אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> דיני מקרקעין >> לפי הקצב: מתי מותר ליזם תמ"א 38 למכור דירות חדשות?

לפי הקצב: מתי מותר ליזם תמ"א 38 למכור דירות חדשות?

מאת: עו"ד אלעד וייסטוך | תאריך פרסום : 31/12/2015 15:46:00 | גרסת הדפסה

באיזה שלב יכול יזם תמ"א 38 למכור את הדירות החדשות שעתידות להיבנות בפרויקט? עו"ד אלעד וייסטוך מתריע על הבעייתיות שעלולה להיווצר לבעלי הדירות הקיימות ולרוכשים החדשים אם הדירות יימכרו במועד מוקדם מדי או בקצב מהיר מדי.

עסקאות למכירת זכויות בנייה במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) הן עסקאות מורכבות וארוכות טווח, שמעורבים בהן שחקנים רבים: בעלי הדירות הקיימות, היזם, הבנקים שממשכנים את הדירות הקיימות, הבנק המלווה את הפרויקט, רוכשי הדירות החדשות, וכמובן הבנקים שנותנים להם משכנתאות.

לבירור לגבי חיזוק מבנים

עורך דין תמ"א 38

כשמדובר בעסקאות לחיזוק ובנייה על גבי בניינים קיימים (תמ"א 38/1), בהן נתמקד במאמר זה, קיים צורך מהותי ומשמעותי להסדיר את הערבויות של הדיירים הקיימים לקיום התחייבויות היזם לפי התוכנית. זאת, כיוון שבמקרים רבים פרויקטים אלו נבנים ללא ליווי בנקאי, באמצעות ההון העצמי של היזם.

לפי המנגנון המקובל ברוב העסקאות הללו, לאחר הוצאת היתר הבנייה וקודם ביצוע העבודות בפועל, על היזם למסור לדיירים ערבויות בנקאיות וכן פוליסות ביטוח להבטחת זכויותיהם.

הערבות לטובת הדיירים אמורה להיות בסכום הביצוע של עבודות הבנייה או בסכום נמוך יותר אך תוך הגבלת קצב מכירת הדירות החדשות שבונה היזם. כמו כן, מקובל לקבוע מנגנון להפחתת הערבות בצורה הדרגתית לפי ההתקדמות בשלבי הבנייה.

מחלוקות על קצב המכירה

נושא קצב מכירת הדירות החדשות מהווה מוקד למחלוקות רבות בין היזם לדיירים, שכל אחד מהם מעוניין כמובן בראש ובראשונה לשמור על האינטרסים שלו.

היזם, שנדרש להשקיע הון עצמי רב בקידום הפרויקט, מעוניין מבחינתו למכור את הדירות החדשות בשלב מוקדם ככל הניתן ללא הגבלה על קצב המכירה. בעלי הדירות לעומת זאת, מעוניינים בדיוק בהיפך מכך. מדוע?

כאמור, חלק גדול מפרויקטים אלה מבוצעים ללא ליווי בנקאי ולכן לרוכשי הדירות החדשות לא ניתנת ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, כמקובל בפרויקטים רגילים של רכישה מקבלן. הבטוחה החלופית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על תת-חלקה נפרדת שהיזם מוציא מתתי-החלקות של הדירות הקיימות. היחידה הרישומית הנפרדת מעגנת את זכויות הבנייה הנמכרות ליזם במסגרת ההסכם בינו לבין הדיירים הקיימים.

במצב כזה, אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים וימכור את הדירות בקצב 'מסחרר', לא יוכלו הדיירים הקיימים 'להיפטר' מהערות האזהרה הרשומות על שם הרוכשים, ולמעשה ייאלצו לחלוק עמם בזכויות הבנייה. על כן, האינטרס המנוגד שלהם הוא להבטיח כי במקרה שהיזם החל להתקשר בהסכמי מכר עם רוכשים חדשים, הם לא יתקלו בפני שוקת שבורה אם עוד לא ביצע את העבודות המוטלות עליו.

בבתי המשפט כבר נדונו מקרים שבהם, לאחר שהיזם מכר חלק מהדירות החדשות הוא נקלע לקשיים ולא יכול היה לעמוד בהתחייבויותיו. במקרים אלה נפסק כי לבעלי הקרקע יש אחריות כלפי רוכשי הדירות מהיזם והם לא יוכלו למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתם. (ראו: ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ, ע"א 813/85 נחשון נ' שי, ע"א 5549/94 קי.י.מ.א להשקעות ובנין בע"מ נ' זהבה (גיזלה גרינפלד)).

מכיוון שכך, לבעלי דירות שעומדים בפני חתימה על הסכם תמ"א 38 יש אינטרס מובהק לעגן בו את מחויבות היזם למכירת דירות חדשות רק לפי קצב התקדמות הבנייה.

לעומת זאת, יזמים העומדים בפני דרישה כזו, טוענים בד"כ כי מדובר בהגבלה מיותרת, שכן הם בכל מקרה מוגבלים בקבלת כספים מהרוכשים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בתקנות.

הכוונה היא כי חוק המכר דירות ותקנותיו קובעים כי כאשר הבטוחה שניתנת לרוכשים היא הערת אזהרה, קבלת הכספים תלויה בקצב התקדמות העבודות. בתקנות נקבע מהו שיעור התשלום המקסימלי שרשאי היזם לגבות מהרוכשים בכל שלב ושלב. כך למשל, בשלב ראשון – עד סיום רצפת הקומה הראשונה או בפרויקטים של תמ"א 38/1 עד בניית קומה חדשה – אסור לו לקבל יותר מ-40% ממחיר הדירה.

נראה כי יש ממש בטענה זו של היזמים, ואכן בפסיקת בתי המשפט נקבע, כי במקרה שפרויקט נקלע לקשיים, בעלי הקרקע אמנם מחויבים כלפי הרוכשים, אך רק במידה ששילמו ליזם את התשלומים על חשבון הדירה בהתאם לתקנות. לפיכך, רוכש ששילם ליזם מעבר למה שנקבע בתקנות, לא יוכל לבוא בטענות לבעלי הקרקע במקרה שהיזם נקלע לקשיים, ולדרוש הגנה על הכספים שהלכו לטמיון.

מה שיכול למנוע סכסוכים כאלה מלכתחילה הוא עיגון סעיפים מיוחדים בהסכם. מוצא פרקטי כזה יכול להיות למשל בסעיף שקובע כי לא תהיה הגבלה על קצב מכירת הדירות, בתנאי שכל כספי הפדיון יועברו לחשבון נאמנות של עו"ד מטעם היזם או במשותף עם עו"ד מטעם הדיירים, וישוחררו לאחר שבוצעו עבודות בפועל, בהתאם ללוח תשלומים אשר יקבע במשותף ע"י מפקח מטעם הבעלים ומפקח מטעם היזם. אפשרות נוספת היא לדרוש כי הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות החדשות יירשמו על ידי עורך הדין של בעלי הדירות יחד עם עורך הדין של היזם.

ומה עם רוכשי הדירות החדשות?

רוכשים של דירות חדשות בעסקאות תמ"א 38 מעין אלו, נדרשים לבדוק היטב את ההסכם המקורי שבין היזם לבין בעלי הדירות ואת סמכויותיו למכור דירות חדשות. כמו כן, עליהם לדרוש לקבל הערת אזהרה על היחידה הרישומית הנפרדת, ולשלם לפי קצב תשלומים שמרני, הכפוף לקצב התקדמות הבנייה, כפי שנקבע בתקנות.

* עורך דין אלעד וייסטוך עוסק בנדל"ן ובעסקאות תמ"א 38. חבר ועדת התחדשות עירונית של מחוז ת"א והמרכז בלשכת עוה"ד ומרצה בתחומים אלו בבמות שונות.

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

www.psakdin.co.il 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

קטגוריות


שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
1

ומי מעגן ומי אוכף ומי בודק ויודע בדיוק על כל הליך פרטי של היזם מול קונה חדש???

הרי מיסודו חוק התמא החדש בעייתי פוגעני ובלאגניסטי.. כל העניין בערים הגדולות הן רצון לקבל בחינם של דיירים ורצון להרוויח הון של יזמים וקבלנים. אם יזם מוכר דירות עוד בטרם נפסק בבית משפט למקרקעין דין של דייר מתנגד מול אז מה יש בכלל לדבר...הכל מכור ומסריח!!!
1
שירותים משפטיים





עורכי דין בתחום דיני מקרקעין באזור :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות בתחום דיני מקרקעין

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ