ביום 24 בדצמבר 2002 התקבל פסק דין חשוב ומהפכני על ידי ועדת הערר לפי חוק מיסוי
מקרקעין בתל אביב בעניינה של חברת כימיקלים לישראל. פסק הדין עסק בשאלה העקרונית
האם הוצאות המימון שהוציאה הנישומה בהקמת נכס מקרקעין )בניין משרדים( שבגין מכירתו
חל חוק מיסוי מקרקעין, הינן הוצאות שניתן לנכותן במסגרת חישוב מס השבח.
כידוע, רווח ההון במכירת מקרקעין )כגון קרקע או מבנה או דירה או זכויות באיגוד
מקרקעין שהם נכסים קבועים אצל המוכר )כלומר, אינם מלאי( ושמכירתם אינה פטורה ממס
שבח( חייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. בחוק מיסוי מקרקעין, בסעיף 39 לחוק,
נקבעו ההוצאות המותרות בניכוי, לשם קביעת סכום השבח במכירת זכות במקרקעין. סעיף 39
מפרט רשימה של הוצאות המותרות בניכוי. בסעיף 1(39( לחוק נקבע כי יש להתיר את "כל
ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין, שהזכות
בהם נמכרת". עם זאת, בין ההוצאות הספציפיות המותרות בניכוי בסעיף 39 לא היו מנויות,
לכאורה, הוצאות מימון.
המצב, לפיו ברשימת ההוצאות הספציפיות המנויות בסעיף 39 לחוק לא נכללו הוצאות
המימון, הובהר, או שונה, עם הרפורמה במיסוי מקרקעין שתחולתה מיום 7 בנובמבר 2001.
במסגרת הרפורמה נקבע בסעיף 39א לחוק, כי במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה הינו
ביום 7 בנובמבר 2001 או לאחריו יותרו הוצאות מימון ריאליות ששילם המוכר. ניכוי
הוצאות המימון לפי האמור בסעיף 39א מותנה במספר תנאים ובינהם: ההלוואה התקבלה לאחר
יום 7 בנובמבר 2001, ההלוואה נלקחה לרכישה או להשבחה של מקרקעין או לפרעון הלוואה
אחרת שנלקחה לרכישה או השבחה של המקרקעין , ההלוואה איננה מקרוב, הזכות במקרקעין
רשומה בספרים המנוהלים לפי שיטת החשבונאות הכפולה או שההלוואה מובטחת במשכנתא או
משכון או שנרשמה הערת אזהרה בשל התחייבות לרישום משכנתא )ובלבד שהרישום הראשון
מבינהם נעשה בסמוך לקבלת ההלוואה(.
חברת כימיקלים לישראל לא היתה זכאית ליהנות מהוראת סעיף 39א באשר המקרקעין שרכשה
נרכשו לאחר 7 בנובמבר 2001. עם זאת, החברה טענה, כי הוצאות המימון נכללות בגדר כל
ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת המקרקעין, כמצוות סעיף 1(39( לחוק. כן טענה החברה,
כי רק ניכוי הוצאות המימון משמעותו תשלום מס אמת על רווח כלכלי, כי על פי חוקי
היסוד החדשים יש לפרש את חוק המיסוי כך שיפגע בצורה מינימלית בזכויות הקניין של
הנישום, וכן כי אי ניכוי הוצאות המימון לצורך חישוב השבח, למרות היוון הוצאות
המימון לשווי הרכישה לצורך הוצאות פחת, משמעותו עיוות וחוסר הרמוניה בחוק המס.
לבסוף, החברה טענה כי הוספת סעיף 39א לחוק הינו תיקון מבהיר להוראה המנויה בסעיף
1(39( לחוק, לפיה יש לנכות כל הוצאה הבאה בגדר הוצאות שהוציא המוכר להשבחת
המקרקעין.
המשיב טען באותה פרשה, כי מתיקון החוק עולה כי הוצאות המימון לא היו מותרות עד
תיקון החוק, ובהתאם לו. המשיב טען, בהתבסס על מספר פסקי דין )פ"ד בית התור, פ"ד משה
וברוריה אגרסט פ"ד מלי רוזנבלום ופ"ד מ.ל השקעות אשר שלל ניכוי הוצאות מימון ואשר
לגביו תלוי ועומד ערעור בבית המשפט העליון( כי רשימת ההוצאות בסעיף 39 הינה רשימה
סגורה, אשר יוצרת הסדר שלילי לגבי ניכוי הוצאות מימון.
ועדת הערר )שופט בדימ' י. בן שלמה, עו"ד ושמאי ד. מרגליות ורו"ח מ. לזר( קובעת פה
אחד, כי יש להתיר את הוצאות המימון שהוציאה החברה כהוצאה לצורך חישוב השבח. לדעת מר
מרגליות אין להרחיב את סעיף 39 אך יש לכלול את הוצאות המימון כחלק מההוצאות המותרות
בניכוי. כמו כן מר מרגליות מוכן גם לקבל את הטענה, כי יש לראות את הוצאות המימון
יחד עם סכום הרכישה כסכום אחד, ואין להפלות בין אדם שמימן את כל רכישת הנכס מכספו,
לבין מי שנטל הלוואה לרכישת הנכס. מר מרגליות אומר, כי לדעתו יש להביא בחשבון כל
הוצאה שיש לה זיקה מוכחת להשבחת הנכס. חבר הועדה , רו"ח לזר, קובע, כי תיקון החוק
הינו תיקון מבהיר בלבד, וכי הרשימה המנויה בסעיף 39 לחוק איננה רשימה סגורה. לדעתו
יש לפרש את החוק כך שהתוצאה הכלכלית הנובעת מפירושו תהיה נכונה והוגנת ובהתאם לרוח
חוקי היסוד.
אכן, אין ספק, כי פסק הדין הינו פסק דין חשוב ותקדימי. אף שרשויות המס צפויות לערער
על פסק הדין דומנו, כי האמור בו עשוי לשמש עזר במקרים רבים ובדיונים מול רשויות
המס.
פסק הדין:
ו"ע 1408/01 כימיקלים לישראל נ' מנהל מס שבח ת"א
* עו"ד בני קליפי הינו שותף מסים במשרד שיבולת, ישראלי, רוברטס, זיסמן ושות'
** כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות
דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כשלהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים
לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.