אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> מגזין >> תחום >> איך מפרקים שותפות במקרקעין?

איך מפרקים שותפות במקרקעין?

מאת: תמר קידר, עו"ד | תאריך פרסום : 17/07/2013 12:45:00 | גרסת הדפסה

מאת: עו"ד תמר קידר

מה יעשה משקיע נדל"ן שרוצה לעזוב את קבוצת ההשקעה? מה יעשו יורשים של נכס שהסתכסכו? ומה יעשו חברים שרכשו ביחד חלקת אדמה ומעוניינים לפרק את השותפות? פירוק שיתוף במקרקעין הוא לא עסק מסובך כל-כך כמו שנהוג לחשוב. עו"ד תמר קידר מסבירה.

פירוק השיתוף במקרקעין אינו הליך מסובך או ארוך. למען האמת, הזכות לפירוק השיתוף מעוגנת בחוק המקרקעין, על-פיו כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, הרי שההליך יהיה קצר ומהיר: השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד ג' וכולם יפעלו לפירוק חלק ומהיר.

אולם, מה קורה כאשר השותף או השותפים הנותרים מסרבים לקבל את הפירוק? במקרה כזה, כדאי לזכור שמערכת המשפט בישראל מעודדת את פירוק השותפות ורואה בזכות הבקשה לפירוק "עקרון על", שכל שותף במקרקעין זכאי לה בכל רגע נתון, גם אם בבעלותו אחוז אחד בלבד מהמקרקעין.

אם ואתם שותפים במקרקעין ומעוניינים לפרק את השיתוף, או אם הוגשה נגדכם דרישה לפירוק שיתוף שאתם מתנגדים לה, כדאי שתקראו את השורות הבאות.

מי רשאי להגיש בקשה לפירוק השיתוף?

רק מי שרשומים כבעלים או כבעלי זכות אחרת במקרקעין רשאים להגיש את בקשת הפירוק.

בעלי "זכות אחרת" הם אלה שיש להם זכות חכירה במקרקעין (שכירות ארוכת טווח) או מי שהם בעלי זיקת הנאה, שהיא הזכות להשתמש במקרקעין ששייכים לאדם אחר, כמו למשל זכות מעבר בשביל או שימוש במי נחל.

בעלי הערת אזהרה או יורשים על פי דין, שטרם נרשמה זכותם על פי צו הירושה במקרקעין, אינם זכאים לדרוש את פירוק המקרקעין וגם לא ניתן לבקש לבצע פירוק נגדם.

איך להגיש את הבקשה לפירוק?

לפני שמגישים את בקשת הפירוק, חשוב לבדוק היכן המקרקעין רשומים: האם במנהל מקרקעי ישראל? האם בטאבו? האם בחברה קבלנית שטרם רשמה את הדירה בטאבו?

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שרשומים בטאבו תוגש לבית המשפט השלום באזור בו מצויים המקרקעין, ללא תלות בשוויים, ותתבצע על-פי הוראות חוק המקרקעין.

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שאינם רשומים בטאבו תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, ותתבצע על-פי הוראות חוק המיטלטלין. הכלל הוא, שמקרקעין בשווי של עד 2,000,000 שקל יטופלו בבית משפט השלום.

עם זאת, במידה והשותפים הם בני משפחה שהסתכסכו, הרי שתביעת הפירוק תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.

כמה זה עולה?

במסגרת בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה, העלויות והאגרות הינן ככל עסקת מכר אחרת. כאשר מדובר בפירוק שיתוף באמצעות בית משפט, עלויות הגשת התביעה לבית המשפט כוללות אגרות, שכר טרחת עורכי-דין, וכן עלויות נוספות בהתאם לאופן בו יבוצע הפירוק עצמו (חלוקה בעין, רישום בית משותף או מכירה באמצעות כינוס נכסים).

מהם חוקי ההתיישנות בנוגע למקרקעין משותפים?

מאחר שזכות הבעלות במקרקעין הינה זכות נמשכת, הרי שגם הזכות לבקש פירוק שיתוף נמשכת וניתן להגיש את הבקשה בכל מועד שרוצים בכך. למעשה - במצב זה לא יכולים שאר השותפים לטעון להתיישנות.

מהי חלוקה בעין?

הדרך העדיפה לפירוק השיתוף היא חלוקה פיסית של הקרקע בין השותפים, במידה שאופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת. למשל, חלוקה של שטח בן דונם בין שני שותפים כך שכל שותף מקבל חצי דונם. דרך זו נקראת "חלוקה בעין" ובית המשפט רשאי, בהתאם לנסיבות, לקבוע תשלומי איזון לשם השוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס קודם החלוקה.

ואיך מפרקים בניין משותף?

אם המקרקעין הם בניין דירות, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף באופן שייחד כל דירה לכל שותף על פי חלקו. זאת, לאחר חוות-דעת של המפקח על רישום בתים משותפים.

מתי צריך למכור?

במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיסית או במידה וחלוקה כזאת תגרום נזק או הפסד ניכר בפועל לאחד השותפים או כולם, ניתן למכור את הקרקע לצד ג', על מנת להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור המקרקעין. פירוש הדבר, שגם אם אחד מהשותפים במקרקעין הוא מינהל מקרקעי ישראל, לא יקבל המינהל עדיפות על יתר השותפים.

ברוב המקרים תתבצע מכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים. יחד עם זאת, בית המשפט רשאי להורות על אופן ביצוע המכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר, בהתאם לנסיבות.

במידה והשותפים מעוניינים לבצע התמחרות ביניהם, עליהם לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות.

מתי עלול בית המשפט לדחות את הבקשה לפירוק?

אם הבקשה הוגשה בחוסר תום לב ועל מנת להטריד את השותפים, רשאים השותפים המתנגדים לבקשה להגיש לבית-המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות.

כך, למשל, במקרה שמדובר בשותף חדש במקרקעין, הדורש פירוק כאמצעי לחץ כלפי יתר השותפים למכור לו את המקרקעין בשווי נמוך.

עילה נוספת לדחיית הבקשה לפירוק היא במידה ונחתם הסכם שיתוף בין השותפים, המגביל את פירוק השיתוף.

במקרה כזה יוכל בית המשפט להורות על הפירוק רק לאחר 3 שנים מיום חתימת ההסכם, ורק אם הפירוק נראה לו מוצדק בנסיבות העניין. בנוסף, אם אחד מהשותפים הקים מבנים כמו גדר או קרוואן במקרקעין ללא הסכמה או זכות לכך, יכול כל אחד משותפים האחרים לבקש פירוק, אף אם יש הסכם המגביל זאת.

גם במקרים של נכסים, בהם יש עדיפות לבעלות משותפת, תידחה בקשת הפירוק: שביל גישה משותף או קיר משותף שלא ניתן לחלוקה, עלולים להביא לדחיית בקשת הפירוק.

במקרים של פירוק שיתוף של בני זוג עם ילדים קטינים בדירת מגורים, החוק דורש להסדיר לקטינים מקום מגורים מספק, בטרם תאושר המכירה.

לסיכום

מומלץ מאוד כי המבקשים לפרק שותפות במקרקעין יתעדכנו בתקנות ובהלכות המתחדשות תדיר ומקלות על פירוק השיתוף. כך למשל, עד לאחרונה יכלו יורשים על-פי דין להימנע מרישום הירושה על מנת למנוע פירוק שיתוף מצד אחד השותפים במקרקעין. גם מי שרכשו דירה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה נמנעו מלרשום את הזכות על שמם בטאבו מאותה סיבה.

בעקבות זאת, הגיש שותף במקרקעין בקשה לרשמת בתל אביב לרשום את אחיו כיורש על פי צו הירושה, וזאת בהתאם לתקנות המקרקעין החדשות משנת 2011. בקשתו התקבלה וכך נסללה בפניו הדרך להגיש בקשת פירוק, ובעצם לפרק את השותפות עם אחיו.

אין צורך להיבהל ממה שנראה כסבך ביורוקרטי אינסופי. זכות הפירוק, כאמור, היא זכות בסיסית, הזוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות. מומלץ להתייעץ עם עורך-דין העוסק בתחום, שיסייע למצות כראוי את זכויות המבקש ולמנוע ממנו הפסדים בטווח הארוך.

* הכותבת היא עורכת-דין העוסקת בדיני מקרקעין.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 


תגובות

הוסף תגובה
אין תגובות
שירותים משפטיים





חיפוש עורך דין לפי עיר :
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות
ערים נוספות











כתבות נוספות

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ