אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> דיני מקרקעין >> פינוי בינוי – העושק הגדול בחסות חוק ההסדרים

פינוי בינוי – העושק הגדול בחסות חוק ההסדרים

מאת: עו"ד ארז בר זיו | תאריך פרסום : 23/07/2015 12:49:00 | גרסת הדפסה

שר האוצר מבקש להתערב בהסכמי פינוי-בינוי ולהגביל את התמורה לדיירים וותיקים, ובכך לפגוע בחופש החוזים בזכויות נוספות של האזרח הקטן.

במסגרת תכניות הפינוי-בינוי, חברת בנייה עושה עסקה עם דיירים, שבה נהרסים בניינים ישנים ובמקומם בונים בניינים חדישים וגבוהים עם דירות רבות ושטחים ירוקים מסביבם, כשהדיירים הוותיקים מקבלים דירות חדשות ללא מימון מצדם, (הדירות החדשות הנוספות למתחם מממנות זאת).

לייעוץ בענייני פינוי-בינוי:

עו"ד פינוי בינוי

ביום שישי האחרון (17/7), קראתי להפתעתי בגלובס ששר האוצר מתכנן "פוטש" בהסכמי הפינוי-בינוי, במסגרתו תיקבע תמורה קבועה לדיירים הקיימים (הגדלת דירות קיימות ב-25 מ"ר) ללא אפשרות מיקוח, זאת "כביכול" כדי להסיר חסמים לתכניות פינוי-בינוי.

לטענת השר והמצדדים בו, הדיירים הותיקים "סוחטים" את הקבלנים ומקשים על יישום תכניות פינוי בינוי.

ידוע לכל בר דעת כי מי שדוחף רעיונות "גאוניים" אלו הם בעלי אינטרסים – חברות הבנייה ונציגיהן – שעוטפים אותם באריזת מתנה מבהיקה בשלל סיבות והנמקות משכנעות המכוונות בעיקר אל מקבלי ההחלטות.

אין שום סיבה שהדיירים הוותיקים לא ייהנו כמו החדשים

באחד הפרוייקטים בהם אני עוסק למעלה משנה וחצי לפינוי מתחם של מעל 250 יחידות דיור במרכז הארץ שבמקומן אמורים לקום מספר מגדלים בן למעלה מ-1100 יחידות דיור, מתעקשת חברת בנייה ידועה וגדולה על תוספת של 35 מ"ר בלבד, וזאת כאשר היקף תקבולי הפרוייקט נאמד בכשני מיליארד שקלים.

העלות הכספית לתוספת הבנייה, שתשווה את שטח הדירות של הדיירים הוותיקים שגודלן הנוכחי כ-45 מ"ר, לשאר הדירות במתחם ותגדיל אותן ל-115 מ"ר, עלותה 55 מיליון שקל בלבד. אף על פי שעלות זו היא טיפה בים ביחס לגודל הפרויקט, חברת הבנייה רוצה להפלות (בגודל הדירות) בין הדיירים הוותיקים, שחלקם גרים שם מעל ל 40 שנה, לבין החדשים ללא כל סיבה הגיונית.

ראו זה פלא: מאה מטרים משם, בפרויקט מקביל של אותה חברה, שבו יחס הדירות-שטח קטן מהיחס בפרוייקט הנוכחי, חתמה אותה חברה עם נציגות הועד על שטח דירה שלא יפחת מ-115 מטר. חרף שאלותינו הנוקבות לא זכינו להסבר כלשהו בדבר ההבדלים התהומיים בין הפרויקטים.

אין שום סיבה שבעולם שבפרויקט פינוי-בינוי, בו היזם מרוויח מיליוני שקלים, לא ייהנו הדיירים הותיקים מדירה בגודל סטנדרטי ושווה ערך לדירות הגדולות שבבניין החדש.

כיצד לשפר את המצב – פינוי-בינוי כהריון ולידה

ניתן לדמות את פרויקט הבינוי להחלטה על הבאת תינוק לעולם:

  1. החלטה של ראש אחד – בניגוד לאישורה הראשוני הנדרש של ועדת הבנייה המקומית – שיכולה לנבוע מטעמים ענייניים או לא. לטעמי, יש להפקיע את ההחלטות על מתחמי פינוי-בינוי מהוועדות המקומיות ובמקומן להקים ועדות ארציות שבהן ישבו אנשי מקצוע מתחום ההנדסה והמשפט ואליה יופנו התכניות והתנגדויות. היתרון הגדול הוא מקצועיות, נטרול דעות קדומות והקטנת הסבירות למעשי שחיתות.
  2. עיקרון הפריית הביצית – כשם שזרעונים רבים מגיעים אל הביצית ובאים איתה במגע, אך רק הראשון שפרץ זוכה, כך אין מניעה שדיירים יבואו במגע עם חברות ואף יחתמו איתם על הסכמים במקביל. כלומר, כל דייר יכול לחתום אגב פינוי-בינוי על כמה הסכמים שירצה ועם מי שירצה. החברה שתגיע ראשונה לרוב הדרוש לאישור הסכם פינוי-פינוי ותגיש אותו לאישור, היא זו שתזכה בפרויקט ורק ההסכמים שנחתמו איתה יתפסו, בעוד שכל השאר יתבטלו מעצמם.
  3. תשעה ירחי לידה – יש לקצוב זמן של שנתיים לאישור התכנית ועוד שלוש שנים לביצועו. יזם שלא יעמוד בזמנים יהיה נתון לסנקציות כספיות ועד הפקעת הפרויקט ממנו.
  4. "קצבת ילדים" – הלוואות למימון וביצוע הפרוייקט – זו אחת הבעיות העיקריות בכדאיות הכלכלית לפרויקטים פינוי-בינוי, שחוסמת כניסת שחקנים קטנים ובינוניים ראויים. הפתרון הוא מתן זכאות להלוואות בריבית אטרקטיבית בערבות המדינה, כמובן בכפוף לכל בדיקות הנאותות לפני ביצוע הפרויקט ובמהלכו. יש לשקול גם מתן הלוואות ישירות מהמדינה, כך שתנאי ההלוואות תהיינה שוויוניות בין היזמים (ריבית נמוכה ביותר המקשה בעיקר על יזמים קטנים ובינוניים).

חוק אנטי דמוקרטי

אמנם ישנם חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי אולם ניתן להסירם. דבר אחד חייב להיות מובהר בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים: תוספת שטח לדירות התמורה בפרויקט הפינוי-בינוי איננו מהווה מכשול כלל, ועלותו מתוך עלות הפרויקט זניחה ביותר (כ-2% לכל היותר).

התערבות המדינה בהסכמי פינוי-בינוי נוגדת את זכות הקניין ואת חופש החוזים ויוצרת אפליה חמורה בין הדיירים הותיקים לדיירים החדשים. בטח ובטח שלא ראוי לעשות זאת בחוק ההסדרים, שכן הוא חוק אנטי דמוקרטי אותו מחברים "נערי האוצר" המושפעים לא מעט משתדלנים שממומנים על ידי בעלי אינטרסים.

באופן כללי, החוק, שקיים כבר 30 שנה ומוגש מדי שנה להצבעה, עוסק בסוגיות רבות אותן הממשלה מעוניינת לשנות. סעיפים רבים מאוד מובאים לעיון חברי הכנסת לזמן קצר מאד ואחר כך מובאים להצבעה חפוזה, זאת מבלי שניתן להספיק לקרוא ולדון בסעיפים הרבים שכל אחד מהם משפיע באופן מהותי על חיי אזרחי המדינה.

לכן, לטעמי ולטעמם של מלומדים רבים ואף חלק מחברי הכנסת, יש לבטל את חוק ההסדרים ויפה שניה אחת קודם.

* עו"ד ארז בר זיו עוסק בפינוי-בינוי ודיני מקרקעין.  

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

קטגוריות


שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
3

דיירים בגדול פשוט יפסיקו להסכים לבניה חדשה. ימשיכו לגור בדירות ישנות

שנים רבות. בלי הסכמה של רוב הדיירים פרויקטים לא ייצאו לדרך. גם החוק לא יעזור. דיירים יילכו לבתי משפט ובקיצור תאוות הבצע של חברות הבניה תגרום לבעיה הפוכה. אני מאוד אוהב איך עורכי דין שחושבים שהם בעלי עסקים נותנים "רעיונות מוצלחים" איך לעשוק את בעלי הדירות המבוגרים בדרך כלל, הזקנים שאפילו לא יוכלו להוריש אגורה לילדיהם כאשר את הכסף הגדול יעשו עורכי הדין עם הייצוג של חברות הבניה. הדרך היחידה לקדם פרויקטים היא לתת תמורה הולמת לבעלי הדירות הישנות ואפילו תוספות שונות כדי שאנשים ישמחו לקדם פרויקטים, לגור בשכר דירה לשנים לא מועטות לפעמים, כדי שהם ירצו לקדם את הפרוקטים. כחלון פשוט עושה את כל הטעויות האפשריות. חבל. האיש הוא יהיה בקדנציה אחת וזהו.
2

הכל עבודה בעיניים - הכותב צודק! כנסו

הדיירים מוותרים על חלקם בקרקע, על שטחים ששייכים להם כלומר, על כל 25מ"ר שמוותר בעל דירה היזם מקבל לפחות עוד 3 דירות בגודל מלא! זה פשוט גועל נפש של יזמים תאווי בצע - דיירים חכמים צריכים לדרוש יותר מדירה אחת. נניח אם היו בבניין 6 דירות והיזם מקבל 30 דירות - כל דייר יכול לדרוש מהיזם עוד 2 דירות! כלומר סהכ 3 דירות וכך כולם יצאו מרוצים!
1

חדלון ואובדן עשתונות של שר האוצר כחלון

1
שירותים משפטיים





עורכי דין בתחום דיני מקרקעין באזור :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות בתחום דיני מקרקעין

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ