אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> מיסים >> בשורה ליזמים: תשלום על הוצאות פיתוח לא ישפיע על חישוב מס רכישה

בשורה ליזמים: תשלום על הוצאות פיתוח לא ישפיע על חישוב מס רכישה

מאת: עו״ד ליאב מלמד | תאריך פרסום : 11/04/2022 15:08:00 | גרסת הדפסה

עו"ד ליאב מלמד (אילוסטרציה חיצונית: Michele Bitetto, Unsplash)

במסגרת ערעור של רשות המיסים עלתה מחלוקת עקרונית האם להוסיף סכומים שמשלמים יזמים עבור פיתוח המקרקעין למחיר הקרקע עליו מוטל מס הרכישה. בית המשפט העליון השיב בשלילה

בית המשפט העליון פסק לאחרונה בשאלה האם יש לכלול במסגרת הסכום שעליו מוטל מס רכישה בגין רכישת קרקע את הוצאות הפיתוח של הקרקע, בעסקאות בהן הרוכש מתחייב לשאת בעלויות אלה. עמדת רשות המיסים הייתה כי הוצאות הפיתוח צריכות לבוא בחשבון בחישוב המס שכן הן מעלות את ערך הקרקע. בדעת רוב דחו השופטים עמדה זו ופסקו כי כאשר תשלום הוצאות הפיתוח אינו מוביל להשבחת המקרקעין בהתאם לתכנית תקפה, העלות הנוספת אינה צריך להיכלל בחישוב המס.

פסק הדין ניתן במסגרת ערעורים שהגישו מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ומינהל מיסוי מקרקעין חדרה. הערעורים הופנו נגד החלטות ועדת הערר למיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתיקים של חברות הנדל״ן אמרלד, שיכון ובינוי, אלקטרה ויורו. בכולם התעוררה מחלוקת זהה בשאלה האם יש לכלול את הוצאות הפיתוח כחלק משווי הקרקע לצרכי מס רכישה, העומד כיום על 6%.

כל אחת מהחברות חתמה על הסכם שבמסגרתו היא התחייבה לשלם תמורה כוללת הן עבור רכישת הזכויות בקרקע והן עבור פיתוחה. רשות המיסים חייבה את החברות במס רכישה אותו גזרה מהסכום הכולל: מחיר הקרקע בתוספת התשלום עבור הוצאות הפיתוח. 

החברות הגישו ערר בו טענו כי על פי הפסיקה הקיימת מס הרכישה מחושב מהתשלום עבור הקרקע ללא תוספת התשלומים ששילמו עבור הוצאות פיתוח. 

ועדת הערר קיבלה את עמדתן וקבעה כי בהתאם להלכת שרביט כל עוד המקרקעין אינם מפותחים בעת החתימה על הסכם הרכישה, כפי שהיה במקרים אלו, הזכות הנמכרת היא זכות במקרקעין שאינם מפותחים ומחיר הפיתוח לא נכלל בחישוב המס.

במסגרת הערעור טענה רשות המיסים כי המהות הכלכלית של העסקאות היא מכירת זכויות במקרקעין מפותחים, ומשכך יש לראות את מלוא הסכום ששילמו החברות, כולל הוצאות הפיתוח, כחלק מהתמורה. 

היא הוסיפה כי פסקי דין שניתנו לאחר הלכת שרביט הביאו לשינוי המצב המשפטי, כך שבנסיבות המתאימות, כשרוכש מתחייב לשאת בעלות פיתוח המקרקעין, הוצאות הפיתוח ייכללו בשווי המכירה שממנו ייגזר גובה מס הרכישה. זאת, אף אם במועד הרכישה עבודות הפיתוח טרם בוצעו בפועל.  

זכות במקרקעין לא מפותחים

השופטת יעל וילנר הבהירה כי בהלכת שרביט נקבע כי יש לייחס משקל מכריע לשאלה אם במועד עריכת הסכם המכירה כבר בוצעו עבודות הפיתוח במקרקעין. כשהעבודות בוצעו לפני מועד הרכישה, מתווספות הוצאות הפיתוח למחיר הקרקע, ואילו כשלא בוצע דבר, הרוכש למעשה רוכש קרקע בלתי מפותחת ואין לכלול את הוצאות הפיתוח בחישוב המס. 

היא ציינה כי בפסקי הדין אליהם הפנה המערער היו נסיבות שונות ובמסגרתן הזכות במקרקעין שנמכרה גילמה, הלכה למעשה, זכות במקרקעין מושבחים, ולפיכך, התמורה בגין ההשבחה הובאה בחשבון ב"שווי המכירה" לעניין המס. 

ואולם, כשמימוש ההתחייבות שנטל על עצמו הרוכש לשאת בהוצאות הפיתוח אינו מוביל להשבחת המקרקעין בהתאם לתכנית מתאר תקפה של רשויות התכנון, אין לכלול את הוצאות הפיתוח בחישוב.

בנסיבות אלה, חלה הלכת שרביט, שלפיה הזכות במקרקעין הנרכשת היא זכות במקרקעין לא מפותחים, ובצדה הסכם לפיתוח עתידי של המקרקעין שהתמורה בעדו אינה נכללת בחישוב. 

השופט נעם סולברג הצטרף למסקנה. השופט ג׳ורג׳ קרא סבר בדעת מיעוט כי יש לקבל את הערעור מאחר שתשלום הוצאות הפיתוח היה חלק בלתי נפרד מההתקשרות.

המערער חויב בהוצאות בסך כולל של 30,000 שקל. 

לפסק הדין המלא בתיק ע"א 6404/19

  • ב״כ המערערים: עו״ד עמנואל לינדר
  • ב״כ המשיבות: עו״ד מאיר מזרחי, עו״ד טלי יהושוע, עו״ד עדי קימל
עו״ד ליאב מלמד עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין

 

קטגוריות


שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





עורכי דין בתחום מיסים באזור :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות בתחום מיסים

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ