בן שושן ואח' נ' סלע ואח'

לפני תביעה לפיצוי בטענה להפרת התחייבות בעל פה שניתנה במסגרת הסכם פינוי – בינוי.

במהלך 2015 נכרת בין התובעים לנתבעות 2 ו- 3 הסכם שתכליתו קידום פרויקט של פינוי – בינוי. פרויקט במסגרתו העבירו התובעים זכויות שהיו להם ב- 3 דירות בבניין ישן וכנגד זו התחייבו הנתבעות למסור לתובעים 3 דירות חדשות בבניינים שיבנו במסגרת הפרויקט. על בסיס הסכם הפינוי קודם הפרויקט, נבנו הבניינים החדשים ואף נקבעו הדירות החדשות שיקבלו התובעים.

לטענת התובעים, טרם חתימת הסכם הפינוי ונוכח סירובם לחתום על הסכם הפינוי, התחייבו הנתבעות כי במהלך ביצוע הפרויקט יקבלו התובעים דירות שערכן עולה על זה המגיע להם לפי הכללים השוויוניים שנקבעו ביחס לכלל בעלי הזכויות. דירות בקומה גבוהה ובשטח גדול יותר. התחייבות שלא באה לכדי ביטוי בהסכמים הכתובים. הנתבעות, כך טוענים התובעים, הפרו התחייבות זו ומכאן התביעה. התובעים טוענים שהפרת ההתחייבות שניתנה להם בעל פה הסבה להם נזק נוכח ההפרש בין שווי הדירות שהגיעו להם על בסיס אותה התחייבות לשווי הדירות שקבלו בפועל.

במוקד המחלוקות עומדת לפיכך שאלה עובדתית. השאלה אם הוכיחו התובעים את הטענה שניתנה להם התחייבות כזו ואם אותה התחייבות, ככל שניתנה, מחייבת את הנתבעות למרות הוראה כתובה בחוזה השוללת תוקף מכל התחייבות קודמת שניתנה ואין לה ביטוי בהסכם. ככל שימצא שהוכחה טענה זו ושיש מקום לאכוף כזו התחייבות, תידרש בחינת השאלה אם הוכח הנזק לו טוענים התובעים.

העובדות

1. במוקד התביעה שהתבררה בפני פרויקט התחדשות עירונית אשר בוצע במתחם אשר ברחוב קפלן באזור ובמסגרתו נהרסו הבניינים הישנים שבמתחם ונבנו תחתם בנייני מגורים חדשים (להלן: "הפרויקט").

   עובר לתחילת ביצוע הפרויקט היו במתחם הפרויקט (רחוב קפלן 5-3 באזור) מספר בניינים ישנים ובהם גם הבניין שברחוב קפלן 5 אזור (להלן: "הבניין הישן").

2. התובעים 1 ו-2, בני הזוג יצחק וסוזן בן שושן, היו בעלי הזכויות בדירת גן בת שלושה חדרים בבניין הישן. התובעים 3 ו-4 היו שניהם בעלי זכויות בדירות בנות שלושה חדרים בבניין הישן.

   הנתבעות 2 ו-3 (להלן: "הנתבעות") הינן חברות פרטיות אשר שיתפו פעולה בייזום וקידום הפרויקט.

   הנתבע 1, יעקב סלע (להלן: "הנתבע"), הינו בעל המניות ומנהל בנתבעת 2.

3. עוד בשנת 2004 החלו ניסיונות לקידום הפרויקט. כבר מלכתחילה ברור היה כי נוכח מורכבות הפרויקט, נוכח השאיפה להביא לפרויקט הכולל פינוי של קרוב ל- 100 דירות בשלושה בניינים ישנים, עלולה הוצאת הפרויקט לפועל להמשך תקופה ממושכת.

   הנתבעת 2 החלה בקידום הפרויקט כבר בשנת 2004. בשנת 2013 הצטרפה אליה גם הנתבעת 3 ושתיהן עסקו בקידום הפרויקט. קידום הפרויקט חייב השגת הסכמים עם כל מי שהוא בעל זכויות בבניינים הישנים, אשר יועדו להיהרס במסגרת הפרויקט כדי לאפשר בניית בניינים חדשים. בין אותם בעלי זכויות אשר נדרשה הסכמתם בקידום הפרויקט היו גם התובעים.

4. במהלך השנים, ככל הנראה בסמוך לאחר שנת 2010, החלו מגעים עם התובעים בעיקר באמצעות התובע 1, יצחק בן שושן, בניסיון להגיע להסכמה להתקשרות בהסכם לקידום הפרויקט.

   ניסיונות אלה צלחו וביום 5.11.2015 נכרת בין הנתבעות לבין כל אחד מהתובעים 1 ו-2, התובע 3 והתובע 4 בנפרד הסכמים לפינוי ובינוי (נספח א' לתצהירי הנתבעים, להלן: "הסכם הפינוי").

5. בהסכם הפינוי הוסדרה ההתקשרות אשר בטבורה הסכמת בעלי הזכויות בדירות בבניין הישן לפנות את הדירה שבבעלותם ולמסור גם את החזקה בה ואת כל הזכויות בה לנתבעות, כאשר כנגד זאת מתחייבות הנתבעות לבנות שלושה בניינים חדשים ולמסור כנגד כל דירה בבניין הישן דירה בבניין החדש (להלן: "הדירה החדשה").

   עוד נקבע בהסכם הפינוי מה יהיה גודל הדירה החדשה, וכיצד יוקצו הדירות בבניינים החדשים באמצעות הגרלה בין בעלי הדירות בבניינים הישנים.

6. גם לאחר חתימת הסכמי הפינוי על ידי התובעים ועל ידי בעלי זכויות אחרים בבניינים הישנים, חלפו מספר שנים של ניסיונות לקדם ולהתחיל בביצוע הפרויקט. במהלך שנים אלו אף צורפה ליזמים חברה נוספת, חברת צרפתי צבי ושות' חברה לבניין וקבלנות בע"מ.

7. במהלך 2019 פנו הנתבעות לבעלי הזכויות בבניינים הישנים ובאלו גם התובעים, ובעקבות פנייה זו חתמו בעלי הזכויות בבניינים הישנים, ובהם גם התובעים, על נספח שינויים בהסכם הבינוי (נספח ב' לתצהירי הנתבעים, להלן: "נספח השינויים").

   בנספח השינויים נעשו תיקונים בהסכם הפינוי ובאלו גם בהסדר הקצאת הדירות בבניינים החדשים לבעלי הזכויות בבניינים הישנים.

8. על בסיס המערכת ההסכמית האמורה, הסכם הפינוי ונספח השינויים, נערכו הגרלות בין בעלי הזכויות בדירות בבניינים הישנים לצורך בחירת הדירות בבניינים החדשים.

   התובעים 1 ו-2 לא הגיעו לכנס ההגרלה ובהמשך בחרו דירה בבניין החדש שברחוב קפלן 7.

   התובעים 3 ו-4 הגיעו לכנס ההגרלה שנערך לדיירי הבניין ברחוב קפלן 5, אך סרבו לחתום על הסכמתם לקבלת הדירה החדשה שהוקצתה להם ובהמשך הושגה הסכמה לפיה יסכימו התובעים להקצאת דירה בבניין החדש ומבלי שיש בכך כדי להוות ויתור על טענות שיש להם כלפי הנתבעים (מכתב ב"כ הנתבעים מיום 22.5.19 צורף כחלק מנספח 5 לתצהיר התובעים.

9. בעקבות הסכמה זו אישרו התובעים את קבלת הדירה שהוקצתה להם בבניינים החדשים ובמסגרת הפרויקט ובסמוך לאחר מכן, ביום 26.2.2020, הוגשה תביעה זו.

   תמצית הטענות והראיות

10. לטענת התובעים, הפרו הנתבעים התחייבות ברורה שניתנה לתובעים בכל הנוגע לדירות החדשות - למיקום הדירות, ולשטח הדירות.

    לפי גרסת התובעים, בעת שהנתבעים ניסו לקדם את הפרויקט סברו התובעים כי התמורה המוצעת להם איננה מספקת ולכן סירבו להתקשר עם הנתבעים בהסכם לקידום הפרויקט. נוכח סירוב זה, טוענים התובעים, כאשר הנתבעים סברו שלתובעים יש השפעה על בעלי זכויות נוספים בבניינים הישנים, הוצע לתובעים להסכים לקידום הפרויקט בתמורה לקבלת הטבות ביחס ליתר בעלי הזכויות בפרויקט. כך, טוענים התובעים, סוכם בין הצדדים כי הדירות אשר יקבלו כל התובעים במסגרת הפרויקט יהיו בקומות גבוהות, דהיינו מעל קומה 10 ובשטח העולה על 95 מ"ר, שהוא שטח גדול יותר משטח הדירה המגיעה להם על פי ההצעה המקורית. על יסוד הסכמה זו ורק על יסוד הסכמה זו נחתמו הסכמי הפינוי והפרויקט יצא לדרכו.

    בהמשך, כעבור מספר שנים, כאשר התבקשו התובעים לחתום על נספח השינויים הם ביקשו לוודא שאין בנספח כדי לשנות את ההתחייבות שניתנה להם בעבר, אלא שאז נדהמו לגלות כי הנתבעים מנסים לחמוק מקיום ההתחייבות. נוכח התנהגות זו סירבו התובעים לחתום על נספח השינויים עד שהובהר שחתימתם לא תהווה ויתור על הזכויות עליהן סוכם כאמור.

    התובעים טוענים לפיכך שיש לאכוף על הנתבעים את קיום ההתחייבויות שניתנו להם בכל הנוגע למיקום הדירות החדשות ולשטחן, ועותרים לחיוב הנתבעים בתשלום פיצוי על ההפרש בין שווי הדירות שהובטחו להם לבין שווי הדירות שקיבלו בפועל.

    התובעים 1 ו-2 טוענים כי הם עומדים לקבל דירה בת 3 חדרים בקומה 6, בשווי 1,950,000 ₪, בעוד שעומדת להם הזכות לדירה בת 4 חדרים בקומה ה-12 בשווי 2,210,000 ₪. דהיינו, הפרש שווי של 260,000 ₪.

    התובעים 3 ו-4 טוענים כי כל אחד מהם עומד לקבל דירה בת 3 חדרים בקומה 3 או 4, בשווי 1,700,000 ₪, בעוד שלכל אחד מהם עומדת הזכות לדירה בת 4 חדרים בקומה ה-12 בשווי של 2,210,000 ₪. דהיינו, הפרש שווי של 510,000 ₪ לכל אחד מהם.

    התובעים עותרים אפוא לחיוב הנתבעים בתשלום פיצוי על הנזק שנגרם להם בסך כולל של 1,280,000 ₪ וטוענים שחבות זו חלה הן על הנתבעות, עמן נכרת הסכם הפינוי, והן על הנתבע אשר היה זה שבעצמו התחייב כלפי התובעים.

     

     

11. הנתבעים כופרים בטענות התובעים וטוענים שאין בהן ולא כלום.

    לפי גרסת הנתבעים, כל הטענות על התחייבות שניתנה לתובעים או על הסכם שנכרת עם התובעים ואשר מבטאים סטייה ולו כזרת ממכלול ההסכמים הגלומים בהסכם הפינוי, לא היו ולא נבראו. הנתבעים טוענים שהסכם הפינוי מבטא בדיוק את מכלול ההסכמות בין הצדדים, שלא ניתנה לתובעים התחייבות לתמורה עודפת על זו שנקבעה ביחס ליתר בעלי הזכויות בפרויקט ובמסגרת הסכם הפינוי, ושממילא כך גם הובהר בהסכם הפינוי עצמו. הנתבעים מודים כי התובעים העלו טענות להפרת ההתחייבות שניתנה להם בסמוך למועד הגרלת הדירות ועל רקע זה אכן הוסכם שהקצאת הדירות אין בה כדי להוות ויתור על טענות התובעים, ועם זאת - כך הוסכם כדי לאפשר את קידום הפרויקט ולמנוע נזק ומבלי שיש בכך הודאה כלשהי בטענות התובעים.

    בנוסף לכפירה המוחלטת בטענות התובעים, מציינים הנתבעים, כי אין כל יסוד לתביעה כלפי הנתבע, שכל פעולותיו בקשר לפרויקט נעשו במעמדו כמנהל הנתבעת 2.

12. התובעים תמכו גרסתם בתצהיר של כל אחד מהתובעים ובנוסף לכך גם בתצהירו של מר דוד שמאי (להלן: "שמאי"), מי שפעל בעסקי תיווך במועדים הרלבנטיים לפרויקט. הנתבעים תמכו גרסתם בתצהירו של הנתבע וכן בתצהירם של מנהלי נתבעות 2 ו-3, יוסי אבוש ואדיר זלמן.

    במהלך הדיון אשר התקיים ביום 3.2.25 נחקרו כל העדים ובתום הדיון הוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב.

    דיון

13. התשתית העובדתית הנדרשת להכרעה במחלוקות ברובה איננה במחלוקת.

    אין מחלוקת כי התובעים היו בעלי 3 דירות בבניין הישן כאשר דירת התובעים 1 ו-2 הייתה דירה בקומת קרקע, המכונה "דירת גן".

    אין מחלוקת כי בשנת 2010 ואילך קידמה הנתבעת 2, חברת ויסמן חברה לבניין בע"מ, את הפרויקט וזאת באמצעות הנתבע, יעקב סלע.

    בהמשך בשנת 2013 הצטרפה הנתבעת 3, חברת זלמן זכריה נכסים והשקעות בע"מ, לנתבעת 2 ושתיהן קידמו את הפרויקט במשותף.

    אין מחלוקת שבמסגרת המאמצים לקידום הפרויקט, בין היתר, גם נעשו פניות לתובעים כדי שיסכימו להתקשר בהסכם לקידום הפרויקט ונוהלו מגעים בעיקר מול התובע 1, יצחק בן שושן. מגעים אלו גם כללו פגישות בנוכחות התובעים 1 ו-3 ובנוכחות הנתבע.

    אין מחלוקת כי בעקבות אותן פגישות שהתקיימו נכרת הסכם הפינוי ביום 5.11.15 בין הנתבעות לבין כל אחד מהתובעים. הסכם פינוי אשר אפשר לקדם את הפרויקט.

    אין גם מחלוקת כי כ-4 שנים לאחר מכן, במהלך 2019, חתמו הצדדים על נספח השינויים כאשר בשלב זה מבהירים הנתבעים כי חתימתם נעשית תחת מחאה ומבלי לפגוע בטענות שיש להם בקשר עם הפרויקט.

    בהמשך, גם זאת לא במחלוקת, הוקצו לתובעים 3 דירות בבניין החדש, שהן בדיוק הדירות שהוקצו להם על יסוד נספח השינויים ובדיוק בהתאם למפרטים הכתובים בהסכם הפינוי ובנספח השינויים.

14. במוקד טענות התובעים הטענה להפרת ההתחייבות שניתנה להם בכל הנוגע לקומה בה יהיו הדירות החדשות ולשטחן. התחייבות שאיננה כתובה בהסכם הפינוי או בנספח השינויים. המחלוקת נוכח טענה זו היא ליבת המחלוקות.

    לפי גרסת התובעים, ניתנה להם התחייבות לדירה בקומה גבוהה יותר ובשטח גדול ביחס למפרט הקבוע בהסכם הפינוי. התחייבות שניתנה להם בעל פה לפני שנחתם הסכם הפינוי והיוותה את הבסיס להסכמתם להתקשר בהסכם הפינוי.

    לפי גרסת הנתבעים, לא ניתנה כל התחייבות שכזאת, לא נערך כל הסכם שכזה, ההסכמות בין הצדדים הינן אך ורק אלו אשר כתובות בהסכם הפינוי ולטענות התובעים אין בסיס.

15. נוכח מחלוקת זו הנה אשר התברר:

    1. ראשית לכל, התברר שטענת התובעים עומדת בסתירה להסכמה הכתובה בהסכם הפינוי.

       סעיף 15.1 בהסכם הפינוי מורה כך:

       "מוסכם בין הצדדים כי תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המותנה והמוסכם בין הצדדים לגבי העסקה נשוא הסכם זה והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות, מצגים, התחייבויות, הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו. כל תוספת ו/או שינוי ו/או תיקון של הסכם זה על כל נספחיו לא יהיו תקפים אלא אם כן נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים." 

       הוראה מסוג זה מצויה תדיר בהסכמים. תכליתה של הוראה זו ברורה – יצירת וודאות ביחס לתוכן ההסכמות. לפי הוראה זו ככל שסבור מי מהצדדים להסכם שניתנה לו התחייבות או שהוצג מצג המחייב את הצד שכנגד, עליו לוודא שזו באה לכדי ביטוי בהסכם הכתוב וככל שאינם - הרי שהם חסרי תוקף. לפי הוראה כתובה זו בהסכם הפינוי, אפילו ניתנו לתובעים כאלו הבטחות או התחייבויות טרם כריתת הסכם הפינוי, אין לאלו עוד כל נפקות מעת שנכרת הסכם הפינוי וככל שהן לא באו לכדי ביטוי בהסכם הפינוי (וראו למשל: ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן [פורסם בנבו] 23.2.10, פסקה 21).

       התובעים טוענים כי עקרון חפש החוזים מקנה לצדדים את הזכות לשנות הסכם בעל פה גם אם זה מורה שלא ניתן לשנות אותו אלא בכתב (סעיף 15 בסיכומי התובעים), אך מתעלמים מכך שאותו עקרון, עקרון חפש החוזים, גם מקנה לצדדים את הזכות להסכים שלא ינתן תוקף להסכמות קודמות בעל פה ושלא ייעשו שינויים בעל פה. וכך, לפי ההוראה האמורה, הסכימו הצדדים. התובע 1 גם טען שלא קרא את ההסכם ונתן מבטחו בבנו (עמ' 54; ש' 3 בפרוט') אך ברי הדבר כי טענות שכאלו אינן יכולות לבסס התעלמות מההסכם.

       אדם אשר אינו טורח לקרוא את המסמכים עליהם חתם אינו יכול לבוא בטרוניה ביחס להתחייבות הגלומה באותם מסמכים (ע"א 8837/05 ‏‏ נביל מרשוד נ' גואד תאופיק אל שורטי [פורסם בנבו] 11.1.09, פסקה כח).

       ההוראה הברורה בהסכם שלפיה אין תוקף להבטחות בעל פה, ככל שהיו, שלא מצאו ביטוי בהסכם, מקשה על קבלת גרסת התובעים.

    2. התברר שאין בידי התובעים להציג ראיה כתובה כלשהי לתמיכה בטענתם.

       התובעים טוענים להתחייבות שניתנה להם בעל פה על ידי הנתבע, ובמסגרתה אותה הבטחה לדירות גדולות יותר ובקומות גבוהות יותר. התובעים לא הציגו אפילו מסמך אחד בו באה לכדי ביטוי התחייבות זו לה הם טוענים.

       לא הסכם חתום, לא מסרון המבטא כזאת התחייבות, לא הודעת דוא"ל שהוחלפה בין הצדדים, לא כל מסמך אחר המבטא כזאת התחייבות.

       לא עובר לחתימת הסכם הפינוי בנובמבר 2015 ולא במהלך השנים שחלפו לאחר מכן עד סמוך לעריכת נספח השינויים ב-2019. כל אותן שנים חלפו מבלי שטענה זו להתחייבות כזו שניתנה להם באה לכדי ביטוי במסמך כלשהו.

       היעדר מסמך התומך בגרסת התובעים מקשה על קבלת גרסתם.

    3. התברר שאין בידי התובעים להציג פרטים ביחס לנסיבות בהן ניתנה להם אותה התחייבות לה הם טוענים או ביחס לפרטי ההתחייבות.

       התובעים טוענים כי אותה התחייבות עליה מתבססת התביעה ניתנה להם במהלך פגישה אשר התקיימה ב"ארומה עזריאלי" בנוכחות הנתבע ושמאי (למשל סעיפים 15-16 בתצהיר התובע 1 וסעיפים 16-15 בתצהיר התובע 3).

       התובע 3, יובל בן שושן (בנו של תובע 1), טען בעדותו כי ההבטחה ניתנה בפגישה שהתקיימה באותו בית קפה, "ארומה", ובפגישה נוספת בבית התובע 1 (עמ' 45; ש' 23 בפרוט'). באותה נשימה גם טען יובל בן שושן שאיננו זוכר את השנה בה התקיימה הפגישה (עמ' 45; ש' 19 בפרוט').

       כך התברר כי בתצהירו טוען יובל בן שושן להבטחה שניתנה בפגישה אחת ובעדותו הציג גרסה שונה שלפיה בכלל התקיימו שתי פגישות.

       התובעים טוענים שבאותה פגישה בקפה "ארומה" הובטח להם כי יקבלו "דירות בקומות הגבוהות (מעל קומה 10) וגדולות יותר מהסטנדרט וגם נקבל מחסן לכל אחד" (סעיף 16 בתצהירי התובעים 1 ו-3). בטענה זו רב הנסתר על הנגלה.

       אין בידי התובעים להציג אפילו פרטים ביחס לאותה התחייבות לה הם טוענים. התובעים טוענים להתחייבות שניתנה להם לדירה גדולה יותר בקומה גבוהה יותר, התחייבות שניתנה להם על ידי הנתבע 1.

       התובעים אינם מסבירים אם בהתחייבות זו גלומה התחייבות לדירה בקומה 11, או 12 או כל קומה אחרת בבניין החדש.

       התובעים טוענים כי ניתנה להם התחייבות לדירות "גדולות יותר מהסטנדרט" אך אינם מפרטים מה היא אותה דירה "גדולה מהסטנדרט" אשר אמורים היו לקבל. התובעים מבססים טענותיהם על התחייבות לדירה בת 4 חדרים במקום כזו בת 3 חדרים שניתנה להם, אך כלל לא טוענים שזה שהובטח להם.

       מצב זה, טענות מעורפלות וגרסה מתוקנת, מקשה על מתן אמון בגרסת התובעים.

    4. התובעים טוענים שגרסתם נתמכת בעדותו של שמאי, אשר גם העיד מטעמם ותמך בגרסתם.

       שמאי, לטענתו, עסק בעסקי תיווך ובמסגרתם גם פעל מזה שנים לקידום הפרויקט. לצורך קידומו של הפרויקט, טוען שמאי, הוא נפגש עם בעלי הדירות בניינים הישנים ולרבות התובעים, אשר התנגדו לקידום הפרויקט. שמאי טוען כי כדי לקבל את הסכמת התובעים הוא אכן הבטיח להם שיקבלו דירות בקומות הגבוהות של הבניין החדש ובגודל העולה על זה שהיו אמורים לקבל יתר בעלי הדירות. הבטחות אלו, טוען שמאי, ניתנו לתובעים בידיעתו ובהסכמתו של הנתבע. שמאי איפוא, מציג גרסה התומכת לחלוטין בטענת התובעים.

       נוכח גרסה זו, יש להדגיש כי גם לשמאי, כמו לתובעים, אין כל ראיה התומכת בגרסתו. לא מסרון, לא הודעת דוא"ל ולא כל ביטוי חיצוני אחר התומך בגרסה. גרסת שמאי מתבססת כולה על זכרונו ועדותו.

       עוד יש לציין כי כבר בתצהירו מציין שמאי שנקלע לסכסוך משפטי בקשר עם דמי התיווך בגין הפרויקט ובמהלך עדותו התברר כי לשמאי בטן מלאה על הנתבעים והוא בעצמו מנהל מולם הליך משפטי בתיק אחר, בטענה להפרת ההתחייבויות כלפיו בקשר לפרויקט (עמ' 12 בפרוט').

       ניכר היה בעת חקירתו הנגדית של שמאי כי הוא נוטר טינה לנתבעים ובמצב זה, בפרט בהיעדר תמיכה ראייתית חיצונית לטענותיו של שמאי, אני מתקשה ליתן אמון בגרסתו ואינני יכול לקבל את עדותו כבסיס התומך בטענות התובעים.

    5. ביחס לתובע 4, הוא כלל לא טוען שנטל חלק באותן פגישות שהתקיימו לטענת יתר התובעים (עמ' 69; ש' 26 בפרוט'). עדותו ביחס לחילופי הדברים באותן פגישות הינה עדות מפי השמועה שאיננה קבילה.

       במהלך עדותו טען התובע 4 כי אותה התחייבות ניתנה לו במעמד חתימת הסכם הפינוי (עמ' 62; ש' 11 בפרוט') אלא שטענה זו עומדת בסתירה לטענות התובעים 1 ו-3 וקשה להבין את הבסיס לטענה להתחייבות שניתנה במעמד החתימה.

       גם ביחס לגרסת התובע 4, בהיעדר כל תמיכה בראיות, כשהיא מנוגדת להוראה בהסכם הפינוי ואף מנוגדת לגרסת יתר התובעים, מצאתי קושי ליתן בה אמון.

    6. התובעים מבקשים לתמוך גרסתם בתמלילי שיחות אשר התקיימו בין התובע 3 לנתבע (נספח 7 לתצהיר התובעים).

       עיון בתמליל השיחה איננו מגלה שיש בו תמיכה בטענות התובעים. כל שניתן להבין מאותה שיחה, אשר ככל הנראה התקיימה בסמוך לעריכת נספח השינויים, הוא התכחשות של הנתבע למתן התחייבות שכזו ואמירה ברורה לפיה לא ניתן ליתן לתובעים תמורה שונה מזו שסוכמה עם יתר בעלי הזכויות.

       לא מצאתי שיש בתמליל זה תמיכה בטענות התובעים ועוד יש לציין שממילא כלל לא ברור כיצד סבורים התובעים שניתן לאכוף על הנתבעות אמירות שהם מייחסים לנתבע, מבלי להראות כי בכלל הייתה לו הסמכות להתקשר עם התובעים בהתחייבות החורגת מזו הגלומה בהסכמים.

    7. התברר שהנטל הרובץ לפתחם של התובעים גבוה מזה הנדרש ברגיל במשפט האזרחי.

       עיון בנספח השינויים מעלה כי במסגרתו הצהירו הנתבעות בלשון ברורה כי לא יתנו למי מבעלי הזכויות בדירות הישנות תמורה כלשהי שאינה קבועה בהסכם זה וכי הנתבעות מחויבות לשקיפות מלאה ביחס לכל ההסכמים מול בעלי הזכויות (סעיף 29 בנספח השינויים).

       טענת התובעים שלפיה להם, רק להם, ניתנה התחייבות לגמול העולה על זה שניתן ליתר בעלי הזכויות בפרויקט איננה רק טענה לסטייה מההסכמים הכתובים, אלא טענה למעשה קנוניה שרקחו התובעים עם הנתבעים. מעשה קנוניה אשר הם מבקשים להסתיר מיתר בעלי הזכויות ואשר במסגרתה הם אמורים לקבל תמורה עודפת על זו שניתנה ליתר בעלי הזכויות.

       טענות לכזה מעשה קנוניה מחייבת תשתית ראייתית ברורה בהיקף העולה על זה הנדרש באופן רגיל למשפט האזרחי. התובעים לא עמדו בנטל מוגבר זה.

16. כאשר מסכמים את הראיות אין מנוס מדחייה מוחלטת של גרסת התובעים.

    התובעים הציגו גרסה שלפיה ניתנה להם בעל פה התחייבות העומדת בסתירה להסכמות הכתובות בהסכם הפינוי ובנספח השינויים. גרסה שלפיה ניתנה להם התחייבות בעל פה לגמול עודף על זה שמגיע להם בחלוקה שוויונית של הדירות לכלל בעלי הדירות הישנות.

    בהיעדר כל ראיה אובייקטיבית שתתמוך בגרסה זו, כאשר הגרסה עומדת בסתירה להוראות הסכם הפינוי, כאשר הגרסה כלל איננה מפורטת ובכלל מייחסת לנתבעים קנוניה, אני מתקשה ליתן אמון בגרסת התובעים ומתקשה לקבל את הטענה שניתנה להם כזו התחייבות.

    ואפילו הייתי מקבל את גרסתם, אפילו הייתי נותן אמון בטענה להתחייבות כזו שניתנה להם בעל פה, הרי שהתובעים גם חתמו על הסכם הכולל הוראה ברורה המבטלת כל התחייבות קודמת שמנוגדת להסכם וגם בכך די לדחיית התביעה.

17. למעלה מהצורך יצוין שאף לו קיבלתי את טענות התובעים ביחס לכזו התחייבות ואפילו מצאתי שיש בה כדי לחייב את הנתבעים, לא ניתן היה לקבל את התביעה.

    בהגשת תביעה רובץ לפתחו של התובע הנטל להוכיח את כל רכיבי התביעה ובכלל זה את הנזק לו הוא טוען על בסיס עילת התביעה.

    הנזק לו טוענים התובעים עקב הפרת אותה התחייבות לדירה משודרגת (בקומה גבוהה יותר ובשטח גדול יותר) מתבטא בהפרש בין שווי הדירות שלשיטתם הובטחו להם, לשווי הדירות שניתנו להם. על התובעים רבץ איפוא הנטל להראות מה הוא שווי הדירות שאמורים היו לקבל לעומת שווי הדירות שקיבלו. כל שהציגו התובעים בתמיכה לטענה זו הינו מסמך (נספח 6 לתצהיר התובעים) המבטא, כך נראה, הערכת שווי של דירות בפרויקט. לא הוצגה חוות דעת מומחה, לא נעשה כל ניסיון לנתח ולהציג ראיות ביחס לשווי הדירות בפרויקט. כאשר התבקשו התובעים בעדותם להסביר את תחשיבי הנזק הנטען, הסתבר שאין באפשרותם לעשות כן (למשל עדות יובל בן שושן בעמ' 41 בפרוט').

    בהיעדר כל ראיה שתבסס את הטענה לנזק לו טוענים התובעים, לא היה מנוס מדחיית התביעה אפילו מצאתי לקבל את הטענות להתחייבות בעל פה שניתנה להם.

18. לבסוף, יש לציין שממילא כלל לא ברור מה בסיס מצאו התובעים להגשת התביעה אישית כלפי הנתבע, אשר כל פעילותו בקשר עם הפרויקט נעשתה בכובעו כמנהל ובעל זכויות בנתבעת 2. יצוין כי במהלך עדות הנתבע התברר כי הוא מתמודד עם מחלה קשה וניכר היה כי הוא מתקשה במתן העדות. עם זאת מצאתי כי זכרונו של הנתבע לא נפגע כלל ועדותו הייתה עניינית ומלאה. יש לקוות ולאחל לנתבע רפואה שלמה.

19. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

20. לסיכום:

    התובעים והנתבעות התקשרו בהסכם הפינוי במסגרתו קודם הפרויקט. הסכם הכולל ויתור של התובעים על זכויות בדירות ישנות והתחייבות של הנתבעות להעביר לתובעים את הבעלות בדירות חדשות שיבנו במסגרת הפרויקט.

    התובעים טענו שניתנה להם התחייבות שהדירות שיקבלו יהיו בקומה גבוהה (מעל קומה 10) ובשטח גדול יותר משטח הדירות שיקבלו יתר בעלי הזכויות בפרויקט. התובעים טענו שהתחייבות זו ניתנה להם בעל פה על ידי הנתבע ובפגישה אחת (או יותר) שהתקיימה בטרם חתמו על הסכם הפינוי. התביעה התבססה על הטענה להפרת התחייבות זו ולנזק כספי שנגרם עקב ההפרה.

    לאחר בחינת הראיות נמצא שאין אפשרות ליתן אמון בגרסת התובעים להתחייבות כלשהי שניתנה להם בעל פה, כטענתם. כך נמצא בשים לב להיעדר כל ראיה שתתמוך בגרסת התובעים, בשים לב לסתירות בגרסת יובל בן שושן (התובע 3) ובשים לב לכך שגרסת התובעים איננה ברורה ואיננה מפורטת.

    עוד נמצא בבחינת הראיות כי אפילו ניתנה לתובעים התחייבות כלשהי, כטענתם, הרי שבחתימת הסכם הפינוי ויתרו עליה התובעים, בהסכמה על בטלות כל התחייבות שלא באה לכדי ביטוי בהסכם הפינוי.

    כך גם נמצא שאפילו התקבלה הטענה להתחייבות ואפילו נמצא שזו מחייבת את הנתבעות, לא ניתן לקבל את התביעה בהיעדר כל ראיה לביסוס הטענה לנזק שנגרם לתובעים.

    לא נותר אלא לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בשכר טרחת פרקליטי הנתבעות, כאשר זה יחושב על בסיס כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, ויועמד על 62,725 ₪.

21. ונוכח כל זאת, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעים לשאת בשכר טרחת עו"ד הנתבעים בסך של 62,725 ₪.

    ניתנה היום, כ"א אלול תשפ"ה, 14 ספטמבר 2025, בהעדר הצדדים.