צוויג ואח' נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ ואח'

פתח דבר- כתב התביעה

1. בפניי תביעה לצו עשה וכן תביעה כספית בסך 88,605 ₪ שהוגשה ע"י אדוארד ויוליה צוויג (להלן: "התובעים") כנגד הנתבעת 1- אחים שרבט חברה לבניין בע"מ (להלן: "הנתבעת 1") וכנגד הנתבעת 2- רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבעת 2).

2. במסגרת כתב התביעה נטען כי התובעים רכשו מה"ה זוהר ועינת לן ביום 20.1.98 דירה הנמצאת ברחוב השיטה 12/4 בנשר (להלן: "הדירה"), כאשר הזכויות בדירה כללו את הדירה עצמה וחנייה צמודה. נטען שה"ה לן רכשו את הדירה כדירת יד ראשונה מהנתבעת 1, כאשר בעת הרכישה הדירה היתה רשומה בספרי הנתבעת 1 כנכס מספר 284, דירה מספר 4, בבניין 12, חלקה 1 בגוש 11206. החנייה הצמודה לדירה סומנה כחנייה מספר 14. צוין שכיום הדירה רשומה כגוש 12379 חלקה 8/41 והחנייה מסומנת בצו רישום הבית המשותף ובתקנון כחנייה מספר ל"א. צוין שבאישור הזכויות מיום 15.1.98 שקיבלו התובעים מהנתבעת 1 עובר לחתימת ההסכם נרשם "צמידויות: חנייה" ונרשם שהדירה תירשם כיחידה בבית המשותף כשתיווצר האפשרות לכך. נטען שגם בהסכם החכירה מיום 14.9.95 בין ה"ה לן לנתבעת 2 נרשם בתיאור הדירה- "צמידויות: חנייה בשטח 10.4 מ"ר; מרפסת בשטח 28.8 מ"ר". גם בשטר העברת זכות השכירות תוארו המקרקעין כדלקמן: "דירה בת 4 חדרים+ מרפסת גן+ חניה+ החלקים הצמודים לה ברכוש המשותף".

3. נטען כי התובעים עברו להתגורר בדירה בשנת 1998 והשתמשו בחנייה הצמודה לדירה משך כל השנים ללא עוררין. ביום 20.6.05 נתנה הנתבעת 1 התחייבות לרישום משכנתא שם גם נכתב בהיצמדויות- "חנייה". נטען שביום 13.1.09 קיבלו התובעים הודעה שנרשם בית משותף וביום 20.1.09 חתמו על שטרי המכר, כאשר בתיאור המקרקעין נרשם "כרשום בפנקסי הבתים המשותפים". לטענת התובעים, ביום 1.11.14 פנתה אליהם הגב' טל קלורית בטענה שהחניה בה הם חונים שייכת לה בטאבו ודרשה מהם להפסיק את השימוש בה, אחרת תגיש כנגדם תלונה במשטרה על הסגת גבול. צוין שבעקבות נפילה בשנת 2006 התובעת 2 סובלת מאי כושר מלא של 75% לצמיתות, דבר המקשה עליה בניידותה ועל כן התובעים זקוקים לחנייה, בה השתמשו מזה כ-16 שנה. לאחר בירור העניין, עלה כי החנייה הצמודה לדירתם הוצמדה בצו רישום הבית המשותף לדירה שבבעלות קלורית. צוין שקלורית מתגוררת בבניין הסמוך ורכשה את דירתה בשנת 2013, כאשר צמודות לדירה שתי חניות- חניה מספר ל"א- של התובעים וחנייה מספר ל"ח.

4. לטענת התובעים, ביום 19.11.14 פנה התובע 1 לנתבעת 1 בבקשה לתיקון רישום הבית המשותף והצמדת החנייה. בתשובת הגב' טניה מטעם הנתבעת 1 מיום 24.11.15 נכתב כי "בדקתי בקשתך וגיליתי טעות ברישום בית משותף. אנו מטפלים בתיקון ונודיע לך". ביום 29.1.15 פנה בשנית הנתבע 1 וביום 1.2.15 אישרה הגב' טניה את קבלת המכתב, אולם מעבר לכך לא התקבל מענה. ביום 17.3.15 פנו התובעים לנתבעת 2 ולאגף רישום המקרקעין במשרד המשפטים. בתשובה מיום 2.4.15 נאמר שהבקשה לרישום בית משותף הוגשה ע"י הנתבעת 1 וכי לא נפלה טעות ברישומי לשכת רישום המקרקעין שבוצעו בהתאם למסמכים. במכתב הנתבעת 2 מיום 10.5.15 נאמר שברישומי הנתבעת 2 ישנה צמידות חנייה של 10.4 מ"ר ולפיכך לא נפלה טעות ברישומים. ביום 26.7.15 שלחה הנתבעת 2 מכתב דרישה לנתבעת 1 לתיקון הטעות ובו הוזכר כתב השיפוי. במכתב מיום 23.8.15 הודתה הנתבעת 1 בטעות שנקראה "טעות משרדית" והצרה על כך. הנתבעת 1 טענה שתיקון צו רישום הבית המשותף הוא פעולה מסובכת והציעה לנתבעת 2 לרשום לטובת התובעים חכירה ארוכת מועד באחת משתי החניות הצמודות לת"ח 37 שבבעלות הנתבעת 1 כאשר כינתה פתרון זה "כפתרון הטוב ביותר" ו"פתרון קל ומעשי" ללא צורך בהתדיינות משפטית ושיפוי. נטען כי הנתבעת 1 התעלמה ממכתבי התובעים ולא שאלה לדעתם בנושא. במכתב ב"כ התובעים מיום 13.12.15 לנתבעת 1 התבקש לרשום את החנייה המסומנת ל"א כחנייה צמודה לדירתם של התובעים. לחילופין לצרכי פשרה, התבקש לרשום את חנייה כ"ט כצמודה לדירתם, חנייה שאינה צמודה לאף אחת מהדירות ומרוחקת 2 חניות בלבד מחנייה ל"א בצירוף פיצוי. ביום 4.4.16 השיבה הנתבעת 1 שאין באפשרותה להצמיד את החנייה המוצעת ואין בדעתה לשלם את הפיצוי הנדרש.

הצדדים הגישו תצהירים והתובעים אף הגישו חוות דעת ונוהלו הוכחות, דהיינו, התקיים הליך מלא.

עמדות הצדדים בסיכומיהם

5. ב"כ התובעים, טען בסיכומיו כי כתב התביעה כולל סעד קנייני לפיו תירשם החניה של דירת התובעים בהצמדה לדירת התובעים. נטען שאין מחלוקת שהדירה נמכרה עם חניה, בהתאם לכל המסמכים ובהתאם לכל המצגים שהגישו הצדדים. נטען שכך גם הודתה במפורש חברת שרבט בסעיף 5 לכתב ההגנה שם הודתה שהדירה נמכרה עם החניה הצמודה לה ולא נמכרה במקביל או בנוסף לכל רוכש אחר. נטען כי חברת שרבט הודתה בטעות כעולה מהמסמכים ומהעדויות אך לא עשתה דבר לתיקון הטעות שכונתה- טעות סופר, היינו, טעות שאפשר לתקן אותה. נטען כי התובעים פנו לכל הגורמים האפשריים-חברת שרבט, לטאבו, רמ"י ומבקר המדינה ללא הועיל. נטען שלאחר ששרבט סירבו לפצותם, נאלצו התובעים להגיש את התביעה בה הם מבקשים להצמיד את החניה לדירתם ולחילופין אם אין זה אפשרי, לשלם להם את שוויה וכן לשלם את הנזקים הנוספים שנגרמו להם מאז שהחניה כבר לא בשימושם. צוין כי כתב התביעה כולל את הסעד הקנייני ולחילופין את שווי החניה בסך 50,000 ₪ אשר מסתמך על חוות דעת שמאי כאשר הנתבעים לא הגישו חוות דעת נוגדת מטעמם. עוד נטען כי התובעים תבעו בנוסף פיצוי חודשי בגין כל חודש שנמנע מהם שימוש בחניה, וכן נזק לא ממוני, כפי שבא לידי ביטוי בתצהירים ובעדויות של התובעים. נטען שמדובר באנשים מבוגרים, אישה נכה שאינה יכולה להשתמש בחניה כדי להגיע לביתה, כאשר נאמר לה להשתמש בחניות ציבורית. נטען שאיש לא התנצל בפני התובעים. עוד נטען כי התובעים דורשים את הוצאות חוות דעת השמאי, לרבות בגין התייצבותו לדיון והן החזר שכר טרחת עורך הדין וכל ההוצאות הקשורות לכך.

6. לטענת התובעים, חוות הדעת של השמאי כוללת שני אלמנטים- שווי חניה ושווי דמי שימוש ראויים חודשיים עבור חניה שזה ראש הנזק הכספי השני. נטען שכאשר נשאל השמאי לגבי דמי שכירות הוא אכן אמר שלא העריך את שווי החניה בהתאם לדמי השכירות שניתן לקבל עבור החניה, מאחר שאת שווי החניה עשה לפי עסקאות דומות תוך בידוד הפרמטר של החניה על פי מקדם כפי שמפורט בחוות הדעת ואפשרות שניה לפי שווי של חדר. נטען ששני אלמנטים אלה של חישוב שווי של חניה כאחוז מסוים של מטר מרובע, של דירה, או חישוב שווי של חניה יחסית לשווי של חדר בדירה אלא כללים שמאיים מקובלים כאמור בחוות הדעת שכאמור לא הוגשה לה חוות דעת נגדית. ב"כ התובעים הפנה לפסק דין של ביהמ"ש השלום בתל אביב בת"א 6826-09-11 (26.5.13) שם שמאי מטעם ביהמ"ש קבע שווי של חניה לפי אותם עקרונות. עוד נטען כי נמצאה שומה מכרעת של שמאי בשם קציר בהליך לפי חוק התכנון והבנייה מ-16.7.15 שגם שם שווי החניה חושב לפי שווי של מטר חניה לפי שווי של מטר של דירה. נטען כי השמאי העריך את החניה לפי כללים מקובלים וכי הערכת שווי החניה לא נעשתה לפי דמי שכירות. נטען שהשמאי לא אמר שהוא מבטל את הסעיף הנוסף שהתבקש לעשות ואת השווי של דמי שימוש ראויים כדי שיוכל להוכיח את הרכיב השני בסעד הכספי. התבקש לקבל את התביעה כנגד שני הנתבעים. עוד התבקש שלא להתייחס להליכי הפשרה שלא צלחו, כולל ניסיון למכור חניה שהבעלים שלה היה מנוע מלמכור אותה.