פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים שלא לצאת לפועל כשיש דייר או כמה דיירים שמתנגדים לתכנית. מתי התנגדות יכולה להיות לגיטימית ומה עושים נגד דייר סרבן שפשוט רוצה תנאים משופרים?
נהוג לחשוב שביצוע פרויקטים מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38/פינוי בינוי) הם דבר מבורך ושכל הצדדים תמיד מרוויחים. אבל במציאות יש גם כאלה שלא תמיד מרוצים מהרעיון. במקרים רבים דייר שבוחר שלא לשתף פעולה עם פרויקט יכול לגרום לתסכול רב ופגיעה של ממש אצל שכניו שבמשך שנים מחכים להזדמנות בה יוכלו ליהנות מיתרונותיה הכלכליים והבטיחותיים של תכנית התחדשות עירונית בבניין שלהם.
מתי ייחשב סירוב של דייר כסירוב סביר? מתי ייחשב הסירוב בלתי סביר? כיצד מאזנים בין שני האינטרסים המנוגדים – מצד אחד הפגיעה בדייר הסרבן ומאידך זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הקיימת בהתחדשות עירונית? ומהו מקומו של האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים מסוג זה?
סרבנות והתנגדות – מדוע?
במקרים רבים סירוב לאשר תכנית תמ״א 38 או פינוי בינוי נובעת מחשדנות כלפי הדיירים שיזמו את הפרויקט ופועלים לקידומו.
ניתן לזהות בהרבה מקרים כי ההתנגדות אופיינית לקבוצות אוכלוסייה מסוימות כמו דיירים קשישים שחיים זמן רב בדירותיהם, סובלים מחרדות ופוחדים משינויים. הללו גם מתקשים לעתים להבין את המידע שנמסר להם והשאיפה לחזק את ביתם מפני רעידת אדמה נמצאת בתחתית הדאגות שלהם. קבוצה נוספת היא דיירים בעלי מוגבלות שרגילים לדירתם ואולי ביצעו בה התאמות והם חוששים מתקופת הביניים בהם הבניין יהיה ״אתר בנייה״ ומהאפשרות שהדירה החדשה שיקבלו לא תתאים להם. ייתכן גם שדיירים חדשים וצעירים שרק נכנסו לגור בבניין עם ילדיהם הקטנים יתנגדו מתוך חשש שלא יוכלו לעמוד בעלויות הכרוכות במגורים בבניין חדש (ארנונה גבוהה יותר, דמי ניהול וכו׳).
מתי סירוב הוא לגיטימי?
בהתאם לחוק ולפסיקות רבות שניתנו בנושא, סירוב לא יחשב כבלתי סביר אם הוא מתבסס על אחת הסיבות הבאות:
העסקה אינה כדאית כלכלית: במקרה בו שמאי מקרקעין קבע שהעסקה אינה כדאית כלכלית, קביעה זו תהווה בסיס לגיטימי לסירובו של הדייר.
לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש:על היזם להציע לדיירים מגורים חלופיים במקרה של פינוי-בינוי או תמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. במקרה של דייר בעל מוגבלות הרי שעל המגורים החלופיים להיות הולמים ומותאמים לצרכיו.
לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות הולמות:בהקשר זה נציין כי קיים שוני בין פרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה, המצריכים בטוחות גבוהות יותר, לבין תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי בה הדרישה לגובה הערבות הבנקאית נמוכה יותר.
נסיבות אישיות מיוחדות: החוק קובע כי סירוב ייחשב סביר אם "קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר".
כלומר, נקודת המוצא של המחוקק היא שדייר המסרב לביצוע פרויקט התחדשות עירונית צריך לבסס סירובו על טענות ריאליות ולהוכיח כי האינטרס שבפגיעה בו גובר על האינטרס של שכניו, העיר בה הוא גר והמדינה.
מה הרוב הדרוש?
לצורך ביצוע פרויקט חיזוק מבנים מסוג תמ״א 38/1 (חיזוק הבניין והוספת דירות, ללא הריסה) נדרש היזם להחתים 66.6% מבעלי הדירות בבניין. בפרויקט מסוג תמ״א 38/2 (הריסת הבניין ובנייה מחדש) יש צורך ברוב גבוה יותר של 80% מבעלי הדירות. כדי להתחיל בפרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמת 80% מבעלי הדירות בבניין המשותף.
ואולם, בפועל, כדי שהפרויקט יוכל באמת לצאת לדרך, ברוב הפעמים אין מנוס מקבלת הסכמה ושיתוף פעולה של כל הדיירים. דייר נחשב ״סרבן״ אם הוא מתנגד לפרויקט גם לאחר שהושג הרוב הדרוש ללא סיבה סבירה.
בהליך בירור משפטי אצל המפקחת על המקרקעין או בבית המשפט (במקרה של פינוי בינוי) יבחן סירובו של הדייר הסרבן בהתאם למסגרת הנורמטיבית המשפטית כפי שהוצגה לעיל. כלומר ככל שסירובו של הדייר לא יתבסס על אחת מארבע החלופות עליהם עמד המחוקק הרי שידו של הדייר הסרבן בהליך המשפטי המתנהל נגדו תהא על התחתונה ובמקרים מסוימים יידרש לשם פיצוי כבד לדיירים האחרים.
חשוב לזכור שברוב המקרים ניתן למצוא בנקל פתרון לפגיעות הנחשבות כסירוב סביר וליזמים יש אינטרס למצוא פתרונות אלו, ולכן על הדייר הנפגע להוכיח שלא נעשו כלל מאמצים כדי למנוע את הפגיעה בו.
הצעת חוק חדשה לעידוד מיזמי פינוי בינוי
לאחרונה אושרה הצעת החוק פינוי בינוי – עידוד מיזמי פינוי בינוי. הצעת החוק שמה דגש בעיקר על דיירים קשישים ודיירים בעלי מוגבלויות וקובעת כי היזם יחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 חלופות לעסקה הרגילה, כך שבמקום לקבל דירה בבניין החדש, הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לדיור מוגן, דיור חלופי שהיזם ירכוש עבורו בתמורה למכירת ביתו של הקשיש ליזם, או קבלת תמורה כספית בגין הנכס. בנוסף, בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק מבנים, היזם יחויב להציע לקשיש או לאדם שמרותק לביתו דיור חלופי לתקופת העבודות בבניין. כמו כן, רשות המיסים אישרה מתן פטורים ממס בעת מכירת הדירה על ידי קשיש מעל גיל 70 ליזם או צד ג'.
* עו״ד חן רואימי עוסק בתמ״א 38 ופינוי בינוי
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין