בשורה ליזמים: תשלום על הוצאות פיתוח לא ישפיע על חישוב מס רכישה

במסגרת ערעור של רשות המיסים עלתה מחלוקת עקרונית האם להוסיף סכומים שמשלמים יזמים עבור פיתוח המקרקעין למחיר הקרקע עליו מוטל מס הרכישה. בית המשפט העליון השיב בשלילה

בית המשפט העליון פסק לאחרונה בשאלה האם יש לכלול במסגרת הסכום שעליו מוטל מס רכישה בגין רכישת קרקע את הוצאות הפיתוח של הקרקע, בעסקאות בהן הרוכש מתחייב לשאת בעלויות אלה. עמדת רשות המיסים הייתה כי הוצאות הפיתוח צריכות לבוא בחשבון בחישוב המס שכן הן מעלות את ערך הקרקע. בדעת רוב דחו השופטים עמדה זו ופסקו כי כאשר תשלום הוצאות הפיתוח אינו מוביל להשבחת המקרקעין בהתאם לתכנית תקפה, העלות הנוספת אינה צריך להיכלל בחישוב המס.

פסק הדין ניתן במסגרת ערעורים שהגישו מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ומינהל מיסוי מקרקעין חדרה. הערעורים הופנו נגד החלטות ועדת הערר למיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתיקים של חברות הנדל״ן אמרלד, שיכון ובינוי, אלקטרה ויורו. בכולם התעוררה מחלוקת זהה בשאלה האם יש לכלול את הוצאות הפיתוח כחלק משווי הקרקע לצרכי מס רכישה, העומד כיום על 6%.

כל אחת מהחברות חתמה על הסכם שבמסגרתו היא התחייבה לשלם תמורה כוללת הן עבור רכישת הזכויות בקרקע והן עבור פיתוחה. רשות המיסים חייבה את החברות במס רכישה אותו גזרה מהסכום הכולל: מחיר הקרקע בתוספת התשלום עבור הוצאות הפיתוח. 

החברות הגישו ערר בו טענו כי על פי הפסיקה הקיימת מס הרכישה מחושב מהתשלום עבור הקרקע ללא תוספת התשלומים ששילמו עבור הוצאות פיתוח. 

ועדת הערר קיבלה את עמדתן וקבעה כי בהתאם להלכת שרביט כל עוד המקרקעין אינם מפותחים בעת החתימה על הסכם הרכישה, כפי שהיה במקרים אלו, הזכות הנמכרת היא זכות במקרקעין שאינם מפותחים ומחיר הפיתוח לא נכלל בחישוב המס.

במסגרת הערעור טענה רשות המיסים כי המהות הכלכלית של העסקאות היא מכירת זכויות במקרקעין מפותחים, ומשכך יש לראות את מלוא הסכום ששילמו החברות, כולל הוצאות הפיתוח, כחלק מהתמורה. 

היא הוסיפה כי פסקי דין שניתנו לאחר הלכת שרביט הביאו לשינוי המצב המשפטי, כך שבנסיבות המתאימות, כשרוכש מתחייב לשאת בעלות פיתוח המקרקעין, הוצאות הפיתוח ייכללו בשווי המכירה שממנו ייגזר גובה מס הרכישה. זאת, אף אם במועד הרכישה עבודות הפיתוח טרם בוצעו בפועל.  

זכות במקרקעין לא מפותחים

השופטת יעל וילנר הבהירה כי בהלכת שרביט נקבע כי יש לייחס משקל מכריע לשאלה אם במועד עריכת הסכם המכירה כבר בוצעו עבודות הפיתוח במקרקעין. כשהעבודות בוצעו לפני מועד הרכישה, מתווספות הוצאות הפיתוח למחיר הקרקע, ואילו כשלא בוצע דבר, הרוכש למעשה רוכש קרקע בלתי מפותחת ואין לכלול את הוצאות הפיתוח בחישוב המס. 

היא ציינה כי בפסקי הדין אליהם הפנה המערער היו נסיבות שונות ובמסגרתן הזכות במקרקעין שנמכרה גילמה, הלכה למעשה, זכות במקרקעין מושבחים, ולפיכך, התמורה בגין ההשבחה הובאה בחשבון ב"שווי המכירה" לעניין המס. 

ואולם, כשמימוש ההתחייבות שנטל על עצמו הרוכש לשאת בהוצאות הפיתוח אינו מוביל להשבחת המקרקעין בהתאם לתכנית מתאר תקפה של רשויות התכנון, אין לכלול את הוצאות הפיתוח בחישוב.

בנסיבות אלה, חלה הלכת שרביט, שלפיה הזכות במקרקעין הנרכשת היא זכות במקרקעין לא מפותחים, ובצדה הסכם לפיתוח עתידי של המקרקעין שהתמורה בעדו אינה נכללת בחישוב. 

השופט נעם סולברג הצטרף למסקנה. השופט ג׳ורג׳ קרא סבר בדעת מיעוט כי יש לקבל את הערעור מאחר שתשלום הוצאות הפיתוח היה חלק בלתי נפרד מההתקשרות.

המערער חויב בהוצאות בסך כולל של 30,000 שקל. 

לפסק הדין המלא בתיק ע"א 6404/19

• ב״כ המערערים: עו״ד עמנואל לינדר
• ב״כ המשיבות: עו״ד מאיר מזרחי, עו״ד טלי יהושוע, עו״ד עדי קימל

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.