכנית״ לרישום הבעלות.
זכויות השקולות לבעלות
אך השופטת תמר נאות פרי מבית המשפט המחוזי בחיפה קיבלה את עמדת התובעים.
השופטת כתבה כי מחוזה החכירה עולה שכוונת הצדדים הייתה להקנות לתובעים זכויות שמבחינה מהותית הן זכויות בעלות. היא הדגישה כי על פי הפסיקה תקופת חכירה ארוכה מאוד היא סמן לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לבעלות.
עוד ציינה השופטת שלפי חוזה החכירה הבעלים אינם יכולים לבטל את זכות התובעים בנכס או לדרוש את הפינוי לעולם, מכל סיבה שהיא, והדבר תומך במסקנה שזכויות התובעים חורגות בהרבה מזכויות שכירות ארוכת טווח.
עוד קבעה השופטת שזכויות התובעים בדירה מעניקות להם גם זכויות בחלק היחסי של הרכוש המשותף, ובכלל זה בזכויות הבנייה הפוטנציאליות המשותפות לכל בעלי הדירות. היא ציינה שאין בחוזה החכירה כל הוראה המלמדת על כוונה לשלול מהתובעים זכויות אלה.
בסיכומו של דבר פסקה השופטת כי יש לראות בתובעים כבעלים של הדירה כך שהם יהיו זכאים להירשם ככאלה במועד רישום המבנה כבית משותף.
עוד קבעה השופטת כי התובעים זכאים לחלק של 26.7% מזכויות בנייה עתידיות שיאושרו לגבי המבנה, ככל שתהיינה כאלה בפועל.
הנתבעים חויבו בהוצאות של 7,000 שקל ובשכ״ט עו״ד של 6,000 שקל נוספים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין