התובע הינו איש עסקים ויזם בתחום הנדל"ן. התובע הינו בעל ניסיון בביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים של "פינוי-בינוי". ביום 26.7.06 התקשר התובע עם חברת "א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ" (להלן – א. דורי) בהסכם לקידום הפרויקט של "פינוי בינוי" ברחוב יהודה הלוי 10 בעיר יהוד (להלן – ההסכם), במקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 6729 (להלן – המקרקעין). א. דורי נרכשה על ידי קבוצת גזית-גלוב בע"מ (להלן – גזית). גזית נרכשה ע"י הנתבעת (להלן – הנתבעת). במקרקעין היתה מתוכננת הקמת 200 יחידות דיור ב-4 בניינים.
עוד עותר התובע לחיוב הנתבעת במסירת מידע מלא ומפורט אודות מצב ביצוע הפרוייקט ומצב המכירות בפרוייקט וכן תמשיך ותמסור מידע עדכני אחת לרבעון.
בהסכם, שהתובע מתיימר לכנותו "הסכם שותפות", התחייב התובע לבצע עבור הנתבעת, בהקשר לפרויקט התחדשות העירונית, שלל פעולות יסודיות, הקשורות בזכויות המחזיקים והבעלים במקרקעין. התובע עצמו אישר, כי לא עמד בהתחייבויות אלו. על התובע הוטלה משימה עיקרית לגרום לכך, שכל בעלי הזכויות במקרקעין יחתמו עם הנתבעת על הסכם, אשר יאפשר את הקמת הפרויקט של התחדשות עירונית – פינוי בינוי במקרקעין.
כפי שנאמר לעיל, התובע כשל בהתחייבויותיו – התובע לא הגיע לחלק מן הפגישות, וכשכבר היה מגיע, לא היה לו כל דיווח על התקדמות מצידו. התובע החל "להיעלם" מהפרויקט, נעלם מהשטח ולא ענה לטלפונים. בזמנים בהם החל התובע "להיעלם", הבשיל פרויקט גדול אחר, שהתובע היה מעורה בו. פרויקט זה הינו פרויקט מתחרה לפרויקט מושא התביעה, בו הוקנו לתובע, ככל הנראה, אחוזים נכבדים.
הנתבעת טוענים להתיישנות התביעה.
בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן – חוק ההתיישנות), נקבע:
"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא -
(1) שאינו במקרקעין – שבע שנים;
(2) ..."
ההכרעה בשאלת ההתיישנות תלויה במענה על השאלה – אימתי נולדה עילת התביעה של התובע.
ברע"א 9261/20, בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' Joint Stock Company Commercial Bank Privat Bank, ניתן ביום 25.3.21, בסעיפים 12-13 לפסה"ד נאמר:
"על-פי סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות של תביעה מתחילה 'ביום שבו נולדה עילת התובענה'. בהלכה הפסוקה מצינו כי 'עילת התובענה' נוצרת מהמועד שבו התקיימו שלושת התנאים המצטברים הבאים: א. התגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקבלת הסעד המבוקש על-פי הדין המהותי; ב. ידיעת התובע על אודות עילת התביעה; ג. קיומו של כוח תביעה קונקרטי, המאפשר לתובע להביא את עניינו לפני ערכאה שיפוטית ולזכות בסעד ...
המחלוקת במקרה שלפנַי עוסקת בעיקר בשאלת התקיימותו של התנאי השני, קרי – בשאלת ידיעתו של פריבטבנק על אודות קיומן של העובדות המהותיות המגבשות את עילת התביעה. שאלה זו היא שאלה עובדתית ביסודה, בה לרוב טוען התובע כי העובדות המגבשות את עילת התביעה לא היו ידועות לו עקב התנהגותו הפסולה של הנתבע (סעיף 7 לחוק ההתיישנות) או 'מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא היה יכול למנוע אותן' (סעיף 8 לחוק ההתיישנות). מצבים אלו מוסדרים בסעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות, המאפשרים לעכב את מירוץ ההתיישנות עד למועד שבו נודע לתובע על העובדות המהוות את עילת התובענה. כפי שכבר בואר בפסיקתו של בית משפט זה, סעיפים אלה שונים זה מזה במהותם: 'ומקום שסעיף 7 חל – סעיף 8 איננו יכול לחול' ... ברם, המכנה המשותף להם הוא העיקרון הכללי של 'כלל הגילוי המאוחר', הנובע מ'העדר ידיעה' מצד התובע לגבי אותן עובדות מהותיות המקימות לו עילת תביעה, ומצדיק השעיית תקופת ההתיישנות עד למועד מאוחר שבו נודעו העובדות ... מצינו כי במקרים כגון דא נחלשים חלק מהרציונאלים שבבסיס דיני ההתיישנות, ואין לראות את התובע כמי 'שישן על זכויותיו' או ויתר על זכות התביעה הנתונה לו; בדומה, חלוף הזמן אינו מהווה גורם המקים אצל הנתבע הסתמכות לגיטימית או ציפייה סבירה שלא להיתבע".
כללם של דברים, משמתקיימים שלושת התנאים האמורים לעיל, לרבות ידיעת התובע אודות קיומה של עילת תביעה, מתחיל מירוץ ההתיישנות. ככל שתובע אינו יודע על קיומה של עילת תביעה מסיבות שאינן תלויות בו, יידחה מועד תחילת מירוץ ההתיישנות, כאמור בהוראות סעיף 8 לחוק ההתיישנות:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
לשונו של הסעיף מורה, כי תחילת מירוץ ההתיישנות יידחה רק אם קיימת מניה אובייקטיבית לאי הידיעה, ולא כאשר המניעה היא סובייקטיבית. דהיינו, במקרה שבו תובע אשר עצם עיניו מפני העובדות, המקימות לו את עילת התביעה, מועד תחילת ההתיישנות לא יידחה. מועד תחילת תקופת ההתיישנות יידחה רק אם אי הידיעה נבע "מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן".
ביחס לאי הידיעה, האמור בהוראות סעיף 8 הנ"ל, נאמר בע"א 2919/07, מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, ניתן ביום 19.09.10 :
"40. סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע את כלל הגילוי המאוחר: כאשר נעלמו מעיני התובע עובדות מהותיות המהוות את עילת התביעה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא היה יכול למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות עם גילוי העובדות. כלל הגילוי המאוחר חל כאשר יש פער בין המציאות העובדתית והמשפטית לבין השתקפותה של מציאות זו בתודעת התובע והוא משעה את מירוץ ההתיישנות עד למועד בו יש בידי הניזוק לעמוד על כוח התביעה שבידו. בהעדר ידיעה של התובע, אשר לא גילה ולא היה עליו לגלות כי קמה לו עילת תביעה, נחלשים חלק מהטעמים שבבסיס דיני ההתיישנות. לא ניתן לראות את התובע כמי שויתר או ישן על זכויותיו ולא ניתן לבוא אליו בטרוניא על כך שיצר ציפיות אצל הנתבע כי ויתר או מחל על תביעתו. לכן תושעה נקודת הפתיחה של מרוץ ההתיישנות עד למועד בו התובע מגלה או יכול לגלות את העובדות הטעונות גילוי.
על הטוען לאי ידיעת העובדות, המקימות את עילת התביעה, מוטל הנטל להוכיח התקיימות כל יסודות כלל הידיעה המאוחרת, הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות. עליו להוכיח, כי יש עובדות עליהן לא ידע, כאשר עובדות אלו הן עובדות בסיסיות, שבלעדיהן אין עילת תביעה. עליו להוכיח, כי אי הידיעה נבע מסיבות שאינן תלויות בו. עוד עליו להוכיח, כי לא יכול היה למנוע את אי הידיעה חרף נקיטת זהירות סבירה.
"11.2 ע"ח דמי הייזום אפי יהיה זכאי לקבל מקדמות כמפורט להלן:
11.2.1 סכום בשקלים השווה ל-100,000 $ בהתקיים התנאים המוקדמים המצטברים הבאים (להלן "התנאים המוקדמים"):
11.2.1.1 רוב המחזיקים חתמו עם דורי על הסכם פינוי בינוי כאמור לעיל, וניתן לקבל היתרי בניה עבור כל 4 הבניינים.
11.2.1.2 אושרה סופית התב"ע החדשה לגבי אותו פרויקט שיכלול 200 דירות לפחות וכי ניתן להוציא על פיה היתרי בנייה לפרויקט.
11.2.1.3 הוצא היתר בנייה לבניין הראשון ע"י דורי וניתן להתחיל בבניה בפועל.
11.2.2 תשלום נוסף בסכום בשקלים השווה ל-100,000 $ עם תחילת הבניה".
העולה מן הדברים, כי עילת התביעה התגבשה עם התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 11.2 להסכם. באשר לחלק הראשון של המקדמה, זה הקבוע בסעיף 11.2.1, התגבשה עילת התביעה עם חתימת רוב המחזיקים על הסכם פינוי בינוי, אישור תכנית המתאר לבניית הפרוייקט והוצאת היתר לבניית הבניין הראשון בפרוייקט. עם תחילת הבנייה התגבשה עילת התביעה בנוגע למחצית השניה של המקדמה, האמורה בסעיף 11.2.2 להסכם.
במקרה זה אין חולק, כי התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 11.2 להסכם לתשלום המקדמה על שני חלקיה. יתירה מכך, עו"ד מירה בורנשטיין העידה בפני וציינה (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 20-21):
"ש. (בית המשפט) איפה עומד היום הפרויקט?
ת. שני הבניינים הראשונים של הפרויקט נבנו והדירות של הלקוחות שלי נמסרו להם".
המדובר בעדה מטעם הנתבעת, שייצגה את בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין (עמ' 19 לפרוטוקול, שורה 13). הווה אומר, גורם נייטראלי, שהוזמן לעדות על ידי הנתבעת, אישר שהבנייה החלה והגיעה לשלב מתקדם ביותר, כאשר מחצית הפרוייקט כבר בוצע.
די בכך כדי ללמד, שעילת התביעה לקבלת המקדמה התגבשה, והתקיימו התנאים הקבועים לכך בהסכם.
כך גם נציגת הנתבעת, גב' מיה לוזון, אישרה בפני, כי "רוב המחזיקים חתמו עם דורי על הסכם פינוי" (עמ' 1 לפרוטוקול, שורה 25 ואילך). בנוסף לכך עו"ד הדר טל בסעיף 21 לתצהיר עדותו מעיד: "... השלב הראשון 'הקל' בו חתמו כ-25 מבעלי הזכויות נמשך חודשים ספורים ... ". מדיווחו של עו"ד בבג'נוב, למנהל מס השבח מיום 3.2.11, אשר מצורף כנספח יד לתצהיר עדות התובע, עולה כי חתמו 40 מתוך 42 הדיירים.
כללם של דברים, התקיימות התנאים הקבועים בסעיף 11.2 לזכאות התובע לקבלת המקדמה הוכחו כדבעי.
בהקשר זה יצוין, כי לא נדרשתי לדון בשאלת זכאותו של התובע לדמי היזום הקבועים בסעיף 11.1, אלא השאלה שעמדה להכרעה היא שאלת זכאותו לקבלת המקדמה בלבד.
מטעם הנתבעת העיד עו"ד הדר טל. הוא ציין בעדותו, כי טיפל מטעמה של הנתבעת בפרוייקט (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 16-20). עד זה סיפר בעדותו בפני (עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 1 ואילך):
ש. תראה לי מכתב התראה שיצא לאפי כץ שהוא חתום על הסכם ונדרש לעשות א', ב' והוא לא עושה?
ת. אין מכתב.
ש. אתה יודע את המשמעות של ביטול חוזה?
ת. יודע מה שאני יודע.
ש. האם המלצת לקבוצת דורי לשלוח לאפי כץ מכתב ביטול?
ת. לא המלצתי ויש לי להסביר. קודם כל יש דינמיקה וכרוניקה של מקרים שעל פני הרבה מאד שנים שאפי כץ עשה פייד אאוט, התפוגג באופן הדרגתי ושאלו אותי את השאלה הזאת ואמרתי שלא רק שהוא לא עושה את העבודה הוא מטיל עלינו אחריות לשלוח לו מכתבים. השאלה הזו שמה את אפי כץ במרכז העניינים כאילו זה לא מרכז לפינוי בינוי אלא להציל את אפי כץ. היינו בהרבה מקומות ולא היה לנו קשב וראש להשקיע במי שלא עשה עבודתו, אלא במי שעשה עבודתו כדי לקדם את הפרויקט".
העד מאשר בדבריו, כי לא נשלחה לתובע מעולם הודעה אודות ביטול ההסכם בעטיה של ההפרה הנטענת.
בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, נקבע:
"ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה ..."
משחלף זמן סביר, והצד הנפגע לא הודיע לצד המפר, כי בעטיה של ההפרה הוא מבטל את החוזה ביניהם, איבד אותו צד את זכותו להפר את החוזה המופר, ועליו לקיימו. לעניין זה ראה האמור בע"א 355/80, נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פד"י לח(2)800, 803; ע"א 3122/20, עתאמנה נ' עמארנה, ניתן ביום 18.11.21, בסעיף 17 לפסה"ד.
סיכומם של דברים, הנתבעת תמציא לתובע בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק דין מידע מלא, מפורט ועדכני אודות מצב ביצוע הפרוייקט ואודות מצב המכירות של דירות בפרוייקט, ותמשיך ותעדכן את התובע בעניינים אלו מידי 90 יום עד להשלמת בניית הפרוייקט.
באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.
האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.