אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תמ"א 38 >> לראשונה נקבע: מכירת זכות בפרויקט תמ"א 38 אינה מכירת זכות במקרקעין לצורכי מס

לראשונה נקבע: מכירת זכות בפרויקט תמ"א 38 אינה מכירת זכות במקרקעין לצורכי מס

מאת: עו"ד גיא יקותיאל | תאריך פרסום : 25/02/2019 16:23:00 | גרסת הדפסה
עורך דין תמ"א 38, הסכמי תמ"א 38 לא יוצרים כשלעצמם זכות במקרקעין לצורכי מסעו"ד גיא יקותיאל [אילוסטרציה חיצונית: thodonal, 123RF]

ההחלטה שעולם ההתחדשות העירונית חיכה לה. ועדת הערר קבעה כי מכירת מניות בחברה בעלת זכויות בפרויקט תמ"א 38 המצוי בתחילת דרכו היא לא עסקה במקרקעין המחויבת במס רכישה.

לאחר זמן רב של חוסר וודאות בנושא, ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד קיבלה לאחרונה ערר שהגישה חברת "איווגה" על חיובה במס רכישה עקב קניית מניות בחברת "לומינה" העוסקת בייזום פרויקט תמ"א 38 ברמת גן. בניגוד לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין שלפיה "לומינה" נחשבת כאיגוד מקרקעין ולכן מדובר בעסקת מקרקעין, קבעו חברי הוועדה, כי לא מדובר בהעברת זכויות המחייבת במס רכישה מאחר שעדיין לא הוגשה תב"ע והפרויקט עוד לא קיבל היתר בנייה.

ב-2013 הוקמה שותפות בין יזמית הבנייה "לומינה" לבין שתי חברות נוספות (בית וגג ו-ג.ל.) לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ברחוב רד"ק 2 ברמת גן.

3 שנים לאחר מכן רכשה "איווגה", אחת השותפות בלומינה, 3,000 מניות נוספות בחברה, וחויבה בשל כך במס רכישה, משום שלעמדת מנהל מיסוי מקרקעין לנוכח העובדה שכל נכסיה של לומינה הוא בנדל"ן, היא נחשבת ל"איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין ולכן מדובר ברכישת זכויות נדל"ן המחויבת במס.

"איווגה", שסברה כי חויבה בשגגה כיוון שלא רכשה זכויות במקרקעין אלא רק אופציה, הגישה על השומה ערר.

"איווגה" (העוררת) טענה כי עדיין לא התקיימו מספר תנאים מקדימים לפרויקט ההתחדשות העירונית, כמו אישור תכנית בניין עיר והגשת בקשה להיתר בנייה. על כן, לטענתה, לא מדובר בהעברת זכויות מגובשות במקרקעין.

עוד היא טענה כי לפי חוק מיסוי מקרקעין "יום המכירה" – היום בו נעשתה העסקה – נדחה במקרה שאין לעסקה היתר בנייה או לא הוחל בבנייה בפועל.

העוררת הפנתה לכך שלנוכח מאפייניה הייחודיים של תמ"א 38 כעסקה רווית סיכונים שלא ידוע אם תתקיים גם אחרי חתימת ההסכם מול הדיירים, המדיניות של רשות המסים כמו גם של בתי המשפט לאורך השנים הייתה כי בתקופת הביניים עדיין לא התגבשו זכויות במקרקעין.  לפיכך, טענה העוררת, כי אין להטיל עליה מס רק משום שרכשה מניות בחברה.

מנגד מנהל מיסוי מקרקעין הבהיר כי לפני כשנתיים גובשה הוראה מנחה שלפיה זכויות הבנייה שנמכרות מהדיירים ליזמי תמ"א 38 נחשבות לזכויות במקרקעין, כך שרכישת מניות בלומינה – בעלת זכויות הבנייה – כמוה כרכישת זכויות במקרקעין.  

עוד נטען כי החריגים שדוחים את יום המכירה נועדו רק לצורך חישוב המס ולא לדחיית החיוב בפועל.

טרם הפיקו הנאה

פסק הדין העיקרי נכתב על-ידי יו"ר הוועדה השופט שמואל בורנשטיין שקיבל את עמדת העוררת. לשיטתו, נכון לעכשיו הזכויות של לומינה טרם התגבשו והצדדים לעסקה לא הפיקו ממנה הנאה כלכלית שמחייבת במיסוי.

השופט הוסיף ודחה את עמדת המשיב כי הסעיף המאפשר לדחות את "יום המכירה" מכוון רק לחישוב השבח, וקבע כי פרשנות קוהרנטית של החוק מובילה למסקנה כי יש לדחות בפועל את יום העברת הזכויות, כך שנכון לעכשיו העוררת רכשה רק זכויות חוזיות.

חבר הוועדה עו"ד מיכאל בן-לולו הוסיף כי מן הראוי שרשות המסים תוציא הוראת ביצוע שתבהיר את עמדתה, והשמאי אלון לילי הוסיף כי לטעמו הפרשנות לחוק חייבת להיות מקלה לנוכח החשיבות הלאומית שבקידום פרויקטים שנועדו להגן מפני רעידת אדמה.

לפיכך הערר התקבל על דעת כל חברי הוועדה שביטלו את החיוב במס וחייבו את מנהל מיסוי המקרקעין בהוצאות ושכ"ט עו"ד של 30,000 שקל.

מדובר בהחלטה שגורמים רבים בשוק חיכו לה. נצטרך להמתין ולראות האם רשות המיסים תערער על ההחלטה, או תהפוך אותה למדיניות החדשה.

לפסק הדין בתיק ו"ע 60313-05-17

  • ב"כ העוררת: עוו"ד א' צדקיהו, ל' מסיקה זילברשטיין, עו״ד תמ״א 38
  • ב"כ המשיב: עו"ד ש' ויזל-גלצור
עו"ד גיא יקותיאל עוסק/ת ב- תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

קטגוריות


שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





עורכי דין בתחום תמ"א 38 באזור :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות בתחום תמ"א 38
10 מושגי יסוד בהתחדשות עירונית
עו״ד ומגשר חיים פרטוש (צילום: רות אלוני)

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ