כהן ואח' נ' כחלני לנדסקרון

תיק זה עוסק בתביעה כספית ונזיקית שהגישו התובעים נגד הנתבעת בטענה להפרת הסכם מכר של דירה ברחוב ההסתדרות 13, כפר סבא. עיקר המחלוקת נוגעת למצגים שהוצגו לתובעים אודות חצר צמודה לדירה וחריגות בנייה, וכן להסתרת סכסוכי שכנים קודמים ודרישות לתיקון ליקויים. התובעים טוענים כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב והטעתה אותם, מה שהוביל אותם לרכוש את הדירה תמורת סכום של 1,610,000 ש"ח ולהיקלע לסכסוכים משפטיים והוצאות כבדות.

עיקרי טענות הצדדים, בכתבי הטענות, הן כלהלן:

טענות התובעים:

התובעים רכשו דירה מהנתבעת לאחר שראו מודעה שהציגה אותה כ"דירת גן עם חצר". בביקור בדירה, ראו חצר מגודרת עם דק, פרגולה וגדר, שהוצגה כבעלת שימוש בלעדי בהסכמת שכנים. התובעים שילמו 110,000 ש"ח מעל הערכת השמאי בשל החצר, ובסך הכל 1,610,000 ש"ח.

הנתבעת הצהירה בהסכם המכר כי אין מניעה להעברת הדירה, אין בה חריגות בנייה, ולא התקבלו התראות או פניות לגביה. לאחר קבלת החזקה, קיבלו התובעים כתב תביעה מהשכנים (משפחת תבור) אצל המפקח על רישום מקרקעין, וגילו כי החצר תוחמה ללא רשות, וכי פתח היציאה לחצר, הפרגולה והדק נבנו ללא היתר. כמו כן, הנתבעת התנערה מדרישה להשתתף בעלות תיקון ואיטום הגג.

התובעים טוענים כי הנתבעת ידעה על הסכסוך, החריגות ומכתב ההתראה (כפי שעולה מתמלול הקלטה), אך הסתירה זאת מהם. הם מציינים כי הנתבעת נמחקה מהתביעה של השכנים. התנהלות הנתבעת מהווה הטעיה, חוסר תום לב ועשיית עושר ולא במשפט. התובעים דורשים פיצויים בסך כולל של 313,500 ש"ח בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, תשלום לאדריכלים ויועצים, פירוק ובניית פרגולה ודק, השתתפות בתיקון הגג ועוגמת נפש.

טענות הנתבעת:

הנתבעת מכחישה את כל הטענות, וטוענת כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, בשיהוי ניכר ובניגוד למסמכים בכתב. הסכם המכר ונסח הטאבו הגדירו את הדירה ללא כל הצמדה של חצר. התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין ושמאי, וידעו היטב כי לדירה אין חצר צמודה.

הנתבעת ירשה את הדירה ומעולם לא התגוררה בה. היא לא קיבלה כל פניות או דרישות מהתובעים במשך שנים. התובעים ניסו לנכס לעצמם את החצר באמצעות היתר בנייה, ורק לאחר שלא הצליחו, העלו טענות נגדה.

הנתבעת נמחקה מהתביעה של השכנים ללא התנגדות התובעים. היא טוענת כי לא ביצעה את תיחום החצר או את העבודות האחרות בה. השיחה המוקלטת עסקה בהעתקת בלוני גז, ולא בחצר, והנתבעת לא הסכימה לדרישה זו. הנתבעת לא קיבלה דרישה להשתתף בעלות תיקון הגג. היא מבקשת לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע, בו חזר על טענות כתב התביעה. הוא הדגיש כי שילם 1,610,000 ש"ח עבור הדירה, שהיה גבוה ב-110,000 ש"ח מהערכת השמאי, בשל המצג שנוצר לגבי החצר. התובע טען כי הנתבעת הפרה את הצהרותיה החוזיות בדבר היעדר מניעות, חריגות בנייה והתראות.

התובע פירט את הנזקים שנגרמו לו לאחר שקיבל את כתב התביעה מהשכנים, וגילה את הסכסוך הנסתר ואת חריגות הבנייה. הוא ציין כי הנתבעת נמחקה מהתביעה של השכנים בטרם היה לו ייצוג. התובע הדגיש כי הנתבעת ידעה על הבעיות כפי שעולה מהקלטת שיחה עם מר אסף תבור. הוא תבע את הסכומים המפורטים בכתב התביעה.

מטעם הנתבעת הוגשו שני תצהירים – של הנתבעת עצמה ושל הגב' שושנה ילניק. הנתבעת הצהירה כי הסכם המכר ונסח הטאבו לא כללו כל הצמדה של חצר. היא טענה כי התובעים ידעו זאת, וכי השמאות מטעמם ציינה מפורשות כי "חצר זו אינה מוצמדת משפטית לנכס". הנתבעת טענה כי מעולם לא התגוררה בדירה וכי לא ידעה על מצבה.

הנתבעת ציינה כי התובעים לא פנו אליה עם טענות במשך תקופה ארוכה, וכי היא נמחקה מהתביעה של השכנים ללא התנגדות. היא הדגישה כי השיחה המוקלטת עסקה במיקום בלוני גז ולא בסכסוך על החצר. היא הכחישה שקיבלה דרישה לתיקון הגג.

שושנה ילניק, ששימשה כמעין מתווכת בעסקה, הצהירה כי הבהירה לתובעים שהחצר אינה צמודה לדירה באופן רשמי, אלא מדובר בחלוקה בעל פה בין השכנים.

בדיון ההוכחות העידו המצהירים ונחקרו בחקירות נגדיות.

התובע אישר את תצהירו. בחקירה הנגדית, הודה כי נודע לו על כך שהחצר לא שייכת לו רק לאחר הרכישה. הוא ציין כי השמאות מטעמו אמנם ציינה שהחצר אינה מוצמדת משפטית, אך גם ש"לנכס הנישום מוצמדת בפועל חצר מכוח חלוקה בעל פה בין שכנים". התובע הסביר שלא תבע את הנתבעת מוקדם יותר בשל מצבו הכלכלי הקשה והוצאות משפטיות קודמות. הוא אישר כי דו"ח פיקוח מיוני 2020 הצביע על חריגות בנייה. התובע העיד כי אינו מתגורר בדירה עוד, והשכיר אותה, ואף אמר לשוכרים שהחצר צמודה לדירה.

העדה ילניק הודתה כי היא חברתה הטובה של הנתבעת מזה עשרות שנים, מה שהטיל צל על אמינות עדותה. עדותה הייתה רצופת סתירות והתחמקויות. היא תיארה בתחילה את יחסיה עם משפחת תבור כ"נפלאים", אך בהמשך נאלצה להודות כי היה סכסוך קשה, כולל צו מניעת הטרדה מאיימת והשגת גבול מצד מר תבור.

העדה הודתה כי הליך מכירת הדירה החל רק לאחר פרוץ הסכסוך עם משפחת תבור. היא אישרה כי מסרה לשמאי את המידע שהחצר מחולקת בעל פה, בדומה למצג שהוצג לתובעים. העדה אף אישרה כי הוצא נגדה צו מניעת הטרדה מאיימת במסגרת הסכסוך.

הנתבעת אישרה בחקירתה הנגדית כי קולה נשמע בהקלטה שהושמעה וכי הדברים שאמרה בה אכן נאמרו על ידה. עדותה התאפיינה בהתחמקויות רבות, כגון "לא זוכרת" ו"לא הבנתי", שלפי התובעים נבעו מניסיונה כחוקרת במשטרה.

הנתבעת הודתה כי הבינה שהיא משתלטת על שטח משותף וכי היא צפויה לקבל תביעה על כך, כפי שעלה מהקלטה באמירתה "אני לא ילדה מפגרת, אני מבינה מה אני עושה". היא אישרה כי אפשרה לשוכריה לסגור את החצר. היא הכחישה בתחילה סכסוך עם השכנים, אך בהמשך תיארה מערכת יחסים רווית הטרדות, שתאמה את דבריה בהקלטה.

הנתבעת טענה כי "התראה" מחייבת מסמך כתוב בלבד, בניגוד להצהרותיה החוזיות. היא הציגה מודעת פייסבוק אך לא זכרה אותה, וטענה בתצהירה כי הדגישה בפני מתעניינים שהחצר אינה בטאבו, אך בהסכם המכר "שכחה" לציין זאת. היא הודתה כי השוכר מטעמה הוא זה שמחזיק ומתחזק את החצר, וכי הוריה עשו זאת לפניה.

הוגשו סיכומים. התובעים טענו כי הנתבעת הציגה מצג שווא של "דירת גן עם גינה" וקיבלה מהם תשלום יתר על סמך מצג זה. הם הדגישו את הכרונולוגיה של האירועים – קבלת התראות וקיום סכסוך לפני המכירה, פרסום מודעה מטעה, וחתימה על הסכם תוך הסתרת מידע מהותי. הנתבעת פעלה בחוסר תום לב, הטעיה והפרה יסודית של הסכם המכר, כפי שמוכח מהקלטת השיחה, הצהרותיה החוזיות הכוזבות, השמאות, ומודעת המכירה. עדות הנתבעת ועדות ילניק היו לא אמינות, רצופות סתירות והתחמקויות, וחיזקו את גרסת התובעים. התובעים זכאים לפיצוי המוסכם ולמלוא הנזקים שנתבעו.

הנתבעת טענה כי התביעה מופרכת ונוגדת את המסמכים בכתב, שכן הסכם המכר ונסח הטאבו לא כללו חצר צמודה. התובעים ידעו זאת, היו מיוצגים על ידי עורך דין ושמאי, והשמאות ציינה במפורש שהחצר אינה מוצמדת משפטית. הנתבעת הדגישה כי התובעים לא העלו טענות במשך קרוב לארבע שנים לאחר חתימת ההסכם. היא טענה כי התובע הודה שדרש סכומים שלא שילם בפועל (תיקון גג, אדריכלים) או עבור עבודות שלא בוצעו (פירוק פרגולה ודק). הקלטת השיחה היא חלקית, ממועד לא ידוע, ואינה רלוונטית לעניין זכויות קנייניות, והתובעים לא זימנו את הדובר לעדות. לא הייתה הפרה יסודית של ההסכם, והתובעים קיבלו את מה שרכשו. הנתבעת ביקשה לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות.

התובעים הגישו סיכומי תשובה בהם טענו כי סיכומי הנתבעת מנסים להסיט את הדיון מהעיקר. הם הדגישו כי בעניין איטום הגג וחריגות הבנייה, התובעים נתבעו על ידי משפחת תבור וטרם ניתן פסק דין. קיומו של סכסוך עקוב מדם לגבי החצר הוכח בחקירות הנתבעת וילניק. מחיקת הנתבעת מההליך הקודם נעשתה בשלב מוקדם, בטרם כניסת התובעים ובא כוחם לתיק. העיכוב בהגשת התביעה נבע מתקווה להגיע להסכמות ומקשיים כלכליים, אך התביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות. הנתבעת וילניק הציגו מצג לפיו הדירה והחלוקה בחצר נהנו מהסכמה רבת שנים, מצג שבא לידי ביטוי גם בחוות הדעת השמאית. הקלטת השיחה ותוכנה לא הוכחשו על ידי הנתבעת. הנתבעת פעלה בחוסר תום לב מובהק והצהירה הצהרות שקר.

לאור המקובץ עולה כי המחלוקת בין הצדדים הסתכמה לכדי הנקודות הבאות: 1. האם הנתבעת הציגה מצגי שווא או הסתירה מידע מהותי מהתובעים בנוגע למעמד החצר (צמודה/שימוש בלעדי) ולחריגות בנייה? 2. האם הנתבעת פעלה בחוסר תום לב במשא ומתן ו/או בקיום הסכם המכר? 3. האם הנתבעת הפרה באופן יסודי את הסכם המכר? 4. האם התובעים זכאים לפיצויים שתבעו, ובאיזה היקף?

דיון והכרעה

מצגי שווא והסתרת מידע מהותי:

הראיות שהוצגו בפני בית המשפט מעלות תמונה ברורה בדבר מצגי שווא והסתרת מידע מהותי מצד הנתבעת. מודעת המכירה שפרסמה הנתבעת כ"דירת גן עם גינה" יצרה ציפייה ברורה אצל התובעים. אף שהשמאות ציינה כי החצר אינה מוצמדת משפטית, היא גם אישרה קיומה של חצר בפועל מכוח חלוקה בעל פה, מה שחיזק את המצג של שימוש ייחודי.

הצהרות הנתבעת בהסכם המכר, לפיהן אין מניעות, אין חריגות בנייה ולא התקבלו התראות או פניות, הוכחו כשקריות. הקלטת השיחה, שאמיתותה לא הוכחשה על ידי הנתבעת, חשפה את מודעותה המלאה לסכסוך מתמשך עם השכנים, לטענות על השגת גבול ולכוונה שלא "לפתוח" את השער, תוך שהיא מביעה נכונות להתמודד עם הליכים משפטיים.

עדותה של ילניק, ששימשה כמעין מתווכת והיא חברה קרובה של הנתבעת, הייתה בלתי אמינה ורצופת סתירות. הודאתה כי הליך המכירה החל לאחר פרוץ הסכסוך עם משפחת תבור, וכי מסרה לשמאי מידע על חלוקה בעל פה, מחזקת את טענות התובעים. גם עדות הנתבעת עצמה הייתה מתחמקת ובלתי אמינה, והיא נתפסה בסתירות מהותיות בין תצהירה לדבריה בחקירה הנגדית.

מכלול הראיות – המודעה, הצהרות הנתבעת בהסכם, הקלטה, עדויות הנתבעת וילניק, וקיומה של תביעת שכנים קודמת – מוכיח כי הנתבעת ידעה על הסכסוך סביב החצר, על חריגות הבנייה ועל ההתראות המשפטיות, אך הסתירה מידע זה באופן מכוון מהתובעים. לפיכך, אני קובע כי הנתבעת הציגה מצגי שווא והסתירה מידע מהותי מהתובעים.

חוסר תום לב במשא ומתן ו/או בקיום הסכם המכר:

הסתרת מידע מהותי ומצגי שווא, כפי שנקבע לעיל, מהווים הפרה בוטה של חובת תום הלב במשא ומתן, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. התנהלותה של הנתבעת, שכללה פרסום מטעה, הצהרות כוזבות בהסכם וגילוי מודעות לסכסוך מתמשך בהקלטה, לא עולה בקנה אחד עם עקרונות תום הלב. הנתבעת ידעה שהתובעים, זוג צעיר שרוכש דירה ראשונה, מייחסים חשיבות רבה לחצר, ואף שילמו סכום גבוה יותר בשל כך. הסתרת המידע אודות הסכסוך והחריגות מנעה מהתובעים לקבל החלטה מושכלת ולכל הפחות לנהל משא ומתן הוגן. לפיכך, אני קובע כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב.

הפרה יסודית של הסכם המכר:

הסכם המכר כלל הצהרות מפורשות של הנתבעת בדבר היעדר מניעות, חריגות בנייה והתראות (סעיפים 3.3, 3.6, 3.9). סעיף 14.6 להסכם קבע כי הפרת סעיפים אלו מהווה "הפרה יסודית". מאחר שהוכח כי הצהרות אלו היו כוזבות, והנתבעת הייתה מודעת למצב האמיתי, הרי שהיא הפרה באופן יסודי את הסכם המכר.

הפרה זו היא מהותית, שכן היא נגעה לליבת העסקה מבחינת התובעים – רכישת דירה עם חצר בשימוש ייחודי וללא בעיות משפטיות או תכנוניות. התובעים נקלעו בעקבות הפרה זו להליכים משפטיים בלתי צפויים והוצאות. לפיכך, אני קובע כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית את הסכם המכר.

זכאות לפיצויים והיקפם:

א. פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית (161,000 ש"ח):

סעיף 14.4 להסכם המכר קובע פיצוי מוסכם בסך 161,000 ש"ח בגין הפרה יסודית. משקבעתי כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית את ההסכם, התובעים זכאים לפיצוי זה. הנתבעת לא הציגה טענה משכנעת להפחתת הפיצוי המוסכם. לפיכך, סכום זה נפסד לתובעים.

יוער כי הפיצוי המוסכם, המהווה 10% ממחיר הדירה, נחשב לרוב סביר ומקובל בחוזי מכר מקרקעין, במיוחד בהתחשב באופי ההפרה היסודית הכוללת מצגי שווא וחוסר תום לב. בתי המשפט נוטים שלא להתערב בפיצוי מוסכם אלא במקרים חריגים שבהם לא קיים כל יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה. ת"א ‏(‏מחוזי ת"א‏)‏ 30214-09-22 חיים פורת נ' נופר רותי בן דוד ‏(‏נבו 5.7.2024‏)‏‏, ת"א ‏(‏שלום אש'‏)‏ 542-02-22 הוגט נברו נ' יצחק אדר ‏(‏נבו 11.11.2025‏)‏‏

ב. תשלום לאדריכלים ויועצים (22,500 ש"ח):

התובע הודה בחקירתו כי סכומים אלו נלקחו לצרכי בקשה להיתר בנייה להרחבת הדירה מטעמו, ולא הוכח קשר ישיר ובלעדי לתיקון חריגות הבנייה שהוסתרו על ידי הנתבעת. לא הוצגו אסמכתאות מספקות המפרידות בין עלויות אלו. לפיכך, תביעה זו נדחית.

ג. פירוק פרגולה ודק ובניית חדשים (40,000 ש"ח):

התובע הודה בחקירתו כי עבודות אלו "לא בוצעו". לא ניתן לפסוק פיצוי בגין נזק שלא נגרם בפועל. לפיכך, תביעה זו נדחית.

ד. השתתפות בתיקון ואיטום הגג (10,000 ש"ח):

התובע הודה בחקירתו כי "לא שילם" את הסכום הנטען. לא ניתן לפסוק פיצוי בגין הוצאה שלא שולמה על ידי התובעים. לפיכך, תביעה זו נדחית.

ה. עוגמת נפש (80,000 ש"ח):

התובעים, כזוג צעיר שרוכש את דירתו הראשונה, נקלעו בשל התנהלות הנתבעת לסכסוך משפטי מורכב ומתמשך, נאלצו להתמודד עם חריגות בנייה שהוסתרו מהם, ונגרמה להם עוגמת נפש ניכרת. נסיבות אלו מצדיקות פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש. אני פוסק לתובעים סך של 40,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

סיכום ומסקנה

מהאמור לעיל עולה כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב, הציגה מצגי שווא והסתירה מידע מהותי מהתובעים בנוגע למעמד החצר ולחריגות הבנייה, ובכך הפרה הפרה יסודית את הסכם המכר. התובעים, זוג צעיר ברכישת דירתם הראשונה, הוטעו ונכנסו לסכסוכים והוצאות בלתי צפויות.

העדויות של הנתבעת ושל העדה מטעמה נמצאו בלתי אמינות ונסתרו על ידי ראיות אחרות, ובפרט הקלטת השיחה והודאות הנתבעת עצמה. טענות הנתבעת בדבר ידיעת התובעים על המצב לא הוכחו באופן מספק לנוכח המצגים האקטיביים וההסתרות.

לפיכך, התביעה מתקבלת באופן חלקי. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 161,000 ש"ח, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש בסך 40,000 ש"ח. לסכומים אלו תצורף ריבית שקלית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. אני דוחה את יתר רכיבי התביעה הכספיים בשל היעדר הוכחה מספקת או הודאת התובעים כי הסכומים לא שולמו או שהעבודות לא בוצעו. הנתבעת תישא גם בהוצאות משפט (כפי אגרת בית המשפט ששולמה בפועל, כולל מחצית שניה) ושכר טרחת עורך דין של התובעים בסך כולל של 15,000 ₪. לשני סכומים אחרונים אלו תצורף ריבית שקלית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"א ניסן תשפ"ו, 29 מרץ 2026, בהעדר הצדדים.