קלפהולץ ואח' נ' הורוביץ ואח'

מחלוקת ביחס לזכויות החזקה בדירה מושא ההליך, על רקע טענה שהסכם רכישת הדירה היה הסכם למראית עין.

הצדדים ומסגרת המחלוקת

1. ענייננו בדירה הנמצאת ברחוב חפץ חיים 18 בירושלים. הדירה רשומה כ-1/5 מהזכויות בגוש 30066 חלקה 82 (ספר 1015 דף 5451) ומופיעה בהסכם שיתוף מיום 15.7.2012 כדירה מס' 3.

2. התובע (להלן: "קלפהולץ") רשום כבעליה של הדירה לאחר שרכש אותה ממר הורביץ המנוח בהסכם מיום 22.11.2012. לטענת קלפהולץ, בהיותו כבן 21 הוא עבד כעוזרו ונהגו של אדם בשם לנדא, שנראה כאיש עסקים ויזם מקרקעין אמיד, ועל פי המלצתו רכש את הדירה מהורביץ המנוח, שהיה שותפו של לנדא לעסקים.

3. הנתבע 1 הוא בנו ויורשו היחיד של המוכר, מר הורביץ המנוח, שנפטר ביום 6.8.2019 (להלן ולשם הנוחות: "הורביץ").

4. הנתבעת 2 היא נכדתו של מר הורביץ המנוח ובתו של הנתבע 1, והיא גרה בדירה עם משפחתה לפני ואחרי הסכם המכר. הנתבע 3 הוא בן זוגה (בני הזוג, להלן: "שלזינגר").

   אין מחלוקת שהחזקה הפיזית בדירה לא נמסרה מעולם לקלפהולץ שכן שלזינגר גרים בדירה עם ילדיהם, מטעמו של הורביץ, וללא תשלום דמי שכירות.

5. התובעים הנוספים קשורים להעברת הזכויות בדירה מקלפהולץ לתובע 2 (להלן: "ויצמן").

   ביום 27.10.2013 נחתם הסכם לפיו מכר קלפהולץ לויצמן את הזכויות בדירה וביום 5.11.2013 נרשמה הערת אזהרה לטובת ויצמן. בין קלפהולץ לויצמן התגלעה מחלוקת ביחס להסכם והתנהלו הליכים משפטיים שונים בבוררויות ובבתי משפט. ויצמן זכה בהליך והתובעת 3 (עו"ד ולר) מונתה על פי פסק הבוררות לשמש ככונסת נכסים למימוש הדירה לטובת ויצמן.

6. קלפהולץ וויצמן באמצעות עו"ד ולר הגישו תביעה לפינוי הורביץ ושלזינגר מהדירה, לתשלום דמי שכירות עבור כל השנים שחלפו ולפיצוי בגין האיחור במסירה.

7. הורביץ הגיש תביעה-שכנגד בטענה שהוא הבעלים של הדירה, שמעולם לא נמכרה לקלפהולץ. לטענתו מדובר היה בהסכם למראית עין שכל מטרתו הייתה השגת הלוואה מבנק למשכנתאות לאותו שותף - לנדא, כאשר קלפהולץ היה 'איש קש' גרידא.

   לפיכך, לטענתו, נחתם הסכם המכר האמור בין הורביץ המנוח לקלפהולץ, ולרכישתה-לכאורה של הדירה לקח קלפהולץ הלוואה מהבנק שהובטחה בשעבוד – המשכנתא, ולבנק אף הוצג הסכם שכירות מיום 13.2.2011 בין הורביץ המנוח לנכדתו שלזינגר. כספי ההלוואה מהבנק שולמו להורביץ המנוח, שהעבירם ללנדא, ולטענתו לנדא הוא שנשא בתשלומי המשכנתא עד שחדל, ואז פנה הבנק למימוש השעבוד.

8. לטענת הורביץ, על מנת 'להציל את דירתו' ממימושה ע"י הבנק, הוא פרע את רובו המכריע של החוב לבנק וגם בכך יש ללמד על בעלותו בדירה.

9. קלפהולץ מכחיש את גרסת הורביץ ביחס לרכישה. לטענתו מדובר בהסכם רכישה אמיתי, הוא נטל כאמור את ההלוואה לתשלום תמורת הרכישה והחל לפרוע את תשלומי המשכנתא; ואולם, מאחר שהחזקה לא נמסרה ושלזינגר המשיכו לגור בדירה ללא תשלום דמי שכירות, על אף הסכם השכירות שהוצג - הוא לא יכול היה יותר לשאת בתשלומי המשכנתא, ואז לטענתו פנה הבנק למימוש כאמור.

10. על רקע האמור נבחן את המחלוקות בין הצדדים שעיקרן בשאלה האם ההסכם בין קלפהולץ להורביץ המנוח מיום 22.11.2012 הוא הסכם למראית עין או אמיתי.

    אם ההסכם למראית עין – יש לבטל את רישום קלפהולץ כבעל הזכויות בדירה ולבטל את הערת האזהרה הרשומה לטובת ויצמן. במקרה כאמור נדחית תביעת קלפהולץ לפינוי הדירה.

    אם ההסכם אמיתי - זכאי קלפהולץ לפנות את שלזינגר מהדירה ולקבל מהורביץ ומשלזינגר דמי שימוש ראויים או דמי שכירות בסך 5,200 ש"ח לחודש לפי הסכם השכירות שהוצג מיום 13.2.2011. בהתאם לתביעה, מכל סכום כאמור יש לקזז את התשלומים ששילם הורביץ לבנק.

    התובעים הוצגו כמקשה אחת, כשזכויות ויצמן נובעות מזכויות קלפהולץ, ועל כן לא עוסק פסק דין זה ביחסים בין התובעים לבין עצמם – שאינם קשורים להורביץ מעת יציאתו מהדירה.

     

    הרקע להסכם המכר מיום 22.11.2012

11. הורביץ טוען שישנו רקע רחב לחתימת הסכם המכר, שמערב עסקאות נוספות וגורמים שאינם חלק מההליך – ובכל מקרה מעורב בכך אותו לנדא, שהורביץ המנוח היה שותפו ואשר קלפהולץ היה נתון למרותו (כך לגרסת הורביץ).

12. הורביץ מייצר 'מסך עשן' ומבקש לקשור את ההסכם דנן לעסקה רחבה יותר שנעשתה בין הורביץ ללנדאו במעורבות חברות שונות ובמסגרתה אף נמכרו לטענתו שתי דירות אחרות שהיו להורביץ באותו פרויקט – על מנת לממן את התחייבותו ללנדא.

    בכך לכאורה תם התיאור שממילא אינו נוגע לענייננו, שכן גם לגרסת הורביץ ביום 21.11.2012 הסתיימה חתימת כל המסמכים וההסכמים הדרושים לאותה עסקה (ס' 12 בסיכומיו), ועניינה של הדירה דנן הוא 'אקראי' ביחס לאותה עסקה. כהגדרתו (ס' 13 בסיכומיו):

    "באותו יום (של חתימת המסמכים בעניין אותן עסקאות, מ.ב.) או בסמוך לו, ביקש לנדאו מהורביץ לתת לו הלוואה, על דרך קבלת משכנתא מבנק, אגב הסכם מכר למראית עין – הוא ההסכם דנן...".

    ההסכם דנן נחתם כאמור ביום 22.11.2012, והורביץ מוסיף בסיכומיו השערות וסברות, וכלשונו: "אין שום סיבה אחרת לעריכת ההסכם, זולת נטילת הלוואת משכנתא, והעברת סכומה כהלוואה ללנדאו, כפי שנעשה בפועל".

    את האפשרות לעריכת הסכם אמת כפשוטו, למכירת דירה, לא מעלה הורביץ על דעתו.

13. בתצהירו העלה הורביץ גרסאות נוספות ביחס לרקע לחתימת הסכם המכר.

14. בסעיף 4ט בתצהירו טען הורביץ:

    "ביום 22.11.2012, החליט אבי המנוח למכור דירה שלישית, היא הדירה נשוא הליך זה, כדי שיהיה לי מימון נוסף להשקעה. כאשר לגבי דירה נשוא התביעה לנדא הציע, שאבי המנוח ישעבד את דירתו, באמצעות ההסכם למראית עין, והוא זה שישא בעלויות החזרי המשכנתא".

    הורביץ לא התיימר להסביר את חלקי המשפט השונים – שאינם תומכים בגרסאותיו בתיק:

    ראשית הוא מצהיר שאביו החליט למכור. החלטה של אביו למכור זו לא בקשת לנדא להלוואה באמצעות הסכם למראית עין.

    שנית לא ברור מדוע לגרסת הורביץ היה צריך לדאוג לו למימון נוסף להשקעה. מדובר בנקודת זמן שבה לכאורה הסתיימה כבר חתימת המסמכים וההסכמים ביחס לאותה 'עסקה' רחבה.

    ושלישית, אם המימון דרוש להורביץ – מדוע שלנדא יציע לשאת בעלויות החזרי המשכנתא?

15. בסעיף 9 בתצהירו הרחיב הורביץ את האפשרויות ושמט את הקרקע תחת הטענה לעריכת הסכם למראית עין. על פי גרסתו הפעם (בדומה לסעיף 27ה בכתב ההגנה, שגם שם הוא סותר את הסעיפים שקדמו לו):

    "התכנון של המעורבים, כי ה״ה שליזנגר ימשיכו להתגורר בדירה כרגיל, וכאשר סכום ההלוואה יושב לאבי המנוח יוכלו הצדדים לבחור באחת משתי דרכים:

    א. לדווח למיסוי מקרקעין על ביטול ה"עסקה", ואז הסכום שישיב לנדא ישמש לסילוק החוב

    לבנק למשכנתאות, ה"מכר" יבוטל, ומצב הדברים ישאר כמות שהוא.

    או-

    ב. להסכים על קיום העסקה, ורק אז תשתכלל עסקת מכר אמיתית, באופן שסכום ההלוואה

    שלנדא ישיב יוותר בידי המנוח, כחלק מהתמורה לדירה; ורק כנגד פרעון יתרת התמורה -

    תועבר החזקה והבעלות בדירה לקלפהולץ או לאחרים, לפקודת לנדא.

    אף אחת מהאפשרויות הללו לא קויימה על ידי התובעים."

16. גם גרסה זו אינה מתיישבת עם כל חלקיה ואינה עולה בקנה אחד עם טענת המקור, שכל מטרת ההסכם היא שכספי המשכנתא יעברו ללנדא והוא שיחזיר לבנק את התשלום החודשי.

    בהתאם, כבר בפתיח, לא ברור איזה סכום הלוואה צריך להיות מוחזר להורביץ המנוח. הרי המנוח לא נתן לכאורה כסף מ'כיסו' אלא רק איפשר לגרסתו הלוואה מהבנק ללנדא.

    באופציה א' שוב ישנה התייחסות לסכום שישיב לנדא להורביץ וישמש לסילוק החוב לבנק. גם כאן לא ברור מדוע לנדא ישיב למנוח סכום כלשהו – כאשר כל המטרה הנטענת של המהלך היא שלנדא יקבל את הלוואת המשכנתא מהבנק וישיבה לבנק במישרין בתשלומים חודשיים.

    אופציה ב' היא גרסה שונה לחלוטין ומשוכללת, ההופכת לכאורה את ההסכם ל'הסכם על תנאי'. שוב, באותה אפשרות לא ברורה שבה לנדא מחזיר כסף למנוח, ניתנת אפשרות להסכים על קיום העסקה ואז הכסף שהחזיר לנדא יישאר בידי המנוח על חשבון התמורה, וכאשר תשולם יתרת התמורה (שלכאורה לא שולמה עד אז) - תועבר החזקה לקלפהולץ או למי שיקבע לנדא. הורביץ לא מתיימר להסביר בהקשר זה מדוע לנדא יממן רכישת דירה לקלפהולץ.

17. כמפורט עוד בהרחבה בהמשך – אני דוחה את גרסאותיו השונות של הורביץ.

18. הטענה שאנשי עסקים שהיו מעורבים בפרויקט לרכישת קרקע והיו שותפים בחברה להקמתו נזקקו להסכם למראית עין שעירב 'איש קש' וכלל תהליך שלם של מכירת דירה ותשלום מיסים – והכל לשם קבלת הלוואת משכנתא מהבנק - אינה מתגלה כסבירה, בלשון המעטה, וממילא לא הוכחה.

19. לא הוצגה כל ראיה המלמדת על הצורך שמצאו הורביץ המנוח ולנדא לעשות הבחנה בין שתי הדירות שנמכרו 'באמת'- לדירה השלישית שבעניינה נטען שבחרו לרמות את הבנק והרשויות.

20. ממילא גם לא ניתן כל הסבר שימלא את התהיות בגרסת הורביץ, הן בדבר הבחירה לחתום על הסכם למראית עין ולרמות צדדי ג', והן ביחס לבחינת אינספור פתרונות סבירים אחרים.

21. הציפייה שבחלוף השנים יוכל הורביץ לטעון בהבל פה שההסכם הוא למראית עין אינה יכולה להתקבל, והעובדה שעדותו של הורביץ גם בעניין זה נותרה כעדות יחידה של בעל דין שאין לה תימוכין – אומרת דרשני. הימנעות הורביץ מלזמן עדים גם בסוגיה זו – פועלת לחובתו.

22. לעומת הצורך של הורביץ בפיתולי טענות, הסברים דחוקים, נקודת מוצא של טענות בעל פה נגד מסמכים בכתב ודגש על חתימת מסמכים שנועדו לרמות – טוען קלפהולץ לעסקת רכישת דירה 'פשוטה' שהתגלגלה לידיו עקב המלצה של מעסיקו.

23. לטענת קלפהולץ ההסכם נעשה בתום לב, הדירה נרכשה על ידו בתמורה כדין, בוצע לדידו הליך תקין לרישום הזכויות והוא רשאי לפנות את הדיירים מהנכס.

24. אומנם נכון הוא שטענת קלפהולץ שלא ביקר בדירה ולא ניהל בעניינה משא ומתן נשמעת תמוהה ביחס ל'עסקת חייו', וכך גם אי מסירת החזקה במשך שנים, ואולם על פי גרסאות שני הצדדים היה קלפהולץ תחת כנפיו של לנדא שדאג לו, ובמאזן ההסתברויות והגרסאות שהוצגו בתיק – נראה שבעניין זה ידו על העליונה.

25. ההסבר הסביר יותר לראיות שהוצגו הוא לקבל את המסמכים כפשוטם: הורביץ המנוח מכר לקלפהולץ דירה וחתם על המסמכים הדרושים, לרבות שטר-מכר, יפוי כח בלתי חוזר ועוד. עם זאת, כמפורט להלן, הורביץ המנוח לא מילא את חלקו במכירה כאשר לא פינה את נכדתו שלזינגר ולא דאג שתשלם דמי שכירות, שכן ידע שקלפהולץ לא יוכל 'להתמודד' עמו.

    תשלום התמורה 

26. שיעור התמורה בהסכם הועמד על סך של 1,700,000 ₪.

    על פי נוסח ההסכם שולם התשלום הראשון בסך 400,000 ₪ במעמד החתימה, והתשלום השני בסך 1,300,000 ₪ צריך היה להיות משולם בתוך 60 יום ממועד החתימה.

27. על פי עדות קלפהולץ הוא 'אסף' את התשלום הראשון מכספים שהיו לו ונשמרו במקומות שונים, מקצבה שהוא מקבל, מכספי ההורים, מאנשים שהלווה להם ועוד. הוא הביא את הכסף במזומן בשקית ומסר אותו במעמד החתימה מול עו"ד הכהן והורביץ-הבן (עמ' 43-44).

    במהלך החודשיים לאחר מכן מסר קלפהולץ לטענתו תשלומים נוספים במזומן שהסתכמו בסופו של דבר בסך של 370 אש"ח – לאחר ובהתאם לאישור סכום משכנתא בסך 930 אש"ח בלבד (עמ' 45). לטענתו, עם קבלת אישורו של עורך הדין לבנק שכל ההון העצמי שולם – הוא לא שמר אסמכתאות על תשלומים אלו.

28. לטענת הורביץ אין כל ראיה לתשלום הסך של 770 אש"ח לו טוען קלפהולץ (400 אש"ח בחתימה ו-370 אש"ח לאחר מכן), והסכום הנטען ממילא לא תואם לדידו את הוראות ההסכם. הורביץ מבקש להסתמך בעניין זה גם על מסמכי הבנק שבהם צוין הצורך באישור תשלום ההון העצמי ועל כך שעו"ד הכהן אמר בהליך מקביל שהחתימה על מכתב, בו אושר לבנק ששולם מלוא ההון העצמי, 'אינה נחזית כחתימתו'.

    על טענת קלפהולץ, שקבלת כספי המשכנתא משמעה שהבנק קיבל אישור שהניח את דעתו בדבר תשלום ההון העצמי, ביקש הורביץ להשיב בסיכומיו בעדות סברה ש'זה לא מאוד מטריד את הבנק' אם שולם ההון העצמי.

    לצד זאת יש לזכור שהורביץ טען בסעיף 6 בתצהירו שאביו המנוח חתם על מסמך כהוכחה לתשלום ההון העצמי מתוך האמון הרב שרחש ללנדא, ועל כן נתן לטענתו אישור שאינו אמת וזאת אך ורק לצורך ביצוע ההלוואה והעברת הכספים על ידי הבנק.

    היינו, לדידו של הורביץ בתצהירו – הבנק בהחלט מוטרד מתשלום ההון העצמי, והמסמך המאשר את תשלומו היה הכרחי על מנת לבצע את ההלוואה ולקבל את הכספים מהבנק.

     

29. גם בסוגיה זו אני דוחה את גרסת הורביץ בסיכומיו ולא שוכנעתי שההשערות להן טען הן בגדר ראיות מהותיות או משכנעות לענייננו, כטענתו.

    לדיון כאן לא הזמין הורביץ לעדות את נציג הבנק או את עו"ד הכהן שיעידו או יתמכו בהשערותיו – ואלו נותרו בגדר סברות ללא תימוכין, כאשר לא ניתן לקבל את פרשנותו של הורביץ לחצאי משפטים או מכתבים שמי מגורמים אלו הוציא.

30. במאזן ההסתברויות סבירה יותר טענת קלפהולץ שהבנק מסר כספי משכנתא אחרי שנחה דעתו ששולם ההון העצמי. בשקלול ראייתי אמירת עד בתיק אחר ש'חתימה לא נחזית כחתימתו' אינה ראיה שאותו מכתב אינו אמיתי. העד לא טען שחתימתו בהכרח זויפה וממילא לא הוכח בפניי זיוף כלשהו.

31. יתרה מזאת, באותו דיון בו השיב עו"ד הכהן לשאלות בית המשפט הוא הבהיר, מיד לאחר ההתייחסות לחתימת המכתב לעיל, כדלקמן (הדגש לא במקור, ה"פ 38895-11-19, דיון מיום 12.11.2020, עמ' 12 ש9-16, נספח 5 לראיות קלפהולץ):

    "ש. אתה מסרת לבנק שהורוביץ קיבל את כל התמורה מההון העצמי בעסקה עם קלפהולץ?

    ת. ככל הזכור לי, מר הורביץ אישר במסמכים לבנק שאכן קיבל את כל ההון העצמי של העסקה

    ש. אבל לא דרכך

    ת. שוב, אני לא יודע מי העו"ד שאימת את החתימה של מר הורביץ על המסמכים.

    ש. זה המסמך היחיד שהבנק הציג

    ת. יש מספר מסמכים שמוכרים צריכים להמציא לבנק. לא אוכל לאשר או להכחיש אם אימתתי את חתימתו של הורביץ אבל ככל הידוע לי מלוא ההון העצמי שולם לפני שחרור כספי המשכנתא."

32. הורביץ מוסיף וטוען שסכום הלוואת המשכנתא הועבר על ידו ישירות לחברה המעורבת ב'עסקאות' כמפורט לעיל, ולהוכחת טענתו הוא מפנה לנספח 4 לתצהירו – צילום המחאה מהורביץ המנוח לאותה חברה, מיום 23.1.2013, על סך 930 אש"ח.

    למעט טענתו בעל פה של בעל דין לא מצאתי שהוכח קשר ענייני וישיר בין המחאה זו לטענת קיומו של 'הסכם למראית עין'. בחירתו של הורביץ כיצד לפעול בכספי התמורה שקיבל בגין מכירת הדירה נתונים מטבע הדברים לשיקול דעתו. בחירתו להותיר את המסד הראייתי בעדותו היחידה כבעל דין שאין לה כל תימוכין אינה מאפשרת לקבל את טענתו כפשוטה.

33. סוגיה נוספת שהוזכרה היא פירעון הלוואת המשכנתא עצמה. בסוגיה זו לא הביא אף צד ראיות בשאלה מי פרע את התשלומים לבנק – קלפהולץ או לנדא, ואולם הנטל להוכחת הטענה שמדובר באינדיקציה להסכם למראית עין רובצת על הורביץ, ולפיכך מחדל זה נזקף לחובתו.

34. משמעות הדבר היא שבמאזן ההסתברויות, ואף לאור עדות עו"ד הכהן ששני הצדדים הפנו אליה, נוטה הכף למסקנה שהתמורה בגין הדירה שולמה מקלפהולץ להורביץ המנוח במלואה.

     

    חוזה השכירות של משפחת שלזינגר ואי מסירת החזקה

35. בתיק הוצג חוזה שכירות מיום 13.2.2011, שהתקבל מתיק המשכנתא בבנק. החוזה נחתם בין הורביץ המנוח לנכדתו שלזינגר, ונקבעו בו דמי שכירות חודשיים בסך 5,200 ₪. תקופת השכירות בחוזה נקבעה מפברואר 2011 עד פברואר 2016 (נספח 5 לראיות קלפהולץ).

36. לטענת קלפהולץ חוזה השכירות התקבל מהורביץ ונמסר לבנק ע"י מי שטיפל עבורו במשכנתא. קלפהולץ אישר שלא סבר ששלזינגר שילמה לסבה הורביץ המנוח דמי שכירות, אך סבר לדידו שעם רכישת הדירה ישולמו לו דמי השכירות האמורים, והם שיאפשרו את החזר המשכנתא.

37. אין חולק שקלפהולץ לא קיבל דמי שכירות משלזינגר.

38. לטענת קלפהולץ נבע הדבר מכך שבתחילה הוא חיכה לטיפולו של לנדא במצב, שכן הוא זה ש'הכניס' אותו מלכתחילה לעסקה. המוכר הורביץ המנוח היה שותפו של לנדא, שהיה ה'בוס' של קלפהולץ, וקלפהולץ לא היה במעמד שאיפשר לו להתעמת עם הורביץ או עם נכדתו שלזינגר.

    בחלוף הזמן, ולגרסת קלפהולץ – כשגברו טרוניותיו ללנדא והוא עצמו פנה גם להורביץ ללא הרף, כבר רקם לנדא את עסקת המכירה של הדירה הלאה לויצמן, תוך הבטחה לקלפהולץ שיקבל דירה אחרת טובה יותר, ובשנים לאחריה כבר היה שקוע קלפהולץ בבוררות מול ויצמן ולא עסק בדמי השכירות (עמ' 55 ש1-23).

     

39. לטענת הורביץ, אי קבלת דמי השכירות מוכיחה שכל העסקה ומסמכיה היו למראית עין בלבד.

40. בתחילה טען הורביץ שחוזה השכירות מזויף, שהוא לא נחתם על ידי המנוח ושלזינגר, ו'כנראה' זויף ע"י קלפהולץ או מי מטעמו כהסכם פיקטיבי מזויף לצורך קבלת המשכנתא (סעיף 58יא בכתב הגנתו).

    בתצהירו ובסיכומיו העיקריים זנח הורביץ את טענת הזיוף והתמקד באמירה הכללית ש'הכל למראית עין'. בסיכומי התשובה שהגיש חזר הורביץ לטענת הזיוף, וטען שמי שזייף את ההסכם הוא "דוד פורטנוי על פי הוראת לנדא" (סעיף 3 בסיכומי התשובה).

41. עם זאת, הורביץ לא עשה דבר על מנת להוכיח את טענת הזיוף.

    על ההסכם חתומה שלזינגר, בתו של הורביץ שנתבעת יחד עמו. שלזינגר לא הגיעה לעדות, לא טענה בשמה ובקולה שמדובר במסמך שחתימתה עליו מזויפת, ואף לא התיימרה להגיש חוו"ד מומחה שתתמוך בטענת הזיוף.

42. משמעות הדבר היא ששוב נותרה עדות הורביץ כעדות יחידה של בעל דין, וה'תימוכין' היחיד שיש לה בעניין חוזה השכירות הוא אי תשלומו בפועל - אלא שאין בתימוכין זה דבר כאשר טענת קלפהולץ היא שבשל הקשר בין לנדא להורביץ לא היה בידו לאכוף את התשלום הנדרש.

    גם כאן נמצאות הראיות האפשריות בידי הורביץ ובתו שלזינגר – והם נמנעים מלהביאן ומלמדים בכך שהדבר היה פועל נגדם.

     

43. טענה נוספת שהעלה הורביץ כנגד אמיתות חוזה השכירות היא 'היעדרותו' מהסכם המכר. לטענת הורביץ העובדה שחוזה השכירות לא נזכר בהסכם ואף צוין בהסכם שהחזקה בדירה תימסר נקיה מכל זכות צד ג' מלמדת שהצדדים לא התייחסו לחוזה השכירות כאמיתי אלא השתמשו בו רק מול הבנק להוכחת יכולת פירעון למשכנתא שנטל קלפהולץ.

44. אין בידי לקבל טענה זו, שאף היא בגדר פרשנות מרחיבה ומשוערת למסמכים בכתב.

    בהסכם המכר נקבע בסעיף 6 שבתמורה לכל מילוי התחייבויות קלפהולץ ימסור לו הורביץ את החזקה הבלעדית בדירה כשהדירה חופשיה מכל זכות צד ג' וזאת בתוך 180 (!) יום ממועד מסירת החזקה בפועל.

    על פני הדברים מדובר בניסוח לא שגרתי, בלשון המעטה, המלמד על דחייה של חצי שנה בין מסירת חזקה "בפועל" ולמסירת חזקה "בלעדית".

45. ניתן לכאורה לשער שנוסח שכזה מלמד על פער זמנים בין מסירת 'חזקה' שעל פיה מתחיל קלפהולץ לקבל את דמי השכירות ממי שמתגורר בדירה, ובין מסירת 'חזקה בלעדית' שאז שוכר הדירה מפנה אותה כליל – פינוי שהוא באחריות המוכר, סבה של השוכרת.

    מדובר בהשערה תיאורטית גרידא לשם הבהרת קשת האפשרויות להשערות השונות שניתן להעלות ללא תימוכין. כך או כך, אין בעצם אי-אזכור השכירות כדי ללמד בהכרח על היעדרה.

46. בהערת אגב ניתן להוסיף שטענת הורביץ, שהיעדרות חוזה השכירות מהסכם המכר מלמדת על היות שניהם פיקטיביים, אינה מתיישבת עם היעדרות סוגיית המשכנתא מאותו הסכם מכר.

    סעיף 17 בהסכם המכר מציין (הדגש לא במקור) ש"אם ברצון הרוכשים לממן חלק ממחיר הדירה באמצעות הלוואת משכנתא מתחייבים המוכרים לחתום על המסמכים הנדרשים לכך" וכן ש"אין באי קבלת המשכנתא לפטור את הרוכשים מהתחייבויותיהם על פי הסכם זה".

    בהלימה לטענת הורביץ אודות הציפייה שדברים יוסדרו בהסכם המכר - ניתן לתמוה מדוע לא הובהר בהסכם שקבלת משכנתא היא תנאי לקיומו, שהרי לגרסת הורביץ קבלת המשכנתא הייתה העילה היחידה לחתימת ההסכם כולו. בהעדר משכנתא אין טעם בהסכם ויש לתמוה מדוע לא הבטיחו הצדדים מראש את ביטול ההסכם ככל שלא תתקבל המשכנתא המיוחלת.

47. גם בפרק זה נוטה מאזן ההסתברויות לטובת קלפהולץ: חוזה השכירות אינו חוזה מזויף ובחירת הורביץ המנוח ושלזינגר להעמיד את דמי השכירות בגין הדירה בסך של 5,200 ₪ מחייבת אותם. העובדה שהורביץ באמצעות שלזינגר לא איפשרו את העברת החזקה בדירה לקלפהולץ לא פועלת לזכותם ויש לה משמעות כלכלית כמפורט להלן.

     

    המכירה לויצמן ורישום הזכויות על שם קלפהולץ בשנת 2019

48. כאמור – פסק דין זה לא עוסק ולא מכריע ביחסים בין קלפהולץ לויצמן והדברים מובאים לשלמות התמונה בלבד.

49. על פי עדות קלפהולץ, כאשר ראה לנדא שקלפהולץ 'לחוץ' ולא עומד בתשלומי המשכנתא – הוא הציע את מכירת הדירה הלאה לויצמן, תוך הבטחה מצד אחד לקלפהולץ שתהיה לו דירה בפרויקט אחר ותוך תקווה מצד שני שלויצמן יהיה יותר 'אורך נשימה' והוא יוכל לשאת בתשלומי המשכנתא עד שלנדא יסתדר עם הורביץ (עמ' 62-63).

50. ההסבר שניתן היה שהדברים נכרכו ברכישת דירה אחרת בפרויקט רוממה, כשההסכם בין ויצמן לקלפהולץ היה כבטוחה לתשלומים עבור רכישת אותה דירה; וכאשר היה כשל באותם תשלומים – נוהלה אותה בוררות למימוש הבטוחה והעברת הזכויות בדירה דנן לויצמן.

51. לגרסת ויצמן הציע לו לנדא לרכוש דירה ועמדו בפניו שתי אפשרויות – דירה חדשה בפרויקט רוממה או את דירת קלפהולץ. על פי תיאורו נוסחו המסמכים כך שהצדדים ימתינו שנה ויראו האם פרויקט רוממה יוצא לפועל. ככל שיהיה פרויקט – יוכל ויצמן לרכוש דירה בו; ככל שיעדיף – יוכל להמשיך ברכישת דירת קלפהולץ. ואכן, כאשר ראה שהפרויקט אינו מובטח – הוא פנה לדירת קלפהולץ ואז נדרש כאמור להליך הבוררות שיאשר את רכישתו.

52. עם קבלת פסק הבורר מונתה במסגרתו עו"ד ולר והיא שפעלה לרישום הזכויות בדירה על שם קלפהולץ ביום 4.2.2019.

53. הורביץ טוען שהרישום נעשה שלא כדין ובחריגה מהרשאה של ייפוי הכוח, אך הדבר לא הוכח.

    עו"ד הכהן העיד שאישר את חתימת הורביץ המנוח על יפוי כח בלתי חוזר על פי ההסכם. ביחס ליפוי הכח הכללי שבאמצעותו לכאורה פעלה עו"ד ולר טען הורביץ שהוא מזויף, והפנה בעניין זה לעדות עו"ד הכהן לעיל שאמר שיפוי הכח הכללי לא מוכר לו, לא היה בתיקו בעת שעבר על התיק במסגרת ההליכים ואף לא סבר שזו חתימתו (עדותו בה"פ 38895-11-19 לעיל, עמ' 11 ש15 – עמ' 12 ש4).

    עם זאת, הפעולות על פי אותו יפוי כח כללי אינן משליכות על ההכרעה במחלוקות שבפנינו וממילא לא הוגשו ראיות נוספות בעניינו.

54. בסופו של דבר, הקביעה שההסכם בין הורביץ המנוח לקלפהולץ היה הסכם אמיתי ותקף מביאה ממילא לרישום הזכויות על שם קלפהולץ כפי שקיים כיום.

     

    טענת 'חוזה למראית עין' לא הוכחה

55. כמפורט לעיל, טענתו של הורביץ היא שענייננו בהסכם למראית עין שרקם לנדא ואשר הורביץ שיתף עמו פעולה על מנת לסייע לו לקבל הלוואת-משכנתא.

56. בכתב הגנתו טען הורביץ שההסכם נחתם "בהשראתו ובשידולו" של לנדא, "שבדיעבד הסתבר כרמאי סדרתי והוכרז כפושט רגל" (סעיף 21 בכתב ההגנה), כאשר לגרסת הורביץ שלט לנדא שלטון ללא מצרים בעובדו הצעיר קלפהולץ (סעיפים 28, 38א לסיכומיו).

57. סיכומיו של הורביץ רצופים השערות וסברות שנקודת המוצא בהן היא שענייננו בהסכם למראית עין – אך מראית העין לא הוכחה, על אף נכונותו של הורביץ לטעון שאביו המנוח חתם על מסמכים שאינם אמת והיה נכון לרמות את הבנק למשכנתאות ואת הרשויות.

    גם לגרסת הורביץ נחתמו במעמד חתימת ההסכם מסמכי העסקה המקובלים לרבות יפוי כח בלתי חוזר, נרשמה הערת אזהרה לטובת קלפהולץ ביום 4.12.2012, והוצאו אישורי מיסים.

    אם ידעו הצדדים שמדובר בהסכם למראית עין – לא הייתה כל סיבה לחתום על יפוי כח בלתי חוזר ולהותירו בידי עורך הדין, לדווח לרשויות המס ולהוציא אישורי מיסים. לכאורה, על פי הרמאות המתוכננת, די היה בהערת אזהרה לקלפהולץ וחתימת בקשה למשכנתא שתאפשר לבנק לשעבד את הנכס ולהעביר את הכספים.

58. סיכומיו של הורביץ רצופים השערות וסברות גם בדבר 'הכנת' מסמכים שונים ע"י קלפהולץ כדי להציג מצג זה או אחר לויצמן – ואולם גם לגרסת הורביץ עצמו מועדי המסמכים קודמים במספר חודשים לא מבוטל לעסקה עם ויצמן: לטענתו אישור עיריה שניתן ביום 8.7.2013 ומס הרכישה ששולם ביום 14.7.2013 נעשו "כנראה כדי להציג מצג לויצמן", אלא שהסכם עם ויצמן נחתם רק למעלה משלושה חודשים לאחר מכן. סבורני בכל מקרה שמדובר בהשערות מרחיקות לכת שלא הוכחו ולו במקצתן, וממילא אין ענייננו בעסקת קלפהולץ-ויצמן.

59. יתרה מזאת, בסוגיות שנוחות לו מבקש הורביץ להיתלות בעו"ד הכהן ובדבריו, ואולם בתום חקירתו של עו"ד הכהן שהוזכרה לעיל הוא עומת במפורש עם טענת הורביץ, שידע שמדובר בעסקה למראית עין, ותשובתו הייתה: "הם יכולים לטעון. הדבר אינו נכון" (שם, עמ' 19-20).

    היינו, גם לעמדתו של עו"ד הכהן שייצג את הורביץ בכלל, ובעסקה דנן את שני הצדדים, לא מדובר היה בעסקה למראית עין אלא בהסכם שנחתם תחת טיפולו ותוך שעל פי ידיעתו הורביץ עצמו אישר את תשלום ההון העצמי ע"י קלפהולץ.

60. עו"ד הכהן אף המשיך ונתן ביום 13.9.2018 יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד ולר, מכח אותו יפוי כח בלתי חוזר שקיבל מהורביץ בעת חתימת ההסכם דנן. הזכויות בדירה נרשמו כאמור על שם קלפהולץ – ולמרות זאת לא פעל הורביץ לביטול הדבר ונסוג בו מההליך שפתח בעניין זה.

    ודוק, הורביץ ושלזינגר הגישו פעמיים תביעות לסעד הצהרתי בבית המשפט המחוזי בטענה לבטלות ההסכם, ושתיהן נמחקו. הראשונה בשל הליך מימוש שהבנק החל בו והפך את התביעה לתיאורטית, והשנייה בשל חוסר מעש מצידם.

    דא עקא, פתיחת התביעה השנייה על ידם הביאה להפסקת תביעת הפינוי הראשונה של קלפהולץ שכן הסברה הייתה שהכרעה בשאלת הבעלות היא המהותית למחלוקת בין הצדדים. התביעה כאמור נזנחה ונותר כיום ההליך דנן להכריע בין הצדדים.

61. מכל מקום, צבר ההכרעות בפסק הדין לעיל מלמד שלא עלה בידי הורביץ להוכיח שענייננו בחוזה למראית עין.

62. כפי שנקבע בפסיקה, הנטל להוכיח שהחוזה נכרת למראית עין בלבד מוטל על הטוען זאת, ורמת ההוכחה הנדרשת ממנו היא רמת הוכחה מוגברת (ע"א 3642/11 הדר כהן נ' סמיר גטאס, 3.3.2014‏).

63. פסיקה נוספת התייחסה ל'אותות אמת' ו'אותות מרמה' הנגלים בראיות, כסממנים לבחינת אמיתות ההסכם.

    לחובת הורביץ ולטובת אמיתות ההסכם בענייננו נמצא שנחתם יפוי כח בלתי חוזר, ההסכם דווח לרשויות, הוצאו אישורי מיסים, נרשמה הערת אזהרה, ניתן אישור לבנק על תשלום מלוא ההון העצמי ותמורת המשכנתא נמסרה למוכר. ההסכם התייחס למועדי מסירת החזקה בנוסח לא שגרתי, כמפורט לעיל, ומאידך המשכנתא הוצגה בהסכם כאפשרות בלבד ולא כתנאי הכרחי לקיום ההסכם, תוך הבהרה שהרוכש מחויב בתשלום התמורה אף אם לא תאושר המשכנתא.

    על זאת יש להוסיף שגרסאות הורביץ ביחס לרקע שהוביל לחתימת ההסכם נמצאו לא אמינות, לא עקביות ולא סבירות, ובאחת מהן אף טען הורביץ שהייתה לכאורה אפשרות למנוח וללנדא להחליט לקיים את ההסכם.

    מנגד, לחובת קלפהולץ ולהטלת ספק באמיתות ההסכם ניתן לציין שבמשך שנים החזקה בדירה לא נמסרה לרוכש ולא שולמו לו תשלומי שכירות, אך לאלו הוצג הסבר המניח את הדעת, גם אם בדוחק. אף המחדל באי הצגת ראיות פוזיטיביות מצד קלפהולץ לתשלום ההון העצמי רופא ע"י האישור מטעם הורביץ לבנק שמלוא ההון העצמי שולם.

64. בתי המשפט פסקו ש"קיים קושי מובנה במתן אמון בעדות צד לחוזה שטוען שההסכם אינו משקף את האמת שכן לגרסתו הוא נכרת למראית עין מאחר וכוונת הצדדים הייתה שונה מזו שנחזית לפי ההסכם. הקושי האמור מתעצם שעה שאין בידי אותו בעל דין אסמכתאות בכתב התומכות בגרסתו" פר"ק (מחוזי ת"א) 20814-03-13 אשר דל נ' לב האגם בע"מ,25.8.2014).

65. נראה שבענייננו הקושי מוחמר כאשר הצד לחוזה שמבקש לטעון שההסכם נכרת למראית עין כבר נפטר, ועתה בנו מנהל בשמו את ההליך ומתיימר להעיד על כוונת המרמה של אביו המנוח ועל נכונותו לחתום על מסמכי שקר.

66. בעניין 'לב האגם' לעיל התייחס בית המשפט גם לכך שעדי הצד שטען לבטלות ההסכם הודו ששיקרו במצח נחושה לבנק על מנת לשרת את מטרתם. כדבריו, על הצד הטוען לבטלות לשכנע עתה את בית המשפט שעדים אלו מעידים אמת בפניו, וכי אותו מניע שהיה להם בעת שהציגו מצג שווא לפני הבנק, לא קיים בעת שהעידו לפני בית המשפט - וגם כאן, על מנת לשרת את מטרותיהם, המציאו גרסת שקר. וכדבריו: "והרי כשם ששיקרו לבנק ללא היסוס מה ימנע מהם לשוב לדפוס התנהגות פסול זה גם בבית המשפט?".

67. סבורני שקשיים אלו ודומיהם מתקיימים גם בענייננו.

    היום אנו מצויים בשלב שבו הורביץ מבקש לבטל את הרישום בפנקס השטרות, להעביר את הדירה לבעלותו ולהותיר את בתו שלזינגר בדירה ללא תשלום, וכל זאת על סמך עדותו היחידה כבעל דין שכל עניינה בטענה שאביו המנוח חתם על חוזה למראית עין ורימה את הבנק למשכנתאות עת הוסיף ואישר שמלוא ההון העצמי שולם.

    בהינתן אמות המידה שבפסיקה – לא הורם הנטל הכבד הדרוש להוכחת טענה זו – והיא נדחית.

     

    סוף דבר

68. ענייננו בתביעה עיקרית בה תובע קלפהולץ את פינוי הדירה שרכש בהסכם המכר שהוכר כתקף, וכן פיצויים כספיים בגין נזקיו. משהתקבלו טענותיו זכאי קלפהולץ לסעדים הבאים:

    1. על שלזינגר לפנות את הדירה. שלזינגר לא טרחה להופיע בהליך והיא יודעת מזה שנים ארוכות על טענות קלפהולץ כלפיה לפינוי הדירה ולתשלום דמי השכירות. בנסיבות אלו, ובהתחשב במגוריה ארוכי השנים בדירה – עליה לפנותה עד ליום 31.3.2026.

    2. דמי שימוש בשווי דמי שכירות. על פי חוזה השכירות על שלזינגר לשלם 5,200 ₪ לחודש. התמורה בגין הדירה הושלמה בינואר 2013 ומאז חלפו 13 שנה. דמי השכירות מסתכמים לפיכך בסך נומינלי של 811,200 ₪. אי פינוי הדירה ומסירת החזקה בה לקלפהולץ רובצים לפתחם של שלזינגר והורביץ ביחד ולחוד, ולפיכך עליהם לשאת ביחד ולחוד בפיצוי.

       מנגד הודה קלפהולץ שיש לקזז מסעד זה את הסכומים ששילמו הורביץ/שלזינגר לבנק למשכנתאות לפרעון חלק מההלוואה. על פי נספח 10 לכתב הגנתם הם שילמו בחודשים נובמבר 2020, פברואר 2021 ופברואר 2022 סך נומינלי מצטבר של 823 אש"ח (המסמכים לא צורפו לראיותיהם אך קלפהולץ לא חלק עליהם).

       לאור התנהלות הצדדים והתמהמהותם בפתיחת ההליכים אני סבורה שלא יהיה זה נכון לשערך את הסכומים מהיום בו היו דמי השכירות צריכים להשתלם או מהיום בו שולמו הכספים לבנק. שני הצדדים לא עמדו על זכויותיהם במועד ויהיה זה צודק לראות בחיובים אלו כמקזזים האחד את השני במלואם.

    3. החזקה בדירה לא נמסרה במועדה אף כי התנהלות הצדדים ביחס לנתון זה אינה נקיה מספקות, כמתואר לעיל. קלפהולץ זכאי לכאורה לפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 13ב בהסכם, בסך 100 אש"ח (ולא 10%), ואולם מכיוון שתבע גם את דמי השימוש בדירה - לא ניתן לפסוק לו גם פיצוי מוסכם, שיהווה בנסיבות העניין כפל פיצוי.

       כפי שהוזכר שוב לאחרונה, על יסוד סעיף 15(ב) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 ולפי ההלכה שהתבססה, רשאי הנפגע מהפרת חוזה לצרף לתביעתו פיצוי מוסכם לצד פיצויים אחרים או תרופות אחרות, ובלבד שלא ייווצר מצב של סתירה מהותית בין התרופות הנצברות וכל עוד אין בצירוף האמור משום כפל תרופה (ע"א 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ,30.8.2023‏‏‏). בעסקת מכר דירה יש כפל פיצוי בפסיקת פיצוי מוסכם לצד דמי השימוש בנכס בתקופת האיחור במסירה.

       בבחינת למעלה מהצורך אבהיר שגם כאן, בחלוף השנים כמחדל הרובץ לפתחם של שני הצדדים, אף אם היה נפסק פיצוי מוסכם לזכות קלפהולץ - לא הייתי סוברת שיש לשערך פיצוי זה למועד מתן פסק הדין אלא רק מהיום ועד לתשלומו בפועל.

    4. קלפהולץ תבע פיצוי גם בגין עוגמת נפש ואולם לא שוכנעתי שהוכחה עוגמת נפש מעבר לנזקים המוכחים שהוצגו לעיל וממילא אין זה המקרה המתאים לפסיקת עוגמת נפש כאשר שני הצדדים התנהלו בעצלתיים לאורך שנים.

69. עניינה של התביעה שכנגד בטענת הורביץ שענייננו בהסכם למראית עין ולפיכך הוא ביקש להצהיר על בטלות ההסכם מעיקרו ולהורות על ביטול רישום הזכויות בדירה על שם קלפהולץ.

    עוד ביקש הורביץ להצהיר שיפוי הכח הכללי מיום 29.11.2012 חסר כל נפקות ותוקף ויש לבטל כל פעולה שנעשתה על פיו ובכלל זה הערת האזהרה לזכות ויצמן; להצהיר שיפוי הכח הבלתי חוזר מיום 22.11.2012 בטל ואין לעשות בו שימוש; לקבוע שעו"ד ולר התרשלה ופעלה בחוסר סמכות ולא כדין כאשר העבירה ורשמה את הזכויות בדירה על שם קלפהולץ; וכן להצהיר שאין לנתבעים כל זכות או סמכות בדירה.

    כמפורט בהרחבה בפסק הדין לעיל, טענות הורביץ נדחו, הוא אינו זכאי לכל סעד ותביעתו נדחית.

70. בהינתן התוצאה אליה הגעתי, בהתחשב בקבלת התביעה העיקרית, דחיית התביעה שכנגד, וקביעת בית המשפט המחוזי שיש להתחשב בניהול ההליך לפניו בעת פסיקת ההוצאות בין הצדדים, יישאו הורביץ ושלזינגר, יחד ולחוד, בהוצאות התובעים כולם בסך 30,000 ₪ ובשכר טרחת באי כוחם בסכום כולל של 55,000 ₪.

     

    ניתן היום, כ"ח שבט תשפ"ו, 15 פברואר 2026, בהעדר הצדדים.