השכנים קיבלו היתר בנייה שערורייתי? ייתכן שניתן לבטלו

הוצאת היתר בניה היא הליך ארוך ומורכב שלעיתים נופלים בו פגמים. במאמר זה נבחן אילו פגמים עשויים להצדיק ביטול היתר בניה לאחר שאושר על ידי מוסד התכנון

כל אדם או יזם המעוניין לבנות (כגון הקמה של בניין, או אפילו בנייה על הגג,  חפירת מרתף, או סגירת מרפסת) צריך לפנות לוועדה המקומית לתכנון לבנייה, ולהתחיל בהליך ארוך וממושך עד לקבלת היתר הבניה המיוחל.

נקודת המוצא היא כי היתר בניה שאושר תקף לשלוש שנים מיום שניתן, במהלכם על היזם להשלים את הבניה. מועד זה יכול להתארך, באישור הוועדה, עד שש שנים, אם מדובר בעבודה מורכבת. ככל שלא התחילה הבניה בתוך מועדים אלו ההיתר נחשב כמבוטל.

ואולם, גם אם העבודות החלו ואפילו הסתיימו לפני שנים רבות, עדיין יש מקרים בהם עשויים מוסדות התכנון ובתי המשפט לבטל את ההיתר ולהורות על הריסת הבנוי.  אז מתי סביר שהיתר בניה שכבר אושר, יבוטל, ומאילו סיבות?

ביטול היתר בשל עבירה פלילית

החוק קובע שביטול היתר בניה יכול להינתן כסנקציה בעבירה פלילית. במקרים בהם אדם הורשע במסירת מידע כוזב למוסד תכנון, בית המשפט רשאי לבטל את ההיתר שניתן לו. עוד קובע החוק, שאם ההיתר ניתן בהליך רישוי בדרך מקוצרת, על בסיס הצהרה לא נכונה, וטרם חלפו חמש שנים ממתן ההיתר, אז ההיתר בטל ויראו את העבודות כאילו בוצעו ללא היתר.

סטייה מתכנית המתאר

סיבות נוספות לביטול היתר בניה אינן מצוינות בחוק, אלא הן יציר פסיקה, כאשר הסיבה הנפוצה ביותר, לביטול היתר היא שההיתר אינו תואם את תכניות המתאר החלות במקרקעין.

כידוע, תכנית המתאר קובעת את מגבלות הבניה על הקרקע, ואת השימושים המותרים במקרקעין. על כן אם נמצא שהיתר הבניה אינו תואם את הוראות התכנית, ניתן לבטלו. ואכן, בשורת פסקי דין ארוכה, ביטלו בתי המשפט היתרי בניה תוך שהם מציינים שהיתר בניה שניתן בניגוד להוראות תכנית דינו להתבטל.

יחד עם זאת, ההלכה הרווחת היא שלא כל פגם בהיתר יביא לביטולו. על פי עקרון "הבטלות היחסית", עשוי ההיתר להחשב פגום אולם אין משמעות הדבר כי ההיתר יבוטל מעיקרו.

חשוב לציין שבית המשפט פעמים רבות מעדיף להורות על תיקון הפגם מאשר לבטל את ההיתר כולו. בייחוד במקרים בהם נבנה בניין בסטיה מהיתר, אלא שהבניין כבר אוכלס, ומשמעות הביטול תוביל לכך שעשרות רוכשי דירות יוותרו ללא דירה בהיתר. כלומר, בין יתר השיקולים של שמירה על החוק ושיקולים תכנוניים קיים גם השיקול של הגנה על צדדים שלישיים, שבגינו עשוי בית המשפט לא לבטל את ההיתר.

פגמים בהליכי התכנון

עוד סיבה לביטול היתר בניה, היא בשל הליך תכנוני לא תקין. גם כאן, מצא בית המשפט פעמים רבות, כי יש צורך לבטל את היתר הבניה משום שבהליך התכנוני לאישורו נפלו פגמים, למשל, הקלות שלא פורסמו כנדרש, פגמים במידע התכנוני שבתיק המידע, העדר אישורים הנדסיים, וכיוצ"ב, כאשר הפגם הנפוץ ביותר, הוא העדר פרסום הבקשה כדין להתנגדויות. פגמים מסוג זה עשויים לגרום לכך שבית המשפט יורה על ביטול ההיתר או לכל הפחות על תיקונו.

כך למשל, בית המשפט ביטל היתר בניה משום שלא צורפה לבקשה להיתר "מפה מצבית" (טופוגרפית). בית המשפט קבע שמדובר בפגם חמור, שכן ללא המפה לא יכלה הוועדה המקומית לדעת על קיומם של מבנים סמוכים, שהבניה עלולה לסכנם או אפילו למוטטם. נקבע שלא ניתן לפטור את מגיש התכנית בדיעבד ולכן יש לבטל את היתר הבניה ולהורות על הריסת המבנה.

ביטול היתר בניה, יכול להינתן גם בטענה של הפרת חובת תם הלב או הטעיות למיניהן. כך למשל בית המשפט המחוזי ביטל תכנית והיתר לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, זאת משום שנמצא שמגיש התכנית הסתיר מידע מיתר בעלי הזכויות במקרקעין, ואף נמנע מליידע את הוועדה מי הם אותם בעלים. 

סיבה נוספת לביטול היתר עשויה להישען על כך שהחלטת הועדה לאשר את ההיתר אינה סבירה ואינה חוקית. במקרה מסויים ביטל בית המשפט היתר בניה, הכולל פתיחת חלונות בקיר משותף. נקבע שהחלטה לאשר היתר שכזה אינה סבירה ואף בלתי חוקית לאור חוקי התכנון והבניה. היתר שכזה אף פוגע בזכות הקניין של בעלי המקרקעין הסמוכים ולכן יש לבטלו.

אציין שבמקרה אחר שגם הוא כלל פתיחת חלונות בקיר משותף נקבע כי אין לבטל היתר משום שהחלונות קיימים שנים רבות, ומשום שבעלי המקרקעין היו מודעים למצב ולא עשו דבר לאורך השנים. לכן המסקנה היא כי יש לבחון כל מקרה לגופו.

אל תחכו

חשוב לדעת שבמשפט המנהלי בכלל ובדיני התכנון והבניה בפרט קיימת חשיבות להקדים ולפעול, כי אחרת עשוי בית המשפט לדחות את הטענות בשל "השתהות" או אפילו לראות את הבניה כ"מעשה עשוי", ואז קצרה ידו מלהושיע.

בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עורך דין לתכנון ובניה. 

* עו״ד אורטל דוידיאן גדעוני עוסקת בתכנון ובנייה

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין