רינת רוזן נ' זאב ריטמן

1.בפניי תביעה לחיוב הנתבע בפיצויים בסך 155,000 ₪, בגין הפרת הסכם מכר שנכרת בין הצדדים ביום 14.9.2021, בקשר לדירה שברחוב חניתה 36 בעיר חיפה.

א - העובדות

2.התובע היה בעל הזכויות בדירה שברחוב חניתה 36 בחיפה, בבניין הבנוי על מקרקעין הידועים כגוש 10922, חלקה 48, תת חלקה 37 (להלן: "הדירה").

זכויות הנתבע בדירה נרשמו ביום 2.7.2019 מכוח צוואה.

3.ביום 14.9.2021 נכרת בין הצדדים הסכם מכר בקשר לדירה תמורת סך של 1,450,000 ₪ (להלן: "ההסכם").

4.אין מחלוקת כי לפני כריתת ההסכם הזמינה התובעת איש מקצוע אשר ערך דוח בדיקה ביחס למצב הדירה.

הדו"ח לא הוגש כראיה בתיק – אולם הוא מוזכר בהסכם המכר.

5.בין השאר הצהיר התובע במסגרת הסכם המכר (סעיף 2.6) כי:

"מדובר בדירת ירושה ולא התגורר בדירה אך למיטב ידיעתו אין בדירה מום או פגם נסתר, ולא ידוע לו על נזילות מים ו/או ליקויי רטיבות למעט סימני רטיבות בתקרת מסתור מרפסת השירות ובחדר שינה הורים (סעיפים 11.3 ו-11.4 בדו"ח המהנדס מטעם הקונה), וכן למיטב ידיעת המוכר כל המערכות בדירה פועלות ותקינות ..."

וכן (סעיף 2.9 להסכם המכר):

" ... כי לא ידוע לו ולא נתן את הסכמתו לביצוע תיקונים ו/או שיפוצים ו/או שינויים ו/או כל פעולה אחרת, אשר בכוונת דיירי הבניין לבצע ברכוש המשותף וכי לא התחייב לשאת בכל הוצאה או תשלום בגין כך. ..."

6.מנגד, הצהירה התובעת כי ניתנה לה אפשרות נאותה לבדוק את הדירה בעזרת מומחים מטעמה וכי אכן בדקה אותה (סעיף 3.1 להסכם המכר).

7.מסירת החזקה נקבעה ליום 14.10.2021 (סעיף 6.1 להסכם המכר).

8.עוד נקבע כי הפרת סעיפים 2-9 להסכם המכר, או חלקם, תיחשב הפרה יסודית של ההסכם וכי הצד המפר ישלם לצד השני פיצויים בסך 145,000 ₪ (סעיפים 10.1-10.2 להסכם המכר).

ב - ההליך

9.ביום 18.9.2023 הוגשה התביעה המונחת בפניי.

10.בתביעה נטען כי הצהרות הנתבע בסעיפים 2.6 ו-2.8 להסכם המכר, לפיהן אין בדירה ליקויי רטיבות (למעט אלה שפורטו בסעיף) וכי לא ידוע לו על כוונה לבצע תיקונים ברכוש המשותף – אינן נכונות, וכי הנתבע הסתיר ממנה, במזיד, עובדות שבידיעתו.

התובעת טוענת כי לאחר שרכשה את הדירה התברר לה כי במשך שנים רבות מקיימת נציגות הבית המשותף דיור ביחס לשיפוץ מערכת איטום הקירות של מעטפת הבניין. בגדר כך נערכו מספר דוחות ביקורת והומלץ לשקול לבצע שיפוץ מקיף של מערכת האיטום. ליקויים אלה באיטום הם שגרמו לרטיבות בתקרת מסתור מרפסת השירות. עוד טענה התובעת כי הנתבע היה מודע לכך שמקור הרטיבות בדירה בליקויים ברכוש המשותף, כעולה מתכתובת שנערכה בינו לבין נציגות הבית המשותף.

11.משכך, שלחה התובעת, על-ידי ב"כ, לנתבע ביום 18.12.2022 מכתב התראה, במסגרתו נטען כי הנתבע הפר את ההסכם על דרך של מתן הצהרה כוזבת בסעיף 2.6 להסכם המכר. משכך, נדרש הנתבע לשלם לתובעת את הפיצויים המוסכמים בסך 145,000 ₪.

במכתב הנתבע, על-ידי ב"כ, מיום 1.1.2023 (צורף לכתב ההגנה), הוכחשו טענות התובעת. הנתבע הודה כי אכן היו סימני רטיבות אשר תוקנו על-ידי ועד הבית, אולם הדירה נמכרה בחלוף שנה ממועד התיקון ולאחר שלא חזרה הרטיבות (סעיף 4 למכתב). עוד נטען כי התובעת קיבלה חזקה בדירה לפני למעלה משנה וכי הנתבע אינו נותן אחריות למצב הדירה. הנתבע טען כי ציין את בעיית הרטיבות שהייתה בדירה וכן כי מדובר בדירת ירושה בה לא התגורר מעולם (סעיף 7 למכתב).

12.ביום 18.9.2023 הוגשה התביעה, במסגרתה עתרה התובעת כי אחייב את הנתבע לשלם לה את הפיצויים המוסכמים בסך 145,000 ₪ וכן פיצויים בגין עגמת נפש בסך 155,000 ₪. סך הכל העמידה התובעת תביעתה על סך של 155,000 ₪.

13.ביום 22.1.2024 הוגש כתב הגנה.

לטענת הנתבע בכתב הגנתו, עמדה הדירה ריקה במשך כשלוש שנים, לאחר מות אמו ז"ל. לפני כן התגוררה בדירה אמו בלוויית מטפלת צמודה במשך שש שנים. הנתבע לא התגורר מעולם בדירה ואף הצהיר זאת במסגרת הסכם המכר. משכך, לנתבע לא היה ידוע מצב הדירה ו/או הרכוש המשותף.

עוד טען הנתבע כי התובעת רכשה את הדירה לאחר שבדקה את מצבה.

14.בקדם המשפט שהתקיים ביום 17.9.2024 הוריתי על הגשת ראיות הצדדים.

ביום 24.12.2024 הוגש תצהיר התובעת. כן ביקשה התובעת לזמן את נציגי ועד הבית באמצעות בית המשפט.

ביום 20.2.2025 הוגש תצהיר הנתבע.

15.בקדם משפט מסכם שהתקיים ביום 20.4.2025 הפניתי את תשומת לב התובעת לכך שעליה להוכיח שיש בדירה רטיבות, מה מקור הרטיבות וכן שהנתבע ידע על אותה רטיבות או היה עליו לדעת עליה והוא הסתיר את הדבר מהתובעת. עוד ציינתי כי בשים לב לכך שהוגש תצהיר של התובעת בלבד, לא הוגשה חוות דעת מומחה ולא זומנו עדים, נראה לכאורה כי התובעת תתקשה להוכיח תביעתה, במיוחד בשים לב לכך שלטענת הנתבע הוא לא התגורר בדירה והדירה עמדה ריקה שלוש שנים (עמ' 1, ש' 10-15). ב"כ התובעת ציין כי חברי הועד ביקשו שלא להגיש תצהיר אולם התובעת תזמן אותם למתן עדות.

משכך, נקבע התיק לשמיעת ראיות הצדדים וסיכומים בעל פה ביום 25.9.2025.

16.ביום 29.7.2025 הוגש תצהיר גב' פרידה אביטבול מנציגות הבית המשותף.

בתצהיר נכתב כי הנתבע פנה לנציגות בבקשה לתקן ליקוי בחזית הבניין אשר גרם לנזקי רטיבות בדירתו. משכך, הוזמן איש מקצוע (הלל סנפלינג) אשר תיקן את הליקוי.

כן הגישה התובעת בקשה לזימון מר בצל-אל בלום, אשר כיהן בנציגות הבית המשותף יחד עם גב' פרידה אביטבול.

בהחלטתי מיום 31.8.2025 הוריתי על זימון העד, כפוף להפקדת שכרו (שלא הופקד).

17.ביום 25.9.2025 שמעתי את עדות הצדדים.

ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם.

ג – טענות הצדדים

18.בסיכומיו הפנה ב"כ התובעת לכך שבעדותו אישר הנתבע כי הייתה רטיבות שמקורה בקיר החיצוני של הבניין ועליה לא דיווח לתובעת. הדירה נמכרה בספטמבר, לפני עונת הגשמים. משכך, היה על הנתבע לגלות לתובעת שהייתה רטיבות שתוקנה. לו עשה כן, לא הייתה התובעת קונה את הדירה.

19.ואלה טענות הנתבע בסיכומיו:

א.התובעת לא ידעה מה כתוב בתצהירה או בהסכם המכר. משכך, התביעה לא עוברת את המשוכה של ראשית ראיה;

ב.טענות התובעת בעדותה עומדת בסתירה להסכם המכר;

ג.בכתב התביעה או בתצהיר לא מצוין היכן הרטיבות עליה מתלוננת התובעת;

ד.קיומה של רטיבות לא הוכחה בחוות דעת כנדרש;

ה.התובעת בדקה את הדירה בטרם הקניה ובגין ליקויים שמצא השמאי מטעמה אף הופחת מחיר הדירה;

ו.במהלך עדותה של התובעת התברר כי הגישה תביעה נגד נציגות ועד הבית. בנסיבות אלה התביעה עולה כדי ניסיון לעשות עושר ולא במשפט;

ז.אף לא הוכח כי הנתבע ידע על הרטיבות (שלא הוכחה לכשעצמה).

ד - פיצויים מוסכמים: המסגרת הסטטוטורית

20.סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע כדלקמן:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

..."

"הפיצוי המוסכם" הוא למעשה סוג של קנס שגוזרים על עצמם הצדדים בהסכמה, למקרה בו יפר אחד מהם את תניות ההסכם שכרתו ביניהם.

21. על התובע פיצויים מוסכמים לפרט בכתב התביעה מהי היא ההפרה בגינה נתבע הפיצוי המוסכם, שכן "לא סגי לטעון בעלמא הפרת הסכם כדי לחבר 'אוטומטית' את הפיצוי המוסכם לבין כל ההפרות לסוגיהן ... תובע העותר לסעד של פיצוי מוסכם, יתכבד ויפרט מהן ההפרות המיוחדות לנתבע, ואשר בגינן נדרש הפיצוי המוסכם" (ע"א 2161/11 דרור נ' פרץ, פס' 10 (5.2.2013), מובא ביצחק עמית, פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים, דין ודברים כרך י' 2, הפקולטה למשפטים - אוניברסיטת חיפה, עמ' 22).

22.מנגד, טענה להפחתת פיצוי מוסכם יש להעלות במפורש בכתב ההגנה (ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו, פ"ד לט (2) 584 (1985); ע"א 5559/91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה [1982] בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1993), מובא בעמית, לעיל, בעמ' 30).

23.סעיף 15(ב) לחוק התרופות קובע, כי גם אם הוסכם בין הצדדים להסכם על פיצויים מוסכמים שאינם מחייבים הוכחת נזק, זכאי הנפגע לבחור בתביעת פיצויים בגין הנזק שסבל, בין היתר בהתאם לסעיף 10 לחוק התרופות (פיצויי הסתמכות).

24.הגישה המקובלת היום היא, שאין לשלול צירוף של פיצויים מוסכמים לפיצויים אחרים, ובלבד שלא יווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק. ובמילים אחרות, ככל והנפגע תובע פיצויים מוסכמים וכן פיצויי הסתמכות, ללא הבחנה בין ראשי הנזק השונים עליהם בא להגן כל פיצוי, יש לדחות תביעתו מכוח סעיף 15(ב) לחוק התרופות, שכן מדובר בכפל פיצוי. ואולם, ככל ומפרט הנפגע במה שונה סוג הנזק שנכלל בפיצוי המוסכם מהפיצויים האחרים שתבע לפי סעיף 10 לחוק – עשויה תביעתו על שני רכיביה להתקבל (ע"א (מחוזי חי') 35450-03-20 עומר אלמוכתאר בע"מ נ' עופר פיתוח והשקעות בע"מ (22.6.2020), סעיפים 27-28 לפסק הדין; כן ראו לעניין זה ראו גם יצחק עמית, פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים, עמ' 38-39).

25.עוד רלבנטיות לענייננו הוראות סעיף 6 סיפא לחוק התרופות הקובע כי "תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה" (לעניין ההבחנה בין תניה גורפת שהנה בטלה לפי סעיף 6 סיפא לחוק התרופות לבין חוסר סבירות של הפיצוי המוסכם ראו עמית, בעמ' 33-34).

26.כאשר הצדדים להסכם כללו בה תניה לפיה הפרת כל סעיפי ההסכם, או רבים ממנו, ללא הבחנה ביניהם, תהיה הפרה יסודית, לא ייתן לכך בית המשפט כל משקל, ויבחן כל תניה לגופה. לעניין זה ראו פסק הדין בע"א 158/80 מנחם שלום נ' מנחם מוטה, פ"ד לו(4) 793 (1982) שם נפסק:

"סיכומו של דבר, כפי שעולה מדברי השופט חשין, אין ללמוד על כוונת הצדדים מתוך הוראה גורפת, כגון זו שתוארה בפסק הדין בע"א 254/54, לפיה יוחסה מידה שווה של חשיבות לכל אחד מתנאי החוזה. הוראה כגון זו משמעה, שאין ביטוי מפורש לכוונת הצדדים בדבר עיקריותה של הוראה מסוימת זו או אחרת שבחוזה; או אז פונים אל בדיקת מהותה של ההוראה המסוימת מבחינת עיקריותה לפי ההלכה הקיימת.

... סעיף 6 רישא אינו דורש את הסבירות כתנאי נוסף לתוקפה של תניה מוסכמת, העושה הפרה ליסודית. רק הגריפה, היינו, רק שילובן יחד ללא הבחנה של מספר תניות, הוא השולל תוקפה, כל עוד לא הוכחה הסבירות, ... סיכומה של סוגיה זו, עצם הניסוח הגורף, שביטויו בקיבוצן של תניות שונות תחת הגג המשותף של הוראה משלבת אחת, הוא ששולל תוקפה, כל עוד לא הוכחה סבירותה בעת כריתת החוזה ... משנוסחה התניה הגורפת, אין לה תוקף, כל עוד לא שכנע מי שמעוניין בקיומה של התניה ובהסתמכות על הפרתה כיסודית - וזהו בדרך כלל הנפגע - כי הייתה סבירה ... יכול שהפרה, עליה הוסכם כיסודית, הייתה גם ממילא נחשבת להפרה כזאת, לו היו בוחנים אותה רק על-פי המבחן שברישא לסעיף".

27. אכן, "תניה העושה הפרות ליסודיות ללא הבחנה ביניהן, הרי היא גורפת, בין שהיא מתייחסת לכל ההפרות האפשריות, או רק לאחדות, או אפילו רק לשתיים מביניהן ..." (חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971, פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, ג' טדסקי עורך, מהדורה 2, תשל"ט) 72, מובא בע"א 2106/91 ציון מזור נ' יפעת וחידי, פ''ד מז(5) 788, פסקה 15 לפסק הדין) לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 121/84 יעל בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. בע"מ, פ''ד לח(4) 673 (1985). ועוד: "בית המשפט העליון הפעיל בהקשר זה [פרשנות סעיף 6 סיפא לחוק התרופות – ס.מ] מבחן מרחיב למדי, בעל אופי טכני, שעל פיו כל הוראה המפנה ליותר מאשר סעיף או חיוב בודד שבחוזה ומגדירה את הפרתם כיסודית – תיחשב כ'גורפת'. על פי גישה מחמירה זו, הדרך היחידה להבטיח כי תניה לא תיחשב כגורפת היא לפצל את ההוראות הקובעות אלו חיובים בחוזה יהיו יסודיים, כך שהיסודיות תיוחס לכל אחד מהחיובים היסודיים בנפרד, היינו – במסגרת סעיפים שונים של החוזה" (גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים – התרופות (תשס"ט), בעמ' 581 והאסמכתאות המובאות שם, וראו עמדתם בעמ' 582).

ה – דיון והכרעה

ה.1 – גדר המחלוקת

28.לטענת התובעת, הֵפֵר הנתבע את ההסכם על דרך של מסירת הצהרות כוזבות ביחס להיעדר רטיבות בדירה, למעט תקרת מסתור הכביסה וחדר ההורים (סעיף 2.6 להסכם) וכי לא נתן הסכמתו לבצוע תיקונים ו/או שיפוצים ו/או שינויים ו/או כל פעול האחרת אשר בכוונת דיירי הבניין לבצע ברכוש המשותף ולא התחייב לשאת בכל הוצאה או תשלום בגין כך (סעיף 2.9 להסכם המכר).

29.זכות צד לפיצויים מוסכמים עוגנה בסעיף 10 להסכם המכר העוסק ב"הפרות ותרופות". סעיף 10.1 קובע כי:

"הפרת ההוראות המפורטות בסעיפים 2, 3, 4, 5, 6, 7, ו-8, 9 לעיל, חלקן או מקצתן, תיחשב להפרה יסודית של הסכם זה."

30.אין ספק כי מדובר בהוראה גורפת, המתייחסת לכלל הוראותיו האופרטיביות של הסכם המכר. משכך, יש לבחון את השאלה האם מדובר בהפרה יסודית בשים לב להגדרה שבסעיף 6 לחוק התרופות:

"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה".

31.משכך, יש לבחון לגבי כל אחת מההפרות הנטענות האם הוכחה ההפרה והאם מדובר בהפרה יסודית.

ה.2 – הצהרה כוזבת ביחס להיעדר רטיבות בדירה

32.סעיף 2.6 להסכם המכר הצהיר הנתבע כדלקמן:

"כי מדובר בדירת ירושה ולא התגורר בדירה אך למיטב ידיעתו אין בדירה מום או פגם נסתר, ולא ידוע לו על נזילות מים ו/או ליקויי רטיבות למעט סימני רטיבות בתקרת מסתור מרפסת השירות ובחדר שינה הורים (סעיפים 11.3 ו-11.4 בדו"ח המהנדס מטעם הקונה), וכן למיטב ידיעת המוכר כל המערכות בדירה פועלות ותקינות וכי הדירה במצב הראוי לשימוש למגורים וכך תימסר הדירה במעמד מסירת החזקה."

33.בהקשר זה טענה התובעת בכתב תביעתה כי הנתבע הסתיר ממנה כי בשל הפגמים באיטום הקירות החיצוניים של המבנה סובלת הדירה מליקויי רטיבות משמעותית וחריפה (סעיף 9 לכתב התביעה).

עוד טענה התובעת כי משנת 2016 נערכו תכתובות ב-WhatsApp בין הנתבע לנציגות הבית המשותף ביחס לתיקון כשלים בבניין ובדירה (סעיף 10 לכתב התביעה).

34.עוד טענה התובעת כי לוּ הייתה מודעת לליקויים בבניין ובדירה, לא הייתה רוכשת את הדירה (סעיף 12 לכתב התביעה).

35.צודקת ב"כ הנתבע בטענתה כי הן בכתב התביעה, הן בתצהירה והן בעדותה – לא הבהירה התובעת היכן הרטיבות הנטענת בדירה.

36.עוד צודקת ב"כ הנתבע בטענתה כי לא הוגשה כל ראיה המוכיחה קיומה של רטיבות (מלבד הרטיבות בתקרת חדר כביסה ובחדר הורים) בדירה. השאלה האם קיימת בדירה רטיבות, היכן ומה מקורה הנה שאלה שבמומחיות. משכך, על בעל דין המבקש להוכיח עניין שבמומחיות להגיש חוות דעת מטעמו (תקנה 87(ה) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, להלן: "תקנות סדר הדין האזרחי"). אמנם לא חלה חובה על צירוף חוות הדעת לכתב התביעה, כפי שקבוע לגבי חוות דעת רפואית (רע"א 2589/23 פלוני נ' אסותא אשדוד בע"מ (20.6.2023)), אולם אין בכך בכדי לשנות מהכלל לפיו הוכחת עניין שבמומחות נעשית באמצעות חוות דעת.

37.למעשה, די בכך בכדי להביא לדחיית התביעה בעילה זו.

38.למותר לציין כי אף לא הוכח כי הנתבע ידע על קיומה של אותה רטיבות (שלא הובהר מיקומה ולא הוכח קיומה).

39.למעלה מן הדרוש אציין כי בעדותה של התובעת לא סגי, באשר התובעת העידה כי לא קראה את ההסכם ואף לא קראה את תצהירה. הגם שלדבריה מנוסח התצהיר על פי דברים שאמרה לבא כוחה, עמדה עדותה של התובעת בסתירה חזיתית לאמור בתצהיר ולהסכם.

40.כך, לדוגמא, הכחישה התובעת, שוב ושוב, כי הבודק מטעמה מצא רטיבות בדירה – בניגוד למצוין בסעיף 2.6 להסכם המכר. וכך העידה:

"כב' השופטת: המומחה מצא כל מיני פגמים ובגלל זה הורדתם 30,000 שקל.

ת. אולי יותר, אני כבר לא זוכרת, יותר, יותר.

כב' השופטת: אוקיי, והוא מצא גם רטיבויות, נכון? היה גם רטיבויות והוא מצא ...

ת. לא.

ש. כן, זה כתוב בהסכם.

ת. ... לא הייתה רטיבות בקירות. נקודה. לא הייתה רטיבות בקירות כשאני ראיתי את הדירה, אחרת לא הייתי קונה אותה, חד משמעית ...

כב' השופטת: זה כתוב בהסכם.

ת. זה לא נכון.

ש. אבל זה כתוב בהסכם.

ת. זה לא נכון." (עמ' 4, ש' 20-35)

ובהמשך:

"ת. ... הקטע של הרטיבות בחדר שינה לא היה כשאני באתי והשמאי, או איך זה נקרא, מעריך, לא הייתה רטיבות, אחרת לא הייתי קונה את הבית.

ש. אבל זה כתוב בהסכם.

ת. איזה הסכם?

ש. בהסכם שאת חתמת עליו ..." (עמ' 5, ש' 1-6)

ובהמשך:

"כשאני הבאתי את האיש ... אני קוראת לו שמאי, לא משנה, הוא לא ראה רטיבות וגם אני לא" (עמ' 6, ש' 27-28; עמ' 7, ש' 11-13; ש' 15; עמ' 12, ש' 20; עמ' 18, ש' 26)

41.לאחר חקירת הנתבע ביקשה התובעת לדבר ושינתה גרסתה:

"כן הודיע לי השמאי או אני לא יודעת איך זה נקרא אצלכם על כתמים בתקרה אבל לא בקירות, וזה חשוב ההבדל, אז זה הטעה אותי" (עמ' 32, ש' 37 – עמ' 33, ש' 2)

42.ברי כי דברים אלה, שנאמרו לאחר סיום עדותה ולאחר הפסקה בדיון, אין בהם בכדי לשנות מהתמונה הכללית ביחס להיעדר מהימנות עדות התובעת.

43.עוד התברר במהלך עדותה של התובעת כי הגישה תביעה נגד נציגות הבית המשותף. התובעת סירבה לפרט באיזה עניין אולם אישרה כי התביעה עוסקת, בין השאר, בעניין הרטיבות (עמ' 16, ש' 1 – עמ' 17, ש' 17).

44.אף אין בעדות הנתבע, אשר הודה ביוזמתו כי הייתה בעבר רטיבות בחדר השינה בדירה, בכדי לשנות ממסקנתי.

45.בקדם המשפט שהתקיים ביום 17.9.2024 אישר הנתבע כי אכן הייתה בעבר אפיזודה של רטיבות שמקורה בקיר החיצוניים. הנתבע פנה לנציגות הבית המשותף ששכרה איש מקצוע שתיקן את הליקוי (עמ' 1, ש' 20-21). כך נטען גם בסעיף 4 למכתב התשובה של הנתבע, על-ידי ב"כ, למכתב ההתראה ששלחה לו התובעת.

לטענת הנתבע, ממועד זה ועד מכירת הדירה, למעלה משנה לאחר התיקון, לא חזרה הרטיבות. מכתב ההתראה ששלחה התובעת לנתבע נשלח ביום 18.12.2022, למעלה משנה לאחר מועד המכר (14.10.2021). מכל מקום, כאמור, משלא הוכח כי אכן קיימת רטיבות, קל וחומר כי היא קשורה לרטיבות שהייתה ותוקנה, אין בכך בכדי לסייע לתובעת.

46.גם בעדותו בפניי חזר הנתבע והעיד כי הצהיר על נקודות הרטיבות עליהן ידע, ואשר אותרו גם על-ידי הבודק מטעם התובעת (עמ' 28, ש' 1-19). עוד אישר כי בעבר הייתה רטיבות בחדר השינה, שטופלה על-ידי הועד (עמ' 27, ש' 18-29). ואולם, הרטיבות תוקנה ולא חזרה:

"הייתה רטיבות בחלק מקיר חיצוני, שבגללה, בעטיה, פניתי לוועד, והוא בצע את התיקונים על חשבונו, התיקון לא חזר על עצמו ולכן מכרתי את הדירה.

...

מאחר והיא תוקנה, לא הייתי צריך להצהיר עליה.

...

כב' השופטת: אבל כשמכרת, אז שוב היה רטיבות.

ת. לא. זה לא אותו מקור רטיבות.

... אני אסביר, קצת מבלבל כל הסיפור הזה, נניח שזה החדר שינה, אם אפשר להגיד, ושם יש איזשהו חלון, ומעל החלון הייתה נקודת רטיבות בתקרה. ובשירותים שהיו מהצד השני, הייתה גם כן, משהו שנראה כמו רטיבות, על זה הצהרתי. וזה היה המצב כשמכרתי את הדירה והבודק מטעם התובעת בוודאי ראה את זה. עכשיו, אני מדבר על נקודת רטיבות אחרת, שעליה התובעת מתלוננת.

כב' השופטת: איפה היא?

ת.והיא, אם, אז פה יש חלון ובצד יש קיר ששם הייתה רטיבות שתוקנה, לאחר בקשתי תוקנה על-ידי הועד ועל חשבונו. ... והיא לא חזרה, היא לא חזרה." ((עמ' 28, ש' 25 - עמ' 30, ש' 8)

47.משכך, אין בהודעת ה-WhatsApp שצורפה לתצהיר התובעת, ת/1, וממנה עולה כי התיקון הסתיים ביום 3.9.2020, בכדי לשנות (נספח ב' לתצהיר התובעת, ת1).

48.משלא הבהירה התובעת היכן הרטיבות עליה היא מלינה, לא הוכיחה את קיומה, את מקורה או את החפיפה בינה לבין הרטיבות שתוקנה בעבר – אין בעדותו של הנתבע בכדי לסייע לתובעת. מאליו ברור כי לא הוכח שהנתבע ידע על קיומה של רטיבות (שלא הוכחה) במועד כריתת הסכם המכר, 14.9.2021 (מעבר למוקדים המצוינים בסעיף 2.6 להסכם המכר).

49.אשר על כן, התביעה לחיוב הנתבע בתשלום הפיצויים המוסכמים בשל הצהרתו בעניין היעדר רטיבות בדירה – להידחות.

ה.3 – הצהרה כוזבת ביחס לפגמים ברכוש המשותף

50.סעיף 2.9 להסכם המכר הצהיר הנתבע כדלקמן:

"כי לא ויתר ו/או העביר לצד ג', בין בכתב ובין בעל פה בין בתמורה ובין בהעדרה, את חלקו היחסי ברכוש המשותף ו/או זכויות בניה (ככל שישנן) ו/או חלק מהן של הדירה, כי לא ידוע לו ולא נתן את הסכמתו לביצוע תיקונים ו/או שיפוים ו/או שינויים ו/או כל פעולה אחרת, אשר בכוונת דיירי הבניין לבצע ברכוש המשותף וכי לא התחייב לשאת בכל הוצאה או תשלום בגין כך. ..."

51.בהקשר זה טענה התובעת בכתב התביעה כי מזה שנים רבות מתקיימת התדיינות ביחס למצב הכושל של מערכת איטום הקירות של מעטפת הבניין, בגדר כך נערכו מספר דוחות ביקורת והומלץ לשקול אופציה של שיפוץ מסיבי של מערכת האיטום וחידוש הפלדה הקונסטרוקטיבית בקירות המעטפת ותקרת החניון שסובלים מקורוזיה (סעיף 9 לכתב התביעה).

52.התובעת לא זימנה לעדות מי מחברי ועד הבית, ויש לשקול מחדל זה לחובתה. אכן, הלכה היא כי מקום בו בעל דין נמנע מהבאת ראיה או מזימון עד רלבנטיים, חזקה היא כי אילו היה עושה כן היה הדבר פועל לרעתו. ככל שהראיה או העדות מרכזית יותר כך יש לייחס לאי-הבאתה או לאי-זימון העד משקל ניכר ורב יותר (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 658 (1991)). כל זאת בהיעדר הסבר מניח את הדעת להימנעות שכן:

"... כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה." (ע"א 548/78 אלמונית נ' פלוני, פ"ד לה (1) 736, 760 (1980))

53.הנתבע העיד כי לא היה בקבוצת ה-WhatsApp של הדיירים (עמ' 30, ש' 16-17).

עוד העיד הנתבע כי אינו יודע על רטיבות בקיר החיצוני (עמ' 30, ש' 24-28) ולא נתקל בהחלטה של ועד הבית ביחס לתיקון הקיר החיצוני (עמ' 31, ש' 31-34).

כאמור, עדותו של הנתבע הייתה מהימנה עליי.

אף לא הוגשה כל ראיה שיש בה לסתור את עדותו של הנתבע.

54.התובעת לא הציגה חוות דעת המעידה על רטיבות בקיר החיצוני ואף לא זימנה מי מנציגת הבית המשותף להעיד ביחס למגעים שנערכו ביחס לשיפוצים / תיקונים ו/או ידיעתו של הנתבע ביחס למגעים אלה.

55.ברי כי אין במכתב האגודה לתרבות הדיור מיום 10.4.2022, יותר מחצי שנה ממועד החתימה על הסכם המכר – 14.9.2021 (נספח ג' לתצהיר התובעת, ת/1), המפרט את עבודות שיש לבצע על מנת לתקן את הליקויים ברכוש המשותף בכדי להוכיח כי הנתבע ידע במועד מכירת הדירה על מצב הרכוש המשותף.

56.ממילא לא הוכיחה התובעת כי הנתבע היה מודע לדיונים כאמור.

57.אשר על כן, גם התביעה בעילה זו נדחית.

ו – סופו של דבר

58.אשר על כן, התביעה נדחית.

59.התובעת תשלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12,000 ₪.

בקביעת הסכום לקחתי בחשבון את היקף ההתדיינות בתיק.

בשים לב לכך שציינתי בפני התובעת כבר בקדם המשפט שהתקיים ביום 20.4.2025 על הקשיים שבמצב הראייתי, ולמרות זאת עמדה על ניהל התביעה עד תום. בנסיבות אלה, ראוי היה להטיל על התובעת אף הוצאות לטובת אוצר המדינה (תקנה 151(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי), ורק לפנים משורת הדין לא אעשה כן.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ג' חשוון תשפ"ו, 25 אוקטובר 2025, בהעדר הצדדים.