שטרן נ' פלונית

לפניי תביעה כספית לתשלום פיצוי מוסכם ופיצויים נוספים בגין הפרת הסכם מכר. לחילופין תשלום פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן.

בתמצית, טענת התובע היא כי בין הצדדים נכרת הסכם מכר אשר הופר הפרה יסודית על ידי הנתבעת. לחילופין טוען התובע כי ככל שייקבע כי הסכם המכר לא השתכלל לכלל הסכם מחייב, הרי שעל הנתבעת לפצות אותו משום שפרשה מהמשא ומתן שנוהל ביניהם לרכישת דירה בחוסר תום לב.

רקע ועובדות רלוונטיות

התובע, מר ארווין שטרן (להלן: "התובע"), היה במועדים הרלוונטיים לתובענה זו הבעלים בדירה מספר 270 המצויה בקומה החמישית ברחוב הרצל רוזנבלום 10 בתל אביב, בנכס הידוע כחלקה 11 בגוש 6621 (להלן: "הדירה").

במהלך חודש דצמבר 2021 ביקש התובע למכור את הדירה. הוא פנה למספר מתווכים והציג בפניהם כי מחיר הדירה המבוקש הוא 7.2 מיליון שקלים. אולם נוכח רצונו למכור את הדירה עד לסוף חודש דצמבר וזאת בשל חסכון בתשלום מס רכישה בגין דירה אחרת שרכש, הוא יהיה מוכן למכור את הדירה במחיר מופחת.

הנתבעת, פלונית (להלן: "הנתבעת") התעניינה ברכישת הדירה. עיקר ההתנהלות בין הצדדים נעשתה באמצעות בן זוגה, מר פלוני (להלן: "פלוני").

ביום רביעי 8.12.2021 הנתבעת ופלוני ביקרו בדירה.

ביום 10.10.2021 נפגשו התובע ופלוני בבית קפה בחוף הצוק. הדעות חלוקות ביחס לסיכומים לגביהם הגיעו הצדדים במהלך הפגישה: התובע טוען כי במסגרת פגישה זו הסכימו הוא ופלוני כי מחיר הדירה יעמוד על 6.4 מיליון ₪ ובלבד שהעסקה תיסגר עד ליום חמישי שלאחר מכן – יום 16.12.2021. עוד טוען התובע כי הוא אמר לפלוני במסגרת הפגישה כי ישנו קונה פוטנציאלי נוסף ופלוני התעקש כי יבטל את הפגישה שכן מבחינתו העסקה "סגורה". לטענת התובע, הוא ופלוני לחצו ידיים כביטוי לכך שהעסקה סגורה ובלבד שיצליח לקצר את תקופת השכירות של השוכרת המצויה בדירה, כך שתפנה אותה עד ליום 31.1.2022 וזאת על אף שחוזה השכירות שלה מסתיים מאוחר יותר.

מנגד, פלוני טוען כי במהלך הפגישה הוא הבהיר לתובע כי ישנם מספר נושאים הדורשים ליבון: האזור מעט מרוחק מבחינתם; קיימים מספר ליקויי רטיבות המפריעים להם; חשוב להם שיוצמדו לדירה שתי חניות סטנדרטיות לכל הפחות וכי תכולת הדירה תישאר בדירה. לטענת פלוני, המחיר לא סוכם במועד זה וגם נאמר לתובע כי הנתבעת מצויה במצב נפשי ובריאותי מורכב ועל כן ההחלטה היא משותפת ומורכבת יותר. פלוני מכחיש כי אמר לתובע שיבטל את הפגישה עם הקונה הפוטנציאלי האחר, אלא טען שאמר כי הוא יכול להראות את הדירה מתי שיבחר.

בהמשך אותו היום הגיעו פלוני והנתבעת לדירה עם מעצבת מטעמם.

ביום ראשון שלאחר מכן, ביום 12.12.2021, החליפו התובע ופלוני את פרטי הקשר של באי כוחם לצורך ניסוח הסכם מכר. בהתאם לפרטי העסקה שהעביר התובע לבא כוחו, מדובר בהסכם מכר לדירה במחיר של 6.4 מיליון ₪ עם חניה אחת.

בהמשך אותו היום פנה פלוני לתובע בבקשה כי לדירה יוצמדו שתי חניות:

"ארוין ידידי, תעשה הכל אבל הכל בכבוד תסכם על בקבוק ויסקי עם הגברת שתצא בהקדם ותשאיר הכל הכל בה בקצור כאילו בשבילך תלחם אל תזניח אותי עם הבקשה לשתי חניות, שוב כמו הכי טוב שהיית עושה בשבילך עצמך אני עושה עסקה עם אנשים ואתה מהטובים שבהם אז תעשה הכי טוב ואמיתי".

ביום 13.12.2021 הודיע התובע לפלוני כי הוא מוכן למכור לו חניה כפולה, אולם מאחר שמדובר בשתי חניות סכום המכירה יעמוד על סך של 6,575,000 ₪.

ביום 13.12.2021 הועברה טיוטה ראשונה של הסכם המכר מב"כ התובע לב"כ פלוני. ביום 14.12.2021 העבירו ב"כ פלוני את הטיוטה עם התייחסויותיהם תוך שציינו כי "הטיוטה מועברת במקביל לקונה וכפופה להתייחסותו". עוד באותו היום העבירו ב"כ התובע טיוטה מתוקנת (טיוטה שלישית) אשר קיבלה את מרבית הערות ב"כ פלוני. ב"כ התובע העבירו את הטיוטה תוך שצוין כי זו "מועברת במקביל להתייחסות ואישור מרשי". במסגרת התייחסות זו ציין ב"כ התובע כי הוא יקבל את אישור הזכויות העדכני רק למחרת. עוד ציין כי "אני חושב שאין כמעט נקודות במחלוקת ומציע שנערוך מחר שיחה כדי לסכם את ההסכם". עוד ציין כי הם מעוניינים לחתום ביום חמישי בבוקר.

למחרת העביר ב"כ פלוני את הטיוטה, הכוללת מספר הערות. גם בהודעה זו צוין כי הטיוטה מועברת במקביל לפלוני וכפופה לאישורו. ביום 16.12.2021, יום חמישי בבוקר, העביר ב"כ התובע טיוטה עדכנית, עם מספר מועט של תיקונים. צוין כי הטיוטה מועברת במקביל להתייחסות ואישור התובע. עוד ציין ב"כ התובע כי "ככל שלא יצלח בידינו לשוחח לפני הפגישה, אז נסכם את הנוסח הסופי בפגישה". בהמשך הבוקר הועברו על ידי ב"כ התובע מסמכים נוספים.

באותו יום בשעה 10:02 הודיע ב"כ פלוני לב"כ התובע כדלקמן:

"עקב נסיבות אישיות/ רפואיות לא צפויות אשר נוצרו לגב' פלונית אתמול בלילה לא יתאפשר בידה לחתום על חוזה מכר בעת הזאת.

לאור האמור, הגב' פלונית מודיעה בזה למרשך כי הינו רשאי למכור את הדירה לצדדי ג'. כלל שיווצרו הנסיבות המתאימות אשר יאפשרו למרשתי לחתום על חוזה המכר, וטרם נמכרת הדירה על ידי מרשך, תיצור מרשתי קשר ישיר מול מרשך".

עוד באותו היום שלח התובע, באמצעות באי כוחו מכתב לב"כ פלוני לפיו על הנתבעת לקיים את הסכם המכר וכי עליה להעביר את התשלום הראשון בהתאם להוראות ההסכם וזאת עד ליום ראשון 22.12.2021.

משלא ניתן מענה או הועבר תשלום, פנה התובע לנתבעת ביום 22.12.2021 במכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים. מכתב נוסף נשלח ביום 10.1.2021 וגם הוא לא קיבל מענה. מכאן התביעה שלפנינו.

טענות הצדדים

בכתב התביעה טען התובע, כי כרת עם הנתבעת הסכם מחייב למכירת הדירה. הנוסח האחרון של טיוטת הסכם המכר גיבש גמירות דעת והעיד על מסוימות שכן כל הפרטים המהותיים לעסקה הוסכמו, פרט לעניין מינורי הנוגע לתיקוני צבע הניתן להשלמה. בהתאם ועל אף שלא נחתם הסכם פורמלית, הרי שנכרת חוזה תקף ומחייב בין הצדדים. לטענת התובע, בהסתמך על ההסכמות עם הנתבעת, הוא לא מכר בזמן את הדירה ונאלץ לשלם את הפרש מס הרכישה (בגין דירה שנייה) וכן נשא בהוצאות שכר טרחה בגין הסכם המכר.

לחילופין, טוען התובע כי הנתבעת התנהלה בחוסר תום לב במהלך המשא ומתן לכריתת ההסכם בכך שפרשה מהמשא ומתן בשלב מתקדם ללא כל הסבר ומנעה את השכלול הסופי של ההסכם. אלמלא חוסר תום הלב בהתנהגות הנתבעת היה ההסכם נכרת.

על כן התובע מבקש לחייב את הנתבעת לשלם לו את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, בסך של 657,500 ₪ וכן בפיצוי בגין הנזקים הנוספים שנגרמו לו ובכללם הפרש תשלום מס הרכישה בסך של 273,772 ₪ והוצאות שכר הטרחה שהוציא בגין ההסכם בסך של 19,232 ₪. זאת בשל הפרתה היסודית את ההסכם בכך שלא שילמה את התשלום הראשון ולחילופין בשל חוסר תום הלב ועל מנת להעמידו במצב שבו ההתנהגות בחוסר תום הלב לא התרחשה. לחילופין עותר התובע לפיצוי הסתמכות בגין נזקים שנגרמו לו עקב החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן ובכלל זה הפרישה שלא בתום לב מהמשא ומתן.

הנתבעת מצידה טוענת כי מעולם לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים. המשא ומתן, אשר התנהל בין התובע ובין פלוני, התנהל בפועל במהלך ארבעה ימי עסקים בלבד ולא הגיע להסכמה מחייבת. אומנם הצדדים החליפו טיוטות באמצעות באי כוחם, אולם זאת במקביל לשיח שהמשיך להתנהל ביניהם ביחס לתנאים המסחריים של העסקה. בין הצדדים היו מחלוקות ביחס למחיר, לחניות שהיו צריכות להיות מוצמדות לדירה וביחס להיקף התכולה שתישאר בדירה. במהלך המשא ומתן הקצר התעוררו קשיים נוספים ביחס לרישום הדירה על שם התובע וכאשר התקבל אישור זכויות עדכני ביום 15.12.2021 עלו פערים וסתירות לעניין החניות הצמודות לדירה, בניגוד למצג שניתן על ידי התובע.

התובע הפעיל לחץ כבד על הנתבעת ועל כן הצדדים קבעו להיפגש כדי למצוא פתרון מוסכם למחלוקות הקיימות, כך וככל שיגיעו להסכמות, יוכלו לחתום על טיוטת הסכם המכר שהוחלפה בין באי כוח הצדדים. אולם אין מדובר בטיוטה מגובשת ולא בפגישה שנועדה לשם חתימה פורמלית על טיוטה מוסכמת של הסכם, אלא הובהר לתובע כל העת כי ככל שלא יצליחו להגיע להסכמות, לא ייכרת הסכם. כוונת הצדדים הייתה שהעסקה תצא לפועל רק עם החתימה. אולם בסופו של דבר, הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות על הנושאים השונים שטרם הוסכמו והנתבעת לא יכלה להתמודד עם הלחץ הרב שהפעיל התובע וחשה שהיא "נלחצת אל הקיר" בניגוד לרצונה, ועל כן הודיעה על ביטול הפגישה וכי התובע חופשי למכור את הדירה לכל מי שימצא לנכון.

לטענת הנתבעת, היא התנהלה בתום לב ולמעשה עד היום לא רכשה דירת מגורים. הפסקת המשא ומתן נבעה משיקולים ענייניים ובשל נסיבות אישיות שלה, ומכל מקום ובהתאם להלכה הפסוקה, היא רשאית לפרוש מהמשא ומתן בכל עת כל עוד לא הביעה גמירות דעת מלאה להתחייב בהסכם. עוד מוסיפה הנתבעת כי התובע ממשיך ומפרסם את הדירה, במחיר גבוה בהרבה מזה שדובר במהלך המשא ומתן, כך שגם אם לטענתו, נכרת חוזה והופר, לא ברור מה הנזק לו הוא טוען.

חומר הראיות

ראיות הצדדים הוגשו באמצעות תצהירי עדות ראשית. מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית וכן הוגש תצהיר של עו"ד קרקובסקי, בא כוח התובע אשר ניהל את המשא ומתן מטעמו.

מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות ראשית של הנתבעת, של פלוני ושל בא כוחה במהלך המשא ומתן, עו"ד פרידמן.

דיון ההוכחות נקבע ליום 12.7.2023. בשל נסיבות הקשורות במצבה הרפואי של הנתבעת, במועד זה נשמעו עדויות התובע, עו"ד קרקובסקי, פלוני ועו"ד פרידמן. עדות הנתבעת נדחתה לשמיעה ליום 6.9.2023. ההפניות לפרוטוקול ייעשו לתמלולי הדיון.

דיון והכרעה

השאלות העומדות לדיון הן השאלות הבאות:

• ראשית, יש לבחון באם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, ובאם נכרת האם הופר על ידי הנתבעת, הפרה המזכה את התובע בפיצויים הנתבעים.

• ככל שלא נכרת הסכם מחייב, יש לבחון האם הנתבעת נדרשת לפצות את התובע בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן ומהם הפיצויים אותם יש לפסוק.

   

  האם נכרת הסכם מחייב

  המסד המשפטי

סעיפים 6-1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") מסדירים את האופן בו נכרת הסכם:

הסכם נכרת בדרך של הצעה וקיבול (סעיף 1 לחוק החוזים);

ההצעה צריכה להעיד על גמירות דעתו של המציע להתקשר בחוזה עם הניצע וצריכה להיות מסוימת דיה (סעיף 2 לחוק החוזים);

הקיבול יעשה בהודעה של הניצע למציע המעידה על גמירות דעתו להתקשר בחוזה לפי ההצעה (סעיף 5 לחוק החוזים);

הקיבול יכול להיעשות בדרכים שונות – במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרות ובלבד שדרכים אלו של קיבול משתמעות מן ההצעה (סעיף 6 לחוק החוזים).

כפי שנקבע לא אחת, כאשר מדובר בהסכמי מכר מקרקעין, הסכמים אלו צריכים להיעשות בכתב, כאשר דרישת הכתב היא דרישה מהותית. עם זאת, החתימה על הסכם מכר מקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד. החתימה אינה יוצרת את החוזה, אלא מהווה נדבך ראייתי לגמירות הדעת להתקשר בהסכם. כאשר גמירות הדעת נבחנת בהתאם לכל מקרה בהתאם לנסיבותיו (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' לויס, פ"ד לד(4) 591; ת"א (מחוזי ת"א) 71853-05-19 קליין נ' גואטה (20.7.2021), להלן: "עניין קליין").

ומכאן לענייננו

אין מחלוקת כי במסגרת הפגישה שהתקיימה בין התובע ובין פלוני ביום שישי, לא התגבש הסכם מחייב, אלא הסכמות עקרוניות ראשוניות, אשר בעקבותיהן המשיכו הצדדים לנהל משא ומתן. כפי שהעיד התובע, אומנם הצדדים לחצו ידיים במסגרת אותה פגישה, אולם נותרו שני תנאים לביצועה, האחד כי השוכרת המצויה בדירה תסכים לקצר את תקופת השכירות והשני כי העסקה תחתם בלוחות הזמנים הקצרים הנדרשים לתובע לצורך החיסכון במס (עמ' 41 ש' 39-33 ובעמ' 42 ש' 29-27). במסגרת אותה פגישה דובר על דירה במחיר של 6.4 מיליון ₪ אליה צמודה חנייה אחת.

כפי שעולה מתכתובת התובע למתווך מזמן אמת, גם התובע הבין כי מדובר בקונה פוטנציאלי רציני ביותר, אולם עדיין הבין כי אין ערובה כי המשא ומתן יסתיים בהסכם חתום: ".. סליחה אבל לקוח הגיע וסגר איתי. מתנצל.. אם לא יחתום ננשה (כך במקור- ר"א) שוב". כך שבמועד זה לא נכרת הסכם מחייב.

נוכח בקשתו של פלוני לשתי חניות, הסכים התובע למכור שתי חניות, האחת מאחורי השנייה, וסכום המכירה עודכן ועמד על סך של 6.575 מיליון ₪ (סעיפים 5-3 לתצהיר התובע).

לטענת התובע, הטיוטות שהועברו בין הצדדים גיבשו הסכם מחייב, שכן הן ענו על דרישת המסוימות: הן כללו את התנאים המסחריים שסוכמו בין הצדדים – הסכום לתשלום, מועד המסירה, מספר החניות והדד ליין לחתימת העסקה. תנאים אלו לא השתנו במהלך הטיוטות שהוחלפו. אכן טיוטת ההסכם האחרונה שהועברה בין הצדדים גיבשה את יסוד המסוימות, אולם בכך לא די. המסוימות היא תנאי אחד משני תנאים מצטברים הנדרשים על מנת ליתן לטיוטות המועברות על ידי צד אחד למשנהו תוקף של הסכם מחייב. התנאי הראשון במעלה הוא גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולהסכמה הדדית כי אלו אומנם תנאי החוזה שהוסכם עליו (וראו: ע"א 571/79 דירות מקסים ואח' נ' ג'רבי ואח' פ"ד לז(1) 589).

פלוני העיד כי התובע הבהיר לו כי הוא מצוי בלחץ זמנים וכי הוא חייב לסיים את המשא ומתן עד ליום חמישי באותו השבוע בשל נושא המיסוי, ועל כן הם הסכימו על התקדמות בשני צירים: האחד, בציר עורכי הדין, החלפת טיוטות בין עורכי הדין לבדיקת וקידום ההיבטים המשפטיים הכרוכים בהסכם המכר, לרבות בדיקת מרשם הזכויות וחברת הניהול; והשני, בציר שביניהם, במסגרת זו סיכמו לסכם את הפרטים המהותיים בהמשך השבוע או בפגישה נוספת. באופן הזה, אם הצדדים יגיעו להסכמות בשיחות שנערכו ביניהם ישירות לאורך השבוע, יהיה כבר נוסח מוסכם שניתן יהיה לתקן ולחתום עליו. פלוני העיד כי הוא והתובע המשיכו בשיחות ביניהם לאורך השבוע, על כלל הנושאים לרבות המחיר, החניות ותכולת הדירה שתישאר בדירה, כמו גם על הקושי הסובייקטיבי של הנתבעת (סעיפים 17-14 לתצהיר פלוני; עמ' 108 ש' 13-12; עמ' 117 ש' 17-16).

עו"ד פרידמן, שניהל את המשא ומתן מטעם הנתבעת העיד כי כל הטיוטות הועברו "בכפוף להערות הלקוח, כפי שאני כותב בכל חוזה ב-44 שנים האחרונות" (עמ' 80 ש' 31-30; עמ' 83 ש' 22). עוד העיד כי מאחר שההתנהלות כאן נעשתה באופן בהול, הוא לא הספיק לשבת עם פלוני פנים אל פנים, אבל תכנן לעשות כן לפני החתימה במועד הפגישה בין הצדדים (עמ' 82 ש' 15-10). עוד העיד כי פלוני מסר לו לגבי התנאים המסחריים כי נושא המחיר והחניות מצויים עוד בוויכוח בין הצדדים (עמ' 86 ש' 9), אך נאמר לו על ידי פלוני בנוסף כי הם יסגרו את כלל הנושאים במועד הפגישה (עמ' 90 ש' 13-12). עוד העיד כי גם ב"כ התובע, עו"ד קרקובסקי, ביקש ממנו כי יסגרו את כלל הנושאים הדורשים ליבון במועד הפגישה (עמ' 86 ש' 39-25).

מהעדויות והראיות עולה כי הכוונה היתה ברורה – המועד שנקבע לפגישה נועד לסיכום כלל הנושאים הפתוחים, הן מבחינה מסחרית והן מבחינה משפטית, כאשר הכוונה הייתה להגיע להסכמות ולחתום על החוזה. כפי שהעיד עו"ד פרידמן: "הפגישה הזאת נועדה שיסגרו את הדברים הכלכליים ואם הם יסגרו אז אני חושב שעו"ד משופשפים יכולים תוך איזה 20 דקות אחד מול השני לגמור חוזה" (עמ' 95 ש' 13-11). וכן: "היתה כוונה אמיתית ביום חמישי לעשות פגישה כזאת ואם היו מגיעים להבנות ופלונית היתה אומרת לי אני יכולה לחתום אז אנחנו היינו מתכנסים עוה"ד אני מאמין שחצי שעה היה חוזה" (עמ' 96 ש' 34-32). כך גם העיד עו"ד קרקובסקי, כי נותרו מספר נקודות שוליות לשיטתו אותן תכננו לסגור בפגישה (עמ' 29 ש' 39-38).

כאמור, ההסכם היה אמור להיחתם בין התובע ובין הנתבעת. אין מחלוקת כי הנתבעת לא הייתה מעורה בפרטים וכי מי שניהל את המשא ומתן המסחרי מטעמה היה פלוני. פלוני העיד כי הוא הבהיר את המצב לתובע לאורך הדרך, והתובע ידע כי הנתבעת היא זו שנדרשת להסכים ולחתום על ההסכם ולכן רק לאחר שהיא תראה את הדירה, את התכולה ואת החניות ניתן יהיה לסכם את הדברים באופן סופי (עמ' 119 ש' 20-18; עמ' 122 ש' 12-10).

כך העידה גם הנתבעת:

"אני אמורה להיות בעלת הדירה. אני ורק אני. אני אמורה להגיע להסכמים, לשבת עם עו"ד לעבור סעיף-סעיף, אני ורק אני, לא אף אחד אחר. לא פלוני, לא עו"ד פרידמן, לא אף אחד אחר. אני ורק אני אמורה לראות הכל בעיניים, לשבת מול עו"ד ולסכם את הדברים... אני ורק אני חותמת.. אני לא חותמת גומי, אני לא בובה מריונטה.. אני ורק אני מחליטה" (דיון מיום 6.9.2025 עמ' 9 ש' 20-10; עמ' 12 ש' 30-24).

הנתבעת הייתה מודעת לתמונה הכללית – לדיונים על המחיר ועל החניות, משיחות עם עו"ד פרידמן ופלוני (עמ' 94 ש' 28; עדות הנתבעת בדיון מיום 6.9.2023 עמ' 8 ש' 24-20); אולם כפי שהעידה, עדות לה נתתי אמון, היא זו שהייתה צריכה לקבל את ההחלטה על קניית הדירה. לא כ"חתול בשק" אלא לאחר שתראה את הדירה ואת החניות, וזאת היו אמורים לעשות במועד הפגישה.

בסופו של יום, הנתבעת הודיעה לבא כוחה כי היא לא מסוגלת נפשית לחתום על העסקה (עמ' 95 ש' 6).

כך שלעניין גמירות הדעת, אני סבורה כי גם אם שני הצדדים סברו וכיוונו לחתימת הסכם ביום חמישי והאמינו כי זה אכן ייחתם באותו מועד, הם קבעו כי הדרך להשלמת הסכם המכר תהיה באמצעות חתימתם האישית – של התובע ושל הנתבעת – על גביו. כך עולה מהטיוטה האחרונה של ההסכם שכפי שנכתב בכותרת מסמך זה – מדובר בטיוטה, אשר נכתבה כשהיא כוללת עדיין הערות אותן נדרש לקבל, ב"מעקב אחר שינויים". וכך עולה מהודעתו של עו"ד קרקובסקי עצמו: "ככל שלא יצלח בידינו לשוחח לפני הפגישה, אז נסכם את הנוסח הסופי בפגישה" (נספח 9 לתצהיר התובע).

ב"כ התובע לא העביר לב"כ הנתבעת את טיוטת החוזה הסופית בנוסח נקי, החתום על ידי התובע. כך, שגם לשיטת התובע, לא מדובר היה בטיוטה הסופית הנקייה. מהתנהגות הצדדים סביב גיבוש הטיוטה עולה כי לא הייתה גמירות דעת סופית להתקשר בהסכם, אלא לאחר שיסכמו את הנוסח הסופי ולאחר שיחתמו על המסמך. לעניין זה אציין כי הדבר עולה עם הסכמת הצדדים במסגרת ההסכם עצמו. בנוסח ההסכם קבעו הצדדים כי ההסכמות ביניהם יהיו מחייבות רק אם ייעשו בכתב וייחתמו על ידי שני הצדדים (וראו בסעיף 10.1 לטיוטת ההסכם מיום 16.12.2021).

התנהגות הצדדים לאחר המועד שנקבע לחתימה גם היא מלמדת על הלך הרוח של שני הצדדים שלא נכרתה עסקה מחייבת. העסקה לא דווחה לרשויות המס. גם התכתובת מזמן אמת מול המתווך (נספח 3 לתצהיר פלוני) מעידה על ניסיון להתניע שוב את המשא ומתן. גם אין ראיה לכך ששולמו דמי התיווך למתווך שהיה מעורב ביצירת הקשר בין הצדדים.

על כן, מסקנתי היא כי הצדדים ראו בחתימה על הסכם המכר ככזו המקימה את יסוד גמירות הדעת. משלא נחתם הסכם מכר – לא השתכלל הסכם ולא ניתן להורות על אכיפתו (וראו לעניין זה גם בה"פ (מחוזי ת"א) 22094-01-11 סרור נ' מאירי (30.7.2013); וכן בעניין קליין).

מכאן עולה השאלה האם הנתבעת פרשה מהמשא ומתן שלא בתום לב, באופן אשר אינו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 12(א) לחוק החוזים.

תום הלב במשא ומתן

נקודת המוצא לדיון היא כי צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. יחד עם זאת, גם פרישה ממשא ומתן צריכה להיעשות בתום לב. כאשר את תום הלב יש לבחון לגופו של מקרה, בהתאם לנסיבות.

בפסיקה נקבעו קווים מנחים לפיהם פרישה ממשא ומתן שאיננה מודרכת על ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום לב. כאשר גם לשאלה לאיזה שלב הגיע המשא ומתן יש משקל מכריע בהערכת תום הלב של הפורש ממנו (ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177 (1992); ע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי, פ"ד נה(5) 721 (2001); ג' שלו, דיני חוזים- החלק הכללי (תשס"ה), בעמ' 152 (להלן: "שלו")). כפי שעוד נקבע בפסיקה, פרישה ממשא ומתן לאחר שזה הושלם לחלוטין וכל שנותר הוא לחתום על ההסכם, עולה כדי חוסר תום לב. יחד עם זאת, גם בשלב מתקדם שכזה יכול צד למשא ומתן לפרוש ממנו ובלבד שפרישתו תהיה בתום לב (וראו: ת"א (מחוזי ת"א) 3303-12-10 י.ד.מ.ש בע"מ נ' נסיקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ (30.6.16); ע"א (מחוזי ת"א) 10619-08-11 פארק תעשיות אלמוג בע"מ נ' טמפו משקאות בע"מ (1.5.2012) להלן: "עניין פארק תעשיות אלמוג").

התובע טוען כי התנהלות הנתבע במקרה זה עלתה כדי חוסר תום לב במשא ומתן. לטעמי, לא כך עולה מהראיות והעדויות שהובאו לפניי.

פלוני העיד כי במהלך התקופה הקצרה בה נוהל המשא ומתן, ועל אף ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, נותרו מספר נושאים פתוחים – ביחס לחניות וביחס לתכולת הדירה. ביחס לכך התובע העיד אחרת, ולגרסתו, הם הסכימו על כלל הנושאים המסחריים וכל שנותר הוא לחתום.

אין ראייה אובייקטיבית לחוסר ההסכמה הנטען ביחס לנושאים אלו. אומנם פלוני העיד כי הדברים עלו במסגרת שיחות טלפוניות, אך פלט השיחות הטלפוניות אינו מעיד על שיחות ארוכות שבוצעו במהלך ימי המשא ומתן, ואין כל עדות להתכתבות בנושא זה בין הצדדים. גם טיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים לא שיקפו אי הסכמות אלו. פלוני העיד כי הוא ראה את הטיוטות שהועברו מטעמו, כך שהיה מצופה ממחלוקות אלו לצוץ ולמצוא את ביטוין במסגרת טיוטות ההסכם. משלא נעשה כן, אני מקבלת את גרסת התובע כי הוא ופלוני הגיעו להסכמות לגבי מרבית הנושאים המסחריים, וכי אי ההסכמות ככל שנותרו, לא היוו מבחינת פלוני אבן נגף לחתימת ההסכם.

עם זאת, מי שהייתה צפויה לחתום על ההסכם היא הנתבעת ולא פלוני. ברור היה כי הנתבעת חותמת על ההסכם ולא פלוני מטעמה, כך שגם אם לשיטת פלוני לא היו אלו נושאים אקוטיים, ברור כי היה צורך בליבון נוסף של הנושאים הפתוחים ובהסכמתה של הנתבעת לחתום על ההסכם.

זאת ועוד. כפי שהעיד עו"ד פרידמן מצבה הרישומי של הדירה דרש בירור נוסף. אישור הזכויות שהועבר אליו במקביל להחלפת טיוטות ההסכם לא שיקף את מצבה של הדירה, ודרש בירור גם ביחס לחניות, אשר היוו סוגיה משמעותית מצד פלוני והנתבעת. כך שללא הבהרת נושא הזכויות והחניות המוצמדות לדירה, לא קיימת גמירות דעת להתקשר בהסכם.

לכך יש לצרף את נסיבות התקופה, תקופת הקורונה, אשר הקשתה על פלוני והנתבעת לבקר בדירה ולראות באופן בלתי אמצעי את החניות, את המחסן ואת תכולת הדירה; ואת מצבה הנפשי המורכב של הנתבעת.

על מצבה הנפשי של הנתבעת העידו הנתבעת עצמה, פלוני ועו"ד פרידמן, אשר עדותם הייתה מהימנה ואותנטית והתרשמתי מכנותה גם נוכח המסמכים הרפואיים שהוצגו בפני במסגרת הבקשה לדחיית מועד הדיון, אשר בשל צנעת הפרט לא ארחיב לגביהם (וראו בעדות הנתבעת בדיון מיום 6.9.2023 עמ' 17 ש' 37-32; בעדות פלוני בעמ' 115 ש' 37-35; כן ראו בעדותו של עו"ד פרידמן עמ' 95 ש' 24-23 ובש' 38-35 ובעמ' 97 ש' 4-23; וכן בבקשה מס' 15).

מצבה של הנתבעת לא הוסתר מהתובע. פלוני העיד כי הוא הסביר לתובע את מצבה הבריאותי של הנתבעת. עדות זו לא נסתרה. כפי שהעיד פלוני:

"אני מדבר עם ארווין, אני מדבר עם ארווין ואומר לו שהנושא של החניות לא פותר את הבעיה בעסקה כזאתי, אומר לארווין צריך לראות את החניות גם מה שהצעת, אומר לארווין צריך לראות את המחסן, אומר לארווין רוצה לראות את התכולה של הדירה אם זה נשאר אותו דבר... פלונית אשתי שגם ככה היא לא מרגישה טוב והיא חששנית וחושדת והכל אומרת לי רגע מה על עיוור? איפה אתה רץ? ופרידמן מעדכן אותה אין טאבו לדירה ופתאום פרידמן אומר לה שיש בעיות אחרות, היא לא מבינה את זה. אמרנו להגיע למצב של ישיבת סיכום עם פרידמן, נדע, נלמד והכל ואז נגיע למצב שנחליט כן כן לא לא" (עמ' 115 ש' 30-19; ההדגשה אינה במקור – ר"א).

הפערים המסחריים בין הצדדים אומנם לא היו עמוקים, ופלוני אכן קבע את הפגישה ביום חמישי על מנת שיגיעו להסכמות ויחתמו על הסכם; אולם מצבה הרישומי של הדירה דרש בירור נוסף אותו ביקשו הצדדים להבהיר במסגרת הפגישה.

עם זאת, התרשמתי מכנות עדותו של עו"ד פרידמן, וכן מעדות הנתבעת, כי מצבה הנפשי של הנתבעת לא אפשר לה לקבל החלטה בלחץ הזמנים אשר הוצב בפניה מצד התובע וזו הייתה הסיבה לעצירת המשא ומתן. הנתבעת לא ניהלה משא ומתן עם בעלי נכס אחר. למעשה וכפי שהוכח בדיון, הנתבעת לא רכשה דירה אחרת עד היום. הנתבעת לא חטאה באי גילוי עובדות רלוונטיות או בהצגת מצג כוזב, ומן הראיות עולה כי יכול שהייתה מתקשרת בהסכם אם היה ניתן לה זמן מספיק כדי לבחון את העסקה על כלל היבטיה, ללא לחץ של זמן מצד התובע.

כך שהפרישה מהמשא ומתן אכן נבעה משיקולים הנובעים ממהות העסקה, מעמדת הנתבעת למשא ומתן ואין היא נגועה בחוסר תום לב.

ויפים לענייננו דברי כבוד השופטת שבח בענין פארק תעשיות אלמוג:

"..נתון השלב המתקדם, הוא כלשעצמו, אינו אמור להכריע את הכף, שכן יש להתבונן עליו בצוותא חדא עם התקופה בה התנהל המשא ומתן, שהרי ככל שזה מתארך ונפרש על פני תקופה ארוכה – סמיכות ההתנתקות למועד החתימה הינה מכרעת יותר, וככל שתקופת המשא ומתן הינה קצרת מועד, חשיבות מועד ההתנתקות הולכת ופוחתת" (שם בעמ' 15).

משך המשא ומתן היה קצר ביותר. הפגישה הראשונה בין התובע לפלוני הייתה ביום שישי. ביום ראשון החלו באי כוחם להחליף טיוטות כאשר מועד החתימה נקבעה ליום חמישי. פחות משבוע ימים. הנתבעת ופלוני הספיקו לבקר בדירה פעם אחת, כפי שהעידו, עדות שלא נסתרה, הם לא הספיקו עדיין לראות את החניות ואת המחסן, וגם לא עלה בידם לבדוק את הדירה פעם נוספת (וזאת נוכח אילוצי תקופת הקורונה). מדובר בעסקה משמעותית, לרכישת דירת מגורים בה הייתה הנתבעת עתידה להתגורר. המשא ומתן נערך כל כולו מול פלוני, כאשר היה ברור כי הנתבעת היא זו שחתומה על ההסכם. בנסיבות אלו, ועל אף השלב המתקדם בו היה מצוי המשא ומתן, לחץ הזמן הכריע את הנתבעת וגרם לה לעצור לחשיבה נוספת, בטרם תתחייב בהסכם. אין מדובר בחוסר תום לב, אלא בסיכון ממסגרת הסיכונים הקיימים בעסקה מסוג זה, אשר התממש בענייננו. במצב דברים זה, לא ניתן לאכוף הסכם לקניית דירת מגורים על הנתבעת, אשר חשה כי אין היא מסוגלת להתחייב באותה עת על אף חוסר הבהירות הקיימת לגבי הדירה ולכפות עליה הר כגיגית הסכם לא חתום. צבר הנסיבות המתואר לעיל מביא אותי למסקנה כי הנתבעת לא הפרה את החובה המוטלת עליה כצד במשא ומתן לקיים משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב.

נוכח האמור דין התביעה להידחות.

בשים לב למסקנתי זו, מתייתר הצורך לדון בשאלת הפיצוי לתובע. למעלה מן הדרוש אציין, כי כפי שנקבע בפסיקה לא אחת, הענקת פיצויים חיוביים - פיצויי קיום – בגין הפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן הוא סעד חריג ומיוחד (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה, פ"ד נו(3) 289; שלו, שם בעמ' 159; ענין פארק תעשיות אלמוג, פסקה 18 לפסק דינו של כבוד השופט שוחט). לא זה המקרה בענייננו.

גם ביחס לפיצוי ההסתמכות עולים קשיים. התובע טוען כי נגרם לו נזק בגין תשלום הפרש מס הרכישה. אולם מהראיות שהובאו לא ברור מה ההפרש אותו נדרש התובע לשאת; מדוע לא ניתן היה להקטין את הנזק; ומהם המאמצים שהתובע עשה על מנת למכור את הדירה בפרק הזמן שבין ה-16.12.2021 ובין ה- 26.12.2021 המועד שלשיטתו של התובע היה המועד האחרון למכירת הדירה על מנת להינות ממס רכישה של דירה יחידה (וראו בסעיף 1 לתצהיר התובע). זאת בפרט בשים לב לכך שהמשא ומתן בין התובע ופלוני, אשר לשיטתו השתכלל לכדי הסכם מחייב, נמשך רק כשבוע ימים.

כך גם לגבי הפיצוי בגין ההפחתה הנטענת מדמי השכירות. מעבר לכך שרכיב זה לא נתבע במסגרת כתב התביעה ובהתאם מהווה הרחבת חזית אסורה (וראו בסעיף 51 לכתב התביעה); הרי שפרט לעדותו של התובע לא הובאו ראיות נוספות לכך שההפחתה הנטענת נובעת כתוצאה ישירה מפרישת הנתבעת מהמשא ומתן ולא בשל אילוצים וגורמים נוספים. כך שגם לגופו של פיצוי, לא מצאתי כי זה הוכח.

לסיכום

לאור כל האמור, משלא נכרת הסכם מחייב ומשלא מצאתי כי הנתבעת פעלה בחוסר תום לב בפרישתה מהמשא ומתן, התביעה נדחית.

באשר להוצאות, התובע ישלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 4,500 ₪ סכום המשקף בין היתר את הוצאות התייצבות הנתבעת והעדים מטעמה לדיונים השונים שהתקיימו. בנוסף לכך ישלם התובע לנתבעת שכר טרחת עו"ד בסך של 56,000 ₪ (כולל מע"מ). בקביעת סכום שכר טרחת עו"ד הנתבעת נתתי דעתי לסכום התביעה אל מול הסכום שנפסק; לאופייה של המחלוקת ולטענות שהופנו על ידי הצדדים; לכמות הדיונים שהתקיימו בהליך (4 דיונים) ומשך הזמן שנדרש לניהולו; לכמות וסוג העדים שנחקרו בדיוני ההוכחות; כן נתתי דעתי לסכום שנקבע כשכר טרחה מינימאלי מומלץ בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000.

סכומים אלו ישולמו תוך 30 ימים, שאם לא כן יתווספו להם דמי פיגורים מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ז תמוז תשפ"ה, 13 יולי 2025, בהעדר הצדדים.