בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 מדברים מעט מידי על הגורם האנושי – נציגות הדיירים שתפקידה לקדם את הפרויקט תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות. נציגות שפועלת לטובת כלל הדיירים ובשקיפות היא המפתח לפרויקט מוצלח
לא ניתן ללכת כיום בערי המרכז בלי להיתקל בפירות ההתחדשות – בניינים בבניה או בניינים לאחר חידוש. חדי העין כבר יודעים להבחין בפרויקטים המבוצעים על ידי קבלנים איכותיים. בפרויקטים אלה גם בשלב הבנייה, בתוך הרעש וההמולה יש סדר. לעומתם, הקבלנים ה"חסכניים", חוסכים אפילו באיסוף, ריכוז ופינוי זבל הבניין והוא מכסה את כל הפרויקט. הוותיקים ברחוב כבר מזהים את הפרויקטים שהפכו ל"פילים הלבנים", שסיכוייהם להסתיים בשנים הקרובות נמוכים.
מעט מאוד דובר על הגורם האנושי – הסכסוכים הקטנים (והגדולים) בין הדיירים שהם חלק בלתי נפרד מהחיים בבתים משותפים, ולעתים קרובות זועקים מקירותיו. כבר מהכניסה לבניין מרגישים: ריח הניקיון, השטיח בכניסה, העציצים התלויים על קירות חדר המדרגות הישן וכבר ברור – כאן הצליחו להתגבר על הסכסוכים ולבחור נציגות חזקה שדואגת לרווחת הבניין והדיירים!
נציגות טובה וחזקה היא גם מפתח לפרויקט מוצלח, ועל דרך השלילה – סכסוכים בין בעלי הדירות, כיפופי ידיים ביניהם ואי הסכמה על נציגות מתאימה (או לחילופין בחירת נציגות שאינה מתאימה רק כי מישהו חייב למישהו "טובה") – עשויים לצמצם מאוד את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולהוות פרצה קוראת לגורמים אינטרסנטיים שיכולת הביצוע שלהם נמוכה או אף אפסית.
נציגות טובה לפרויקט התחדשות מורכבת מבעלי הדירות שמוכנים לתרום מזמנם ולבחור בעלי מקצוע ראויים (עו"ד, אדריכל, שמאי וכו') לאחר שחבריה בדקו, נפגשו עמם, קיבלו המלצות והתרשמו ממקצועיותם, יושרם ומניסיונם.
נציגות טובה לפרויקט התחדשות היא נציגות שנבחרה על ידי 50% מבעלי הדירות לפחות (ולא "בובה" שהועמדה על ידי יזם בעל עניין שמושך בחוטים). בתחילת הדרך, רצוי לערוך אסיפת דיירים ולהזמין אליה עורכי דין מומחים בתחום שיציגו את עצמם ויתנו הסבר קצר על התהליך ומשמעויותיו.
לאחר בחירתה, הנציגות תערוך מעין מכרז, תקבל הצעות מיזמים, תשווה בין ההצעות, וחבריה ילכו לראות בעיניהם פרויקטים המצויים בהקמה או באכלוס של החברות המציעות ולא יסתפקו בתמונות המופיעות באתרי החברות. רצוי, כשהדבר ניתן, לדפוק על הדלתות, לדבר עם הדיירים שעברו תהליך דומה עם החברה המציעה, לשמוע מהם על החברה והעבודה עמה וכו'.
הנציגות אינה חותמת על ההסכם עם היזם בשם הדיירים, אלא חבריה חותמים כבעלי דירות בעצמם, ומביאים את ההסכם לשאר בעלי הדירות לחתימתם.
נציגות הפועלת בשקיפות ובוחרת יזם לאחר בחינת הצעות שונות ובדיקת איכות הביצוע בפועל של המציעים – היא נציגות הפועלת לטובת כלל בעלי הדירות, ללא ניגוד עניינים וללא משוא פנים. זו הנציגות שתקיף את עצמה באנשי מקצוע מעולים ותצליח לקדם פרויקט מוצלח.
השקעה עם תמורה
כן, מדובר בהשקעה רבה, במיוחד בשלבים הראשונים של הפרויקט. נדרשות שעות רבות – מפגשים עם בעלי מקצוע, בדיקת המלצות, עריכת מעין מכרז, השוואה בין ההצעות, בדיקת איכות הבנייה של המציעים בפועל, והכול כרוך בהרבה כיתות רגליים. אז תשאלו "למה לי?"
התשובה מורכבת. חבר נציגות שמבצע תפקידו כראוי ובמסירות יודע בוודאות שהוא בחר את ההצעה הטובה ביותר מתוך ההצעות שהיו על השולחן. האם תהיה לנו אותה וודאות גם אם נפקיד את העשייה בידי שכננו?
יתרה מכך, אין מניעה חוקית שחברי הנציגות יקבלו תמורה כלשהי בעד זמן ההשקעה הנדרש מהם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה שקיימת אפשרות שיזמים ישלמו לחברי הנציגות עבור ההשקעה הנדרשת מהם.
התמורה צריכה להיות תואמת את זמן ההשקעה, ותהיה בידיעת ובהסכמת שאר בעלי הדירות. האם ייתכן שהתמורה הזו תהיה פתח לשחיתות? ייתכן שכן.
האם ייתכן שהנציגות תבחר הצעה פחות טובה ממציע שאיכות הבנייה שלו פחות טובה רק בגלל שאותו מציע הציע לחברי הנציגות תמורה גבוהה יותר עבור השקעתם? הסיכויים לכך נמוכים מאוד, כי לא יוכלו לנמק בחירתם לבעלי הדירות.
הנציגות אינה ישות משפטית ולא ניתן לתבוע אותה. כל עוד חברי הנציגות יפעלו בצורה שקופה וללא משוא פנים – לא ניתן יהיה לחייבם עקב החלטותיהם, גם אם וכאשר תביעה כזו תגיע להכרעת בית המשפט.
* עו"ד נעה ברגר יוניוב מלווה דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין