השווי של נחלה במושב גדל - וכך גם הסיכון לסכסוך משפחתי

תיקון 5 לתמ"א 35 מרחיב את הפוטנציאל הנדל"ני במושבים, אך מחייב הסדרה מוקדמת בין יורשים

תיקון 5 לתמ"א 35, תכנית המתאר הארצית שמסדירה את מדיניות התכנון בישראל, מביא עמו שינוי משמעותי עבור מושבים וקיבוצים. מעבר להיבטים התכנוניים, מדובר במהלך שיש לו השלכות ישירות לא רק על בעלי הנחלות כיום, אלא גם ובעיקר על היורשים העתידיים של משקים חקלאיים.

עד לאחרונה, נחלה חקלאית נתפסה בעיקר כנכס שמיועד לעיבוד חקלאי, ושבדרך כלל עובר לדור הבא באמצעות בן ממשיך אחד. אלא שהתיקון החדש משנה את התמונה. האפשרות להגדיל את מספר יחידות הדיור, לצופף את הבנייה ואף לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים – הופכת בהדרגה את הנחלה מנכס חקלאי לנכס בעל פוטנציאל נדל"ני מהותי.

המשמעות היא שהשווי הכלכלי של נחלות צפוי לעלות. אך לצד זאת, גדל גם הפער בין היורש שמקבל את המשק לבין שאר האחים – פער שמוביל לא פעם למתחים, מחלוקות והליכים משפטיים.

יותר זכויות = יותר מורכבות

התיקון מאפשר, בכפוף לתכניות מפורטות ואישורים מתאימים, הגדלה של זכויות הבנייה ואף אפשרות עתידית לפיצול מגרשים מתוך הנחלה. במקרים מסוימים, ייתכן שניתן יהיה להעביר מגרשים לילדים נוספים, כך שלא רק ילד אחד ייהנה מהנכס. עם זאת, חשוב להדגיש כי הפיצול אינו אוטומטי. הוא תלוי בתכנון, בהחלטות רשות מקרקעי ישראל ובתכניות מקומיות. כלומר, מדובר בפוטנציאל תכנוני ולא בזכות מוקנית.

ועדיין, עצם קיומו של הפוטנציאל משנה את כללי המשחק. אם בעבר התכנון הבין-דורי היה פשוט יחסית – ילד אחד מקבל את המשק – הרי שכיום צריך לחשוב קדימה: איך יחולקו זכויות הבנייה בעתיד, כיצד יתבצע פיצוי בין האחים, ומה יקרה אם וכאשר יאושרו תכניות פיצול.

המציאות מלמדת כי במקרים רבים, כאשר אין הסדרה ברורה מראש, הסכסוך כמעט בלתי נמנע. האחים שלא קיבלו את הנחלה עלולים לטעון לקיפוח, להעלות טענות בדבר הבטחות שניתנו בעל פה, או לדרוש פיצוי כספי משמעותי. בתי המשפט בישראל דנים בעשרות סכסוכי נחלות, ורבים מהם נובעים מאותה נקודת מוצא: היעדר תכנון והסדרה מוקדמת בין בני המשפחה. במקרים כאלה, ההליך המשפטי עשוי להיות ממושך ויקר, ולעיתים אף להוביל למכירת המשק – תוצאה שאיש מבני המשפחה לא התכוון אליה מלכתחילה.

הפתרון: הסכם משפחתי

על רקע השינויים שמביא עמו תיקון 5, הסכם משפחתי הופך לכלי מרכזי בתכנון העברת המשק לדור הבא. אם בעבר ניתן היה לעיתים להסתדר גם ללא הסדרה פורמלית, הרי שכיום, לנוכח העלייה בשווי והמורכבות התכנונית, מדובר בצעד הכרחי.

בהסכם כזה ניתן לקבוע מראש מי יקבל את הנחלה, כיצד יפוצו שאר האחים, כיצד ימומן הפיצוי, ומה יקרה אם בעתיד תאושר תכנית שתאפשר פיצול מגרשים או הגדלת זכויות בנייה. בנוסף, ניתן להסדיר סוגיות נוספות כמו זכויות מגורים של ההורים, שימוש בנכסים בנחלה, ואף חלוקת הכנסות עתידיות ממכירת מגרשים. ההסכם אינו עוסק עוד רק במשק כפי שהוא היום – אלא גם בפוטנציאל התכנוני העתידי שלו.

ההסכם נערך בהסכמת כל בני המשפחה, וכדאי להגישו לבית המשפט לענייני משפחה לאישור ומתן תוקף של פסק דין - דבר שיבטיח את תוקפו בעתיד. לצד ההסכם המשפחתי, מומלץ שההורים יערכו צוואה ברוח ההסכם על מנת לאשרר את ההסכמות גם לאחר מותם.

צריך לזכור שבשונה מדירה או נכס פיננסי, נחלה במושב אינה ניתנת לחלוקה פשוטה בין היורשים. בהתאם למדיניות רשות מקרקעי ישראל, הזכויות במשק עוברות, ככלל, לבן ממשיך אחד בלבד. כאשר מדובר בנכס ששוויו מגיע למיליוני שקלים, ההשלכות ברורות. לכן, להסכם משפחתי יש תפקיד כפול: לא רק להסדיר זכויות במקרקעין, אלא גם לשמור על מערכת היחסים בין בני המשפחה. הסדרה מוקדמת, שקופה והוגנת יכולה למנוע תחושות קיפוח, לצמצם מחלוקות – ולמנוע את הסכסוך המשפטי הבא.

• עו"ד לילך שלג מוסקוביץ עוסקת ב- נחלות ומשקים במושבים וקיבוצים

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.