ת"א 45669-06-14 עמודי שחף בע"מ ואח' נ' פינקל ואח'

לפני תביעת עמודי השחף בע"מ ושחף בלס בע"מ (חליפת אולימפיה החזקות נדל"ן בע"מ) (להלן: "התובעות" או "היזמות") יזמות פרויקט פינוי בינוי בחלקות 141 – 147 בגוש 6404 ברח' וולפסון פתח תקווה נגד בעלי דירות ב-2 בתים משותפים הבנויים בחלקות 146 – 147 (להלן: "הנתבעים") (חלקות 141 – 145 הן בבעלות התובעות),שבמסגרתה מבקשות התובעות לחייב את הנתבעים לחתום על חוזי פינוי בינוי מפורטים.

בשנים 2005 – 2010 חתמו הנתבעים על כתבי הצטרפות וייפויי כוח שבמסגרתם הסכימו כי בגין דירה של 2 חדרים בשטח של כ- 36 מ"ר שבבעלותם יקבלו דירה של 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר (להלן: "הדירה החלופית" או "דירת הבסיס"). מדובר במסמך הצטרפות ראשוני שבמסגרתו ביקשו הנתבעים להצטרף לפרויקט הפינוי בינוי שיתוכנן, יבנה ויתבצע על ידי אולימפיה (ובתוך כך, טיפול בהכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי, הכנת תוכנית ובקשות להיתר בניה, בדיקת חלופות לביצוע הפרויקט בצורות שונות, מגעים ומו"מ עם הרשויות ובעלי מקצוע בשם בעלי הדירות שיפונו (להלן: "הדיירים").

במסגרת כתב ההצטרפות הסכימו הנתבעים למכור את דירתם ולחתום על המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בתמורה לקבלת הדירה החלופית במסגרת הפרויקט. עוד הסכימו הנתבעים כי ככל שידרשו לשעבד את דירתם לליווי בנקאי של הפרויקט, יינתנו להם ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, כמקובל בעסקאות מסוג זה. הנתבעים אישרו את הסכמתם לכך שתנאי החוזה שיחתם בינם לבין היזמות יהיו זהים ואחידים לכלל בעלי הזכויות בחלקה.

כפי שיפורט להלן לחלק מהנתבעים ניתנה אפשרות לשדרג את הדירה החלופית לדירה בשטח גדול יותר ובקומה גבוהה יותר.

בשנת 2011 הסכימו התובעות כי בכפוף לתנאי הועדה המחוזית לאישורה של התוכנית וחתימת הדיירים והתובעות על הסכמתם לטבלת ההקצאה ואיזון המוגשת במסגרת הבקשה לועדה, תוגדל הדירה החלופית כך שהנתבעים יקבלו דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר.

הנתבעים חתמו על טבלת ההקצאה והאיזון בחודשים דצמבר 2010 – ינואר 2011. לאחר שהתובעות השלימו את ההליכים, פורסמה תב"ע פת/52/1210/א למתן תוקף ברשומות בדצמבר 2011.

בעקבות הגדלת שטח הדירות החלופיות כאמור לעייל, לא מתוכננות כיום בבניין דירות בשטח של כ-90 מ"ר שאותן התחייבו תחילה היזמות לתת לנתבעים במסגרת השדרוג. דירות 4 חדרים מתוכננות כעת להיות בשטח של כ-100 מ"ר. לאחר פרסום התב"ע כאמור, מסרבים הנתבעים לחתום על חוזה פינוי בינוי בהתאם לתב"ע. חתימתם נדרשת לדיווחים לשלטונות מס שבח ומשרד השיכון הדרושים להכרזת המתחם כפרויקט פינוי בינוי כדי לזכות בפטורים מתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, המגיעים לו על פי דין.

נוסח החוזה והמפרט הטכני אשר התובעות דורשות מהנתבעים לחתום עליהם מבוסס על הסכמות שהושגו בין התובעות לבין בעלי דירות אחרים בחלקות 147-146, שאינם צד להליך זה בדבר נוסחם הסופי של החוזה והמפרט הטכני, הסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין (ה"פ 18915-11-12, ה"פ 50509-06-13).

לטענת התובעות, הנתבעים מסרבים לחתום על המסמכים הנדרשים מטעמים לא ענייניים, בדרישות לקבל דירה גדולה יותר, בקומה שונה מהדירה שהם זכאים לה ובניגוד להתחייבותם לחתום על המסמכים.