נייס ואח' נ' יורו ישראל (י.ש.) בע"מ

מבוא וטענות הצדדים

1. לפניי תביעתם של רוכשי 4 דירות, במבנה אחד מתוך מתחם בן 58 דירות במודיעין (רח' שבטי ישראל 18, גוש 5814, חלקה 5), נגד החברה שבנתה את הדירות, בגין ליקויי בנייה.

2. התובעים 2-1 (נייס ושיש, להלן: "נייס") הם הרוכשים הראשונים של הדירה בתת-חלקה 29 שבחלקה הנזכרת (הדירות מוספרו באופן שונה במסמכים שונים. לפיכך יכונו להלן על שם בעליהן). נייס מכרו את דירתם לתובעים 10-9 ("אהרוני"). התובעים 4-3 ("בק") הם בעלי הזכויות בדירה בתת-חלקה 33; התובעים 6-5 ("אוסטר") הם בעלי הזכויות בדירה בתת-חלקה 31; והתובעים 8-7 ("יפה") הם בעלי הזכויות בדירה בתת-חלקה 35.

3. הצדדים הגישו חוות דעת מומחים מטעמם, הן בתחום ההנדסי והן בתחום השמאי, כמפורט להלן.

4. נייס צירפו לכתב התביעה חוות דעת הנדסית אודות ליקויי הבנייה בדירתם, מאת חברת הדס ביקורת מבנים בע"מ (להלן: "הדס"), מהנדס הבניין אריה ארז, מיום 9.12.07 [נספח 5 לכתב התביעה]. הם צירפו גם חוות דעת חוזרת, לאחר ביצוע תיקונים מסוימים על ידי הנתבעת, מאת חברת הדס, מהנדס הבניין אליעזר גוכמן, מיום 14.1.10 [נספח 7 לכתב התביעה]. חוות דעת אלה לא התקבלו כראיה [החלטה בפרוטוקול, עמ' 72]. אולם, משצורפו לכתב התביעה – תוכנן משקף את תפיסת התובעים את הליקויים לפני תחילת התיקונים. לפיכך אציין כי לפי ההערכה הכספית שבסוף חוות דעת הדס הראשונה מגיעה עלות התיקון של הליקויים בדירת נייס, כמצבה אז (קרי: לפני תיקונים שביצעה בה הנתבעת), לסך 33,100 ₪ (לפני מע"מ; בתוספת 30%-25%, במקרה שהעבודה תבוצע על ידי קבלנים מזדמנים, ולא על ידי קבלן ראשי המחזיק צוות וציוד באזור). בחוות דעת הדס השנייה, מאת המהנדס גוכמן, נבחנה דירת נייס אחרי התיקונים הראשונים שביצעה הנתבעת בעקבות חוות הדעת הראשונה; אך לפני התיקונים המקיפים שביצעה הנתבעת בשנת 2015, במסגרת הליך זה. עלות התיקונים הוערכה עתה בסך 73,600 ₪ (הסכום אינו כולל מע"מ ותוספת קבלנים מזדמנים). בחוות דעת גוכמן נכללה גם הערכה של ירידת ערך הדירה, בשיעור 5%, שהוגדרה "פסיכולוגית", בשל בעיות הרטיבות, חרף היותן פתירות. הוזכרו גם ליקויים קונסטרוקטיביים, שעוד ידובר בהם; אך הם לא נקשרו לירידת הערך [עמ' 8-7 בחוות הדעת].

5. נייס הגישו גם חוות דעת שמאית, מאת שמאי המקרקעין דן לאופר, מיום 11.10.10 [נספח 8 לכתב התביעה]. חוות הדעת התבססה על קביעותיו של המהנדס גוכמן. ירידת הערך הוערכה בשיעור 5%, בגין ליקויי הרטיבות; ובשיעור נוסף של 15%, בגין ליקויים קונסטרוקטיביים. בהמשך נסקרו עסקאות השוואתיות, ולפיהן הוערך מחיר השוק של דירה דומה, ללא ליקויים, בסך 2,370,000 ₪. נייס מכרו את דירתם לאהרוני בסך 1,880,000 ₪ [חוזה מיום 30.12.10, נספח 23 לכתב התביעה; סעיף 5.1]. כלומר, הערכותיו של השמאי לאופר מתכנסות לירידת ערך בשיעור 20%, שנייס ספגו את כולה.

6. אהרוני הגישו, לגבי דירה זו, גם חוות דעת מאת המהנדס האזרחי מרדכי בס, מיום 25.1.12 [נספח 25 לכתב התביעה]. תיקון כלל הליקויים הוערך בסך 350,340 ₪, צמוד למדד תשומות הבנייה, כולל ניהול, פיקוח ועלויות בלתי צפויות מראש, אך לא כולל תוספת לעבודות קטנות ומע"מ. בין הליקויים מצא המהנדס בס גם סדק שאותו אפיין כקונסטרוקטיבי. בשל כך חיווה את דעתו כי אין טעם בתיקון מקומי; אלא נדרש לשכור צוות מהנדסים לחקירת הסיבות לכך, בעלות של 50,000 ₪; לבצע תיקונים חוזרים, בעלות של 5,000 ₪; ולתקן את בעיות הביסוס מיסודן, בעלות של 150,000 ₪. המהנדס בס העיר כי אם יתברר היעדרם של תפרים קונסטרוקטיביים בבניין – יהיה בכך משום מעוות שלא יוכל לתקון, ולפיכך יידרש גם פיצוי בגין ירידת הערך.

7. גם בק הגישו חוות דעת הנדסית מאת המהנדס בס, מיום 11.7.10 [נספח 10 לכתב התביעה]. תיקון כלל הליקויים הוערך בסך 441,500 ₪ (צמוד למדד תשומות הבנייה, כולל ניהול, פיקוח ועלויות בלתי צפויות מראש, לא כולל תוספת עבודות קטנות ומע"מ). בין הליקויים מצא המהנדס בס גם סדקים שאותם אפיין כקונסטרוקטיביים. לפיכך, כאמור לעיל בעניין דירת נייס/אהרוני, נדרש לשכור צוות מהנדסים לחקירת סיבותיהם בעלות של 50,000 ₪; לבצע תיקונים חוזרים של הסדקים בעלות של 8,000 ₪; ולתקן את בעיות הביסוס בעלות של 150,000 ₪. אם יוברר היעדרם הבלתי ניתן לתיקון של תפרים קונסטרוקטיביים – יידרש פיצוי בגין ירידת הערך.

8. בק הגישו גם חוות דעת מאת השמאי לאופר, מיום 11.10.10 [נספח 12 לכתב התביעה], המסתמכת על קביעותיו של המהנדס בס בדבר אפיון הליקויים כקונסטרוקטיביים. שווי הדירה, ללא הליקויים, הוערך בסך 2,490,000 ₪; וירידת הערך הוערכה בשיעור 20%, שהם 498,000 ₪.