-
ברחוב שלום יהודה 32-36 בירושלים נרקם פרויקט פינוי בינוי, בו תומכים, בשלב זה, בעלי זכויות ב - 70 מתוך 72 בעלי דירות (התובעים כאן הם בעלים ב - 67 מתוך 72 הדירות; בעלים של שתי דירות נוספות הביעו נכונות עקרונית ובכתב התביעה נרשם כי יחתמו בקרוב; בהודעה מיום 6.3.25 התבקשה מחיקתה של נתבעת 5, משום שזו חתמה על הסכם לאחר הגשת התביעה; ביום 16.7.25 ניתן כנגד נתבעים 2-3 פסק דין בהעדר הגנה).
-
נתבעים 1-2, אחים, ירשו מאמם דירה הנמצאת במתחם (תת חלקה 10 חלקה 80 גוש 30116) (להלן – הנתבעים). בכתב הגנתם טוענים הנתבעים כי הם אינם מסרבים לחתום על ההסכם עליו חתמו יתר הדיירים, והם אינם מעוניינים לסכל את ההסכם, אלא דורשים תמורה בגין זכות קניינית שקיימת להם לטענתם מעבר לדירה עצמה. מדובר בחלל כלוא המצוי מתחת כניסה ג' במתחם, אותו מצא אביהם המנוח בשנת 1986 לערך, ואזיי סגר אותו בדלת על מנת שישמש כמחסן. לטענת הנתבעים, בין אביהם המנוח לבין יתר הדיירים בכניסה ג' הוסכם (בעל פה) כי בתמורה לשימושו בחלל הכלוא לצרכי איחסון, יספק האב לדיירי הכניסה שירות תחזוקה לטובת הבניין, ללא תמורה כספית, וכך היה. נטען שברבות השנים האב אף הציע לשכניו להפוך את השטח לקומת מחסנים לטובת כלל הדיירים, אך הם לא חפצו בכך בשל ההוצאה הכספית. נטען כי בהמשך המחסן שימש לצורך איחסון ציוד אינסטלציה עבור הנתבע 2. על רקע זה נטען כי הפרויקט יגרום לאבדן שליטתם בחלל הכלוא, דבר הפוגע באינטרסים הכלכליים של הנתבעים ומזכה אותם בשיפוי בגין כך, שיפוי שהיזם מסרב לו. עוד נטען כי מדובר בזיקת הנאה מכוח שנים, בהתאם להוראת סעיף 94 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.
-
משלא הושגה הבנה בין הצדדים, נדונה התביעה ונשמעו הוכחות. בכלל כך העידה מטעם התובעים הגב' ענת יפת, חוקרת פרטית, שביקרה במתחם ותארה את הבניין, המחסן הנטען, והדירה הנדונה; מר אסף סטריקובסקי, מנהל הפרויקט בכיר בחברת "שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ" (להלן- שיכון ובינוי), אשר ליווה את הפרויקט מתחילתו, לאחר שהדיירים פרסמו מכרז בשנת 2021, מכרז בו זכתה שיכון ובינוי, ותאר הידברות שהתקיימה בין הצדדים, אך לא העלתה תוצאות משום שהדיירים טענו שמדובר בהשתלטות על שטח שלהם וסרבו לתמורה עודפת לנתבעים. מטעם נתבעים 1 ו 2 העיד הנתבע 1 אשר חזר על הטענות המופיעות בכתב ההגנה, כי אין מדובר בסירוב לחתום על הסכם פינוי בינוי, אלא דרישה הכרה בזכויותיו ובזכויות אחיו, נתבע 2, בטרם יחתמו על הסכם.
-
לאחר שנשמעו עדויות, סיכמו הצדדים טענותיהם ומכאן פסק הדין.
דיון
-
הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006 קובעת:
"הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –
....
(2) לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב".
אף שהנתבעים מציגים את עמדתם שלא כסירוב, אלא כדרישה לדון בזכויותיהם, בפועל נמנעים הם מלחתום ומדובר הלכה מעשה בדיירים סרבנים, כשעל הפרק השאלה האם מדובר בסירוב סביר, אם לאו.
-
לאחר שמיעת הראיות והטיעונים מסקנתי היא שמדובר בסירוב בלתי סביר וממילא זכאים התובעים לסעד המבוקש.
-
טענת הנתבעים כי קיימת להם זכות עודפת המזכה אותם בתמורה עודפת על פני יתר הדיירים, לא הוכחה. השטח מכוחו טוענים הנתבעים לזכויות הוא למעשה שטח "פיראטי" – חלל שנוצר בצמוד לבניין, שאיננו חלק מהמבנה לו ניתן היתר, כך שלמעשה השימוש בו אסור על פי דין. לא הוכח כי לזכות השימוש (הלא חוקי) הנטענת בחלל זה יש ערך כלכלי, ודי בכך כדי להצדיק את קבלת התביעה כנגד הנתבעים.
-
בנוסף, לא הוכח כי לנתבעים זכות בחלל. אכן נראה שבפועל נעשה בו שימוש בידי אביהם המנוח של הנתבעים. אך אין בכך כדי להקנות לנתבעים זכות קניינית או מעין קניינית המזכה בזכויות נוספות במסגרת הליך פינוי בינוי המחויב לשיוויון בין הדיירים.
-
כך, כעולה מדברי הנתבע, ההסכמה לשימוש בחלל הפירטי ניתנה כנגד מתן שירות חינם בידי האב לבניין. לא ניטען להסכמה לזכות קניין בחלל וגם לא נטען כי לאחר פטירת האב, הציעו הנתבעים שירותים דומים לדיירים, כך שלא ברור על מה מבססים הנתבעים את טענתם לזכות עודפת כלשהיא מכוח אותו חלל.
-
בהקשר זה יודגש: כעולה מגרסת הנתבע עצמו, האב לא ראה את עצמו כבעל זכות קניין באותו חלל, שהרי נטען שהוא עצמו הציע לשכנים להסדיר את החלל ולקבל בגינו רישוי לקומת מחסנים לטובת הדיירים כולם. לדבריו, הדיירים לא חפצו בכך. אלא שברי שאין באי הסכמתם של הדיירים להשקיע ב"הכשרת" החלל הפיראטי לטובת כולם, כדי להפוך אותו לרכוש אביהם של הנתבעים ולהעניק זכות עודפת לנתבעים כעת.
-
ידוע כי בבית משותף, זכויות הקניין מתחלקות בין זכויות בדירות, שבבעלות פרטית, וברכוש משותף, שבבעלות כלל בעלי הדירות. הגדרת "רכוש משותף" היא שיורית: כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, נחשבים לרכוש משותף (ס' 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- (1969) (להלן- חוק המקרקעין)). בהתאם, החלל האמור, אף שהשימוש בו אסור על פי דין, הוא חלק מהרכוש המשותף. ממילא, תפיסת חזקה בלעדית קבועה בו, השוללת את זכותם של יתר בעלי הדירות בו גם לעתיד לבוא, מצריכה הסכמה מפורשת, ברורה וחד-משמעית של כל בעלי הדירות. הנתבעים לא הוכיחו קיומה של הסכמה מעין זו (עמ' 20-23 לפרוטוקול הדין מיום 3.7.25).
-
שתיקה רבת שנים או אי-התנגדות של דיירים אינן שוות ערך להסכמה ואין בהן די בכדי להקנות זכויות (ראו: ע"א 2307/99 מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו (10.6.2001), פס' 13-15 לפסק הדין; ע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם, לד(2) 807 (1980), פס' 4 לפסק הדין; ס' 62(א) לחוק המקרקעין). מה גם שהטענה היא להסכמה שניתנה כנטען לאביהם של הנתבעים, כנגד טיפול שוטף בעבודות אחזקה, ולא לנתבעים.
-
אף הטענה כי מדובר כביכול ב"זיקת הנאה" מכוח שנים איננה עומדת, שכן "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם" (סעיף 5 לחוק המקרקעין), ואילו הנתבעים טוענים לזכות שאיננה "זיקת הנאה" – טענת היא לזכות להחזיק בחלל המדובר. מכל מקום, כאן לא הוכחה זכות להחזקה בחלל, וגם לא זכות להנאה מן החלל. התקנת דלת ברזל בכניסה לחלל פירטי ושימוש (בלתי חוקי) בו תמורת עבודות תחזוקה שביצע האב כנטען לפני שנים ללא תשלום, איננה מקנה זכות ליורשיו לתמורה עודפת בעת הסכם פינוי בינוי. אף אם אכן הסכימו הדיירים בזמנו לאפשר לאביהם המנוח לעשות שימוש בחלל זה, כנטען, כנגד עבודות אחזקה, אין כל בסיס לסבור שהסכימו הם להתיר למנוח להעביר זכות שימוש זו ו"לסחור" בה, באופן המזכה את היורשים בתמורה עודפת בגין כך. לא לכך הסכימו הדיירים , אף לא לשיטת הנתבעים עצמם ואין עילה להעדיף את הנתבעים על פני אחרים שלא עשו שימוש בחלל הפיראטי.
-
בהתאם, סירובם של הנתבעים להתקשר בהסכם בגין העדר תמורה עודפת הוא סירוב בלתי סביר.
-
בשולי הדברים יוזכר כי בכתב ההגנה נטען בנוסף כי הדירה מושכרת לאדם ערירי, דמנטי, בן 76 למטפל הזר שלו, והעברתו ממקומו עלולה לגרום לירידה במצבו. אין בטענה זו כדי לשנות את התוצאה. בפועל לא הובאה כל ראיה למצב רפואי כזה או אחר, ומכל מקום נראה כי גם הנתבעים עצמם אינם סבורים כי מצב רפואי של שוכר מונע התקשרות בהסכם פינוי בינוי, שהרי, כאמור, עיקר טענתם היא כי אילו הוכרה טענתם לזכות עודפת, לא הייתה מניעה מצידם להתקשר בהסכם.
סוף דבר
-
אשר על כן מורה אני לנתבעים לרשום את הדירה על שמם מכוח צו קיום הצוואה ומסמיכה את מר עו"ד ברק קינן להתקשר בשמם של הנתבעים על הסכם ולחתום על כל מסמך הקשור או דרוש ליישומו והוצאתו על הפועל, לרבות חתימה על מסמכי ליווי בנקאי, ייפוי כוח ו/או כל מסמך נחוץ אחר בקשר עם יישום ההסכם.
-
הנתבעים ישאו בהוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בצירוף מע"מ.
ניתן היום, ו' תשרי תשפ"ו, 28 ספטמבר 2025, בהעדר הצדדים.
חתימה