בן שושן ואח' נ' סלע ואח'

לפני תביעה לפיצוי בטענה להפרת התחייבות בעל פה שניתנה במסגרת הסכם פינוי – בינוי.

במהלך 2015 נכרת בין התובעים לנתבעות 2 ו- 3 הסכם שתכליתו קידום פרויקט של פינוי – בינוי. פרויקט במסגרתו העבירו התובעים זכויות שהיו להם ב- 3 דירות בבניין ישן וכנגד זו התחייבו הנתבעות למסור לתובעים 3 דירות חדשות בבניינים שיבנו במסגרת הפרויקט. על בסיס הסכם הפינוי קודם הפרויקט, נבנו הבניינים החדשים ואף נקבעו הדירות החדשות שיקבלו התובעים.

לטענת התובעים, טרם חתימת הסכם הפינוי ונוכח סירובם לחתום על הסכם הפינוי, התחייבו הנתבעות כי במהלך ביצוע הפרויקט יקבלו התובעים דירות שערכן עולה על זה המגיע להם לפי הכללים השוויוניים שנקבעו ביחס לכלל בעלי הזכויות. דירות בקומה גבוהה ובשטח גדול יותר. התחייבות שלא באה לכדי ביטוי בהסכמים הכתובים. הנתבעות, כך טוענים התובעים, הפרו התחייבות זו ומכאן התביעה. התובעים טוענים שהפרת ההתחייבות שניתנה להם בעל פה הסבה להם נזק נוכח ההפרש בין שווי הדירות שהגיעו להם על בסיס אותה התחייבות לשווי הדירות שקבלו בפועל.

במוקד המחלוקות עומדת לפיכך שאלה עובדתית. השאלה אם הוכיחו התובעים את הטענה שניתנה להם התחייבות כזו ואם אותה התחייבות, ככל שניתנה, מחייבת את הנתבעות למרות הוראה כתובה בחוזה השוללת תוקף מכל התחייבות קודמת שניתנה ואין לה ביטוי בהסכם. ככל שימצא שהוכחה טענה זו ושיש מקום לאכוף כזו התחייבות, תידרש בחינת השאלה אם הוכח הנזק לו טוענים התובעים.

העובדות

1. במוקד התביעה שהתבררה בפני פרויקט התחדשות עירונית אשר בוצע במתחם אשר ברחוב קפלן באזור ובמסגרתו נהרסו הבניינים הישנים שבמתחם ונבנו תחתם בנייני מגורים חדשים (להלן: "הפרויקט").

   עובר לתחילת ביצוע הפרויקט היו במתחם הפרויקט (רחוב קפלן 5-3 באזור) מספר בניינים ישנים ובהם גם הבניין שברחוב קפלן 5 אזור (להלן: "הבניין הישן").

2. התובעים 1 ו-2, בני הזוג יצחק וסוזן בן שושן, היו בעלי הזכויות בדירת גן בת שלושה חדרים בבניין הישן. התובעים 3 ו-4 היו שניהם בעלי זכויות בדירות בנות שלושה חדרים בבניין הישן.

   הנתבעות 2 ו-3 (להלן: "הנתבעות") הינן חברות פרטיות אשר שיתפו פעולה בייזום וקידום הפרויקט.

   הנתבע 1, יעקב סלע (להלן: "הנתבע"), הינו בעל המניות ומנהל בנתבעת 2.

3. עוד בשנת 2004 החלו ניסיונות לקידום הפרויקט. כבר מלכתחילה ברור היה כי נוכח מורכבות הפרויקט, נוכח השאיפה להביא לפרויקט הכולל פינוי של קרוב ל- 100 דירות בשלושה בניינים ישנים, עלולה הוצאת הפרויקט לפועל להמשך תקופה ממושכת.

   הנתבעת 2 החלה בקידום הפרויקט כבר בשנת 2004. בשנת 2013 הצטרפה אליה גם הנתבעת 3 ושתיהן עסקו בקידום הפרויקט. קידום הפרויקט חייב השגת הסכמים עם כל מי שהוא בעל זכויות בבניינים הישנים, אשר יועדו להיהרס במסגרת הפרויקט כדי לאפשר בניית בניינים חדשים. בין אותם בעלי זכויות אשר נדרשה הסכמתם בקידום הפרויקט היו גם התובעים.

4. במהלך השנים, ככל הנראה בסמוך לאחר שנת 2010, החלו מגעים עם התובעים בעיקר באמצעות התובע 1, יצחק בן שושן, בניסיון להגיע להסכמה להתקשרות בהסכם לקידום הפרויקט.