זוהר נ' ביטון ואח'

לפני תביעה על סך של 169,000 ₪ לתשלום פיצוי מוסכם בשל טענה להפרת הסכם מכר דירה על ידי המוכרת נוכח איחור במסירת אישורי המיסים (109,000 ₪), וכן לעוגמת נפש בטענה לרשלנות עו"ד שייצג את התובעת (הקונה) בעסקת המכר בשל האיחור במסירת האישורים כאמור (60,000 ₪).

רקע בתמצית וטענות הצדדים

1. ביום 26.5.2021 נחתם הסכם מכר בין התובעת (להלן – התובעת או הקונה) לבין הנתבעת 1 (להלן – הנתבעת או המוכרת), במסגרתו רכשה הקונה את דירת מגורי המוכרת אשר מצויה ברחוב אליעזר הופיין 31 בחולון במקרקעין הידועים כגוש 6746, חלקה 381, תת חלקה 10 (להלן בהתאמה – הסכם המכר ו- הדירה).

2. הנתבע 2 (להלן – הנתבע 2 או עורך הדין) ייצג את שני הצדדים בעסקת המכר והוא הגורם אשר ערך את הסכם המכר בין הצדדים.

3. בהסכם המכר נקבע מועד המסירה של החזקה בדירה ליום 10.8.2021. סעיף 7 להסכם המכר קובע כי במועד המסירה תמסור המוכרת לקונה את מסמכי העברת הזכויות לרישום זכויות הקונה בטאבו (בהסכם נכתב בטעות "זכויות המוכר"), וזאת בכפוף להוראות ההסכם ובתנאי שהקונה שילמה את מלוא התמורה.

4. סעיף 10.1 להסכם המכר קובע מה הם האישורים שעל המוכרת להעביר לקונה לצורך העברת הזכויות ובכלל זה, אישור מס שבח; אישור עירייה (לרבות פטור מהיטל השבחה ותשלום חובות ארנונה ומים); שטרי מכר חתומים; ייפוי כוח בלתי חוזר מוכר; ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה.

5. בפועל, ועל כך אין חולק, אישור פטור מהיטל השבחה ניתן רק ביום 30.8.2023 ואילו פטור ממס שבח ניתן רק ביום 4.9.2023. שני האישורים האמורים ניתנו רק לאחר שהקונה פנתה לעו"ד אחר (אשר ייצגה בהליך בפני) שיסייע בידה להשלים את עסקת המכר ורישום הזכויות בדירה על שמה.

6. בהתאם, זכויות הקונה בדירה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 16.10.2023 – כמעט שנתיים וחצי לאחר החתימה על הסכם המכר.

7. לטענת התובעת המצאת אישור פטור מהיטל השבחה ופטור ממס שבח בחלוף יותר משנתיים מהמועד שנקבע בהסכם למסירתם, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המזכה אותה בפיצוי מוסכם מהמוכרת בשיעור של 10% מהתמורה ובסך של 109,000 ₪.

8. עוד טוענת התובעת, תקופה של שנתיים במהלכם לא נמסרו לה האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שמה חורגים מהזמן הסביר להשלמת העסקה.

9. נוסף על הטענה להפרת הסכם המכר המופנית כלפי המוכרת, לטענת התובעת, הנתבע 2 - עורך הדין שייצג אותה בעסקה ואת המוכרת בעסקה - התרשל כלפיה שעה שלא פעל במרץ ובשקידה הראויה להשלים את העסקה ולהעביר את הזכויות בדירה על שמה משך למעלה משנתיים. לטענתה, רק לאחר שפנתה לעורך דין אחר, הושלמה העסקה ברישום זכויותיה בתוך זמן קצר.

10. התובעת מוסיפה וטוענת, כי במהלך השנתיים האמורות היא לא נרשמה כבעלת הזכויות בדירה, ובכך נגרמה לה עוגמת נפש רבה. לטענתה, משך יותר משנתיים היא חיה בחרדות, פחדים, ספקות, מחשבות וחששות שמא העסקה לא תצא לפועל, והדירה לא תירשם על שמה. עוגמת הנפש כאמור מייחסת התובעת לאחריות הנתבע 2, והיא מעריכה את הנזק הלא ממוני שנגרם לה בסך של 30,000 ₪ לשנה, ובסך הכל 60,000 ₪ - זהו כאמור סכום התביעה כנגד הנתבע 2.

11. הנתבעים כופרים בטענות התובעת. לטענתם, הליך רישום הדירה על שם התובעת התעכב מנסיבות שאינן תלויות בהם, אולם בסופו של יום הדירה נרשמה על שם התובעת, ועל כן לא נגרם לה כל נזק. לטענתם, בעת הדיווח של העסקה למיסוי מקרקעין דווח בטעות כי העסקה נערכה בשנת 2011 במקום בשנת 2021, ומשכך לא הופקה שומה נכונה - דבר שהצריך פעולות לתיקון השומה לשם קבלת אישורי מיסים. פעולות כאמור נעשו, אולם בשל מגפת הקורונה וכן בשל הזמן שנדרש לרשות המסים לתקן את השומה, נגרמו עיכובים בקבלת האישורים.

12. הוא הדין לטענתם גם ביחס לאישור פטור היטל השבחה מעיריית חולון. לטענתם, בין היתר, מאחר והתובעת הייתה רשומה כבעלים נדרשו אישורים שרק התובעת יכולה להוציא, אך היא לא עשתה כן ומטעמים אלה נגרם העיכוב.

13. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי פעלו בהתאם לנדרש לצורך הוצאת האישורים הנדרשים, אולם בשל נסיבות שאינן בשליטתם קבלת האישורים התעכבה ולאחר קבלתם הושלמה העסקה ללא שנגרם כל נזק לתובעת.

    ראיות הצדדים ומהלך הדיון

14. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעת הוגשו תצהיר עדות ראשית של התובעת וכן תצהיר עדות ראשית של אבי התובעת, מר דוד זהר, אשר ליווה את התובעת בעת החתימה על העסקה ומהלך השנתיים שלאחר מכן.

15. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבע 2 וכן תצהיר עדות ראשית של הגב' מורן חזיזה, כלתה של המוכרת, אשר שימשה כנציגתה במסגרת עסקת המכר.

16. ביום 13.11.2025 נערך דיון הוכחות במסגרתו נחקרה התובעת ואביה, וכן נחקר הנתבע 2 על תצהירו. הגב' חזיזה לא התייצבה לדיון, וב"כ הנתבעת 1 ביקש למשוך את תצהירה.

17. בסיום הדיון סיכמו הצדדים בעל פה, וכעת נדרשת הכרעה במחלוקת שלפני.

    דיון והכרעה

18. כאמור, שתי סוגיות מונחות להכרעה בפני –

    האחת, האם מסירת האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות על שם הקונה בחלוף יותר משנתיים ממועד חתימת ההסכם מהווה הפרה יסודית של ההסכם המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם מהמוכרת?

    השנייה, האם העיכוב במסירת האישורים כאמור עולה לכדי רשלנות הנתבע 2 כלפי התובעת, וככל שכן – האם התובעת זכאית לפיצוי בגין עוגמת נפש בשל האיחור הנטען?

19. אקדים מסקנה לדיון ואטעים, כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את הראיות המונחות בפני, הגעתי לכלל דעה ומסקנה כי ביחס לשאלה הראשונה לא מתקיימים בנסיבות מקרה דנן התנאים המזכים בפיצוי מוסכם ועל כן דין התביעה כנגד המוכרת להידחות. מנגד, ביחס לשאלה השנייה, העיכוב ברישום זכויות התובעת בדירה בשל האיחור במסירת האישורים הינו באחריות הנתבע 2 ומאחר והתרשמתי כי נגרמה לתובעת עוגמת נפש, דין התביעה כנגדו להתקבל ועליו לפצות את התובעת בעוגמת הנפש שנגרמה לה, אם כי לא בסכומים שנתבעו על ידה. אנמק.

    התביעה כנגד המוכרת (הנתבעת)

20. התביעה כנגד הנתבעת נסמכת על הוראות סעיף 13.5 להסכם המכר במסגרתו נקבע כי הצהרות הצדדים במבוא להסכם ובסעיפים 2-3 להסכם המכר, וכן הוראות סעיפים 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 להסכם מהוות הפרות יסודיות המזכות את הנפגע בפיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך של 109,000 ₪ (10% ממחיר העסקה).

21. כאמור, לטענת התובעת, מאחר שסעיף 7 קובע, כי במועד המסירה (10.8.2021) על המוכרת למסור לקונה את מסמכי העברת הזכויות לרישום זכויות הקונה בדירה, הרי שהימנעות המוכרת מלעשות כן, ומסירת האישורים באיחור של שנתיים מהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם כאמור.

22. אמנם, סעיף 7 להסכם המכר קובע כי במועד מסירת החזקה על המוכרת למסור לקונה את מסמכי העברת הזכויות לרישום זכויותיה בטאבו, ואולם הסעיף מוסיף וקובע כי זאת בכפוף לאמור בהוראות הסכם זה. עיון בהסכם המכר מעלה כי ההוראה האמורה בסעיף 7 אינה עומדת בפני עצמה. היא חלק ממארג הוראות הנוגעות למסירת האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם התובעת. סעיף 7 להסכם המכר אינו עומד בפני עצמו ואינו קובע הוראה קטגורית ממנה עולה התחייבות למסירת המסמכים במועד מסירת החזקה באופן שאי מסירתם במועד האמור מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר המזכה בפיצוי מוסכם. הדברים גם אינם מתיישבים עם הגיון החיים והשכל הישר, בפרט בעסקאות מכר מקרקעין שעה שקבלת אישורים שונים תלויה מידה רבה באותן רשויות האמונות על הנפקת האישורים. די לציין, לשם המחשה, כי במועד הרלוונטי רשות המסים יכלה להנפיק אישור מיסים בתוך 6 חודשים ממועד הגשת השומה (וזאת בהנחה ולא היו בעיות או פעולות נוספות שנדרשו מהצדדים לעסקה – ר': עמ' 63, ש' 35-36; עמ' 95, ש' 36-37).

23. הסכם המכר אף צפה את האפשרות כי האישורים הנדרשים לא יהיו בידי המוכרת במועד מסירת החזקה. בעניין זה קובע סעיף 10.4 להסכם המכר (ההדגשות אינן במקור):

    "למען הסר ספק במועד המסירה, יימסרו האישורים הנ"ל שעל המוכרת להמציא, לידי ב"כ הקונה, וזאת כנגד ביצוע מלוא התשלום שנועד לביצוע במועד המסירה, במידה ולא הומצא אחד או יותר מבין האישורים הנ"ל, יפקיד הקונה את הסך האמור בסעיף 4 לעיל (להלן: "הפיקדון") במועדו עבור המוכר, בידיו הנאמנות של עו"ד שי דרור, הפיקדון יופקד על ידי הנאמן בחשבון פיקדונות (להלן: "חשבון הפיקדונות"), ו/או בחשבון נאמנות ובלבד שהכספים שבחשבון הפיקדונות ו/או הנאמנות יושקעו בפיקדון סולידי נושא פירות, המוכרת מורה בזאת לנאמן באופן בלתי חוזר, כי ככל שהוא לא תשלם כל תשלום החל עליה, על פי הוראות הסכם זה, לרבות תשלום מס שבח, מיסי עירייה וכו', לשלם עבורה כל תשלום שיידרש כאמור, ובלבד שתינתן לו ע"י הנאמן הודעה מוקדמת בכתב של 14 יום מראש."

24. בהשלמה לסעיף 10.4 הנ"ל, מוסיף וקובע סעיף 4.7 את מנגנון הפקדון שנועד להבטיח את זכויות הקונה וקבלת האישורים הנדרשים בטרם העברת מלוא התמורה למוכרת (ההדגשות אינן במקור):

    "במידה ועד למועד מסירת החזקה הנקוב בסעיף 4.4 דלעיל ובסעיף 8 להלן, טרם המציאה המוכרת לקונה את אישור מס השבח, ו /או אישור העירייה אשר בו התייחסות גם להיטל השבחה, יופקד סך של 50,000 (חמישים אלף שקלים חדשים), מסך מלוא יתרת התמורה, בידי ב"כ המוכרת כנאמן (להלן: "הנאמן"), שיפעל בקשר לסכום המופקד בידיו בהתאם לאמור להלן. אולם בחוסר של אישור עירייה בלבד יופקד הסך של 10,000 ₪ (עשרת אלף שקלים חדשים) בלבד בידיו הנאמנות של עו"ד שי דרור אשר יפעל לגביו כאמור דלעיל. הפקדה כאמור תחשב לתשלום התמורה לכל דבר ועניין."

25. בהקשר זה סעיף 5.1 אשר עניינו הוראה בלתי חוזרת לנאמן, מוסיף ומבהיר כי על עורך הדין המשמש כנאמן בעסקה (הוא הנתבע 2 במקרה דנן) "לשלם מתוך הסכומים המופקדים בידיו, כל תשלום, שיידרש על ידי רשות המיסים, לשם קבלת כל האישורים המפורטים בסעיף 11.1 להלן, וזאת במידה והמוכרת לא הסדירה את תשלום המיסים לרשויות תוך חודשים מיום חתימת ההסכם.".

26. ובהמשך, בסעיף 5.4 הובהר כי "היה ועד למועד מסירת החזקה בדירה לא יהיו בידי המוכרת איזה מהאישורים הנזכרים בסעיף משנה 10.1 להלן, תחשב המוכרת כמי שנתה בחתימתה על הסכם זה הוראה בלתי חוזרת לנאמן, לבצע את כל התשלומים המפורטים בסעיפים 4 דלעיל ו- 11.1 להלן, ו/או כל תשלום אחר במידה ויידרש, לצורך השלמת העברת הזכויות בדירה על שם הקונה, מתוך כספי הפיקדון שבידיו. ככל שכספי הפיקדון לא יספיקו לתשלומים הנ"ל, מתחייבת המוכרת לפעול לתשלום יתרת החיובים....".

27. נמצא אפוא, כי הסכם המכר הסדיר מנגנון סדור שמבקש לצפות את האפשרות שהאישורים הנדרשים להעברת הזכויות לא יתקבלו בידי המוכרת עד למועד מסירת החזקה. בהתאם למנגנון האמור, ולהבטחת זכויות התובעת, הפיקדון בסך של 50,000 ₪ יופקד בנאמנות בחשבון נאמנות של הנתבע 2 להבטחת כל תשלום שיידרש לצורך קבלת האישורים האמורים.

28. במסגרת אותו מנגנון בקרה ניתנה על ידי המוכרת הוראה בלתי חוזרת לנאמן לעשות שימוש בפיקדון האמור לצורך כל תשלום שנדרש לשם קבלת האישורים האמורים, ובכלל זה מס שבח והיטל השבחה.

29. אין מחלוקת כי בעניין זה הפיקדון הופקד ואין הפרה מצד המוכרת (עמ' 6, ש' 21-23).

30. מעיון בהסכם נמצא כי אין כל הוראה או מועד אחר מוגדר אשר עד אליו מחויבת המוכרת להעביר את האישורים וכי אי עמידת המוכרת במועד זה מהווה הפרה יסודית או לא יסודית של ההסכם (מועד שאינו מותנה בכל תנאי וסוכם כי הפרתו היא הפרה יסודית) הדברים גם עולים מהעדויות שנשמעו בפני (עמ' 71, ש' 2-17) (השוו: ת"א (שלום רח') 63205-02-18 שמשון אלישייב נ' דוד אלפי [פורסם בנבו] (8.4.2023); ת"א (שלום ראשל"צ) 43828-03-14 דוד אלבז נ' בנימין ירושלמי [פורסם בנבו] (3.1.2018)).

31. ודוק, אין לומר כי הימנעות הצדדים מקביעת מועד ברור המגלם התחייבות של המוכרת להמצאת האישורים, משמע שהמוכרת חסינה מפני הפרת הסכם המכר ולמעשה בידה להמציא את האישורים מתי שתחפוץ. בהיעדר מועד חוזי לקיום ההתחייבות, יש לקיים את ההתחייבות בתוך "זמן סביר". סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן-חוק החוזים) קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".

32. לפיכך, השאלה המתבקשת הינה האם התקיימו התנאים הנדרשים בהתאם לסעיף 41 לחוק החוזים, ובכלל זה האם הזמן שחלף בנסיבות העניין עד למסירת מסמכי העברת הזכויות הוא "זמן סביר". כפי שנקבע, משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, על יסוד הראיות שבפני בית המשפט ולפי הקשרו של העניין (ע"א 1168/99 נאסר נ' נאסר, פ"ד נד (4),185, עמ' 189-190 (להלן - נאסר).

33. כאמור, בענייננו האישורים לא נמסרו במועד מסירת החזקה, אלא בחלוף יותר משנתיים לאחר מכן. כפי שעולה מהראיות שבפני, התובעת לא סברה כי יש באיחור כאמור משום הפרה יסודית המצדיקה את ביטול ההסכם, ולמעשה היא פעלה לקיום ההסכם לצורך השלמתו עד להעברת הזכויות בפנקס רישום המקרקעין על שמה.

34. כאמור, בהתאם להוראות הדין המפורטות לעיל, מקום בו לא נקבע מועד חוזי, הרי שבאפשרות התובעת להודיע למוכרת מהו המועד, ובלבד שניתנה זמן סביר מראש – קרי, להודיע למוכרת כי במידה ולא יומצאו האישורים הנדרשים בתוך פרק זמן מוגדר (המקיים את דרישת "הזמן הסביר"), תראה בכך הפרה יסודית של הסכם המכר.

35. התובעת לא עשתה כן.

36. מעיון בראיות שהונחו בפני לא מצאתי כל הודעה או הוראה כאמור של התובעת – לא כלפי המוכרת באופן אישי וישיר ולא כלפי הנתבע 2 (בכובעו כמייצג המוכרת או כמייצג שלה). ממילא, התובעת גם לא טענה בפני כי העמידה את המוכרת על מועד שלאחריו אי מסירת האישורים מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר נוכח חלוף הזמן הסביר. למעשה, כפי שעולה מעדויות הצדדים ומהראיות, הפעם הראשונה שהתובעת שוחחה עם המוכרת הייתה ביום 7.11.2023 – חודש לאחר שהדירה כבר נרשמה על שם התובעת (ר': עמ' 33, ש' 28-36; עמ' 35, ש' 23-31).

37. התובעת גם לא נקבה מועד כלשהו בשיחות ו/או התכתבויות עם הנתבע 2 שממנו תראה באי המצאת האישורים על ידי המוכרת משום הפרה יסודית. מעיון בתכתובות בין עורכי הדין עולה כי הדבר לא נעשה גם לאחר שהחליפה ייצוג כאמור (השוו: ת"א (שלום ת"א) 31603/05 תקוה כהן נ' ערן אייזנברג [פורסם בנבו] (4.7.2006)).

38. לא נעלם מעיני שהתובעת מיוצגת בעסקה על ידי הנתבע 2 שייצג גם את המוכרת. אלא שכפי שציינתי, גם מעיון בהתכתבויות של התובעת עם הנתבע 2 לאורך כל התקופה, לא מצאתי כל דרישה או כוונה של התובעת ממנה ניתן ללמוד או להסיק כי מבחינתה היא מציבה תאריך ברור - "דד ליין" - למסירת האישורים (עמ' 71, ש' 2-17), וכאמור הדבר לא נעשה גם לאחר שהחליפה ייצוג ולא נטען כי עשתה כן.

39. אמנם, התובעת פנתה פעם אחר פעם לנתבע 2 וביקשה לברר מדוע יש עיכוב במסירת האישורים, אולם למעט תרעומת על העיכוב, לא מצאתי תשתית המבססת ראשית של הודעה לפיה הימנעות ממסירת האישורים עד למועד כלשהו מהווה הפרה יסודית של ההסכם כנדרש בסעיף 41 לחוק החוזים, על כל המשתמע מכך.

40. כפי שעולה מההתכתבויות בזמן אמת ניתן לומר כי התובעת אפשרה להשלים את קבלת האישורים גם לאחר שחלפו שנתיים ממועד חתימת הסכם המכר. כך, בהודעה ששלחה לנתבע 2 ביום 6.7.23 (מעל לשנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר) מציינת תובעת כך (עמ' 90 לכרך מוצגי התובעת) (ההדגשות אינן במקור):

    "אני הייתי בעיריה 4 פעמים בנושא בשנתיים האחרונות, למרות שזה התפקיד שלך. וכל פעם קיבלתי את אותה התשובה בעירייה – ללא שינוי. אני לא צריכה לעשות סידורים עבורך או עבור המוכרת. אנחנו מאפשרים לך כבר שנתיים לסיים את הטיפול, ומ 2021 עד היום - 0 התקדמות. 5 עורכי דין אמרו לי פה אחד ששנתיים זה לא זמן סביר. אז אם אתה באמת רוצה לסיים עם זה פשוט תסיים עם זה. שחררו אותי כבר."

41. כאמור, גם אז ולמרות שלטענת התובעת קיבלה מספר חוות דעת מעורכי דין שלא מדובר בזמן סביר (עמ' 31, ש' 16-21), אפשרה את המשך ביצוע העסקה ולא נמסרה כל הודעה על מועד שלאחריו תראה באי מסירת האישורים הפרה יסודית.

42. עוד אוסיף, כי גם העובדה שהאישורים נמסרו לתובעת בסופו של דבר והזכויות נרשמו על שם התובעת באופן המהווה תיקון של ההפרה הנטענת, מעורר קושי ביחס לפיצוי המוסכם (השוו בעניין זה לת"א (מחוזי י-ם) 61069-05-18 אליהו גבאי נ' ראובן דוברוביצר [פורסם בנבו] (7.9.2025) שם מציין בית המשפט המחוזי, פס' 68 כי "מכל מקום לאור צו העשה הניתן במסגרת הליך זה, המחייב את הנתבעים 3-2 להעביר את כל המסמכים הנדרשים לשם העברת הזכויות, אינני סבורה כי יש לפרש את סעיף הפיצוי המוסכם כחל גם בנסיבות אלו." ועל פניו הדברים עולים בענייננו מקל וחומר מקום בו העברת הזכויות על שם התובעת הושלמה עוד בטרם הוגשה התביעה).

43. יתרה מכך, אף אם אדרש לבחון את האיחור הנטען באספקלריה של הפרת הסכם המכר, הרי שבנסיבות המתוארות לעיל מדובר לכאורה בהפרה שאינה יסודית, אשר הייתה נהפכת ליסודית אם ניתנה התראה לקיום החיוב החוזי ותיקון ההפרה וההפרה לא תוקנה במועד. ניכר כי בחלוף מועד המסירה ומשלא נמסרו האישורים, הצדדים לא נצמדו, בקיומו של ההסכם, למועד האמור אלא המשיכו לקיים את ההסכם. מכאן, שלמצער הואיל ולא מדובר בהפרה יסודית, היה על התובעת להודיע למוכרת על ההפרה הנטענת ולאפשר לה תיקון ההפרה. רק ככל שלא הייתה עושה כן הייתה ההפרה האמורה בבחינת הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם (ר' סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1971). משלא נשלחה התראה ודרישה לתיקון, אין המדובר בהפרה יסודית, על כל המשתמע מכך.

44. והערה נוספת לפני סיום פרק זה – כפי שעולה מטענות התובעת, האיחור במסירת אישור פטור ממס שבח נובע מדיווח שגוי של מועד העסקה שבוצע על ידי הנתבע 2 (עמ' 67, ש' 23-26; עמ' 68, ש' 29-35; עמ' 69, ש' 11-13). הדיווח של העסקה על ידי הנתבע 2 נעשה בכובעו כמייצג משותף לתובעת ולנתבעת 1 (כלומר גם דיווח של המוכרת וגם דיווח של הקונה). מכאן, שלכאורה אפילו על פי טענות התובעת, העיכוב בקבלת אישור מס השבח (אשר הוא לבדו גרם לאיחור של יותר משנתיים) הוא תוצר של פעולה שנעשתה גם בשמה על ידי מי שייצג אותה בעסקה. מכאן שאפשר שמתעוררת שאלה של ניתוק הקשר הסיבתי בין אחריות המוכרת להפרת ההסכם מקום בו הפעולה מיוחסת גם לב"כ של התובעת שייצג את הצדדים במשותף.

45. מטעמים אלה, אני סבור כי לא הוכחה אחריות הנתבעת 1 לעיכוב כאמור, וממילא לא הוכחה הפרה יסודית של ההסכם על ידה המצדיק מתן פיצוי מוסכם מכוח הסכם המכר. מכאן, דין התביעה כנגד הנתבעת 1 להידחות.

    התביעה כנגד הנתבע 2

46. למסקנה שונה הגעתי ביחס לאחריות הנתבע 2. לטעמי, במכלול הראיות והעדויות שהונחו בפני עולה המסקנה ולפיה הנתבע 2 לא פעל בשקידה הראויה להוצאת האישורים בתוך זמן סביר.

47. בעניין זה אקדים ואטעים, כי התביעה כנגד הנתבע 2 הינה בכובעו כמייצג התובעת במהלך עסקת המכר – קרי, טענת הרשלנות המופנית כלפי הנתבע 2 נעוצה בהפרת החובות המוטלות עליו בכובעו כעורך דינה בעסקה (עמ' 3, ש' 25). לכאורה, אפשר שהייתה מתעוררת שאלת אחריותו לאיחור במסירת אישורים מאחר שהחובה למסירת האישורים על פי הסכם המכר מוטלת על המוכרת, ומכאן - ככל שהתרשל כאשר פעל להוצאת האישורים, התרשלותו היא כלפי המוכרת כמי שייצג אותה בעסקה, ולא כלפי התובעת (עמ' 57, ש' 23 והלאה). ברם, שאלה זו אינה עולה בענייננו ממספר טעמים עיקריים:

    ראשית, הנתבע 2 מייצג את שני הצדדים לעסקה, ומכאן אחריותו הכפולה לשני הצדדים לפעול במיומנות, בשקידה ראויה ובזהירות כלפי לקוחותיו להשלמת העסקה. ככלל, אחריות משפטית של עורך דין כלפי לקוח קיימת הן מכוח דיני הנזיקין, והן מכוח דיני החוזים (מכוח ההסכם שבין עורך דין ללקוחו). חובתו של עורך דין לפעול כלפי לקוחו במיומנות ובזהירות. ככלל, על עורכי דין הוחל סטנדרט זהירות גבוה יותר, נוסף על חובות אמון, הנובעות מטיב היחסים בינם ובין לקוחותיהם (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מ"ד (4) 446). בנסיבות אלה, כאשר הנתבע 2 מייצג את שני הצדדים, וחלק מתפקידו לוודא השלמת העסקה, קשה להפריד בין תפקידו ואחריותו כמייצג התובעת לתפקידו ואחריותו כמייצג המוכרת. תפקידים אלה משולבים וכרוכים זה בזה ולא ניתן לבצע דיכוטומיה ברורה. די בעובדה שהדיווח השגוי היה משותף כדי להמחיש את הדבר. בסופו של יום על עורך הדין לוודא שפעל בסטנדרט המקצועי הנדרש ממנו להשלים את העסקה בלוח זמנים סביר.

    שנית, גם אם הייתי מניח כי פעולותיו ו/או מחדליו בהוצאת האישורים נעשו כב"כ המוכרת, הפסיקה הכירה בקיומה של חובת זהירות של עורך דין גם  כלפי מי שאינו לקוחו ואף כלפי הצד שכנגד (ע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45; ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207). מאחר ובענייננו האישורים הנדרשים הם תנאי להשלמת העסקה ורישום הזכויות על שם התובעת, הרי שניתן לומר כי קיימת לו חובת זהירות ביחס להוצאת האישורים גם כלפי התובעת.

    שלישית, והעיקר, במקרה דנן, למצער ביחס לאישור מס שבח, המקור הראשוני לעיכוב הוא בדיווח שגוי של הנתבע 2 לרשויות המס באשר למועד העסקה. כאמור, דיווח שגוי זה נעשה כדיווח משותף של העסקה גם מטעם התובעת וגם מטעם המוכרת. מכאן, שככל שיש בדיווח השגוי האמור כדי להיות גורם מחולל של העיכוב שבהוצאת האישורים, הרי שזאת עשה הנתבע 2 גם בכובעו כעורך דינה של התובעת, ומכאן חובת הזהירות והאחריות המוטלת עליו.

48. לגופו של עניין, אין מחלוקת שאישור בדבר פטור מהיטל השבחה מעיריית חולון התקבל רק ביום 30.8.2023, ואילו אישור פטור ממס שבח מרשות המיסים ניתן רק ביום 4.9.2023 – היינו: יותר משנתיים לאחר מועד המסירה החוזי. פסיקה ענפה קבעה כי משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, על יסוד הראיות שבפני בית המשפט ולפי הקשרו של העניין (עניין נאסר לעיל וההפניות שם). בענייננו, עיכוב של יותר משנתיים במסירת האישורים להעברת הזכויות על שם התובעת, אשר מניה וביה גורר עיכוב משמעותי ברישום הזכויות על שם התובעת, מקים למצער חזקה כי מדובר בזמן לא סביר. בע"א (מחוזי ת"א) 8924-09-10 נאוה צדוק נ' שמעון חזן [פורסם בנבו] (18.9.2011) נקבע, למשל, כי עיכוב של שנתיים במסירת האישורים הוא לא סביר (בקשת רשות ערעור נדחתה - רע"א 8036/11 נאוה צדוק נ' שמעון חזן עו"ד [פורסם בנבו] (27.12.2011)‏‏).

49. כאשר מדובר בתקופה ממושכת עובר הנטל אל כתפי הנתבע להוכיח את טענות הגנתו, קרי, שהאיחור נבע בעטיין של נסיבות שאינן תלויות בו, שעשה את כל הנדרש על מנת להביא את הרישום לידי גמר (ע"א 3807/12 ‏מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון [פורסם בנבו] (22.1.2015)). ת"א (שלום ת"א) 34949-01-15 אלון אליאור נ' א.ד.מ. נתנאל בניה בע"מ[פורסם בנבו] (8.3.2020)).

50. מכאן, שחלוף הזמן לבדו אינו מבסס חריגה מסטנדרט מיומנות וזהירות סביר הנדרש מעורך דין כלפי לקוחו. יש לעמוד על הפעולות שנעשו על ידי עורך הדין במהלך התקופה שחלפה והאם ניתן ללמוד מהן או מהעדרן על התרשלותו ועל אחריותו לנזק הנטען. אפשר שעורך דין פעל בשקידה סבירה וראויה, אולם אי הוצאת האישורים נבעה מנסיבות שאינן בשליטתו. מנגד, אפשר שבחינת הנסיבות תלמד על התנהלות בעצלתיים שלא בהתאם לחובות המוטלות עליו לפעול כלפי לקוחו.

51. על מנת לעמוד בנטל כאמור, על הנתבע 2 לפרט, באורח סדור ומפורט, מה בדיוק נעשה כרונולוגית במהלך כל התקופה האמורה כדי לקדם את הוצאת האישורים, ומדוע הדבר לא הסתייע בידו, תוך ציון פרק הזמן שנמשך בעטיו של כל גורם מעכב ולו על מנת שבית המשפט יוכל להתרשם ממידת השליטה שלו בנסיבות העיכוב. אין די בהעלאת טענות כלליות, לרבות טענות הנובעות מתקופת הקורונה או אחריות הרשויות האמונות על הוצאות האישורים.

52. אני סבור כי הנתבע 2 לא עמד בנטל כאמור. פירוט שכזה המסביר את הפעולות שנעשו ואת הזמן שנדרש לא הונח לפני בית המשפט. הנתבע 2 לא הניח תשתית עובדתית מספקת שממנה ניתן ללמוד כי פעל בשקידה הראויה כדי לקדם, ככל הניתן והמצוי בשליטתו, את הוצאת האישורים בתוך פרק זמן סביר. להלן אעמוד על הראיות שהונחו בפני ביחס לכל אחד מהאישורים הנדרשים:

    אישור מס שבח

53. כפי שעולה מהעדויות והראיות שבפני, ביום 10.6.2021 הגיש הנתבע 2 דיווח מקוון של העסקה בשם התובעת ובשם המוכרת (תיק מוצגים נתבעים, עמ' 144). בשל טעות של הנתבע או מי מטעמו/משרדו, בעת עריכת מסמך הדיווח לרשות המיסים, נרשם מועד העסקה ליום 26.5.2011 במקום מועד העסקה הנכון – 26.5.2021. כלומר, בדיווח העסקה כאמור דווח בטעות כי העסקה בוצעה 10 שנים לפני מועד העסקה האמיתי.

54. בעקבות זאת, משהוזן הדיווח ברשות המיסים, נמצא כי העסקה דווחה באיחור של 10 שנים ממועד ביצוע העסקה לכאורה. איחור בדיווח כאמור הוביל לדרישת תשלום קנס מאת רשות המיסים. ביום 15.10.2021 הוציאה רשות המיסים דרישה לתובעת לתשלום קנס בשל איחור בדיווח העסקה כאמור, בסך של 64,754 ₪ (עמ' 14, ש' 5-8). דרישה דומה לתשלום קנס נשלחה גם למוכרת נוכח הדיווח המאוחר לכאורה מטעמה (עמ' 14, ש' 9-10). אעיר, כי בנסיבות עסקה דנן, הן התובעת והן המוכרת היו פטורות מחיוב במס כלשהו. בשים לב לשווי העסקה ולכך שמדובר בדירה ראשונה של התובעת, התובעת הייתה פטורה מתשלום מס רכישה (עמ' 14, ש' 21), ואילו המוכרת הייתה זכאית לפטור ממס שבח. לכאורה, בנסיבות אלה, האישור שהיה צפוי להתקבל מרשות המיסים היה אמור להיות מהיר ופשוט. לא היה כל חוב מס לתשלום בקשר עם העסקה, ואלמלא הטעות לא היה מוטל כל קנס בעסקה.

55. ויודגש, הטעות במועד העסקה כפי שדווח אינה מקימה לבדה אחריות ברשלנות לנתבע 2 והתובעת אף אינה טוענת לכך (עמ' 28, ש' 12-16). טעויות קורות וטעויות ניתן לתקן. לראיה, הטעות בפועל תוקנה, הקנס בוטל, האישורים ניתנו והזכויות עברו על שם הקונה. השאלה המתבקשת היא מה עשה עורך הדין כדי לתקן את הטעות – ובענייננו: מה הן הפעולות שנעשו על ידי הנתבע 2 לתיקון הטעות; האם הן נעשו בתוך זמן סביר, וככל שלא – האם מדובר ברשלנות שגרמה לעוגמת נפש לתובעת.

56. כפי שעולה מהראיות שבפני, בעקבות דרישת הקנס של רשות המיסים, ביום 10.11.2021 הגיש הנתבע 2 בקשה לביטול הקנס לרשות המיסים בטענה כי בשל טעות אנוש נרשם מועד העסקה ביום 26.5.2011 בעוד שהעסקה בוצעה ביום 26.5.2021. הבקשה הוגשה לאחר שהנתבע פנה פיזית ללשכת רשות המסים במטרה להגיש את הבקשה, אולם על פי טענתו, מאחר שלא הייתה קבלת קהל נדרש להגיש בקשה שתועבר להמשך טיפול (עמ' 77, ש' 16-21).

57. הנתבע 2 טען כי בהמשך לבקשתו לביטול הקנס, הנושא הועבר לטיפול רשות המיסים לצורך ביטול הקנס והוצאת שומה מתוקנת. בתצהירו טען כי "לאורך כל הדרך פעלתי מול רשות המיסים, הן על ידי פתיחת פניות במערכת והן על ידי משלוח בקשות, וקיבלתי מספרי פניות ביחס לפנייה ופניה, ובכל פעם שהייתי מתקשר לברר סטאטוס טיפול, נטען על ידי המוקד כי העניין בטיפול ויש להמתין עד לסיום הטיפול" (סעיף 23 לתצהיר). עוד נטען על ידו, כי ערך מספר פניות לרשות המיסים כדי לברר סטטוס הטיפול בבקשה, כאשר רק ביולי 2023 הובהר לו כי יש צורך בהגשת בקשה לתיקון השומה על מנת לתקן את תאריך העסקה שצוין בה, ואין די בבקשה לביטול הקנס (עמ' 80, ש' 17-27). בהתאם, ביום 12.7.2023 הוגשה בקשה לתיקון השומה אשר בעקבותיה יצאה שומה מתוקנת וזמן קצר יחסית לאחר מכן (בחודש ספטמבר) ניתן האישור הנדרש (עמ' 30, ש' 32-33).

58. טענות הנתבע 2 באשר לפעולות שלכאורה נעשו על ידו כדי לקדם את תיקון הטעות והוצאת האישורים, לא נתמכות בראיות שבפני, וניכר כי לא פעל בשקידה המתבקשת בכל הנוגע לתיקון השומה והוצאת האישור המיוחל. מעיון בראיות שהוגשו על ידי הנתבע 2 עולה התמונה העובדתית הבאה ביחס לפעולות שלטענתו נעשו על ידו:

    כל הפעולות לביטול המשכנתא ההיסטורית שהייתה רשומה על הדירה ולא הוסרה, וכן הסדרת רישום זכויותיה של המוכרת בדירה, הסתיימו עוד בטרם הגיע מועד מסירת החזקה בדירה. מכאן שפעולות אלה שנדרשו על ידו אינן רלוונטיות לצורך הסבר בדבר האיחור בהוצאת האישורים.

    אשר לפניות שנעשו על ידו, לתצהירו צירף התובע תיעוד של 2 פניות שנערכו על ידו לרשות המיסים (נספחים 21-22. יצוין, כי נספח 23 הוא העתק אישור נוסף של הפנייה שצורפה בנספח 22). מעיון במסמכים שצורפו לא ברור מתי נערכו הפניות הואיל ואין כל תאריך על הפניה. אלא שמעיון בתכתובות וואטסאפ בין התובעת לנתבע 2 ניתן ללמוד כי הפניות (ולמצער השנייה) נעשו רק בחודש יוני 2023 (ר' עמ' 85 לכרך המוצגים של התובעת). מעבר לכך, לא נמצא כל תיעוד אחר של פניות או מספרי פניות או כל ראיה אחרת המלמדת על פעולות כלשהן שנעשו על ידי הנתבע 2 מול רשות המיסים כדי לקדם את הוצאת אישור המיסים (עמ' 80, ש' 29-34).

    גם מצילום מסך של מערכת המייצגים שצירף הנתבע 2 לתיק המוצגים (נספח 17, עמ' 66) מלמד על כך שזולת שומה עצמית שהוקלדה ביום 22.7.2021, הפעולה היחידה הנוספת הקיימת במערכת היא הגשת הבקשה לתיקון השומה, שגם היא הוגשה רק בחלוף שנתיים ממועד הגשת השומה העצמית. בתצהירו נמנע הנתבע 2 מלפרט או ליתן כל הסבר מדוע נדרשו שנתיים להגשת בקשה לתיקון השומה ולהוצאת שומה מתוקנת שתאפשר קבלת אישור מס השבח. אין בתצהירו גם כל הסבר מדוע הגיש לכתחילה רק בקשה לביטול הקנס ולא הגיש במקביל בקשה לתיקון השומה. גם הסבריו בחקירתו הנגדית לא היו מספקים (עמ' 77, ש' 33 – עמ' 78, ש' 17):

    עו"ד רז יוסף:פה הכותרת של הטופס הזה, זה "בקשה לביטול קנס".

    העד, עו"ד שי דרור: נכון.

    עו"ד רז יוסף:זה לא בקשה לתיקון שומה, תסכים איתי?

    העד, עו"ד שי דרור: עוד פעם, תקרא את המסמך.

    עו"ד רז יוסף:אתה מסכים איתי שזה לא בקשה לתיקון שומה?

    העד, עו"ד שי דרור: אתה מסכים איתי שהייתה שם דרישת תשלום קנס לחובת רעות שכרגע השלב הראשון היה לתקן, לבטל את החיוב, שלא יהיה שם כי היה שם דרישת תשלום מיידי. שרעות לא תידרש לבוא ולשלם 64 אלף שקל?

    עו"ד רז יוסף:לא, אני לא מסכים איתך. אתה יודע למה?

    העד, עו"ד שי דרור: למה?

    עו"ד רז יוסף:כי כשהיא קיבלה את הקנס, מה שהיית צריך לעשות בתור עו"ד ותיק, מנוסה ושיש לו ניסיון בעסקאות מקרקעין, זה להגיש מיד בקשה לתיקון שומה. עכשיו בקשה לתיקון שומה ושנינו יודעים את זה, מגישים במערכת שבח-נט, זה מערכת מייצגים של עו"ד, מדובר בבקשה מקוונת לתיקון שומה. את זה אתה לא עשית. אתה מסכים איתי?

    העד, עו"ד שי דרור: לא.

    עו"ד רז יוסף:לא מסכים איתי.

    העד, עו"ד שי דרור: אדוני, כפי שהסברתי התקופה הייתה תקופת קורונה, לא רציתי לחכות עם הבקשה להגיש אותה באופן מקוון, בגלל זה גם הגשתי אותה באופן פיזי. הגעתי למשרדי מיסוי מקרקעין בקריית הממשלה, תיאמתי תור, גם הראיתי לה, יש לי גם את ההודעה בטלפון שתואמה לי הפגישה, יש לי גם את ההודעה מה-17.11 שהעניין שלי טופל וטופל הביטול של הודעת הקנס שלה.

    עו"ד רז יוסף:אבל אני לא מדבר על הבקשה לביטול קנס. אני מדבר איתך על בקשה לתיקון שומה. אתה כעו"ד, אם אתה רואה שהייתה פה טעות בהקלדת העסקה ואתה ראית את זה, כמו שאתה טוען, באוקטובר 2021, חודשים ספורים מיד לאחר מכן. אתה היית צריך להגיש בקשה מקוונת לתיקון שומה במערכת מיסוי מקרקעין. לא בקשה לביטול קנס, אני לא מדבר איתך על זה. זה בכלל לא הוגש, זה בדיחה, זה לעג לרש, זה לא הוגש בכלל. אין לך חותם נתקבל ואין לך שום אסמכתה שאתה היית במיסוי מקרקעין.

    העד, עו"ד שי דרור: תרשה לי לא להגיב."

    התנהלות זו של הנתבע 2 אף היא מעוררת קושי. על פניו היה על הנתבע 2 להגיש במקביל לבקשה לביטול הקנס, בקשה נפרדת ועצמאית לתיקון השומה כפי שמגישים בדרך המקובלת. הנתבע לא עשה כן עד ליום 12.7.2023, ומהראיות שבפני גם מטעם זה נגרם העיכוב.

59. מעיון בתחלופת תכתובות הוואטסאפ של התובעת עם הנתבע 2 עולה כי התובעת פנתה לנתבע 2 פעם אחר פעם ומבקשת לברר היכן הדברים עומדים ומדוע טרם התקבלו אישורי המיסים. הנתבע 2 ביקש להרגיע את התובעת וטען בפניה כי הנושא בטיפול, ואולם זולת אמירותיו לא נמצא ולא הוכח כי אכן פעל בצורה כלשהיא לצורך הוצאת אישור המיסים ותיקון הטעות שלכתחילה נגרמה על ידו.

60. כפי שניתן להיווכח, בתוך פרק זמן קצר ממועד הגשת הבקשה לתיקון השומה, תיקנה רשות המיסים את השומה וכחודש לאחר מכן ניתן אישור הפטור ממס שבח. ברי כי אילו היה עושה כן מיד כאשר גילה את הטעות, ולמצער במקביל להגשת הבקשה לביטול הקנס, הדעת נותנת כי בסמוך לאחר מכן היה ניתן לקבל את אישור הפטור ממס שבח ולא היה כל צורך להמתין לכך משך שנתיים ימים.

61. מטעם זה, לא ניתן כל הסבר מניח את הדעת לעיכוב בהוצאת אישור מס שבח, ועל פניו ניתן היה לקבל את האישור בלוח זמנים קצר בהרבה מלוח הזמנים בפועל. עיכוב זה יש לייחס למחדלי הנתבע 2 שלא פעל, ולמצער לא הניח תשתית ראייתית לכך שפעל בשקידה הראויה ובמיומנות הנדרשת מכוח אחריותו כעורך דין.

    אישור היטל השבחה

62. הוא הדין גם ביחס לאישור היטל השבחה אשר כאמור התקבל רק בחודש אוגוסט 2023. לטענת הנתבע 2 גם האיחור בהוצאת היטל ההשבחה אינו בשליטתו. בתצהירו טען כי מאחר שהמוכרת לא הייתה רשומה כבעלים על הדירה ומאחר שעל הדירה הייתה רשומה משכנתא שסולקה אך הרישום שלה לא נמחק מהרשומות, היה צורך לפעול לרישום המוכרת כבעלים של הדירה, וכן להסיר את הרישום של המשכנתא. לטענת הנתבע 2 הטיפול ארך כחודשיים (סעיף 17 לתצהיר). כאמור לעיל, הטיפול אכן ערך כחודשיים, אלא שאין בטיפול האמור כדי להסביר את השנתיים הנוספות שחלפו.

63. עוד טען הנתבע 2, כי לאחר השלמת רישום הבעלות על שם המוכרת, מעיריית חולון דרשו מסמכים שונים ובכלל זה הסכם הרכישה המקורי משנת 1998 וכן מסמכים מלפני שנים רבות שנדרש זמן לאתר וספק אם ניתן לאתרם (סעיף 19 לתצהיר). עובדה זו, לטענתו, גרמה לעיכוב בקבלת אישור הפטור מהיטל השבחה. ברם, גם בעניין זה אין בפי הנתבע 2 כל פירוט מניח את הדעת באשר לסיבות מדוע נדרשו שנתיים נוספות להסדיר את המסמכים הנדרשים לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה. הנתבע 2 לא מפרט אילו מסמכים (זולת הסכם הרכישה המקורי) נדרשו על ידי העירייה? מה נעשה על מנת לאתר את המסמכים הנדרשים? האם אותרו ואם כן מתי? מה גרם לעיכוב באיתור המסמכים? ומה נדרש לצורך השלמת התנאים והדרישות של העירייה לצורך קבלת הפטור הנדרש?

64. למעשה מהעדויות בפני עולה כי מי שפעלה מול עיריית חולון בניסיון לקבל אישור פטור מהיטל השבחה הייתה התובעת אשר עדכנה את הנתבע 2 ואף העבירה לו את דרישות המסמכים שהעירייה ביקשה לצורך טיפול בפטור המבוקש (עמ' 26, ש' 19-28).

65. מהראיות שהונחו בפני מתקבלת התמונה, כי גם בעניין הטיפול מול עיריית חולון ביחס למתן פטור מהיטל השבחה הנתבע לא פעל בשקידה הראויה. ראשית אציין, כי לא מצאתי לתת משקל לתמלולי השיחות שצורפו לתצהיר התובעת, לרבות השיחות מול מחלקת השבחה בעיריית חולון. מעבר לכך שהשיחות עצמן לא צורפו אלא רק התמליל, הרי שבהעדר עדות של נציג ממחלקת השבחה, ולמצער תעודת עובד ציבור באשר לרישומים במחלקת השבחה, מדובר במקרה הטוב בעדות מפי השמועה שאין לה ערך ראייתי. ובכל זאת, הנטל על הנתבע 2 להוכיח את הפעולות שנעשו על ידו לאורך השנתיים האמורות. מתכתובות בין הנתבע 2 למר משה דוידי ממחלקת השבחה בעיריית חולון עולה כי לא זו בלבד שמדובר בתכתובת מחודש אוגוסט 2023 ואין התכתבות קודמת בזמן, אלא שהמסמכים שנשלחו על ידי הנתבע 2 למחלקת השבחה בעיריית חולון היו חלקיים ולא צורף להם תשריט בית משותף (עמ' 106 לתיק המוצגים של הנתבע 2). הנתבע 2 לא הניח כל הסבר מדוע מסמכים כאמור הועברו למחלקת השבחה רק שנתיים לאחר החתימה על ההסכם, ואין כל תשתית ראייתית ביחס לפעולות שנעשו מול מחלקת השבחה בעירייה קודם לכן.

66. דוגמא נוספת ניתן לראות בזימון תור במשרד הפנים שצירף הנתבע 2 למוצגיו (נספח 24). הנתבע 2 ביקש להוכיח באמצעותו את הפעולות שנעשו על ידו, אולם כפי שעולה מהתכתובות בינו לבין התובעת, צילום המסך מאתר משרד הפנים נשלח לתובעת בוואטסאפ ביום 7.6.2023 (עמ' 89 למוצגי התובעת). כלומר, הניסיון לזמן תור במשרד הפנים נעשה רק יותר משנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר. די בעניין זה להפנות לצילום עצמו, שם התור הראשון הפנוי הוא ליום 3.12.2023 – מועד שהוא אפילו מאוחר למועד העברת הזכויות בפועל!

67. הניסיון של הנתבע 2 לגלגל את האחריות על כתפי התובעת בטענה כי היא הייתה המחזיקה של הנכס ולכן היה עליה להמציא אישור תשלום ארנונה, דינו להידחות. אישור כאמור בדבר העדר חובות ארנונה כולל תשלום קדימה של הארנונה הוא האישור האחרון כרונולוגית שנדרש. על מנת שיהיה לאישור כאמור תוקף, נדרש להוציא אותו בסמוך לרישום הזכויות. בשים לב למועד קבלת אישור המיסים ואישור היטל השבחה, הרי שלא היה צורך באישור התובעת בדבר תשלום הארנונה אלא בחודש ספטמבר 2023 כאשר כל האישורים האחרים כבר התקבלו.

68. הנתבע 2 ביקש לייחס את העיכוב כאמור גם להשלכות מגפת הקורונה בישראל. בכל הכבוד אין בידי לקבל טיעון זה. מגפת הקורונה הפכה למפלט שגור בפי כל מי שמבקש להצדיק עיכוב או איחור מכל סוג שהוא. הגל החמישי של מגפת הקורונה בישראל החל בחודש דצמבר 2021 והסתיים בחודש אפריל 2022 (עמ' 63, ש'38 – עמ' 64, ש' 7). גם אם אניח כי היה באמור כדי לגרום לעיכוב כלשהו (וזאת אף אם אתעלם מכך שבגלים המאוחרים של הקורונה ההתנהלות הייתה שונה מכפי שהיה בגלים הראשונים), הרי שהעיכוב הוא למספר חודשים ולכל המאוחר כשנה לאחר חתימת הסכם המכר. אין במגפת הקורונה להסביר את האיחור במשך שנה נוספת שלא הייתה כל מניעה לפעול להוצאת האישורים הנדרשים.

69. לסיכום, מהראיות שצורפו על ידי הצדדים עולה כי מבחינת הנתבע 2 הדברים התנהלו בעצלתיים. לא הוצגו ראיות מהן ניתן ללמוד כי העיכובים שנוצרו היו בשל נסיבות שאינן בשליטתו או כי נגרמו בשל עיכובים חריגים מצדן של הרשויות השונות. משכך, המסקנה המתבקשת היא כי הנתבע 2 לא פעל במקצועיות הנדרשת, בשקידה סבירה ותוך זמן סביר להעביר את האישורים הנדרשים ולסיים את הליך הרישום של הזכויות של שם התובעת. בנסיבות העניין, איחור של שנתיים ללא כל הסבר מניח את הדעת, הוא בלתי סביר ומזכה את התובעת בתשלום פיצוי בגין הנזק שנגרם לה.

    עוגמת נפש  

70. בענייננו טוענת התובעת כי נגרמה לה עוגמת נפש במהלך השנתיים שחלפו ממועד החתימה ועד השלמת העברת הזכויות, במהלכן חיה בחרדות וספקות בשל אי הוודאות באשר להעברת הזכויות על שמה והשלמת העסקה (עמ' 48, ש' 34-36; עמ' 51, ש' 8).

71. מפסיקת בתי המשפט עולה כי בתי המשפט הכירו בפיצוי בגין עוגמת נפש בנסיבות בהן בשל רשלנות עורך הדין נגרם איחור בלתי סביר ברישום הזכויות ו/או בהעברת האישורים הנדרשים להשלמת העסקה ורישום הזכויות. עמד על כך בית המשפט המחוזי בת"א (מחוזי ת"א) 1559-04רמי אלדור נ' נתן מיליס[פורסם בנבו] (4.1.2012) (ההדגשות אינן במקור):

    "בנוסף, טענו התובעים כי על הנתבע 2 לפצותם בגין הנזקים שנגרמו להם, בשל התרשלותו. במקרה המונח לפניי, לא הובאו ראיות כלשהן מטעמם של התובעים באשר לנזק הממוני אשר נגרם להם, והם לא הוכיחו את נזקיהם, ואף לא הציגו כל אסמכתאות, לפיהן פנו למוסד סיעודי עבור המנוחה, ו/או ביקשו למכור את הדירה. יחד עם זאת, אני סבור כי הרוכשים זכאים לפיצוי בגין עוגמת הנפש, שנגרמה להם, בשל מצב חוסר הוודאות בו היו שרויים במשך שנים. בעניין זה קבע, לאחרונה, בית המשפט העליון בע"א 7331/07 רפאלי נגד רזין ואח' (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 12/04/2011) כי: "בעיכוב כה משמעותי ברישום הזכויות יש כדי לגרום נזק לרוכשי הדירות, כפי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי. הרי 'קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב' (ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319, 328 (1986)). בנוסף לכך חוסר הודאות בדבר רישום הזכויות חשף את הרוכשים לסיכונים שונים וגרם להם לנזקים שאינם ממוניים, כפי שצוין על ידי בית המשפט המחוזי, והרי 'מדוע לא יזכה אדם, שסבל מאירוע כאמור, לפיצויי על האכזבה, החששות, הרוגז והתסכול שנגרמו לו, במסגרת התשתית המשפטית שנוצרה בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (ע"א 49/83 קסלר נ' מאירוב, פ"ד מא(2) 547, 552 (1978))"

72. מעיון בראיות שבפני עולה כי התובעת הניחה תשתית מספקת להוכחת התסכול, החשש והאכזבה שטענה שנגרמו לה במשך שנתיים עת המתינה לקבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות על שמה. לצורך העניין אפנה לפניות נבחרות של התובעת לנתבע 2 באמצעות הוואטסאפ במועדים המאוחרים למועד מסירת החזקה בדירה:

    ביום 22.8.21: "עדיין לא קיבלתי את אישורי המיסים. עבר כבר חודש.... האם יש צ[מ]שהו שאפשר לעשות כדי לזרז?" (עמ' 46 לכרך מוצגי התובעת);

    ביום 30.8.21: "היי שי מה קורה? יש חדש לגבי העברת הבעלות?" ולמחר "בוקר טוב. יש חדש לגבי אישורי המיסים? כבר עבר יותר מחודש."

    ביום 2.9.21: "היי, מה נשמע? יש חדש לגבי אישורי מיסים?" (שם, עמ' 47);

    ביום 12.9.21: "אגב, יש חדש לגבי רשות המיסים?" (שם, עמ' 49); ביום 14.9.21: "היי שי מה נשמע? עכשיו הייתי בעירייה בפעם הרביעית. בהיטל השבחה לא משחררים אישור. הם אומרים שעורך הדין שלי צריך להשלים המסמכים ששלחתי בתמונה [...] אני מבקשת ממך לטפל בזה בהקדם האפשרי אני כבר חודשיים מנסה לסדר את זה..." (שם, עמ' 51);

    ביום 4.10.21: "יש צפי מתי אפשר להסדיר את העניין? פשוט היום יש פגישה לגבי פינוי בינוי שלא יהיו בעיות מבחינת הבעלות על הבית..." (שם, עמ' 56);

    ביום 13.10.21: "היי שי מה שלומך? יש חדש? איפה הדברים עומדים? אנחנו כבר באמצע אוקטובר..." (שם, עמ' 57);

    ביום 27.10.21: "היי שי מה קורה? יש חדש? איפה הדברים עומדים? אנחנו כבר 3 חודשים אחרי הקנייה ועדיין שום דבר לא זז..." (שם, עמ' 58);

    ביום 13.12.21: "היי שי צהריים טובים. רציתי לשאול מה מתקדם עם המיסוי מקרקעין ועם העירייה.. עברו כבר יותר מ4 חודשים" (שם, עמ' 62);

    ביום 16.1.22: "הי שי לא עדכנת אותי מה קורה... אנחנו כבר חצי שנה אחרי המכירה. איפה הדברים עומדים? למה זה לא מתקדם?" (שם, עמ' 66);

    ביום 2.5.22: "ערב טוב, מה קורה לגבי העניינים עם הדירה? אנחנו כבר פרק זמן מאוד לא סביר שכל העניינים נמרחים. לפני כ 3 חודשים דיברת עם אבא שלי והבטחת לו שתוך שבועיים - שלושה העניינים יטופלו, אבל טרם נעשה דבר בעניין. אני מבקשת לא להתעלם מההודעות שלי כמו בפעמים הקודמות. תודה רבה והמשך ערב טוב" (שם, עמ' 66);

    ביום 31.8.22: "היי שי, מה שלומך? עברה כבר שנה ממועד רכישת הבית. איפה הדברים עומדים?" (שם, עמ' 69);

    ביום 31.1.23: " היי שי, אני יוצאת כרגע מהעיריה. אני מבקשת שהסיפור הזה יטופל בהקדם. לא הגיוני שאצטרך להגיע שוב ולצאת מהעבודה בגלל אישורים שהם לא באחריותי... בבקשה לטיפולכם בהקדם, אם צריך אחתום לך על ייפוי כוח" (שם, עמ' 74);

    ביום 15.2.23: "מתי יסתיים? עברו כבר כמעט שנתיים ממועד המכירה" ובהמשך "שי, במשך למעלה משנה אני רודפת אחריך כדי שתעדכן אותי ותטפל לי בעניינים של הבית. את הבית קניתי בחודש מאי 2021, היום אנחנו כבר בפברואר 2023 לא נראה לי הגיוני שאני צריכה להתחנן בפניך או להציף אותך בהודעות בשביל שאתה תשלח לי אישור שהיית אמור לשלוח לי עוד מחודש נובמבר, ושוב בשבוע שעבר, ושוב לפני כמה שעות ועד עכשיו אתה אפילו לא מעדכן אותי לא מספיק כל הסיפור הזה עם העירייה שנמרח בגלל האדישות שלכם, כל זה למרות שהייתי בעירייה כבר לפחות 4 פעמים סתם, דאגתי לקחת ימי חופש כדי לטפל בעניינים שאתה ובעלת הדירה הייתם אמורים לטפל בהם (מסתבר). זה ממש אבל ממש לא הגיוני. אני מבקשת ממך, כמו שאני ידעתי לשלם לך בזמנו בלי עיכובים כך אני מצפה ממך, עורך דין ששילמתי לו על מנת לדאוג לעניינים שלי. אני מבקשת שהאישור של הפטור יגיע אליי בדחיפות ועדכונים שוטפים בעניין העיריה. עם כל הכבוד ויש, בסופו של דבר הבית הזה הוא שלי ואף אחד לא דואג חוץ ממני. אז אני מבקשת עדכון שוטף עד שכל העניינים יסודרו. אני לא אמורה לרדוף אחריך בשביל מידע. אתה אמור להיות בצד שלי ולייצג אותי." (שם, עמ' 77-78);

    ביום 7.6.23: "אני הייתי בעיריה 4 פעמים בנושא בשנתיים האחרונות, למרות שזה התפקיד שלך. וכל פעם קיבלתי את אותה התשובה בעירייה – ללא שינוי. אני לא צריכה לעשות סידורים עבורך או עבור המוכרת. אנחנו מאפשרים לך כבר שנתיים לסיים את הטיפול, ומ 2021 עד היום - 0 התקדמות. 5 עורכי דין אמרו לי פה אחד ששנתיים זה לא זמן סביר. אז אם אתה באמת רוצה לסיים עם זה פשוט תסיים עם זה. שחררו אותי כבר." (שם, עמ' 90).

73. התובעת אף עמדה על הדברים במסגרת תצהירה כאשר טענה כי (סעיף 45) "אי רישום הדירה על שמי משך שנתיים, גרם לי לחרדות קשות, לספקות, למחשבות טורדניות, וחששות כבדים כי הדירה לא תירשם על שמי וכי יש בעיה מהותית שמונעת את רישום הדירה כך שכל כספי ירד לטמיון כי הערת אזהרה איננה מספיקה לי ואינה מהווה זכות בדירה ורישום בעלים בה". דברים אלה, נתמכו לטעמי בראיות המפורטות לעיל, ויש בהן כדי לבסס, במידת ההוכחה הנדרשת, את עוגמת הנפש שנגרמה לתובעת.

74. מהראיות והעדויות שבפני, התרשמתי כי העיכוב ברישום זכויות על שם התובעת גרם לה לעוגמת נפש, מתח ואי ודאות אכזבה ותסכול אשר מזכה אותה בפיצוי.

75. אשר לגובה הפיצוי, הרי שבעניין זה אפנה לסקירת הפסיקה בסוגיה כפי שהובאה בפסק הדין בת"א (שלום ת"א) 34949-01-15 אלון אליאור נ' א.ד.מ. נתנאל בניה בע"מ פסקה 45 [פורסם בנבו] (8.3.2020) ולפיה בתי המשפט פיצוי בגין עיכוב ברישום הזכויות על שם הרוכשים בטווח שבין 5,000 ₪ ל-30,000 ₪, כאשר כל מקרה לפי נסיבותיו.

76. בשים לב לפסיקת בתי המשפט ונסיבות התיק דנן, מצאתי להעמיד את גובה הפיצוי לתובעת בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה בשל האיחור על סך של 15,000 ₪. בסכום הפיצוי התחשבתי, בין היתר, בתקופת האיחור (השוו: ע"א (מחוזי ת"א) 8924-09-10 נאוה צדוק נ' שמעון חזן [פורסם בנבו] (18.9.11) שם נפסק בשל איחור של שנתיים פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪. מדובר בסכום שנפסק לפני 14 שנה)‏; בנסיבות האיחור; בעובדה כי התובעת נדרשה לשירותיו של עו"ד חדש לצורך השלמת הרישום; בהשקעות שהשקיעה התובעת בדירה וההשלכות על מידת עוגמת הנפש.

    סוף דבר

77. נוכח המקובץ לעיל, התביעה כנגד הנתבעת 1 נדחית. התביעה כנגד הנתבע 2 מתקבלת בחלקה. הנתבע 2 ישלם לתובעת פיצוי בשל עוגמת נפש בסך של 15,000 ₪.

78. בנוסף, הנתבע 2 ישלם לתובעת את אגרת בית המשפט ביחס שבין הסכום שנפסק לבין סכום התביעה לפיו חויבה באגרת בית המשפט, וכן בשכ"ט ב"כ התובעת בסך של 15,000 ₪. סכום שכ"ט נקבע, בין היתר, בשים לב לאסמכתאות שצורפו ולעובדה שהתביעה כנגד הנתבעת 1 נדחתה.

79. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום, שאם לא כן יישאו הפרשי ריבית והצמדה וריבית כדין.

    ערעור בזכות בתוך 60 ימים ממועד קבלת פסק הדין לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו

     

    המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

     

     

    ניתן היום, י"ד כסלו תשפ"ו, 04 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.