ת"א 45669-06-14 עמודי שחף בע"מ ואח' נ' פינקל ואח'

לפני תביעת עמודי השחף בע"מ ושחף בלס בע"מ (חליפת אולימפיה החזקות נדל"ן בע"מ) (להלן: "התובעות" או "היזמות") יזמות פרויקט פינוי בינוי בחלקות 141 – 147 בגוש 6404 ברח' וולפסון פתח תקווה נגד בעלי דירות ב-2 בתים משותפים הבנויים בחלקות 146 – 147 (להלן: "הנתבעים") (חלקות 141 – 145 הן בבעלות התובעות),שבמסגרתה מבקשות התובעות לחייב את הנתבעים לחתום על חוזי פינוי בינוי מפורטים.

בשנים 2005 – 2010 חתמו הנתבעים על כתבי הצטרפות וייפויי כוח שבמסגרתם הסכימו כי בגין דירה של 2 חדרים בשטח של כ- 36 מ"ר שבבעלותם יקבלו דירה של 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר (להלן: "הדירה החלופית" או "דירת הבסיס"). מדובר במסמך הצטרפות ראשוני שבמסגרתו ביקשו הנתבעים להצטרף לפרויקט הפינוי בינוי שיתוכנן, יבנה ויתבצע על ידי אולימפיה (ובתוך כך, טיפול בהכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי, הכנת תוכנית ובקשות להיתר בניה, בדיקת חלופות לביצוע הפרויקט בצורות שונות, מגעים ומו"מ עם הרשויות ובעלי מקצוע בשם בעלי הדירות שיפונו (להלן: "הדיירים").

במסגרת כתב ההצטרפות הסכימו הנתבעים למכור את דירתם ולחתום על המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בתמורה לקבלת הדירה החלופית במסגרת הפרויקט. עוד הסכימו הנתבעים כי ככל שידרשו לשעבד את דירתם לליווי בנקאי של הפרויקט, יינתנו להם ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, כמקובל בעסקאות מסוג זה. הנתבעים אישרו את הסכמתם לכך שתנאי החוזה שיחתם בינם לבין היזמות יהיו זהים ואחידים לכלל בעלי הזכויות בחלקה.

כפי שיפורט להלן לחלק מהנתבעים ניתנה אפשרות לשדרג את הדירה החלופית לדירה בשטח גדול יותר ובקומה גבוהה יותר.

בשנת 2011 הסכימו התובעות כי בכפוף לתנאי הועדה המחוזית לאישורה של התוכנית וחתימת הדיירים והתובעות על הסכמתם לטבלת ההקצאה ואיזון המוגשת במסגרת הבקשה לועדה, תוגדל הדירה החלופית כך שהנתבעים יקבלו דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר.

הנתבעים חתמו על טבלת ההקצאה והאיזון בחודשים דצמבר 2010 – ינואר 2011. לאחר שהתובעות השלימו את ההליכים, פורסמה תב"ע פת/52/1210/א למתן תוקף ברשומות בדצמבר 2011.

בעקבות הגדלת שטח הדירות החלופיות כאמור לעייל, לא מתוכננות כיום בבניין דירות בשטח של כ-90 מ"ר שאותן התחייבו תחילה היזמות לתת לנתבעים במסגרת השדרוג. דירות 4 חדרים מתוכננות כעת להיות בשטח של כ-100 מ"ר. לאחר פרסום התב"ע כאמור, מסרבים הנתבעים לחתום על חוזה פינוי בינוי בהתאם לתב"ע. חתימתם נדרשת לדיווחים לשלטונות מס שבח ומשרד השיכון הדרושים להכרזת המתחם כפרויקט פינוי בינוי כדי לזכות בפטורים מתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, המגיעים לו על פי דין.

נוסח החוזה והמפרט הטכני אשר התובעות דורשות מהנתבעים לחתום עליהם מבוסס על הסכמות שהושגו בין התובעות לבין בעלי דירות אחרים בחלקות 147-146, שאינם צד להליך זה בדבר נוסחם הסופי של החוזה והמפרט הטכני, הסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין (ה"פ 18915-11-12, ה"פ 50509-06-13).

לטענת התובעות, הנתבעים מסרבים לחתום על המסמכים הנדרשים מטעמים לא ענייניים, בדרישות לקבל דירה גדולה יותר, בקומה שונה מהדירה שהם זכאים לה ובניגוד להתחייבותם לחתום על המסמכים.

התובעות מבקשות לתת סעד הצהרתי שלפיו הנתבעים מפרים את התחייבותם כלפיהן ולהורות על אכיפת התחייבותם לחתום על החוזה ונספחיו הנדרשים להגשה למשרד השיכון ומיסוי מקרקעין.

לאחר הגשת התביעה הגיעו התובעות להסכמים עם מרבית הנתבעים ומחקו אותם מהתביעה.

הנתבעים הנותרים שבעניינם נדרשת הכרעה שיפוטית הם הנתבעים 19 – 22, 24 ו-25.

לנתבעים אלה ניתנו התחייבויות נוספות שהתובעות לא פירטו בכתב התביעה, התחייבויות המהוות בסיס להתנגדות הנתבעים לחתום על חוזה הפינוי בינוי.

תמצית טענות הצדדים

המחלוקת עם הנתבעים 19, 20

לטענת הנתבעים 19, 20, התובעות נתנו להם זכות לשדרג את הדירה החלופית, בכך שישלמו להן סך של 150,000 ₪ בתמורה לקבלת דירת 4 חדרים בקומה 5 המשקפת תוספת של 15 מ"ר לשטח הקבוע בחוזה. הנתבעים מתנים את חתימתם על החוזה במימוש זכותם האמורה והכללתה בחוזה. בחוזה האמור שאליו מתייחסים הנתבעים 19, 20 צוין כי דירת 4 החדרים האמורה כוללת תוספת בניה של 15 מ"ר מינימום ביחס לדירה בשטח של 75 מ"ר שהובטחה כבר.

לטענת התובעות, בתוכניות המגדלים לא קיימת דירה בשטח של 90 מ"ר. בתוכניות הקיימות, בכל קומה בין קומות 4 – 18, מתוכננות 2 דירות של 4 חדרים כל אחת בשטח של 101 או 103 מ"ר. על הנתבעים לשלם להן סך של 10,000 ₪ בגין כל 1 מ"ר נוסף מעל שטח דירה של 90 מ"ר, בהתאם לנוסחה שעליה הסכימו הצדדים.

לפיכך, על הנתבעים לשלם להן סך של 260,000 ₪ בגין דירה בשטח של 101 מ"ר או 280,000 ₪ בגין דירה בשטח של 103 מ"ר. התובעות דורשות שהנתבעים יחתמו תחילה על חוזה הפינוי בינוי ונספחיו ולאחר מכן ניתן יהיה להסדיר את התשלום האמור במסגרת חוזה המכר.

המחלוקת עם נתבעת 21

הנתבעת 21 טוענת כי התובעות התחייבו לתת לה דירת 3.5 חדרים בקומה 2 בשטח שלא יפחת מ-80 מ"ר. התובעות נתנו לה אופציה לשדרג את הדירה לדירת 4 חדרים בשטח שלא יפחת מ-90 מ"ר תמורת תשלום סך של 20,000 ₪, ואופציה נוספת לקבל דירה כאמור בקומה 3 אם מי מהזכאים לדירה בקומה 3 יבחר או יקבל דירה אחרת בבניין.

הנתבעת טוענת כי התובעות נתנו לה אופציה לרכוש דירה נוספת בבניין בקומה גבוהה במחיר עלות שירותי בניה בתוספת 15%. הנתבעת עומדת על עיגון הסכמות אלו בחוזה הפינוי בינוי טרם חתימתה עליו.

לטענת התובעות, הן היו נכונות למלא אחר האופציה לשדרוג אלא שבן הזוג של הנתבעת 21 לא נתן הסכמתו לחתימה.

לטענת התובעות, האופציה שנתנו לנתבעת היא לשדרוג דירת 3.5 חדרים לדירת 4 חדרים תמורת תשלום סך של 20,000 ₪ ולחלופין אופציה לרכישת דירה בקומה גבוהה יותר במחיר העלויות ובתוספת 15%, כאשר מחיר העלויות יוכל להיקבע רק בשלב מאוחר יותר.

לטענת התובעות על הנתבעת לחתום תחילה על החוזה הסטנדרטי שבמסגרת פינוי בינוי ולאחר מכן עליה לחתום על חוזה מכירה שתמורתו הדירה החלופית שאותה קיבלה בפרויקט והשלמת התמורה בהתאם למחיר העלויות בתוספת 15%.

המחלוקת עם הנתבעת 22

לטענת הנתבעת 22, התובעות התחייבו לתת לה דירה של 4 חדרים בשטח שלא יפחת מ-92 מ"ר שתהיה דירה עורפית בקומה 6 לפחות של הבניין השני שייבנה רחוק יותר מצומת וולפסון, וכן מרפסת וחניה מקורה. הוסכם כי ככל שמי מהדיירים יקבל מחסן תהיה גם הנתבעת זכאית לכך. בנוסף הוסכם כי ממועד השלמת הבניין הראשון ועד להשלמת הבניין השני תקבל הנתבעת מגורים חלופיים בבניין הראשון באופן זמני.

לטענת הנתבעת, הדרישה לחתימה על החוזה המוצע הוצגה לה לראשונה עם קבלת התביעה. זכויותיה האמורות לא עוגנו בחוזה שעליו היא נדרשת לחתום ולכן סירבה לכך.

הנתבעת טענה טענות שונות נגד סעיפים ספציפיים בחוזה המוצע.

לטענת התובעות, היות ודירות 4 חדרים בקומה 4 ומעלה הן בשטח של 101 מ"ר, על הנתבעת להשלים סכום כספי (התובעות לא ציינו מהו אותו סכום) תמורת השטח הנוסף העולה על 92 מ"ר הראשונים.

בנוסף, הצדדים חלוקים האם הנתבעת זכאית למחסן.

המחלוקת עם הנתבעים 24, 25

לטענת הנתבעים 24, 25 התובעת 1 נתנה להם אופציה לשדרג את הדירה לדירת 4 חדרים רגילה בשטח של כ-120 מ"ר בקומה 6 בחזית תמורת תוספת סך של 30,000 ₪ ו-7,000$. הנתבעים מסרבים לחתום על חוזה ללא עיגון ההתחייבות האמורה.

מחלוקת התובעות עם נתבעים אלה מתמקדת בשאלה האם שטח הדירה שהובטח הוא ברוטו או נטו, והאם בעקבות הוספת שטח של 10 מ"ר לכלל הדיירים יש להוסיף שטח זה גם לדירתם המיועדת או להפחית את שוויו מהתמורה.

הכרעה

הכלל הוא כי יש לפרש את החוזים בין התובעות לבין הנתבעים כפי שהם משתמעים מתוכנם ומנסיבות העניין. ככל שהחוזים אינם מתייחסים למצב חדש ולנסיבות משתנות יש להשלימם בהתאם למקובל בחוזי פינוי בינוי. בכל מקרה, אין זה מקומו של בית המשפט להחליף את הצדדים בהגעה להסכמות חוזיות אשר לא התגבשו ביניהם.

בע"א 2686/99 וולף אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ"ד נה (5) 365 (2001) נדונה תביעת רוכש דירת נופש לאכיפת חוזה הרכישה לאחר ששילם את המקדמה בלבד. בעקבות רכישת המקרקעין על ידי צד שלישי, שינוי תוכניות הבנייה על ידיו ושיפור איכות הדירות, מחירה של דירה בפרויקט שנבנה בפועל היה גבוה ממחיר הדירה המקורית. בית המשפט העליון קבע כי על הרוכש לשאת בעלות השינוי מכוח דוקטרינת הביצוע בקירוב. כלומר, משלא ניתן היה עוד לקיים את החוזה המקורי כפי שהוא, יש לבצעו בקירוב תוך התאמת מחיר הדירה למחיר השוק של הדירה החלופית ביום הגשת התביעה. נקבע כי קבלת דירה משופרת במחיר נמוך ממחיר השוק תביא להתעשרות בלתי צודקת של הרוכש.

בענייננו, התחייבו היזמות כלפי הנתבעים התחייבויות שונות בשלבים מוקדמים של פרויקט הפינוי בינוי, בטרם התגבשו תוכניות הפרויקט באופן סופי, כנראה מבלי שבדקו, ביררו ווידאו כי יהיה באפשרותן לקיימן.

לטענת התובעות, בשל התנגדויות לגובה הבניין הן נאלצו לשנות את התכניות ולהוסיף שטחים עיקריים לכל אחת מהקומות הנמוכות. כך הוסיפו התובעות שטח של כ-10 מ"ר לכל אחת מהדירות החלופיות (מ-75 מ"ר ל-85 מ"ר) (עמ' 13). בהתאם גדלו גם שטחי דירות 4 חדרים מקומה 4 עד קומה 18, כך שבתוכניות הקיימות שטחן הוא 101 ו-103 מ"ר.

לטענת היזמות, בשל אילוצי השטח והמבנה לא ניתן לתכנן דירות בשטח המדויק שלגביו התחייבו תחילה (עדות מר אפרים מאיר עמ' 57 - 58).

טענות אלה לא הוכחו כדבעי, בייחוד לנוכח ההודאה הברורה של מר מאיר בכך שאין עדיין תוכניות מאושרות של הבניין. נראה כי המניעה לשנות את התוכניות כולה או לפחות חלקה נוגעת לשיקולים כלכליים של התובעות.

התחייבויות התובעות לנתבעים ניתנו עוד לפני שהתכניות היו מוכנות (עמ' 36). למעשה, גם כיום אין תכניות מאושרות, אלא סקיצות ראשוניות (עמ' 56). הפרויקט נמצא בשלב ראשוני של חתימת חוזים מפורטים עם בעלי הדירות.

יש לפרש את התחייבויות התובעות לנתבעים על רקע שינוי התוכניות שהביא להגדלת שטח דירות הבסיס ב-10 מ"ר, ובמקרים המתאימים, לבצען בקירוב, בהתחשב בשינוי הנסיבות, ככל שהיה.

חוזה הפינוי בינוי שהתובעות מבקשות לחייב את הנתבעים לחתום עליו קובע בסעיף 19 כי הדיירים יקבלו דירת 3.5 חדרים בשטח נטו של 85 מ"ר. סעיף 68 קובע כי החוזה ממצה את הסכמות הצדדים ומחליף כל מצג או חוזה שנערך לפניו, אך מותיר את האפשרות לשנות או להוסיף על ההסכמות בכתב, בחתימת שני הצדדים.

הכרעה במחלוקת עם הנתבעים 19, 20

בנספח לכתב ההצטרפות לפרויקט הפינוי בינוי מיום 6.5.2010 התחייבו היזמות כך:

"על אף האמור בסעיף 6 להסכם ההצטרפות, לה"ה יוסי ויפה פינקל, קיימת האפשרות לקבל דירה חדשה בת 4 חדרים ולשידרוג הקומה לקומה 5 בתמורה לתוספת סכום של 150,000 ₪ (מאה חמישים אלף ₪) שישולמו בעד קבלת החזקה בפועל של הדירה.

דירת הארבעה החדרים תכלול תוספת בנייה של 15 מ"ר מינימום ל-75 מטר בנייה נטו שהובטחו כבר".

מלשון הנספח מובן כי הוא נוסח כאשר הובטחה לדיירים דירה חלופית בשטח של 75 מ"ר. כאמור, בהמשך, שונתה ההתחייבות כך שתינתן לדיירים דירה חלופית בשטח של 85 מ"ר ללא תוספת תמורה מצידם.

בנסיבות אלה, מובן כי הנתבעים 19, 20 אינם מחויבים לשלם סכום כלשהו עבור 85 מ"ר ראשונים.

הסכמות הצדדים שיקפו תמורה של 10,000 ₪ בגין כל 1 מ"ר נוסף.

דעתי היא כי ההתחייבות האמורה אינה בטלה בעקבות שינוי תוכניות הבניין אלא שיש להתאימה לתוכניות הקיימות. התחייבות התובעות בנספח מגלמת בחובה מתן זכות לנתבעים לקבל תוספת של 15 מ"ר לפחות לשטח דירת הבסיס. העובדה שבשל סיבה כזו או אחרת, התובעות הגדילו את שטח דירות הבסיס לכל הדיירים, ללא תמורה, אינה אמורה לגרוע מהתחייבותן לנתבעים לתוספת של 15 מ"ר לדירה החלופית תמורת תשלום של 150,000 ₪.

בהתאם לדוקטרינת הביצוע בקירוב זכאים הנתבעים 19, 20 לקבל דירה בשטח של 101 או 103 מ"ר בקומה ה-5 של הבניין תמורת תשלום סך של 160,000 ₪ או 180,000 ₪, לפי העניין.

מובהר כי אני דוחה את טענת התובעות בכתב התשובה שלפיה על הנתבעים 19, 20 להוסיף סך של 260,000 או 280,000 ₪ בהתאמה, שכן היא אינה מתיישבת עם שדרוג כל דירות הבסיס לשטח של 85 מ"ר, ללא תמורה נוספת.

הנתבעים 19, 20 לא היו מחויבים לחתום על חוזה פינוי בינוי שלא שיקף את ההתחייבות והאופציה האמורות. לפיכך אני דוחה את התביעה נגדם.

הכרעה במחלוקת עם הנתבעת 21

לכתב הגנתה צירפה הנתבעת 21 שני מסמכים שבהם פורטו התחייבויות היזמות כלפיה.

מסמך בכתב יד ללא ציון תאריך:

"1. מקבל דירה בקומה 2 של 31/2 חדרים.

2. הדירה תשודרג ל-4 חדרים תמורת כ-20,000 ₪.

3. תינתן אופציה ראשונה לדירה בקומה 3 במסגרת פינוי בינוי במידה ותתפנה.

4. תינתן אופציה בגמר הבניה לרכישת דירה בקומה גבוהה יותר במחיר העלות + 15%".

ההתחייבות האמורה נחתמה על ידי מר אפרים מאיר.

מסמך שני, מודפס, נושא תאריך 26.1.2011 בחתימות נציג חברת אולימפיה ואפרים מאיר בשם התובעת 1:

"1. הננו מתחייבים לתת לך במסגרת הפרויקט שבנדון דירה בת 3.5 חדרים בקומה ב' ששטחה לא יפחת מ-80 מ"ר נטו (שטח הדירה מדלת הכניסה).

2. הננו נותנים לך אופציה לשדרג הדירה ל-4 חדרים ובשטח דירה שלא יפחת מ-90 מ"ר נטו.

3. הננו נותנים לך אופציה ראשונה לקבלת דירה כאמור בס' 1,2 לעיל בקומה שלישית (במידה ומי מהזכאים לדירה בקומה שלישית יפרוש או יקבל דירה אחרת בבניין).

4. הננו נותנים לך אופציה לרכוש דירה בבניין שיבנה בקומה גבוהה במחיר עלות שירותי בניה + 15%".

בתצהירי העדויות הראשיות שלהם התייחסו הנתבעת ובן הזוג שלה, מר שאול בכר, למסמך השני בלבד.

ההתחייבויות האמורות וההבדלים ביניהן מעלים מספר סימני שאלה.

לא ברור מדוע הושמטה התמורה בסך של 20,000 ₪ במסמך השני.

במסמך בכתב יד אין כל התייחסות לשטח דירת הבסיס. במסמך המודפס שטח דירת הבסיס שונה משטח דירת הבסיס המקורית (75 מ"ר) ומשטח דירת הבסיס המוגדלת (85 מ"ר).

בכל מקרה, מנוסח המסמך עולה כי התובעות התחייבו לשדרג את הדירה החלופית בשטח של 10 מטרים נוספים ללא תמורה (מ-80 מ"ר ל-90 מ"ר).

כיום ידוע כי שטח דירת הבסיס 85 מ"ר. כאמור לעיל, העובדה שהתובעות הוסיפו 10 מ"ר לדירות הבסיס אינה גורעת מהתחייבותן להטבה כלפי הנתבעת. בהתאם לדוקטרינת ביצוע בקירוב זכאית הנתבעת לקבל דירה בשטח של 95 מ"ר לפחות ללא תמורה נוספת. לנוכח טענת התובעות שלפיה לפי התוכניות הקיימות הן אינן יכולות לתת דירה בשטח זה, ניתן היה לחייב את הנתבעת לשלם את תמורת שוויו של השטח הנוסף (ההפרש בין 95 ל-101 מ"ר או 103 מ"ר, לפי העניין). לא ניתן לקבוע את סכום ההפרש שכן התובעות לא הוכיחו את שוויו. התובעות לא הגישו חוות דעת שמאי ולא הציגו ראיה מספקת אחרת. למען הסר ספק, איני מקבלת את טענת התובעות בסיכומי התשובה לעניין תחשיב של 10,000 ₪ למ"ר. די להשוות בין ההתחייבויות שנתנו לנתבעים בתביעה זו כדי להיווכח כי אין מדובר בסכום קבוע למ"ר.

הנתבעת 21 לא הייתה מחויבת לחתום על חוזה שאינו כולל את ההתחייבות כלפיה וקביעת סכום ההפרש עבור השטח הנוסף שתידרש לשלמו כאמור.

המחלוקת המרכזית בין הנתבעת 21 ליזמות נסבה סביב האופציה השלישית לרכישת דירה במחיר עלות שירותי בניה בתוספת 15%.

הנתבעת טוענת כי מדובר באופציה לרכישת דירה נפרדת ונוספת לדירה החלופית שתקבל בתמורה לדירתה הישנה. היזמות טוענות כי מדובר באופציה חלופית לאופציות האחרות. לטענתן, אם וככל שהנתבעת תבחר לקבל דירה הנמצאת בקומה גבוהה, היא תשלם רק את הפרש עלויות הבניה של הדירה החדשה (מעבר לשווי דירת הבסיס) בתוספת 15%.

במסמך עצמו אין במסמך כל ציון או אינדיקציה שלפיהם מדובר באופציה חלופית ל-2 האופציות הראשונות.

לטענת הנתבעת, התובעות נתנו את האופציה לרכוש דירה נוספת על רקע הסיוע שנתן בן הזוג שלה לתובעות בהחתמת דיירים על כתבי ההצטרפות. הנתבעת לא הביאה כל ראיה חיצונית אובייקטיבית לביסוס טענתה. אם אכן הייתה הגרסה נכונה, מה פשוט וסביר היה מאשר להזמין דיירים לעדות. הנתבעת לא הזמינה ולו דייר אחד להוכחת הגרסה. הימנעותה מלעשות כן פועלת לחובתה. הנתבעת זימנה לעדות את מר נשר, מעסיקו של בן הזוג במשרד התיווך. הגם שניתנו לו הזדמנויות בחקירתו, מעבר להצהרות הכלליות בתצהירו שלפיהן במשך תקופה ארוכה ראה את בן הזוג "מחתים דיירים רבים" במשרדו, לא מסר מר נשר תשובות ענייניות. מר נשר נשאל על התקופה שבה בוצעה החתמת הדיירים ולא היה מסוגל לתת תשובה קונקרטית מבוססת. הנתבעת לא הביאה כל ראיה חיצונית אובייקטיבית לביסוס גרסתה. אני קובעת כי הנתבעת לא הוכיחה את טענתה שלפיה בן הזוג סייע לתובעות בהחתמת דיירים. לאור כל האמור, איני מקבלת את טענתה כי התובעות העניקו לה אופציה לרכישת דירה נוספת בהנחה.

דעתי היא כי התובעות פירטו במסמך 3 אופציות שדרוג של דירת הבסיס.

האופציה הראשונה מאפשרת שדרוג שטח הדירה, האופציה השנייה מאפשרת שדרוג מקומה 2 לקומה 3 בכפוף לכך שאחת הדירות בקומה 3 תתפנה. האופציה השלישית מאפשרת שדרוג של דירת הבסיס לקומה גבוהה יותר בתמורה לתוספת תשלום בהנחה באופן שהנתבעת תשלם את ההפרש בין שווי הדירה שלה היא זכאית למחיר עלות שירותי בניה של הדירה בקומה הגבוהה בתוספת 15%. אין מדובר באופציה לקבלת דירה שניה בנוסף לדירה החלופית.

הנתבעת 21 אינה מחויבת לחתום על חוזה פינוי בינוי שאינו מעגן את ההתחייבויות האמורות.

לפיכך אני דוחה את התביעה נגד הנתבעת 21.

הכרעה במחלוקת עם הנתבעת 22

בכתב ההצטרפות שעליו חתמה הנתבעת 22 ביום 13.10.2010 התחייבו היזמות כלפיה כי תמורת דירתה הישנה יתנו לה דירה חדשה בשטח שלא יפחת מ-92 מ"ר.

כאמור לעיל, בתוכניות היזמות כיום אין דירה בשטח של 92 מ"ר אלא דירות בשטח של 101 או 103 מ"ר בלבד.

התחייבות היזמות לנתבעת 22 ניתנה כאשר התחייבותן לשאר הדיירים הייתה למתן דירת בסיס בשטח של 75 מ"ר. נוסח ההתחייבות מגלם בחובו מתן זכות לנתבעת לשטח של 17 מ"ר נוספים מעבר לשטח דירת הבסיס, ללא תמורה נוספת. כאמור לעיל, היזמות הגדילו את שטח דירות הבסיס ל-85 מ"ר לכל הדיירים ללא תמורה נוספת.

בנסיבות אלה, כאשר לפי התוכנית הנוכחית של היזמות הן אינן יכולות לתת לנתבעת דירה בשטח של 92 מ"ר בדיוק, תוך ביצוע בקירוב של ההתחייבות כלפי הנתבעת שלפיה היא זכאית לתוספת של 17 מ"ר לדירת הבסיס, זכאית הנתבעת לדירת 4 חדרים בשטח של 102 מ"ר, במיקום שהוסכם בין הצדדים, ללא תוספת תמורה. לנוכח טענת התובעות באשר לשטח הדירות בהתאם לתוכניות הקיימות, צריך יהיה לבצע את ההתאמה הנדרשת. כאמור לעייל, לא ניתן לקבוע את סכום ההפרש בהיעדר הוכחת שווי מ"ר בניה.

בהתאם לכך איני נעתרת לתביעה נגד הנתבעת 22.

מחלוקת ביחס לסעיפים ספציפיים בחוזה הפינוי בינוי:

סעיף 43 – מדובר בסעיף מקובל בנסיבות העניין שלפיו במקרה של ביטול הפרויקט היזם הוא שיקבל חזרה תשלומי היטלים אגרות או מיסים ולא הדיירים. הסעיף אינו מטיל חבות כספית על בעלי הדירות המפונות אלא מבהיר כי במקרה של ביטול הפרויקט הם לא ייהנו מהשבת סכומים ששולמו על ידי היזם. לפיכך, אני דוחה את עמדת הנתבעת בעניין זה וקובעת כי עליה לחתום על ההסכם הכולל את הסעיף האמור ללא שינוי.

סעיף 55 – בניגוד לעמדת הנתבעת, אין משמעות הסעיף כי לא תהיה אחריות לתיקוני בדק אלא שהאחריות לפי חוק המכר דירות תהיה של הקבלן המבצע ולא של היזם. אין בסיס להתנגדות הנתבעת.

פריטים שלטענת הנתבעת יש להשלים בחוזה הפינוי בינוי:

• התייחסות למועד ותנאי שעבוד דירת הנתבעת לבנק המלווה. הנושא מוסדר בסעיף 49 לחוזה. שם נקבע כי השעבוד יעשה במקביל למסירת ערבות לפי חוק המכר לידי הבעלים ולחילופין מכתב החרגה מהבנק המלווה כנהוג וכמקובל בבנק המלווה. הנתבעת לא ביססה את הנמקתה להתנגדות להסדרים הקבועים בחוזה בעניין זה. יצוין, כי לפי תוכנית היזמות הדירות המפונות תימסרנה ליזמות רק עם השלמת בניית המגדל הראשון של הפרויקט שאליו יוכלו הדיירים לעבור.

• מועדים לקבלת היתר בניה ומועד סיום הבניה. החוזה קובע כי היזם יפעל בשקידה סבירה להכנת תוכניות הגשה למתן היתר בניה (סעיף 24) ומועדים לתחילת הבניה וסיומה (סעיפים 25 – 26). בנוסף, ניתן וראוי להתחייב על מועד מדויק יותר להתחלת הבניה כפי שנעשה בחוזה לביאן.

• חלקו של היזם בתשלומי ועד הבית. הנושא מוסדר בסעיף 42 לחוזה פינוי בינוי.

בהתאם להסכמת הצדדים, משמסרו היזמות כי דיירים אחרים אינם צפויים לקבל מחסן, גם הנתבעת 22 אינה זכאית לכך. ככל שיהיה שינוי, יהיו התובעות מחויבות להעניק מחסן גם לנתבעת 22.

חוזה בין הצדדים ייחתם בהתאם לאמור לעיל.

הכרעה במחלוקת עם הנתבעים 24, 25

לגבי המחלוקת האם יש לערוך חוזה פינוי בינוי אחד או שניתן לעגן את ההסכמות ב-2 חוזים נפרדים, האחד לפינוי בינוי והשני, לרכישת דירה משודרגת, נראה כי בדיון מיום 9.3.2016 הגיעו הצדדים להסכמות ולכן איני נדרשת לכך במסגרת פסק הדין.

אשר לשטח הדירה, שינוי התוכניות ומתן ההתחייבות להגדלת שטחי הדירות ל-85 מ"ר היה ככל הנראה בתחילת שנת 2011 (עמ' 30 ש' 18, עמ' 107 ש' 6, עמ' 108 ש' 4). במצב דברים זה, דעתי היא כי האופציה להגדלת שטח הדירה ל-120 מ"ר שניתנה גם היא בתחילת שנת 2011 כללה כבר את התוספת האמורה. אין לשנות הסכמה זו של הצדדים.

ממכלול הראיות עולה כי בכל מקרה שבו ציינו התובעות שטח דירה הכוונה הייתה לשטח נטו (עדות מר אפרים, עמ' 38 ש' 3 ואילך, עמ' 42 ש' 23, עמ' 43 ש' 6, עמ' 43 ש' 8-7, נספח ב' לסיכומי הנתבעים 24 ו-25, סעיפים 19 ו-20 לחוזה הפינוי בינוי נספח ג' לסיכומי הנתבעים 24 ו-25).

בחקירתו נשאל בעל השליטה בתובעת 1:

"ש.איפה כתוב שזה ברוטו?

ת.כשאני צריך לבנות דירת 4 חדרים עם מרפסת ועם תוספות זה 120 מטר ברוטו. אבל לפי המדידה שאני עושה היום לדירה אם אני נכנס בדלת זה נקרא פלדלת זה כולל מרפסת, הבית והכל. בדירה הזאת שלהם זה בערך 114 או 115 מטר. כשכתבתי כ- 120 מטר זה ברור לכולם שזה יכול להיות פחות או יותר כי אין לי תכנון וגם היום אין לי תכנון".

(עמ' 36)

איני מקבלת את עדותו. כאמור לעיל, בכל מקרה שבו התחייבו התובעות כלפי בעלי הדירות לשטח דירה חלופית או משודרגת, הייתה התחייבות לשטח נטו. אם וככל שבעניינם של נתבעים אלה התכוונו התובעות לשטח ברוטו, מה פשוט וסביר היה מאשר לציין זאת במפורש. הימנעותן מלעשות כן מעידה על עצמה מניה וביה כי הכוונה הייתה, כבכל שאר המקרים, לשטח נטו. עם זאת, לא נעלמה מעיניי התוספת של כ- לפני המספר 120 מ"ר. תוספת זו באה להבהיר כי תיתכן סטייה מסוימת בשטח. דעתי היא כי כל סטייה כאמור, ככל שתהיה, כפופה להוראות החוק.

לאור האמור, אין בסיס לקבוע כי הנתבעים 24 ו– 25 הפרו את החוזה. עם זאת, עליהם לחתום על החוזה בהתאם לאמור לעיל.

חוסר האחידות בין חוזי בעלי הדירות

בכתבי ההסכמה להצטרף לפרויקט פינוי בינוי שנוסחו על ידי אולימפיה ונחתמו על ידי בעלי הדירות המפונות נקבע תנאי שלפיו תנאי החוזה שיחתמו בין היזמת לבין כל אחד מבעלי הדירות יהיו זהים ואחידים לכלל בעלי הזכויות בחלקה (סעיף 6).

בכתבי ההגנה לא טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה בשל הפרת סעיף זה ולא פירטו חוסר אחידות כלשהו.

בנוסף, בהמשך ההליך, הנתבעים לא ביקשו לתקן את כתב הגנתם כך שיכללו טענה בנושא זה, למצער לאחר גילוי התנאים שהובטחו לשאר בעלי הדירות לאחר הגשת כל כתבי ההגנה.

התובעות התנגדו להרחבת החזית כבר במהלך הדיון (עמ' 27).

בנסיבות אלה, דעתי היא כי כל טענה בעניין חוסר השוויון בין בעלי הדירות מהווה הרחבת חזית אסורה ולא מצאתי להידרש לה בפסק הדין.

האם השינוי התכנוני והוספת 10 מ"ר לכל הדיירים מבטלת ההתחייבויות את הקודמות של היזמות?

דעתי היא כי הוספת שטח של 10 מ"ר לדירות הבסיס לכלל הדיירים אינה מבטלת את ההתחייבויות הפרטניות המיטיבות שהבטיחו היזמות לבעלי דירות ספציפיים כאשר בעלי דירות אלה והיזמות לא הסכימו על כך במפורש. ככל שזו הייתה כוונת הצדדים, סביר שהיו מציינים זאת במפורש בכתב כפי שנהגו לגבי שאר הסכמותיהם. ויודגש, היזמות היו מלוות ביעוץ משפטי שוטף.

סחטנות הדיירים

היזמות טענו כי הנתבעים מסרבים לחתום על חוזה הפינוי בינוי כדי לסחוט אותן. נראה כי היזמות הסכימו לדרישות בעלי הדירות בשלבים מוקדמים כדי לקבל את ההסכמות הנדרשות לפרויקט ובעקבות שינוי בתוכניות היזמות התעוררו המחלוקות. בעמידה על קיום התחייבויות היזמות כלפי הנתבעים והכללתן בכל חוזה שיחתם על ידיהם אין משום סחטנות.

מסקנתי היא כי מקרה זה שונה מהותית מעניין קדמת עדן שהוזכר לעיל.

בעוד שבעניין קדמת עדן ביקש רוכש הדירה לכפות על היזם קבלת שדרוג של הדירה ללא תמורה, כאן היזם מבקש לכפות על הדיירים לוותר באופן חלקי על שדרוגים שלהם התחייב. אין מקום להתנות מתן השדרוגים בתשלום כספי נוסף על ידי הדיירים, למעט האמור לעיל.

לסיכום

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את התביעה.

התובעות יישאו בהוצאות ושכר טרחת הנתבעים בסך של 4,000 ₪ לכל אחת מקבוצת הנתבעים, נתבעים 19 ו-20, הנתבעת 22, 24 ו-25. ביחסים שבין התובעות לנתבעת 21 כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י' אב תשע"ו, 14 אוגוסט 2016, בהעדר הצדדים.