ת"א 28041-12-15 ארנון ואח' נ' רווח ואח'

הסכסוך בקליפת אגוז

1.הנתבע (תובע שכנגד, ולהלן אכנה אותו הנתבע) הוא בעל הזכויות במשק 43 במושב רוויה (חלקה 15 גוש 20907, ולהלן – הנכס). הוא מכר את הנכס לתובעים, והרי הם בני זוג נשואים. בין בעלי הדין נתגלע סכסוך אודות מימושו של חוזה המכר, כאשר הם מטיחים איש ברעהו את האחריות לכישלון המימוש. מכאן תביעתם של התובעים, המבקשים את אכיפת החוזה, כמו גם פיצויים על נזקי הפרתו על ידי הנתבע, ותביעתו הנגדית של הנתבע, המבקש להימנע מאכיפת החוזה בשל הפרתו על ידי התובעים, תוך חיובם בפיצויים על ההפרה שהפרו את החוזה.

התביעה

2.כעולה מכתב התביעה, בין התובעים לבין מזכיר המושב היתה היכרות קודמת, וכך הוא ידע על כוונתם לרכוש נחלה במושב. המזכיר גם ידע, כי הנתבע מעונין למכור את משקו, באמצעות אביו (אותה עת היה הנתבע קטין). על רקע הדברים הללו קישר המזכיר בין התובע לבין אבי הנתבע, ולאחר דין ודברים הם הגיעו לכדי הסכמה, שגובשה בזיכרון דברים שפרש את פרטי עסקת המכר. כיוון שהנתבע היה קטין בעת ההיא, נחתם זיכרון הדברים באמצעות אביו. אמו חתמה אף היא על החוזה, כערבה לקיום ההתחייבויות של בנה. במעמד החתימה על זיכרון הדברים קיבלו התובעים חזקה בנכס, ומאז הם מחזיקים בו, ובמרוצת החודשים שבאו אחר כך הם שילמו לנתבע סך כולל של 700,000 ₪, על חשבון התמורה המוסכמת.

3.ביום 10.4.15 היה הנתבע לבגיר, ולכן ביקשו התובעים לבסס את ההסכמה עמו בחתימה על חוזה, לשם השלמת עסקת המכר, כפי שהוסכם בזכרון הדברים. אלא שאז ביקש אבי הנתבע להוסיף לתמורה המוסכמת סך 100,000 ₪. התובעים סירבו תחילה לדרישה, ומאוחר יותר נענו לה. אבי הנתבע הכיר לתובעים את עורך דינו, עורך הדין א' שדאפנה, ושני הצדדים שכרו את שירותיו לשם השלמת עסקת המכר (ובכלל זה – עריכת חוזה, דיווח לשלטונות המס, רישום וכד').

4.התובעים ביקשו את עו"ד שדאפנה כי ינסח חוזה על פי המוסכם בזיכרון הדברים. עו"ד שדאפנה ערך חוזה מכר, עליו חתמו בעלי הדין ביום 7.6.15. לאחר מכן פנו התובעים לבנק על מנת ליטול הלוואה כנגד משכנתא לשם מימון העסקה, ומשם הופנו לשמאי על מנת שיָשום את שווי הנכס, שאז הפנה השמאי את תשומת לבם לכך שעל פי החוזה מוטל עליהם תשלומם של דמי ההסכמה למינהל מקרקעי ישראל. הם מיהרו לפנות לעו"ד שדאפנה, בטענה כי על פי זיכרון הדברים מוטל תשלום זה על הנתבע. עו"ד שדאפנה תיקן את החוזה בהתאם, ובעלי הדין חתמו עליו.

5.עד לחתימת החוזה שילמו התובעים לנתבע סך 758,000 ₪, והוסיפו עוד 30,000 ₪ לפי בקשתו. את היתרה התכוונו התובעים לשלם לנתבע באמצעות הלוואה כנגד משכנתא שהתכוונו ליטול מאת בנק. הנתבע גם חתם על מסמכי הבנק שהציגו בפניו התובעים. בהמשך ביקש הבנק מן התובעים להמציא מסמכים שונים, ובתוכם אישורים על תשלום מס. לשם כך פנו התובעים לעו"ד שדאפנה ולנתבע, אך לא זכו לכל מענה. הם פנו פעמיים בכתב בדרישה להמצאת האישורים (בימים 10.9.15 ו-12.10.15), אך לא נענו כי אם במכתב התראה של עו"ד שדאפנה מיום 16.11.5, שמתרה בפניהם כי הם מפרים את חוזה המכר.

מכאן החלה חלופת מכתבים, בהם מטיחים בעלי הדין זה בזה טענות מטענות שונות.

ביום 13.12.15 דיווחו התובעים לשלטונות המס על העסקה (כקונים בלבד). נוסף על כך הודיעו על העסקה לסוכנות היהודית, לרשות מקרקעי ישראל ולאגודה השיתופית (המושב).

6.סיכומו של כתב התביעה, התובעים טוענים להפרת החוזה בידי הנתבע, הממאן לקיים אחר התחייבותו שלפי ההסכם, ומכאן פנייתם לבית המשפט על מנת לאכוף את חוזה המכר ולחייב את הנתבע בפיצויים על הפרתו.

הגנה ותביעה נגדית

7.הנתבע התגונן מפני התביעה, וכאמור תבע בתביעה נגדית את התובעים, כשהוא מתאר תיאור שונה מזה שבא בכתב התביעה.

לשיטת הנתבע, החל מחודש אפריל 2014 התנהל בין אביו לבין התובעים משא ומתן, כשהאחרונים מיוצגים בידי אדם בשם יהודה אדלר (להלן אדלר), שהציג עצמו כמשפטן ויועץ כלכלי. לשיטתם, אדלר הוא שהכין את זיכרון הדברים. נוסף על כך הכין אדלר הסכם שכירות (על פיו שכרו התובעים מן הנתבע את ביתו). כל אלה נעשו, על פי הנתבע, בלא ידיעתו וממילא בלא מעורבותו של עו"ד שדאפנה.

8.זיכרון הדברים נחתם ביום 20.5.14, ונקבעה בו תמורה בסך של 1.15 מיליוני ₪. נוסף על כך נחתם חוזה שכירות (החל מיום 1.8.14).

על פי זיכרון הדברים שילמו התובעים לנתבע סך 700,000 ₪ על חשבון התמורה, והמשא ומתן בין הצדדים נמשך עד לחתימת הסכם מכר ביום 7.6.15 (כשעובר לחתימה שילמו התובעים עוד 58,000 ₪, וסה"כ 758,000 ₪). בהסכם המכר נשתנתה התמורה (ביחס לזו שעליה הוסכם בזיכרון הדברים) ועמדה על סך 1.25 מיליוני ₪.

אחרי חתימת הסכם המכר שילמו התובעים לנתבע סך 20,000 ₪ נוספים, וכן סך 10,000 ₪ עבור דמי שכירות.

9.על רקע הדברים הללו טוען הנתבע, כי על פי חוזה המכר היה על התובעים לשלם לו 350,000 ₪ נוספים עד יום 6.8.15, והם לא עשו כן. בכך הם הפרו את החוזה. יתרה מזו, אף שבחוזה הותנה, כי על התובעים לשלם את מלוא התמורה כתנאי לקבלת החזקה בנכס, הם תפסו חזקה בלא ששילמו את מלוא התמורה, משמע פלשו לנכס. נוסף על כך הותירו התובעים בידיהם סך 142,000 ₪ להבטחת תשלום אגרות ומיסים, ודיווחו לשלטונות המס רק כרוכשים אך לא כמוכרים, אף שהיה עליהם לדווח גם על המכירה.

לסיכום תביעתו הנגדית טוען הנתבע להפרת החוזה על ידי התובעים, ומכאן עתירתו לחיובם בפיצויים המוסכמים, כמו גם בתשלום דמי השכירות מאז אחיזתם בנכס.