חלום אירופאי או מלכודת ישראלית? דירה בפורטוגל עלולה לעלות לכם כפול

זה נשמע מפתה: חברה בקפריסין, נכס בפורטו, אפס מס. אבל כשאני פוגש את המשקיעים האלו בקליניקה זה בדרך כלל אחרי שהם כבר חוו תאונת מס בינלאומית

בפרלמנט של יום שישי, או בקבוצות הוואטסאפ של ההשקעות, הסיפור תמיד נשמע אותו הדבר: "עזוב אותך מהמחירים בארץ. קניתי בפורטוגל דרך חברה קפריסאית, 7% תשואה, ואני לא משלם שקל מס".  על הנייר זה נשמע כמו תוכנית מושלמת. אבל כמשרד שרואה את חוזי הרכישה האלה, ולצערי גם את מכתבי הדרישה שמגיעים אחריהם מרשויות המס, אני חייב להיות זה שמפוצץ את הבועה: במציאות הכלכלית של שנת 2026, אין דבר כזה "השקעת נדל"ן פשוטה" בחו"ל. השקעה במדינה זרה כוללת סיכונים רבים מאוד שיש לקחת בחשבון ולא להכל ניתן לתת הגנה.

אנחנו חיים בעידן של שקיפות מוחלטת. רשויות המס באירופה ובישראל מדברות ביניהן, מחליפות מידע באופן אוטומטי, ובעיקר – משנות את החוקים תוך כדי תנועה. הבעיה היא שרוב הישראלים שרצים לקנות דירה בליסבון, בלימסול או באתונה, חושבים במונחים של קניית דירה בחדרה. הם שוכרים עורך דין מקומי שיבדוק את הטאבו, ומתווך שימצא את הנכס. את מי הם שכחו? אסטרטג שיראה את התמונה המלאה ויחבר את הקצוות.

הוואקום המסוכן שבין לימסול לתל אביב

הטעות הנפוצה ביותר שאני מזהה אצל משקיעים היא הכניסה ל"שטח האפור" ללא הגנה. עורך הדין הפורטוגלי מבין מצוין בחוק הפורטוגלי והוא יעשה עבודה נהדרת שם. רואה החשבון הישראלי מכיר את הפקודה הישראלית על בוריה. אבל ברוב המקרים אין אף אחד שיסנכרן ביניהם.

אל תוך הוואקום הזה נופלים המשקיעים הטובים והמתוחכמים ביותר. הם מקימים מבני אחזקות מורכבים כדי לחסוך מס בחו"ל, ולא מבינים שבמו ידיהם הם יצרו לעצמם "אירוע מס" בישראל.

קחו לדוגמה מושג שנקרא "חברה נשלטת זרה (CFC)". בלי להיכנס לשיעור משפטי כבד, המשמעות היא פשוטה וכואבת: אם החברה שלכם בחו"ל משלמת מעט מדי מס (מתחת ל-15%), רשות המסים בישראל יכולה לדרוש מכם לשלם כ-30% מס על הרווחים באופן מיידי – גם אם הכסף בכלל לא הגיע לחשבון הבנק שלכם בארץ. פתאום, התשואה המבטיחה נחתכת, ואתם נשארים עם כאב ראש בירוקרטי, עלויות משפטיות כבדות, ולעיתים אף חשיפה לכפל מס שאי אפשר לקזז. וזה עוד לפני שדיברנו על סיכון "מוסד קבע" - המצב שבו ניהול לא נכון מישראל הופך את החברה הזרה לנישומה מלאה בפורטוגל.

דיאגנוזה לפני הניתוח

בדיוק בגלל המורכבות הזו החלטתי להוביל בישראל תפיסה שונה, אותה אני מכנה "הקליניקה המשפטית". הרעיון נולד מתוך ההבנה שעולם המשפט, בדיוק כמו עולם הרפואה, חייב לעבור מטיפול בבעיות ("כיבוי שריפות" בבית משפט) לרפואה מונעת.

הקליניקה המשפטית, שנותנת מענה הוליסטי גם לדיירים בהתחדשות עירונית וגם למשקיעים בינלאומיים, לא נועדה רק כדי "לסגור עסקה". המטרה שלה היא לתת חוות דעת אובייקטיבית ואסטרטגית, עוד לפני שחותמים על ההצעה הראשונית.

הגישה הזו אומרת: בוא נבדוק את הדופק של העסקה. האם המבנה המשפטי נכון? האם הוא מוגן מפני תביעות ("Ring Fencing")? האם נלקחו בחשבון אמנות המס העדכניות? כשמגיע אליי זוג שרוצה להשקיע את כספי הפנסיה שלו בחו"ל, האחריות היא עצומה. הם לא צריכים עוד מישהו שיגיד להם "איזו יופי של דירה", אלא שמישהו שיגיד להם: "הדירה מצוינת, אבל אם תקנו אותה במבנה הזה, אתם חושפים את כל הרכוש שלכם לסיכון".

המסר שלי למשקיע הישראלי הוא שהתחכום של רשויות המס והמורכבות המשפטית גדלו דרמטית. מה שעבד ב-2020 כבר לא עובד ב-2026. ההיסטוריה של השקעות הישראלים בחו"ל רצופה בסיפורי הצלחה, אך גם לא מעט הסתבכויות שהתחילו ב"יהיה בסדר". הפער שבין עסקה מבריקה לבין סיוט פיננסי אינו טמון במיקום הנכס, אלא בארכיטקטורה המשפטית שמחזיקה אותו.

ההשקעה הכי טובה שאתם יכולים לעשות היא לא בנכס עצמו, אלא בידע המקדים. אל תסתפקו בייעוץ נקודתי. דרשו ראייה הוליסטית. חפשו את ה"קליניקה" שתדע לאבחן את הסיכונים מראש ותבנה לכם מפת דרכים בטוחה. בסופו של דבר, השקעה נכונה היא כזו שנותנת לכם לישון בשקט בלילה – בתל אביב או בליסבון.

• עו"ד אברהם ללום, מייסד LALUM הקליניקה המשפטית הראשונה בישראל, המתמחה בליווי אסטרטגי של משקיעי נדל"ן בינלאומי, דיירים ופרויקטים של התחדשות עירונית

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.