פלונים ואח' נ' אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ ואח'

צד ג': ש. שטרית הנדסה בע"מ 

פסק דין

לפניי תביעה בגין איחור במסירת דירה, ובגין ליקויי בנייה שנמצאו בה.

רקע

1. התובעים הם בני זוג נשואים בשנות השישים לחייהם.

    

2. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") היא חברה ציבורית בישראל.

    

3. הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") הוא הבעלים הרשום של חברת ס.ר.ג. הנדסה ובניין 2010 בע"מ (להלן: "ס.ר.ג.").

    

4. התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם מכר (להלן: "ההסכם") לרכישת דירת דופלקס-גג (דירת פנטהאוז) בת שישה חדרים, במקרקעין הידועים כגוש XXX חלקה XXX תת חלקה X בעיר אילת (להלן: "הדירה"). הנתבע נשכר על ידי התובעים לביצוע התקנת ריצוף בגג הדירה.

    

   עיקרי טענות הצדדים

    

5. התובעים טוענים כי יש לחייב את הנתבעת לשלם להם את הסכומים המפורטים להלן:

   • א. סך של 159,575 ₪ בגין איחור במועד מסירת הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 7,000 ₪ בגין תשלום לחברת ניקיון מקצועית ופינוי פסולת בנייה מהדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 16,406 ₪ בגין ריצוף האבן אותו רכשו לצורך ריצוף מסביב לבריכה שבגג הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 15,000 ₪ בגין דיור חלופי נגיש ומתאים לצרכיהם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 4,010 ₪ בגין שכר טרחת מהנדס מומחה לבדיקת ליקויי בנייה בעת מסירת הדירה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 3,525 ₪ בגין שכר טרחת מהנדס מומחה לביצוע בדיקת ליקויי בנייה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 118,404 ₪ בתוספת 5% עלויות בלתי צפויות, בגין תיקון ליקויי בנייה לפי אומדן עלויות התיקונים על פי חוות דעת מטעם מהנדס מומחה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 26,232 ₪ בגין התמורה ששולמה לנתבעת על יחידת מיזוג אוויר תקולה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 12,000 ₪ בגין עלויות עתידיות לצורך ביצוע שינוי גובהן של ארבע אסלות שלא הותאמו לצרכי התובעת לפי מחיר של 3,000 ₪ לכל אסלה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 308,991 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם (10%), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 7,605 ₪ בגין שכר טרחת שמאי מקרקעין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 228,350 ₪ בגין ירידת ערכה של הדירה עקב ליקויי בנייה שאינם ברי תיקון בהתאם לחוות דעתו של שמאי מקרקעין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;

   • סך של 50,000 ₪ בגין עוגמת הנפגש שנגרמה להם כתוצאה מליקויי הבנייה והתנהלות הנתבעת ו/או מי מטעמה.

   • הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד התובעים.

      

     עוד עותרים התובעים לחיוב הנתבע בסך של 40,000 ₪ בגין תשלום שהעבירו אליו בגין התקנת ריצוף האבן סביב הבריכה, התקנה שלבסוף לא נעשתה, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.

      

     התובעים מוסיפים וטוענים כדלקמן:

      

6. ההסכם נחתם ביום 28/3/2017. מועד מסירת הדירה שנקבע בהסכם הוא 31/12/2018. הדירה נמסרה לתובעים ביום 5/11/2019, באיחור של כ-11 חודשים ממועד המסירה החוזי. בשל איחור זה, נאלצו התובעים לשכור דירה זמנית התואמת את צרכיהם, ובפרט בשים לב לנכותה של התובעת בשיעור של 100%; לשכור מחסן לאחסון חפציהם ולהזמין הובלה. גובה הפיצוי בגין דיור חלופי נקבע בהתאם לחוות דעת שמאית מיום 22/8/2021. בהעדר הודעה מצד הנתבעת ביחס למשך האיחור הצפוי, נאלצו התובעים לשהות בדיור החלופי למשך פרק זמן לא ידוע.

    

7. ביום המסירה הגיעו התובעים יחד עם מהנדס מטעמם (להלן: "המומחה גנישב"), אשר בדק את הדירה באופן מקצועי ויסודי, ומצא בה ליקויים רבים. בין היתר נמצא כי היא מלוכלכת ומלאה בפסולת בנייה; מרצפות סדוקות ושבורות; שקעים חשופים; ארונות מטבח חסרים; בחלק מדלתות הבית חסרות ידיות; ברזים במקלחות שונים מאלה שהוזמנו; זכוכיות בטיחות המקיפות את גג הדירה שבורות; צבע מתקלף; פגם בציפוי האמבטיה; בשער הכניסה חסר מנעול וצבעו מתקלף; מעקה המדרגות רופף; תריסים שהורכבו עקום וחודר דרכם אור; חלונות שורקים; מזגנים שאינם מקררים כראוי; ועוד ליקויים רבים, חלקם לא ברי תיקון, הכל כמפורט בחוות דעתו של המומחה גנישב (להלן: "חוות הדעת הראשונה").

    

8. נציגי הנתבעת סירבו לדרישת התובעים לנקות את הדירה, ועל כן ובלית ברירה נאלצו התובעים להזמין לשם כך חברת ניקיון מקצועית.

    

9. בשל מצב הדירה, סירבו התובעים לחתום על פרוטוקול מסירת הדירה (להלן: "פרוטוקול המסירה") אך עשו כן בסופו של יום בעל כורחם לאחר מסכת איומים והפחדות מצד נציגי הנתבעת. בנוסף, הבטיחו נציגי הנתבעת כי כל הליקויים ואי ההתאמות שנרשמו, יתוקנו בתוך 90 ימים, מה שלא קרה בפועל.

    

10. בימים 18/3/2020, 30/7/2020 ו-13/8/2020, שלחו התובעים לנתבעת פניות באמצעות הדואר האלקטרוני, במסגרתן היא התבקשה לתקן את הליקויים ואת אי ההתאמות, אולם פניות אלה זכו להתעלמות מצדה.

     

11. ביום 8/12/2020 הזמינו התובעים מהנדס נוסף (להלן: "המומחה קומפורטי") לקבלת חוות דעת משלימה לחוות הדעת הראשונה (להלן: "חוות הדעת השנייה"). המומחה קומפורטי בדק את הדירה ומצא בה את הליקויים ואי ההתאמות שנמצאו בחוות הדעת הראשונה, כמו גם ליקויים ואי התאמות נוספים.

     

12. מר יניב ביליה, שמאי מקרקעין (להלן: "השמאי ביליה") בדק את ירידת ערכה של הדירה בשל הליקויים ואי ההתאמות, וכן אמד את דמי השכירות הראויים בתקופת האיחור במסירה, הכל כמפורט בחוות דעתו מיום 22/8/2021 (להלן: "חוות הדעת השמאית").

     

13. ביום 2/3/2021 נשלחה לנתבעת פנייה נוספת מצד התובעים בנוגע לליקויים, לאי ההתאמות ולאיחור במסירת הדירה, וביום 15/3/2021 השיבה הנתבעת לתובעת במכתב בו הכחישה את טענות התובעים וטענה כי זוהי הפעם הראשונה בה התובעים הציגו בפניה טענות בדבר ליקויים ובדבר אי התאמות. לאחר התכתבות נוספת בין הצדדים, ביקשה הנתבעת לבקר בדירה באמצעות מומחה מטעמה, לבדיקת הליקויים ותיקונם. התובעים הסכימו לכך, אולם הנתבעת לא יצרה עמם או עם בא כוחם קשר לצורך קיום ביקור המומחה מטעמה. רק ביום 26/7/2021 שלחה הנתבעת מכתב לתובעים, בו נטען, בין היתר, כי לא ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים ואת אי ההתאמות בדירה, וזאת הגם שבפועל ניתנו לנתבעת מספר הזדמנויות נאותות, מהן היא בחרה להתעלם. במכתב מיום 27/7/2021 נתן בא כוח התובעים לנתבעת הזדמנות נאותה נוספת ושהות בת חמישה ימים לפעול לביקור מומחה מטעמה בדירה, אולם בתשובתה למכתב זה טענה הנתבעת כי לא קיבלה לידיה את חוות הדעת ההנדסיות מטעם התובעים, וטענה, טענה מומצאת לפיה התובעים אינם מאפשרים כניסת מומחה מטעמה לדירה.

     

14. משניתנו לנתבעת הזדמנויות לתקן את הליקויים ואת אי ההתאמות, הנתבעת מיצתה את זכות התיקון שהייתה לה.

     

15. הנתבעת לא מסרה לתובעים הוראות תחזוקה ושימוש בדירה, לרבות מפרט טכני, בניגוד להתחייבותה בהסכם. הנתבעת אף לא מסרה לתובעת תעודות אחריות לגבי יחידת המיזוג, דוד שמש, מטבח, כלים סניטריים ועוד.

     

16. הנתבעת הפרה את התחייבויותיה בהסכם לפעול במקצועיות ולהשתמש בחומרים איכותיים ובהתאם למפרט טכני יוקרתי. הנתבעת השתמשה בחומרים זולים ובקבלני משנה זולים שביצעו עבודה רשלנית.

     

17. אשר לריצוף מסביב לבריכה בגג הדירה, התובעים בחרו ריצוף אבן מסוים, וקיבלו את אישור נציג הנתבעת כי אין כל בעיה עם סוג זה של ריצוף ועם התקנתו. התובעים שילמו תוספת בסך של 16,403 ₪ בגין ריצוף האבן. לצורך התקנת ריצוף האבן, הפנה נציג הנתבעת את התובעים לנתבע, והם שילמו לו מראש סך של 40,000 ₪ בגין ההתקנה. עד למועד הגשת התביעה לא התקבלה חשבונית עבור תשלום זה.

     

    מספר חודשים לפני מסירת הדירה ובתוך תקופת האיחור, הודיע נציג הנתבעת לתובעים כי ריצוף האבן שהוזמן איננו תקני, ולכן יש להתקין במקומו דק עץ. התובעים לא יכלו להחזיר את ריצוף האבן שרכשו ולקבל את כספם בחזרה. בנוסף, הנתבע סרב להשיב לתובעים את הסכום ששולם לו בעבור התקנת הריצוף, הגם שההתקנה לא נעשתה בפועל, שכן סכום זה ישמש, לטענתו, עבור התקנת דק העץ. זאת, הגם שעלות התקנת דק העץ נכללה כבר בתמורה ששילמו התובעים בגין רכישת הדירה.

     

18. התובעים סיכמו מראש עם נציג הנתבעת כי האסלות בדירה יותקנו בגובה רב יותר מהרגיל, וכי פתחי הדלתות בדירה יהיו רחבים יותר מהסטנדרט, זאת לאור נכותה של התובעת. ואולם, בפועל, האסלות הותקנו בגובה רגיל והפתחים נקבעו ברוחב רגיל. כאשר שוחחו התובעים על כך עם נציג הנתבעת השיב להם האחרון כי מדובר בשינויים הכרוכים בעלויות נוספות, בניגוד למוסכם. התובעים סירבו לשלם וכפתרון, הציע להם נציג הנתבעת לקזז את עלות השינויים מהכספים ששולמו על ידם לנתבע בגין התקנת ריצוף האבן. התובעים הסכימו לכך בעל כורחם, על מנת שההתאמות יבוצעו בהקדם האפשרי. בפועל בוצעו התאמות לשלושה משקופים, אך האסלות נותרו בגובה הרגיל ללא שבוצעה בהן כל התאמה.

     

19. ביום 1/7/2021 גילו התובעים סימני רטיבות בתקרת המדרגות המוליכות מן הקומה הראשונה לשנייה – רטיבות שמקורה, כך סברו, במקלחת שבגג – ופנו לנתבעת בשל כך. הנתבעת שלחה מהנדס מטעמה לבדיקה, אשר ביצע בדיקה קצרה ורשלנית וקבע כי "המקלחת על הגג איננה חלק מתוכניות המכר ולכן אין לחברה אחריות לגביה". עם זאת, חוות הדעת ההנדסיות מלמדות כי ישנם ליקויים באיטום הדירה, ושיפועים בלתי תקינים שעלולים לגרום לרטיבויות ולנזילות.

     

20. מערכת המיזוג בדירה איננה תקינה, היא איננה מקררת כראוי וגורמת לנזילות במספר מוקדים בדירה, בשל העדר איטום. בימים גשומים המפסק בלוח החשמל קופץ ומקצר. התובעים ביקשו מהנתבעת לקבל את תעודת האחריות ואת מפרט מערכת המיזוג, אך בקשתם לא נענתה. טכנאי אשר בדק את מערכת המיזוג מצא כי ישנה דליפת גז, אשר לטענתו תוקנה, אלא שבפועל, מערכת המיזוג עדיין איננה מקררת כראוי.

21. הנתבעת נמנעה מקיום חלקה בהסכם המכר והפרה את ההסכמות שהיו לה עם התובעים הפרה יסודית. על כן הם זכאים לפיצוי בשיעור של 10% מתמורת הדירה.

     

22. טרם נרשמו זכויות התובעים בדירה, והנתבעת נדרשת לבצע רישום זה לאלתר.

     

23. על הנתבעת לפצות את התובעים בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש, לנוכח היקף הליקויים, אי ההתאמות ולנכוח התנהלות הנתבעת.

     

24. מנגד, טוענת הנתבעת כי יש לסלק את התביעה על הסף, ולחלופין מבקשת לאפשר לה לתקן את כל הדרוש תיקון בדירה ובכך לממש את זכות הראשונים המוקנית לה כמוכרת דירה.

     

    הנתבעת מוסיפה וטוענת כדלקמן:

     

25. התובעים הם אלה שהפרו את הוראות ההסכם בהפרות יסודיות, בין היתר בכך שלא שילמו את התמורה החוזית במועד.

     

26. חוות הדעת הראשונה לא הומצאה לידי הנתבעת.

     

27. התובעים מנעו מהנתבעת להיכנס לדירה ולבחון את הנטען בחוות הדעת השנייה, ומסרבים לקבל ממנה שירות, אלא אם הדבר יבוצע על ידי קבלן לבחירתם, תוך שימוש בחומרים שיאושרו על ידם. השליטה הבלעדית בדירה הייתה בידי התובעים, ולא מן הנמנע כי הליקויים הנטענים התהוו ו/או החמירו לנוכח התנהלותם.

     

28. במשך כשנה וחמישה חודשים, מיום 5/11/2019 בו נמסרה הדירה ועד ליום 2/3/2021, התובעים לא העלו, ולו ברמיזה, כל טענה ביחס לאיחור במסירה, ואף לא העבירו לידי הנתבעת את חוות הדעת השמאית. ממילא אין בחוות הדעת השמאית כדי לשנות את הוראות ההסכם, הקובעות כי גובה דמי הפיצוי במקרה של טענה לאיחור במסירה, ייקבע על ידי שמאי מטעם הנתבעת. עוד יצוין כי התובעים איחרו בביצוע תשלום הדירה ב-145 ימים, או לכל הפחות ב-79 ימים, באופן שעדכן את מועד מסירת הדירה בפרק זמן זהה.

     

    התובעים אף ביצעו אין ספור שינויים מהותיים בדירה, בעטיים עודכן מועד המסירה הצפוי ונדחה בפרק זמן של 60 ימים.

    את הטענות בעניין יתרת פרק זמן האיחור הנטען במסירה, יש להפנות כלפי הקבלן המבצע, נגדו הוגשה הודעה לצד שלישי.

     

29. הדירה נמסרה נקייה וללא פסולת בניין, ולראיה – בפרוטוקול המסירה לא צוין דבר בעניין זה.

     

30. את טענות התובעים בעניין ריצוף והתקנת ריצוף, יש להפנות כלפי הקבלן המבצע והספקים השונים עמם התקשרו התובעים.

     

31. נוכח מניעת התובעים את אפשרות כניסת הנתבעת לדירתם, הרי שאין בידי הנתבעת כל מידע ממשי על אודות הליקויים הנטענים וביחס לירידת הערך הנטענת, ועל כן מוכחשים מלוא ממצאי מומחה התובעים.

     

32. התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש, שכן מנעו מהנתבעת להיכנס לדירה.

     

33. אשר ליחידת המיזוג, על התובעים להפנות את טענותיהם בעניין זה כלפי הקבלן המבצע ולא כלפי הנתבעת.

     

34. על פי ההסכם, אין לנתבעת אחריות בגין שינויים שהתובעים עורכים בדירתם.

     

35. אשר לרטיבות, מבדיקת הנתבעת עולה כי זו נובעת מהמקלחת על הגג, אשר איננה כלולה בתכניות המכר, ואין לנתבעת כל אחריות לגביה.

     

36. בתשובה, טוענים התובעים, בין היתר, כי פנו לנתבעת פעמים רבות במשך כשנתיים וחצי, ואפשרו לה לתקן את הליקויים; כי שילמו את מלוא תמורת הדירה כעשרה חודשים בטרם מסירתה בפועל, וממילא ההסכם מאפשר להם לדחות תשלומים בנסיבות בהן הופסקה הבנייה בפרויקט לפרק זמן של 60 יום ברציפות, נסיבות שהתקיימו בענייננו; כי האיחור במסירת הדירה איננו פועל יוצא של תשלום באיחור התמורה – טענה שלא הועלתה כנגדם בזמן אמת; כי חלק מהליקויים קיבלו ביטוי בפרוטוקול המסירה, ואף אותם לא תיקנה הנתבעת; כי הם לא סירבו לקבל שירות מהנתבעת; כי השינויים שהוזמנו לא האריכו את מועד המסירה, וכי החלפת הריצוף מסביב לבריכה נבעה מרשלנותו של נציג הנתבעת.

     

37. הנתבעת הגישה הודעה לצד שלישי כנגד ש. שטרית הנדסה בע"מ (להלן: "הצד השלישי"), אשר התקשר עם הנתבעת בהסכם פאושלי (להלן: "הסכם הבנייה"), לביצוע עבודות בנייה ופיתוח של הפרויקט בו ממוקמת הדירה מושא התביעה. לטענת הנתבעת, היה ותתקבל התביעה בהליך העיקרי, אזי יהא על הצד השלישי לשלם לה סך של 159,575 ₪ בגין האיחור הנטען במסירת הדירה; וסך של 837,520 ₪ בגין אי ההתאמות וליקויי הבנייה הנטענים.

     

    הנתבעת מוסיפה וטוענת כדלקמן:

     

38. על פי הסכם הבנייה, הצד השלישי הוא האחראי הבלעדי להקמת הדירה ומסירתה לתובעים במועד הקבוע וכן, האחראי הבלעדי בגין כל איחור במסירה זו. הצד השלישי הוא גם האחראי הבלעדי למתן שירותי אחריות ובדק ביחס לדירה, לרבות תיקון ליקויים ואי התאמות, כמו גם בדבר שינויים מבוקשים בדירה.

     

39. מסירת הדירה בוצעה על ידי הצד השלישי והוא זה שערך עם התובעים את פרוטוקול המסירה.

     

40. הצד השלישי אחראי אפוא באופן בלעדי לכל סעד שייפסק כנגד הנתבעת בגין טענות התובעים בדבר האיחור הנטען במסירת הדירה, כמו גם בגין נזקים, ליקויים ואי התאמות, וכן בנוגע לשינויים והשדרוגים שהוזמנו על ידי התובעים ישירות מהצד השלישי. הצד השלישי אחראי לנזקים ממוניים ובלתי ממוניים הנטענים על ידי התובעים.

     

41. מנגד, טוענים הנתבע והצד השלישי בכתב הגנתם המשותף, כי הפרויקט מושא התובענה סבל מבעיות רבות שנבעו ממעשיה ו/או ממחדליה של הנתבעת, ומאילוצים שונים שקשורים בין היתר לאי מכירת דירות בפרויקט ומאינטרס מובהק של הנתבעת לעכב את ביצוע העבודות.

     

    הנתבע והצד השלישי מוסיפים וטוענים כדלקמן:

     

42. אשר לאיחור במסירת הדירה, רק ביום 25/2/2018 בשלו התנאים ליתן צו לתחילת העבודה לגבי המגרש המסוים עליו בנויה הדירה. כבר במועד החתימה על ההסכם, ידעה הנתבעת על כך שהיא לא תעמוד במועד שהתחייבה עליו בפני התובעים למסירת הדירה.

     

43. עם תחילת העבודות בשני המגרשים הראשונים בפרויקט, התגלה כשל חמור בתוכנית הביסוס של הפרויקט, וכל תכנית הביסוס שונתה, מה שעיכב את הפרויקט לתקופה של מעל שנה. הנתבעת עיכבה ביודעין את ביצוע העבודות בכך שלא מסרה לצד השלישי תכניות בהתאם ללוח הזמנים, ולא פתרה בעיות תכנוניות והנדסיות בשטח במועד.

     

44. התובעים ביקשו לבצע שינויים רבים בדירתם, חלקם הוגשו על ידי התובעים חודשים ספורים לפני מסירת הדירה. שינויים אלה גרמו להארכת משך העבודה בחמישה חודשים.

     

45. אשר לליקויים הנטענים בדירה, הצד השלישי בנה את הדירה בהתאם לתכניות ולמפרטים שקיבל מהנתבעת ותחת פיקוח צמוד שלה. בניית הדירה נעשתה ללא כל דופי. הדירה נמסרה לתובעים כשהיא ראויה למגורים כמפורט בפרוטוקול המסירה, לאחר שעבר בדיקה ואישור של הנתבעת או מי מטעמה כי אין בה ליקויים. ככל שייקבע כי הצד השלישי אחראי לליקוי כזה או אחר בדירה, הרי שיש לאפשר לצד השלישי לבצע תיקון בהתאם, ולא לחייבו בסעד כספי.

     

46. הצד השלישי איננו אחראי לנזקים ממוניים נלווים, להפרה של ההסכם ולנזקים בלתי ממוניים. ממילא, לצד השלישי טענות קיזוז רבות כנגד הנתבעת, אשר במחדליה הרבים בניהול ובתכנון הפרויקט מושא התביעה, גרמה לצד השלישי לנזקים עצומים.

     

47. בתשובה, טוענת הנתבעת, בין היתר, כי התנהלות הצד השלישי היא זו שאילצה את הנתבעת לבצע תכנית ביסוס חדשה, וזו – ורק זו – הייתה הסיבה לעיכוב שנוצר במסירת צו התחלת העבודה לצד השלישי.

     

     

     

     

    המסגרת הראייתית

     

48. מטעם התובעים העידו המומחה גנישב (חוות דעת מטעמו סומנה ת/1); עו"ד רוית אזולאי (תצהיר עדות ראשית מטעמה סומן ת/2); מר מאיר גורשניק, מהנדס מיזוג אוויר (ת/3); המומחה קומפורטי, מהנדס (ת/4); התובע, מר פלוני (ת/5); והשמאי ביליה (ת/3)

     

49. מטעם הנתבעת העידו מר גיא חנינה (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן נ/1); השמאי אלי סידוואי (נ/2); מר אמיר סובעי, מהנדס (נ/3); גב' רויטל יאורי (נ/4); מר מיכאל אהרונוביץ (נ/5).

     

50. מטעם הנתבע העיד הוא עצמו (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן נ/6).

     

51. מטעם הצד השלישי העידו מר איוב חורי (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ג/1); גב' אושרת אלוס (ג/2); מר מאיר שטרית (ג/3); ומר מרק גורדון (ג/4).

     

52. אתייחס לעדויות ולראיות שהוגשו מטעם הצדדים במסגרת הדיון שלהלן, בהתאם לדרוש.

     

     

    דיון

     

    איחור במסירת הדירה

     

    נטל ההוכחה

     

53. התובעים טוענים כי הדירה נמסרה להם באיחור. על פי ההסכם, מועד מסירת הדירה הצפוי נקבע ליום 31/12/2018 (להלן: "מועד המסירה הצפוי"). אין חולק כי הדירה נמסרה בפועל לתובעים ביום 5/11/2019 (להלן: "מועד המסירה בפועל"), עשרה חודשים וחמישה ימים לאחר מועד המסירה הצפוי. הנה כי כן, טענת התובעים בנוגע לאיחור במסירת הדירה, הוכחה.

     

54. הנתבעת איננה מכחישה את עצם האיחור במסירת הדירה, דהיינו כי מועד המסירה בפועל התרחש עשרה חודשים וחמישה ימים לאחר מועד המסירה הצפוי, אולם טוענת כי האיחור במסירה נבע ממעשי ו/או ממחדלי התובעים (איחור בתשלום התמורה ושינויים שהתבקשו על ידם), ו/או בשל מעשי ו/או מחדלי הצד השלישי. עסקינן אפוא בטענת הגנה מסוג "הודאה והדחה", ומשכך, נטל ההוכחה עובר אל כתפי הנתבעת, להוכיח כי העיכוב במסירת הדירה נבע ממעשי ו/או ממחדלי התובעים, ו/או ממעשי ו/או ממחדלי הצד השלישי.

     

     

    איחור בתשלום

     

55. בסעיף 15.9 להסכם נקבע:

     

    "איחור במסירת החזקה, מעבר לתקופת הדחייה המוסכמת, יהווה הפרה של החוזה, אולם מוסכם בזאת בין הצדדים, כלהלן, בתנאים הכלליים:

     

    15.9.1 ממועד המסירה המוסכם ועד לחלוף 18 חודשים ממועד זה – תרופתו היחידה של הקונה בגין האיחור האמור תהא זכאותו לפיצוי קבוע וסופי בסכום האמור בתנאים המיוחדים, לכל חודש ו/או חלק ממנו, באופן יחסי (להלן בתנאים הכלליים: "הפיצוי בדמי שימוש ראויים), ללא זכות לכל תרופה נוספת בגין ההפרה ובפרט ללא זכות לביטול החוזה. הפיצוי בדמי שימוש ראויים ישולם לקונה – בגין תקופת הדחייה המוסכמת (ככל שמסירת החזקה לא בוצעה במהלכה) – בתום תקופה זו, ולאחר מכן – בתום כל חודש איחור, בעד אותו החודש".

     

56. בתנאים המיוחדים להסכם (עמוד 3 להסכם) נקבע:

     

    "הפיצוי בדמי שימוש ראויים: בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן בחוזה זה: "חוק המכר") מוסכם כי ה"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" כמפורט בחוק המכר יקבע בהתאם לחוות דעת שמאי שיישכר על ידי המוכר לצורך כך".

     

57. על פי ההסכם, את התשלום השלישי, והעיקרי, על חשבון התמורה, על התובעים היה לשלם לנתבעת עד ליום 30/10/2018. בפועל, תשלום זה שולם על ידי התובעים בארבע פעימות, כאשר הפעימה האחרונה שולמה על ידם ביום 26/11/2018, דהיינו באיחור של 27 ימים. התובעים אינם מספקים הסבר בדבר הסיבה לאיחור זה, ומציינים מפורשות בסיכומיהם כי הם לא מימשו את זכותם לעכב את תשלום התמורה בגין הדירה, בשל עצירת עבודות בנייה בפרויקט מושא התביעה.

     

58. אשר לתשלום האחרון, על פי ההסכם על התובעים היה לשלמו לנתבעת "5 ימים טרם למועד המסירה הקבוע". בפועל, התובעים שילמו תשלום זה בשלוש פעימות, בתאריכים 20/12/2018, 7/1/2019, ו- 16/1/2019.

     

59. אשר להגדרתו של "מועד המסירה הקבוע", בסעיף 15.16 להסכם נקבע:

     

    "כל עוד לא הודע לקונה אחרת, בהודעה בכתב מאת המוכר ו/או קבלני הביצוע (להלן: "ההודעה בדבר מועד המסירה המעודכן"), עליו להתייצב לקבלת החזקה בדירה במועד המסירה הצפוי (מועד המסירה הצפוי או מועד המסירה, הנקוב בהודעה בדבר מועד המסירה המעודכן, להלן, בתנאים הכלליים: "מועד המסירה הקבוע")". [ההדגשה שלי, כ.ה]

     

    ברי כי בפועל, לא היה בידם של התובעים להתייצב ולקבל חזקה בדירה במועד המסירה הצפוי, מאחר שאין חולק כי הדירה לא הייתה מוכנה למסירה באותה העת. חרף האמור, לא הוכח בפניי כי התובעים קיבלו מאת הנתבעת מועד מסירה קבוע בכתב, הגם שהיו אמורים לקבלו, על פי סעיף 15.16 להסכם, ללא כל תלות בשאלת הגורם לעיכוב במסירת הדירה. הנתבעת איננה יכולה להיבנות עתה ממחדל זה – דהיינו מהימנעותה מלשלוח לתובעים מועד מסירה קבוע כהגדרתו בהסכם – ולטעון כי מועד המסירה הקבוע זהה למועד המסירה הצפוי, לעניין מועד התשלום האחרון, מקום בו לא נקבע מועד מסירה אחר.

     

    משכך, בהעדר קביעת מועד מסירה קבוע על ידי הנתבעת, ובמצב דברים בו ברור, אינהרנטית, כי מועד המסירה הקבוע לא יכול להיות זהה למועד המסירה הצפוי (שכן אין חולק כי הדירה לא הייתה מוכנה במועד זה), ומקום בו אין חולק כי כוונת הצדדים בנספח התשלומים הייתה כי הדירה לא תימסר לידי התובעים מבלי שמלוא התמורה שולמה על ידם, אין מנוס מלקבוע כי מועד התשלום האחרון, הנו חמישה ימים לפני מועד המסירה בפועל. כפועל יוצא, מקום בו התובעים השלימו את התשלום האחרון לנתבעת ביום 16/1/2019, תשעה חודשים לפני מועד המסירה בפועל, ברור כי התובעים לא איחרו בביצוע התשלום האחרון, כי אם בתשלום השני בלבד (איחור בן 27 ימים כאמור).

     

60. על פי סעיף 15.6.1 להסכם "היה ויאחר הקונה בתשלום אחד או יותר מהתשלומים הקבועים בנספח התשלומים, יהא המוכר זכאי לדחות את מסירת החזקה עד ולא יותר מממספר הימים המצטבר של האיחור בתשלומים...". כפועל יוצא, זכאית הייתה הנתבעת לדחות את מסירת החזקה בדירה בפרק זמן של 27 ימים, בגין האיחור בתשלום התמורה כאמור.

     

61. לפיכך, מתוך פרק הזמן בו איחרה הנתבעת במסירת הדירה לידי התובעים (עשרה חודשים וחמישה ימים), יש להפחית 27 ימים בשל האיחור בתשלום כאמור. פרק זמן האיחור במסירה שנותר, עומד אפוא על תשעה חודשים ושמונה ימים.

     

     

    שינויים שביקשו התובעים לבצע בדירה

     

62. סעיף 13.4.11 להסכם קובע:

     

    "הקונה יאשר את העיכוב הצפוי בהשלמת הדירה, לאור ביצוע השינויים המבוקשים, כשם שייקבע על ידי המוכר (ובהעדר קביעה כאמור – מוסכם בזאת כי עיכוב יהא בשיעור של 30 ימים), ואת דחיית מועד המסירה הצפוי, כהגדרתו בסעיף 15.3 דלהלן, בהתאם לעיכוב הצפוי או בהתאם לעיכוב שנגרם בפועל, לאור ביצוע השינויים המבוקשים – לפי המאוחר מביניהם, וכן יאשר – כי לא יהיה בעיכוב כאמור כדי לדחות את מועד התשלום האחרון – שישולם במועד שהיה אמור להיות משולם, אלמלא ההיעתרות לשינויים המבוקשים...".

     

63. אשר לסיפא לסעיף 13.4.11, יובהר למען הסר ספק, כי המועד בו אמור היה להיות משולם התשלום האחרון, "אלמלא ההיעתרות לשינויים...", הנו חמישה ימים לפני "מועד המסירה הקבוע".

    כפי שקבעתי לעיל, התובעים עמדו במועד תשלום זה.

     

64. אדון להלן בשינויים אותם ביקשו התובעים לבצע בדירה, על פי הראיות שהובאו בפניי, ואבחן האם הוכח כי שינויים אלה גררו עיכוב מוצדק במסירת הדירה.

     

65. לראיות הצדדים צורפו טפסי הזמנות שינויים מטעמו של הצד השלישי, אשר חתומים כולם על ידי נציג הצד השלישי ועל ידי התובעים או מי מהם, כדלקמן:

     

    • טופס הזמנת שינויים מיום 1/5/2017 (להלן: "טופס השינויים הראשון"), במסגרתו התבקשו שינויים רבים, כגון שינויים הנוגעים לנקודות מים, נקודות חשמל ועוד. במסגרת טופס זה, אישרו התובעים כי "במידה ותחול דחייה במועד מסירת הדירה עקב השינויים הנ"ל, לא תהיה לנו אפוא כל תביעה או טענה כלפיכם וכלפי החברה ממנה רכשנו את הדירה בכל עניין הקשור למועד השלמת ומסירת הדירה". בהעדר ציון מפורש של מספר ימי דחייה במסירת הדירה הנובעים מהשינויים המבוקשים, על פי סעיף 13.4.11 להסכם, שינויים אלה גוררים דחייה במסירה בת 30 ימים.

       

    • התובעים טענו באשר לטופס השינויים הראשון, כי "אין בה כדי לעכב שכן הנה חלק מתוכנית המכר הראשונית". טענה זו נטענה בעלמא מבלי שהוכחה, ובכלל זאת לא הוסבר מדוע, אם אכן השינויים שנכללו בטופס היו חלק מתכנית המכר הראשונית, נדרש לחתום על טופס שינויים, ומדוע אישרו כי לא תהא להם כל טענה או תביעה במקרה של עיכוב בשל השינויים שהתבקשו בטופס, אם לשיטתם אין מדובר בשינויים אלא בחלק מתכנית המכר הראשונית. אני דוחה אפוא טענה זו של התובעים.

       

    • טופס הזמנת שינויים מיום 24/06/2019 (להלן: "טופס השינויים השני"). במסגרת טופס זה התבקשו שינויים הקשורים בהגדלת פתחי דלתות. צוין כי עלויות שינויים אלה "יקוזזו מהכסף ששולם עבור עבודות קרמיקה, שהיו אמורות להתבצע בגג מסביב לבריכה". עוד צוין כי "במידה ותחול דחייה במועד מסירת הדירה עקב השינויים הנ"ל, לא תהיה לנו אפוא כל תביעה או טענה כלפיכם וכלפי החברה ממנה רכשנו את הדירה בכל עניין הקשור למועד השלמת ומסירת הדירה, עד כחודש ימים מ- 26.6.19". הנה כי כן, התובעים הסכימו כי לא תהא להם כל טענה כלפי הנתבעת או כלפי הצד השלישי, בגין עיכוב שייגרם בשל השינויים המבוקשים בטופס זה, בפרק זמן של עד כחודש ימים מיום 26/6/2019.

       

      בתצהירו (ת/5), ציין התובע 2, בהקשר זה כי טופס השינויים השני כלל בקשה "לביצוע הרחבת 3 משקופים ו-3 דלתות בגלל הנכות של פלונית, לאחר שרק חלק מהדלתות בדירה הותאמו ולא כולן ובניגוד להסכמות שלנו עם אאורה". טענה זו נטענה בעלמא, מבלי שנתמכה בראיות כלשהן. לעומת זאת, בסיכומיהם טענו התובעים כי השינויים בטופס זה נדרשו "בשל מחדלי הצד השלישי ובלית ברירה", מבלי לפרט מעבר לכך – ובאופן הסותר את הנטען בתצהירו של התובע 2 כאמור, בו הפנה אצבע מאשימה בעניין זה, כלפי הנתבעת. לכך מתווספת העובדה כי התובעים אישרו בחתימתם על גבי הטופס, שלא תהא להם כל טענה בגין עיכוב שייגרם בשל השינויים המבוקשים לפרק זמן של חודש. אני מוצאת אפוא לדחות את טענות התובעים בהקשר זה.

       

    • טופס הזמנת שינויים מיום 10/7/2019 (להלן: "טופס השינויים השלישי"). במסגרת טופס זה התבקשו שינויים הקשורים בריצוף מסביב לבריכה, ובכלל זאת "החלפת דק סטנדרטי מעץ מסביב לבריכה לדק סינטטי מדגם שנבחר על ידינו ומשולם ע"י הקבלן. הדק יושם ע"ג קונסטרוקציה קיימת ומותאמת. עלות ביצוע העבודה יקוזז מהכסף ששולם לחברת ס.ר.ג. בע"מ (רועי גוזלן) עבור ביצוע עבודות נוספות אחרות מבוטלות. העבודה מתבצעת ע"י חברת ש.שטרית הנדסה בע"מ כפיצוי בעבור ביטול עבודות שהוזמנו מחברת ס.ר.ג. בע"מ (רועי גוזלן) ואין לנו כל דרישה או טענה לחברת ש.שטרית הנדסה בכל הנוגע לסיכומים עם חברת ס.ר.ג. בע"מ עקב ביטול עבודות הנ"ל. עלות העבודה הנ"ל כולל השינוי בגודל הדלתות מבוצע כולו מתוך הסכום ששולם לחברת ס.ר.ג. – רועי גוזלן, ועם ביצועם הדייר לא יהיה חייב לתשלום נוסף. כמו כן, מתוך הזיכויים המגיעים לדייר בעבור ביטול דברים אחרים בדירה כגון שיש מטבח וכו'."

       

      עוד צוין בטופס השינויים השלישי, כי "במידה ותחול דחייה במועד מסירת הדירה עקב השינויים הנ"ל, לא תהייה לנו אפוא כל תביעה או טענה כלפיכם וכלפי החברה ממנה רכשנו את הדירה בכל עניין הקשור למועד השלמת ומסירת הדירה. הנ"ל כולל את זמן החפיפה עם השינוי בדלתות ולא יעלה ביחד (גם הדלתות וגם הדק) על יותר מ-3 שבועות עיכוב בעבודה במידה ויהיה כזה".

       

      הנה כי כן, הוסכם בין התובעים לבין הצד השלישי, כי פרק הזמן המקסימלי בגינו ניתן יהיה לעכב את מועד המסירה בשל השינויים בטופס השינויים השני ובטופס השינויים השלישי יחדיו, הנו שלושה שבועות. יובהר, כי טופס השינויים השלישי הנו בגדר חוזה המאוחר לטופס השינויים השני, ומשכך גובר עליו, ועל כן אני קובעת כי פרק הזמן המקסימלי בגינו ניתן היה לעכב את מועד המסירה בשל טופס השינויים השלישי וטופס השינויים השלישי, במצטבר, הנו שלושה שבועות.

       

      עולה מן האמור כי בגין שלושת טפסי השינויים, ניתן היה לעכב את מועד המסירה של הדירה בחודש ושלושה שבועות לכל היותר.

       

      עם זאת, נוסחם של טפסי השינויים מצביע על כך שעל מנת לעכב את מועד המסירה בשל ביצוע השינויים המבוקשים בהם, סיבת העיכוב צריכה להיות "עקב השינויים הנ"ל". משמע, על הנתבעת ו/או על הצד השלישי היה להוכיח כי ביצוע השינויים הוא שעיכב בפועל את מועד מסירת הדירה. לאחר שבחנתי את ראיות הצדדים, אינני סבורה כי עלה בידי הנתבעת או בידי הצד השלישי להוכיח כי העיכוב התרחש בפועל עקב השינויים שהתבקשו בשלושת טפסי השינויים או באיזה מהם, ומשכך, אין בידי לקבל את טענות הנתבעת והצד השלישי בעניין זה.

       

      הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו טופס ההזמנה השני וטופס ההזמנה השלישי, נחתמו שישה ושבעה חודשים (בהתאמה) לאחר מועד המסירה הצפוי, ומשכך ממילא שינויים אלה אינם יכולים להיות הגורם לששת חודשי העיכוב הראשונים.

       

66. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי העיכוב במסירה נובע גם מאי אספקה במועד של מוצרים שהוזמנו על ידי התובעים באופן עצמאי, דבר אשר על פי סעיף 15.6.3 להסכם הקנה לה זכות לעכב את מועד המסירה באותו פרק זמן של העיכוב באספקת המוצרים. עם זאת, טענה זו נטענה בעלמא, מבלי שהובאו ראיות הן באשר למהות המוצרים לגביהם נטען כי מועד אספקתם התעכב, הן באשר למשך העיכוב הנטען, והן באשר לקשר הסיבתי בין העיכוב הנטען באספקת המוצרים לבין העיכוב במסירת הדירה. משכך, אין בידי לקבל טענה זו.

     

    לסיכום עניין זה, לא הוכח בפניי כי האיחור במועד מסירת הדירה נבע משינויים או מהזמנת מוצרים שנעשו על ידי התובעים.

     

     

    עיכובים כלליים בפרויקט שאינם נובעים מהתנהלות התובעים

     

67. לאור קביעתי כי פרק הזמן המקסימלי בגינו היה בידי הנתבעת לעכב את מועד מסירת הדירה עמד על 27 ימים בשל העיכוב בתשלום השני, אפנה עתה לבחון מהו הגורם לפרק הזמן הנותר בו עוכבה מסירת הדירה, דהיינו פרק זמן בן תשעה חודשים ושמונה ימים.

     

68. במסגרת ההסכם, אשר הצד השלישי לא היה צד לו, התחייבה הנתבעת בפני התובעים כי מועד המסירה הצפוי יהיה ביום 31/12/2018. בהינתן קביעתי לעיל כי למעט 27 ימים, לא התרחשו בענייננו נסיבות דוחות מסירה בשל התנהלות התובעים, מובן כי הנתבעת הפרה את התחייבותה לתובעים שעה שמועד המסירה בפועל התעכב בתשעה חודשים ושמונה ימים. על הנתבעת יהא אפוא לפצות את התובעים בשל כך, אלא אם יעלה בידה להוכיח כי העיכוב במסירה התרחש כתוצאה ממעשי ו/או מחדלי הצד השלישי.

     

69. במסגרת ההסכם בין הנתבעת לבין הצד השלישי (להלן: "הסכם אאורה-שטרית") הוסכם (נספח ג'1) כי "הקבלן יסיים את ביצוע הפרויקט בהתאם לקבוע בחוזה לרבות קבלת טופס 4, חיבור חשמל קבוע וביקורת חח"י לשטחים הציבוריים ולדירות ומסירה הדירות לכלל הרוכשים, תוך 18 חודשים ממועד צו תחילת עבודה (צה"ע) למגרש הראשון, ובלבד שהתקופה בין צו התחלת עבודה אחד למשנהו לא תעלה על 6 חודשים..." (להלן: "סעיף השלמת הפרויקט"). בפועל, ניתן צו התחלת העבודות הראשון (עבור מגרשים 3-4) ביום 31/12/2015, ואילו צו התחלת העבודה למגרש השני (בו ממוקמת דירת התובעים) ניתן ביום 12/7/2016 – דהיינו לאחר שבעה חודשים וחצי.

     

    לטענת הצד השלישי, הסיפא בסעיף השלמת הפרויקט בדבר פרק זמן של שישה חודשים לכל היותר בין צו התחלת עבודה אחד למשנהו, הנה בבחינת תנאי מתלה, שכאשר הוא אינו מתקיים – הסעיף כולו איננו נכנס לתוקף. משכך, לטענת הצד השלישי, בשל העובדה שבין צו התחלת העבודה הראשון לבין צו התחלת העבודה השני, חלפו שבעה חודשים וחצי, לא התקיים התנאי המתלה, והחיוב בדבר השלמת העבודות תוך 18 חודשים, לא נכנס כלל לתוקף. למעשה – לפי טענת הצד השלישי – כתוצאת האמור, הוא כלל איננו כפוף ללוח זמנים ולמועד השלמת העבודות הקבוע בהסכם.

     

70. לאחר שבחנתי את הדברים, אין בידי לקבל את טענת הצד השלישי בעניין זה.

     

    ודוק; בע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 5/9/2012), קבע בית המשפט העליון כדלקמן:

     

    "תנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים. זאת להבדיל מתניה חוזית שהיא חיוב שאת ביצועו נוטל על עצמו אחד הצדדים לחוזה... ...תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו כאמור בסעיף 29 לחוק החוזיםאשר צוטט לעיל, בלא שמוטלת בשל כך אחריות על מי מן הצדדים לחוזה כלפי רעהו. לעומת זאת, אי-קיום של תניה שאינה מסווגת כתנאי מתלה מהווה הפרת חוזה מצד מי שהתחייב לבצעה על כל הנובע מכך לפי הוראות החוזה והדין... השאלה אם מדובר בתנאי מתלה או בהתחייבות חוזית "רגילה" של מי מהצדדים לחוזה, נבחנת בכל מקרה לגופו..."

     

    במקרה דנן, התנאי בדבר פרק זמן של עד שישה חודשים בין צו התחלת עבודה אחד למשנהו, איננו בגדר אירוע "חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים", כי אם מדובר בחיוב שאת ביצועו נטל על עצמו אחד הצדדים לחוזה – הוא הנתבעת. משכך, עסקינן בתניה חוזית, ולא בתנאי מתלה, אשר איננה מפקיעה את החוזה מאליו, ובכלל זאת איננה מאיינת את החיוב להשלים את העבודות בתוך 18 חודשים ממועד צו התחלת העבודה. החוזה שותק לגבי התרופה במצב דברים בו חלפה למעלה מחצי שנה בין מתן צו התחלת עבודה אחד למשנהו. התחקות אחר אומד דעת הצדדים בסעיף זה, מלמדת כי התכלית שעמדה בבסיסו הייתה למנוע מצב בו ישנו עיכוב בקבלת צווי התחלת העבודה, של למעלה משישה חודשים, באופן שלא יאפשר לצד השלישי להשלים את העבודות בתוך 18 חודשים. אומד דעת הצדדים כמו גם עיקרון תום הלב, מנחים אפוא, כי במצב דברים בו חלפה למעלה מחצי שנה ממועד מתן צו התחלת עבודה למשנהו, יידחה מועד השלמת העבודה בפרק זמן זהה.

     

    כפועל יוצא, מקום בו חלפו שבעה וחצי חודשים בין מועד מתן צו התחלת העבודה הראשון, לבין מועד מתן צו התחלת העבודה השני, יש להוסיף פרק זמן זהה – של חודש וחצי – לתקופה של 18 החודשים בסיומה היה על הצד השלישי להשלים את העבודות.

     

71. אציין, כי סעיף השלמת הפרויקט קובע כי העבודות יושלמו תוך 18 ימים ממועד צו תחילת עבודה למגרש הראשון (שניתן בפועל ביום 31/12/2015), אולם מקום בו הצדדים (הן הנתבעת והן הצד השלישי) מתייחסים למועד תחילת ספירת 18 החודשים כאל יום מתן צו התחלת העבודות למגרש השני (12/7/2016), אאמץ אף אני התייחסות זו. משכך, על פי סעיף השלמת הפרויקט ועל רקע קביעותיי לעיל, על הצד השלישי היה להשלים את הפרויקט בתוך 19 חודשים וחצי מיום 12/7/2016, דהיינו בסוף חודש פברואר 2018 – מה שלא אירע בפועל, שכן הדירה נמסרה לידי התובעים רק ביום 5/11/2019. נותר עתה לבחון מהו הגורם לעיכוב, והאם הוכיחה הנתבעת כי העיכוב נבע בשל התנהלות הצד השלישי.

     

     

    שיטת הביסוס בפרויקט מושא התביעה

     

72. אחת המחלוקות בין הנתבעת לבין הצד השלישי בנוגע לסיבה לעיכוב השלמת הפרויקט, נוגעת לשיטת הביסוס בפרויקט. בנספח ג'1 להסכם אאורה-שטרית, נקבע בסעיף 2 "ביסוס המבנה ע"י כלונסאות בשיטה היבשה עם כלונסאות קדוחים ויצוקים באתר".

     

73. הנתבעת צירפה לראיותיה "מקטע מתוך דו"ח יועץ הקרקע" שם צוין, באשר לשיטת הביסוס כי "יתכן וניתן יהיה לקדוח הקידוחים בשיטה הרגילה אך סביר כי לפחות בחלק מהשטח יידרש ביצוע בשיטת הבטוניט/CFA. ביצוע הכלונסאות יעשה תוך שימוש במכונת קידוח חזקה (M-250 לפחות) ושימוש במקדחי וידיה. צפויים קשיים בקידוחי הכלונסאות עקב אבנים, בולדרים ושכבות מלוכדות". הנה כי כן, יועץ הקרקע צפה מבעוד מועד קשיים בקידוחי הכלונסאות עקב אופי הקרקע.

     

74. המהנדס מטעם הצד השלישי, מר איוב חורי (להלן: "מר איוב") העיד בתצהירו (ג/1) כי צפה מראש שאופי הקרקע הסלעי לא יאפשר את קידוח הכלונסאות, והתריע על כך בפני הנתבעת, אולם נתקל "בתגובה מזלזלת ובהחלטה של אאורה להתחיל בקידוח יבש רגיל חרף אזהרתי".

     

    במכתב מיום 8/1/2016 (צורף כנספח לתצהירו של מר שטרית (ג/3), שנשלח מאת מר חורי לנתבעת, ביקש מר חורי "בהמשך לשיחתנו בנושא שינוי שיטת הביסוס", לשנות את שיטת הביסוס של הפרויקט, באופן שבו ייעשה שימוש ברפסודות ולא בכלונסאות, משיקולים שונים (בין היתר – הורדת מפלס הקרקע; אופי הקרקע שאיננו מתאים לביצוע כלונסאות באופן שעלול גם לגרום לעיכוב ביצוע; יציבות טובה יותר מפני רעידות אדמה; הוזלת עלויות וקיצור משך העבודה). הנתבעת בחרה שלא לקבל את בקשתו של מר חורי.

     

75. ביום 6/3/2016 החל הצד השלישי בביצוע קידוח כלונסאות ביסוס בהתאם להנחיית הנתבעת. על פי יומן העבודה מטעם הצד השלישי מיום 7/3/2016 (נספח 3 לתצהירו של מר שטרית – ג/3), נתקל צוות הקידוח בקרקע סלעית שלא אפשרה לבצע את קידוח הכלונסאות ("ללא התקדמות בחפירה עקב אבנים גדולות").

     

76. במכתבו של יועץ הקרקע מר דיאמנדי לנתבעת מיום 14/3/2016 צוין כי "פתרון הביסוס יישאר במתווה כלונסאות", והוצעו פתרונות לגבי הקשיים שהתעוררו, בדמות ביצוע "חפירה עד לסילוק שכבות לא יציבות, ביצוע מילוי חוזר מהודק ודרכו קידוח כלונסאות... שילוב מכונת קידוחים חזקה יותר מהנמצאת בשטח; תיאום אל מול המתכנן של הזזת הקידוחים".

     

77. חרף ההמלצות, הוכח בפניי כי הקשיים בקידוח התמשכו, כפי שעולה מדואר אלקטרוני שנשלח מאת מר איוב אל נציגי הנתבעת, שם צוין כי "בהמשך לשיחתנו עם המפקח בשטח, לא ניתן להתקדם בעבודות הביסוס והקידוחים. לפי בקשתכם התחלנו בניסוי פעם נוספת לביצוע קידוחי כלונסאות במגרש הנ"ל אך ללא הצלחה. ע"פ בקשתכם: החלפנו מכונת הקידוח למכונה M350, מבצעים קידוחים בקוטר יותר גדול לפי שינוי שהתקבל בתוכניות, השתמשנו במגן דפנות עם צינור באורך 4 מ' כפי שהנחה יועץ הקרקע. מתוך 15 קידוחים שקדחנו עד היום חלקם נקדח פעמיים אחרי מילוי CLSM וקידוח שוב, הצלחנו לקדוח ולצקת לעומק הנדרש רק 6 כלונסאות בלבד. מכונת הקידוח עובדת בשטח מיום רביעי 25/5 עד היום 31/5 6 ימים, בוצעו רק 6 כלונסאות. במצב זה לא ניתן להמשיך בקידוחים. אנו שבים ומתריעים על כך שלא ניתן לבצע כלונסאות בסוג קרקע זו".

     

    הנה כי כן, הצד השלישי פעל בהתאם להסכם אאורה-שטרית, בהתאם להנחיות הנתבעת ובהתאם להנחיות יועץ הקרקע, ובאמצעות המכשור המתאים (חזק יותר מזה שנזכר בדו"ח יועץ הקרקע). על אף זאת, לא חלה התקדמות בקידוח.

     

78. במכתב מיום 12/7/2016 מטעמו של מר שטרית, מנכ"ל הצד השלישי, אל הנתבעת, צוין כי "חברתנו עובדת החל מחודש פברואר בפרויקט הנ"ל, לאחר מס' פגישות עמכם הובהר לכם הקושי והבעיות בעבודות הביסוס, למרות זאת אתם כאילו מתעלמים מהבעיה במגרש 613/4. עבודות הביסוס חרגו ב-150,000 ₪ מהעלות המתוכננת עקב בעיות קשות של בולדרים ומילוי שקיים בשטח, כל קידוח נקדח מספר פעמים ומולא בבטון ונקדח שוב, וזאת למרות שהצענו מספר פעמים לשנות את הביסוס לרפסודה או יסודות בודדים. במגרש 613/2 [המגרש בו ממוקמת הדירה – כ.ה.] המצב חמור יותר, אנחנו למעלה מחודשים מבצעים קידוחים רק בחצי מהמגרש ובנוסף היום קיבלנו תוכניות להוספת 8 קידוחים חדשים וכבר בחצי מגרש העלויות הנוספות הן למעלה מ-100,000 ₪. לצערנו לא נוכל להמשיך את הביסוס רק לאחר שיימצא פתרון לבניין 613/3, סוכם כי תפנו ליועץ אחר שיימצא פתרון אמיתי לביסוס, המפקח מטעמכם מתעלם לחלוטין מהבעיות בשטח. מבלי לגרוע מהזכויות, אנו נאלצים להודיע שבהתאם לסעיף 3 בחוזה בנוגע לשלבים בפרויקט וכיוון שחלף 6 חודשים מצו התחלת העבודה לפרויקט, חברתנו לא מעוניינת לבצע את יתר השלבים בפרויקט".

     

    בתגובה, השיבה הנתבעת למר שטרית במייל מיום 12/7/2016, אליו צורף צו התחלה עבודה לגבי מגרש 2, וציינה בין היתר כי "בעניין הביסוס אנו נעביר בימים הקרובים תוכנית ביסוס חדשה לפי בקשתך עם רפסודה ובלא קידוחים למגרש A3. למגרש 2 A+B נעביר תוכנית ביסוס מעודכנת לאחר שתפנו את ערימת העפר במגרש זה...."

     

79. עולה אפוא מן הראיות שהובאו בפניי כי הצד השלישי התריע, לכל המאוחר בחודש ינואר 2016, על הבעייתיות שבשיטת הביסוס באמצעותה התבקש לפעול, תוך מתן נימוקים ענייניים, וכי חרף זאת הוחלט להותיר את שיטת הקידוח כמות שהיא. כאשר החלו עבודות הביסוס והקידוח, התממשו התרעות הצד השלישי, וצוות הקידוח נתקל בדיוק באותם קשיים שנצפו על ידו, באופן שלא אפשר את התקדמות העבודה. בסופו של יום, רק לאחר כחצי שנה מאז ניתנו התרעות הצד השלישי, וארבעה חודשים מיום התחלת עבודות הקידוח, נענתה הנתבעת לבקשות הצד השלישי והחליפה את שיטת הביסוס מכלונסאות לרפסודות.

     

    בניגוד לנטען על ידי הנתבעת, לא הוכח בפניי כי התנהלות הצד השלישי בעניין הביסוס והקידוח נבעה משיקול כלכלי ולא ענייני, ולא הוכח בפניי כי הצד השלישי יכול היה לפעול אחרת – למשל באמצעות מכשור, שיטות עבודה או בכל דרך אחרת, באופן שהיה מזרז את העבודות ו/או מייתר את הצורך בשינוי שיטת הביסוס, ואף לא הוגשה בעניין זה חוות דעת מומחה, הגם שמדובר בעניין שבמומחיות. למעשה, התרשמתי כי הצד השלישי נהג באחריות, התריע מבעוד מועד ואף בזמן אמת על הסיכונים ועל הקשיים, שעלולים לעכב את ביצוע העבודות. בסופו של יום החליטה הנתבעת להיענות לבקשת הצד השלישי ולשנות את שיטת הביסוס, מה שאכן הביא להתקדמות בעבודות. ודוק, לו סברה הנתבעת כי שינוי שיטת הביסוס הנו שגוי מיסודו, הייתה בידיה האפשרות לאפשר לצד השלישי להשתחרר מההסכם, כפי שהציע מר שטרית, אולם הנתבעת בחרה לשנות את שיטת הביסוס בהתאם לבקשת הצד השלישי.

     

    אני קובעת אפוא כי לא נפל כל פגם בהתנהלות הצד השלישי בכל הנוגע לשיטת הביסוס ולעבודות הקידוח, וכי הצד השלישי איננו נושא באחריות בנוגע לעיכובים שחלו בפרויקט בשל נושא הביסוס.

     

     

    עיכובים נוספים בפרויקט

     

80. במכתב מטעם הצד השלישי לנתבעת מיום 20/12/2016 (נספח 11 לתצהירו של מר שטרית - ג/3), צוינו "מספר נקודות שמונעות מאיתנו את ההתקדמות הנדרשת לפרויקט מסוג זה". בכלל זאת צוין כי טרם התקבלה התייחסות הנתבעת לניתוח מחיר עבור עלויות נוספות הנובעות מעבודות הביסוס; כי הנתבעת איננה עומדת בתשלומים לצד השלישי הקבועים בחוזה אאורה-שטרית; וכי קיימים אי התאמות וחוסרים (כגון סתירה בין הסכם שטרית-אאורה לבין תוכניות הביצוע; בעיה במפרט האלומיניום; אי בחירת סוג ריצוף לדירות סטנדרט; אי קבלת תכנית למיקום נקודות חשמל ומפסקים בחדר שינה) הגורמים לעיכובים.

     

81. אשר למחלוקת בין הנתבעת לבין הצד השלישי בנושא העלויות הנוספות ואי עמידה בתשלומים, הצדדים, הגיעו לעמק השווה בסופו של דבר במסגרת הסכם מיום 25/2/2018 (להלן: "הסכם הפשרה"), בו נקבע כי "כדי לסיים את כלל המחלוקות שבין הצדדים באופן סופי ומוחלט, ומבלי להודות בדבר, מוסכם כי... ישלם המזמין לקבלן תוספת תמורה סופית ומוחלטת בסך של 1,211,810 ₪ בצירוף מע"מ כדין". הנה כי כן, כל המחלוקות בין הנתבעת לבין הצד השלישי עד למועד החתימה על הסכם הפשרה, סולקו באופן סופי ומוחלט במסגרת הסכם הפשרה, ואין הנתבעת יכולה עתה לטעון כי עיכוב העבודות על ידי הצד השלישי בשל המחלוקות ששררו בין הצדדים עד למועד החתימה על הסכם הפשרה, נעשה שלא כדין ו/או באשמת הצד השלישי.

     

82. אשר לעיכוב במסירה בתקופה שהחלה עם החתימה על הסכם הפשרה ביום 25/2/2018 ועד למועד המסירה בפועל, הנתבעת לא פירטה ולא הוכיחה מהו הגורם לעיכוב בתקופה זו; מה פרק הזמן בתקופה זו שנובע מהמחלוקות אשר סולקו בהסכם הפשרה; ומה פרק הזמן שנובע מנסיבות מאוחרות להסכם הפשרה; וכיצד העיכובים נבעו מהתנהלות הצד השלישי. כך הגם שנטל ההוכחה בעניין זה מונח על כתפיה. הנתבעת אף לא התייחסה ולא הביאה גרסה מטעמה לטענות הצד השלישי, אשר גובו בראיות רבות, באשר לעיכובים בפרויקט שנבעו מהתנהלותה שלה עצמה.

     

83. הנתבעת לא הרימה אפוא את נטל ההוכחה המונח על כתפיה, ולא הוכיחה כי הצד השלישי נושא באחריות בגין האיחור במסירת הדירה. משכך, אני קובעת כי על הנתבעת לשאת בגובה הפיצוי לתובעים בגין איחור זה, במלואו.

     

     

    גובה הפיצוי בגין איחור במסירה

     

84. כאמור, פרק הזמן בגינו על הנתבעת לפצות את התובעים בשל איחור במסירת הדירה, עומד על תשעה חודשים ושמונה ימים.

     

85. למען הנוחות, אביא שוב את נוסחו של סעיף 15.9 להסכם:

     

    "איחור במסירת החזקה, מעבר לתקופת הדחייה המוסכמת, יהווה הפרה של החוזה, אולם מוסכם בזאת בין הצדדים, כלהלן, בתנאים הכלליים:

     

    15.9.1 ממועד המסירה המוסכם ועד לחלוף 18 חודשים ממועד זה – תרופתו היחידה של הקונה בגין האיחור האמור תהא זכאותו לפיצוי קבוע וסופי בסכום האמור בתנאים המיוחדים, לכל חודש ו/או חלק ממנו, באופן יחסי (להלן בתנאים הכלליים: "הפיצוי בדמי שימוש ראויים"), ללא זכות לכל תרופה נוספת בגין ההפרה ובפרט ללא זכות לביטול החוזה. הפיצוי בדמי שימוש ראויים ישולם לקונה – בגין תקופת הדחייה המוסכמת (ככל שמסירת החזקה לא בוצעה במהלכה) – בתום תקופה זו, ולאחר מכן – בתום כל חודש איחור, בעד אותו החודש".

     

    בתנאים המיוחדים להסכם (עמוד 3 להסכם) נקבע: "הפיצוי בדמי שימוש ראויים: בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן בחוזה זה: "חוק המכר") מוסכם כי ה"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" כמפורט בחוק המכר יקבע בהתאם לחוות דעת שמאי שיישכר על ידי המוכר לצורך כך".

     

86. הנה כי כן, על פי המנגנון הקבוע בהסכם, גובה הפיצוי שתשלם הנתבעת לתובעים בגין האיחור במסירת הדירה, ייקבע בהתאם לחוות דעת שמאי מטעם הנתבעת – הוא השמאי אלי סידאוי (נ/2) (להלן: "השמאי סידאוי"). השמאי סידאוי קבע בחוות דעתו כי דמי השכירות הראויים בתקופת האיחור במסירה עומדים על סך של 7,770 ₪. לפיכך, על הנתבעת לפצות את התובעים בגין האיחור במסירה, בסך של 7,770 עבור תשעה חודשים (69,930 ₪) ועבור שמונה ימים נוספים (2,072 ₪), ובסך הכל סך של 72,002 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום מתן חוות הדעת (9/4/2023) ועד למועד התשלום בפועל.

     

     

    ליקויים בדירה

     

    האם ניתנה לנתבעת ו/או לצד השלישי הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים שנמצאו בדירה תוך זמן סביר

     

87. סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מורה:

     

    "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."

     

88. בסיפא לסעיף 15.23 להסכם נקבע כי "אין באמור בפרוטוקול הבדק במסירה כדי לגרוע מחובה לתקן כל אי התאמה נוספת, אם וככל שתתהווה ותתגלה בדירה, והכל בתנאי שתינתן לגביו הודעה מתאימה למוכר, כקבוע בהוראות כל דין".

     

    בסעיף 15.25 להסכם נקבע: "בהתאם לאי ההתאמות שתצוינה בפרוטוקול הבדק במסירה, יתקן המוכר את כל הטעון תיקון, באופן ובמועדים, כלהלן, בתנאים הכלליים:

     

    15.25.1 באי התאמות, שמונעות מהקונה שימוש סביר בדירה: מיד ככל הניתן, לא יאוחר מ- 10 ימי עסקים ממועד עריכת הבדק במסירה...

    15.25.2 באי התאמות, אשר אינן מונעות מהקונה שימוש סביר בדירה: בהקדם האפשרי ולא יאוחר מתוך 3 חודשים, ובמועד סביר, אשר יתואם עם הקונה...

    15.25.2 מוסכם בזאת בין הצדדים, כי המועדים המפורטים בסעיפים 15.25.1 ו- 15.25.2 דלעיל מהווים "זמן סביר", לעניין סעיף 4ב(ב) לחוק המכר."

     

    בסעיף 17.1 להסכם נקבע כי "בהתאם להוראות חוק המכר וחוזה זה, מחויב המוכר לתקן, על ידיו על ידי מי מטעמו ועל חשבונו, אי התאמות אשר עליהן הודיע הקונה למוכר בכתב, ואשר התגלו בדירה תוך המועדים הקבועים בחוק המכר (להלן בתנאים הכלליים: "תקופת הבדק והאחריות"), למעט כאלו הנובעות מהשינויים שבוצעו ו/או מהשימוש במוצרי הקונה, בהתאם להוראות פרק 13 לעיל."

     

    בסעיף 17.2 להסכם נקבע כי "תיקון אי ההתאמות (להלן, בתנאים הכלליים: "התיקונים") יבוצעו באופן ובמועדים, כאמור בסעיפים 15.25 ו- 15.26 דלעיל, בשינויים המחויבים."

     

    בסעיף 17.6 להסכם נקבע כי "מוסכם בזאת, כי רק אם הקבלנים והספקים יודיעו לקונה, כי לא יבצעו את התיקונים ו/או אם יבצעו את התיקונים, שלא לשביעות רצון הקונה ו/או אם לא יבצעו את התיקונים בהתאם להוראות חוזה זה והמועדים הקבועים בו, יהיה הקונה רשאי לפנות חזרה אל המוכר ולדרוש ממנו את ביצוע התיקונים על ידיו ו/או באמצעות מי מטעמו."

     

    בסעיף 17.5 נקבע כי "בכל מקרה של צורך בתיקונים, יהא המוכר רשאי להפנות את הקונה ישירות אל הקבלנים והספקים כאמור – והכל מבלי לגרוע מאחריותו של המוכר כלפי הקונה לביצוע התיקונים, כאמור בחוזה זה ובהתאם לכל דין."

     

89. בסעיף 51.1 להסכם אאורה-שטרית נקבע: "אחריות הקבלן כלפי המזמין, ביחס למבנה, תהיה בהתאם לאחריות, היקפה ותקופותיה – כאמור בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), בגרסתו התקפה במועד חתימת החוזה..."

     

    בסעיף 51.2 להסכם אאורה-שטרית נקבע: "נמצאה ביחס למבנה אי התאמה – חייב הקבלן לתקן את אי ההתאמה (במידה ואינה נובעת מטעות תכנונית) לפי דרישת המפקח ו/או המנהל ו/או המזמין, על ידיו ועל חשבונו..."

     

90. הנה כי כן, על פי הסעיפים האמורים, בין היתר, הנתבעת אחראית כלפי התובעים לבצע תיקונים בשל אי התאמות שנמצאו בדירה בתוך 10 ימים כאשר מדובר באי התאמות המונעות שימוש סביר בדירה, ובתוך 90 ימים כאשר מדובר באי התאמות שאינן מונעות שימוש סביר בדירה; הנתבעת אחראית הן בגין אי התאמות שפורטו בפרוטוקול המסירה, והן בגין אי התאמות נוספות שיתגלו מאוחר יותר בדירה בתוך תקופת הבדק.

     

91. בענייננו, במסגרת פרוטוקול המסירה מיום מסירת הדירה (5/11/2019) (להלן: "פרוטוקול המסירה") פורטה רשימת ליקויים שנמצאו בדירה. פרוטוקול המסירה חתום על ידי התובעים ועל ידי הצד השלישי, אולם על פי ההסכם אין בכך כדי לפטור מאחריות את הנתבעת בגין הליקויים שנמצאו בפרוטוקול המסירה. במועד המסירה נערכה גם חוות דעתו של המומחה גנישב מטעמם של התובעים, שפירט את הליקויים שמצא בדירה באותו מועד.

     

92. לטענת התובעים, נעשו "אינספור" פניות לנתבעת בגין הליקויים שנמצאו בפרוטוקול המסירה ובחוות דעתו של המומחה גנישב, אולם התובעים לא צירפו אסמכתאות בנוגע לפניות אלה. התובעים צירפו הודעת דואר אלקטרוני לנתבעת מיום 18/3/2020 (כארבעה חודשים וחצי לאחר יום המסירה בפועל), אליה צורפה רשימת הליקויים שנמצאו בדירה, וכן הודעת דואר אלקטרוני מיום 30/7/2020 אליה צורפו מסמכים הנוגעים לליקויים שנמצאו בדירה, וחוות דעתו של המומחה גנישב – משלא נענתה הודעת הדואר האלקטרוני מיום 18/3/2020. משלא נענו פניות התובעים לנתבעת, נשלחה הודעת דואר אלקטרוני נוספת ביום 13/8/2020, אשר הועברה הן לנתבעת והן לנציגי הצד השלישי.

     

    כבר בנקודת זמן זו (13/8/2020) לא עמדה הנתבעת בהתחייבותה בהסכם לתקן ליקויים בדירה, הן ליקויים המונעים שימוש סביר בדירה והן ליקויים שאינם מונעים זאת, שכן אף אם נניח כי פרוטוקול המסירה לא היווה הודעה לנתבעת בגין הליקויים בדירה (ואינני נדרשת להכריע בעניין זה), מיום 18/3/2020 בו נשלחה לנתבעת רשימת הליקויים וכן חוות דעתו של המומחה גנישב, ועד ליום 13/8/2020, חלפו כמעט חמישה חודשים. אזכיר, כי פרק הזמן לתיקון ליקויים המונעים שימוש סביר בדירה לפי ההסכם הוא 10 ימים, ואילו פרק הזמן לתיקון ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר בדירה הנו 90 ימים – מועדים אשר חלפו שניהם.

     

93. משכך, ולאור הקביעה בהסכם כי המועדים שנקבעו בו לתיקונים כאמור מהווים "זמן סביר" לעניין סעיף 4ב(ב) לחוק המכר דירות, ניתן לומר כי התובעים נתנו לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, וכי אלה לא תוקנו בזמן סביר. יודגש, כי הצעתו של הצד השלישי לתיקון הליקויים שהובאה בפני התובעים ביום 23/1/2023, איננה עומדת בדרישות החוק וההסכם, מקום בו הובאה לאחר פרק זמן שהוא בגדר "זמן סביר", ולאחר שניתנה לנתבעת ולצד השלישי הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. הזדמנות זו לא מומשה על ידם, ועל כן, אין להם להלין אלא על עצמם.

     

94. אציין בהקשר זה כי תלונות התובעים בנוגע לליקויים בפני הנתבעת והצד השלישי, עוד במסגרת פרוטוקול המסירה, וכן במסגרת הודעות דואר אלקטרוני בהמשך, מלמדת על העדר אשם תורם מצדם, כמו גם על עמידתם בחובה להקטנת הנזק.

     

95. אשר לחלוקת האחריות בין הנתבעת לבין הצד השלישי, הרי שמשילוב הוראות ההסכם עם הוראות הסכם אאורה-שטרית, עולה כי הנתבעת היא זו שהתחייבה מול התובעים לתקן ליקויים שיימצאו בדירה, למעט כאלו הנובעים משינויים שביצעו התובעים, וכי הצד השלישי חויב לתקן אי התאמות, ככל שהן אינן נובעות מטעות תכנונית, אולם כי חובה זו איננה גורעת מאחריות הנתבעת כלפי התובעים לביצוע התיקונים כאמור.

     

    משכך, ליקויים אשר הוכח בפניי שהם נעוצים בגורמים תכנוניים הנם באחריות הנתבעת באופן בלעדי, ואילו ליקויים אשר הוכח בפניי שהם נעוצים בשינויים שביצעו התובעים בדירה, הנם באחריות הצד השלישי באופן בלעדי. אשר ליתר הליקויים, ליקויים אלה הנם באחריות משותפת של הנתבעת ושל הצד השלישי. לאחר ששקלתי את הדברים, אני מוצאת לחלק את שיעור אחריותם של הנתבעת ושל הצד השלישי בגין ליקויים אלה, בחלוקה שווה של 50% לנתבעת ו- 50% לצד השלישי.

     

     

    הליקויים וגובה הפיצוי ההולם בנסיבות העניין

     

96. התובעים הגישו שתי חוות דעת הנדסיות מטעמם: חוות דעת מטעמו של המומחה גנישב, מיום 5/11/2019 (להלן: "חוות דעת גנישב"); וחוות דעת מטעמו של המומחה קומפורטי מיום 8/12/2020 (להלן: "חוות דעת קומפורטי"). חוות דעת קומפורטי היא משלימה לחוות דעת גנישב, וכוללת הן ליקויים שנמצאו גם בחוות דעת גנישב (בגין חלקם קבע פיצוי שונה מזה שקבע גנישב), והן ליקויים נוספים אותם לא ניתן היה לגלות במועד עריכת חוות דעת גנישב.

     

    עוד צירפו התובעים חוות דעת שמאית מטעמו של השמאי ביליה מיום 22/8/2021 (להלן: "חוות דעת ביליה").

     

97. הנתבעת הגישה חוות דעת הנדסית מטעמו של המומחה אמיר סובעי (להלן: "המומחה סובעי") מיום 15/2/2023 (להלן: "חוות דעת סובעי").

     

98. הצד השלישי הגיש חוות דעת מטעמו של המומחה מרק גורדון (להלן: "המומחה גורדון") מיום 14/5/2023 (להלן: "חוות דעת גורדון").

     

99. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים ואת הסכומים שנקבעו בהן, על רקע הפערים הקיימים ביניהן וקביעותיהם במחלוקות השונות, ובהתאם גם להתרשמותי מן המומחים השונים, עדותם בפניי והתרשמותי ממידת מהימנותם, אני מוצאת להעמיד את גובה הפיצוי בגין הליקויים שנמצאו, אשר ניתנים לתיקון, כדלקמן:

     

    ליקויים הניתנים לתיקון

     

    • ליקויים במערכת החשמל: 600 ₪

    • ליקויים בכלים סניטריים: 1,000 ₪

    • ליקויים במעקה ובמדרגות פנים וחוץ: 4,500 ₪

    • ליקויים במעקה מרפסות שמש: 750 ₪

    • ליקויים בחלון במרפסת עליונה: אינני מוצאת לפסוק פיצוי בגין ליקוי נטען זה.

    • ליקויים בחלון ממ"ד: 1,500 ₪

    • ליקויי אלומיניום: 3,900 ₪

    • ליקויים בדלתות חוץ: 350 ₪

    • ליקויים בחיפוי: 2,000 ₪

    • ליקויים בריצוף קרמיקה: 20,000 ₪

    • ליקויים בריצוף אבן: 10,000 ₪

    • ליקויים בחיפוי אריחי קרמיקה: 800 ₪

    • תיקוני רובה בריצוף: 500 ₪

    • ליקוי בפתח מסנן הבריכה: 500 ₪

    • ליקויים בבריכה: 4,000 ₪

    • ליקוי במזגן בממ"ד ואי השלמת פתח שירות בתקרת חדרי שירות: 2,000 ₪

    • אי התאמה בגובה מזקף ראש במדרגות: 800 ₪

    • סטייה בקיר הכניסה לבית: 900 ₪

    • ליקויי נגרות: 325 ₪

    • ליקויי חלודה בשער הכניסה: 450 ₪

    • תיקוני טיח וצבע: 2,000 ₪

    • פגמים בקירות חוץ: 5,500 ₪

    • ליקויי בספי שיש ואבני חיפוי: 5,500 ₪

       

      סה"כ :67,875 ₪, ובצירוף מע"מ (12,217.5 ₪), עלויות פיקוח 10% (6,787.5 ₪), ועלויות בלתי צפויות 5% (3,394 ₪) – סך כולל של 90,274 ₪.

       

      מבין ליקויים אלה, הוכח בפניי כי סך של 750 ₪ בגין התקנת מאחז יד במדרגות החוץ, וסך של 1,500 ₪ בגין ליקויים בחלון ממ"ד – הנם ליקויים תכנוניים המצויים באחריות הנתבעת בלבד. יתר הליקויים הנם באחריות הנתבעת והצד השלישי בחלקים שווים. משכך, חלקה של הנתבעת בגין הליקויים המפורטים לעיל הנו 46,262 ₪, ואילו חלקו של הצד השלישי בגין הליקויים המפורטים לעיל הנו 44,012 ₪. לכל הסכומים הנ"ל יש לצרף הפרשי ריבית והצמדה מיום 8/12/2020 (יום מתן חוות דעת קומפורטי).

       

       

      ליקויים שאינם ניתנים לתיקון

       

      • סטייה ברוחב פרוזדור – 8,000 ₪

      • סטייה בגודל סלון – לא מצאתי לפסוק פיצוי בגין סטייה נטענת זו.

      • ליקויים בבריכה – לא מצאתי לפסוק פיצוי בגין ליקויים נטענים אלה.

      • ירידת ערך כללית בגין מצב פיזי וליקויים מרובים – לא מצאתי לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך נטענת זו.

         

        סה"כ: 8,000 ₪, בחלוקה שווה בין הנתבעת לבין הצד השלישי, דהיינו חלקה של הנתבעת בגין רכיב זה הנו 4,000 ₪, וחלקו של הצד השלישי הנו 4,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22/8/2021 (יום מתן חוות דעת ביליה).

         

         

        תשלום לחברת ניקיון בגין פינוי פסולת מהדירה

         

100. לאחר שבחנתי את הראיות שהובאו בפניי בעניין זה, אינני סבורה כי עלה בידי התובעים להוכיח את זכאותם לפיצוי בגין פינוי פסולת מהדירה. זאת, בין היתר, מקום בו בפרוטוקול המסירה לא נזכרה סוגיית הפסולת; בחוות דעת גנישב, אשר בדק את הדירה ביום המסירה, לא נטען מפורשות כי הדירה הייתה זקוקה לניקוי החורג מהרגיל באופן המזכה את התובעים בפיצוי; ולא הוכח בפניי כי התובעים הודיעו בזמן אמת לנתבעת ו/או לצד השלישי על אודות הפסולת הנטענת ואפשרו להם לבצע ניקיון. אני דוחה אפוא את טענות התובעים בעניין זה, ואינני מוצאת לפסוק להם פיצוי בגין פינוי פסולת מהדירה.

      

      

      

     ליקוי במערכת המיזוג

      

101. התובעים הזמינו מערכת מיזוג משודרגת במסגרת השינויים שביקשו מהצד השלישי, בעלות של 26,232 ₪. לטענתם, מערכת המיזוג איננה פועלת כראוי, ולתמיכה בטענה זו הגישו חוות דעת מטעמו של מהנדס מיזוג אוויר מר מאיר גורשניק (ת/3) (להלן: "חוות דעת גורשניק"). בחוות דעת גורשניק נקבע כי מערכת המיזוג שהותקנה בדירה הנה בתפוקה נמוכה שאיננה מספיקה למזג את כל שטחי הדירה. לפיכך, הומלץ "לאפשר גישה בטוחה ונגישה לטיפולי תחזוקה שוטפים ותיקוני תקלות במידת הצורך, להתקין מזגנים מפוצלים בסלון ובחדר שינה בקומת הקרקע.... ויש לבצע טיפולי תחזוקה בתקופה הקרובה". עם זאת, בחוות דעת גורשניק לא נקבעה עלותן של ההמלצות שנכללו בה. התובעים טוענים בגין ראש נזק זה, כי על הנתבעת ועל הצד השלישי לפצותה בסכום ששילמה לצד השלישי בגין רכישת מערכת המיזוג המשודרגת (סך של 26,232 ₪), אולם טענה זו לא נתמכה בחוות דעת גורשניק, והיא איננה תואמת את ההמלצות שנכללו בה (שלא כללו החלפה של מערכת המיזוג).

      

     אינני מוצאת אפוא לפסוק פיצוי כלשהו לתובעים בגין ראש נזק זה.

      

      

     סוגיות הריצוף מסביב לבריכה והגבהת האסלות

      

102. התובעים ביקשו לשדרג את הריצוף מסביב לבריכה בריצוף אבן. שוכנעתי כי ביום 20/8/2018 מר איוב, מטעם הצד השלישי, אישר בפני התובעים כי ריצוף האבן שבחרו מתאים כריצוף מסביבה לבריכה בדירה; כי התובעים שילמו סך של 16,403 ₪ לחברת חרש בגין רכישת הריצוף (להלן: "חרש"); וכי התובעים שילמו לנתבע סך של 40,000 ₪ בגין התקנת ריצוף האבן.

      

103. לאחר מספר חודשים, הודיע מר איוב לתובעים כי ריצוף האבן שרכשו איננו תקני, חרף האישור שנתן להם בחודש אוגוסט 2018 לפיו ריצוף האבן תקני, ולכן לא ניתן להתקינו מסביב לבריכה. לאור חלוף הזמן, סירבו בחרש לקבל בחזרה את הריצוף שהוזמן ולהשיב לתובעים את התשלום בגינו.

      

104. אשר לסך של 40,000 ₪ ששילמו התובעים לנתבע בגין התקנת ריצוף האבן מסביב לבריכה – התקנה שבסופו של דבר לא יצאה אל הפועל, במסגרת שתי הזמנות שינויים שנחתמו על ידי התובעים ועל ידי הצד השלישי, סוכם כי סכום זה יקוזז מעלויות השינויים שנכללו בהזמנות שינויים אלה. כך, במסגרת הזמנת שינויים מיום 24/6/2019 פורטה רשימת שינויים שביקשו התובעים לבצע בדירה, ולאחריה צוין כי "העלויות הנ"ל יקוזזו מהכסף ששולם עבור עבודות קרמיקה שהיו אמורות להתבצע בגג מסביב לבריכה... החשבון עבור עבודה זו שולם מראש".

      

105. במסגרת הזמנת שינויים מיום 10/7/2019 צוין שינוי נוסף שהתבקש על ידי התובעים – "החלפת דק סטנדרטי מעץ מסביב לבריכה לדק סינטטי מדגם שנבחר על ידינו ומשולם ע"י הקבלן... עלות ביצוע העבודה יקוזז מהכסף ששולם לחברת ס.ר.ג בע"מ (רועי גוזלן) עבור ביצוע עבודות נוספות אחרות מבוטלות. העבודה מתבצעת ע"י חברת ש.שטרית הנדסה בע"מ כפיצוי בעבור ביטול עבודות שהוזמנו מחברת ס.ר.ג. בע"מ (רועי גוזלן) ואין לנו כל דרישה או טענה לחברת ש. שטרית הנדסה בכל הנוגע לסיכומים עם חברת ס.ר.ג. בע"מ עקב ביטול עבודות הנ"ל. עלות העבודה הנ"ל כולל השינוי בגודל הדלתות מבוצע כולו מתוך הסכום ששולם לחברת ס.ר.ג. רועי גוזלן, ועם ביצועם הדייר לא יהיה חייב לתשלום נוסף...החשבון עבור עבודות הנ"ל שולם מראש".

      

106. הנה כי כן, עלותם של השינויים שהתבקשו במסגרת שתי הזמנות השינויים לעיל, קוזזה מפורשות עם התשלום ששילמו התובעים לנתבע עבור התקנת ריצוף האבן אשר לא יצאה אל הפועל בסופו של יום. בניגוד לנטען על ידי התובעים, לא הוכח בפניי כי השינויים שנכללו במסגרת שתי הזמנות השינויים, או איזה מהם, נכללו במסגרת ההזמנה המקורית ולא דרשו תוספת תשלום מצד התובעים. התובעים לא הוכיחו אפוא, כי הקיזוז בהזמנות השינויים כפי שפורט לעיל, בוצע שלא כדין, או כי נותרה יתרת חובה מטעם הצד השלישי או מטעם הנתבע, לטובת התובעים, לאחר הקיזוז. משכך, אינני מוצאת לפסוק פיצוי לתובעים בגין עלויות התקנת ריצוף האבן ששולמו לנתבע (40,000 ₪).

      

     אשר לעלויות החומרים, ריצוף האבן עצמו, בגינו שילמו התובעים לחרש סך של 16,406 ₪, עלות זו לא קוזזה, ועל הצד השלישי לפצות את התובעים בגין סך זה, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום רכישת הריצוף. על הצד השלישי לשאת בפיצוי זה באופן בלעדי, שכן מדובר בשדרוג שביצעו התובעים מול הצד השלישי בלבד, ומול נציגה, ואשר הנתבעת פטורה מאחריות בגינו לפי ההסכם. מר איוב היה הגורם שאישר לתובעים לרכוש את ריצוף האבן, וקבע כי הריצוף מתאים להתקנה מסביב לבריכה, ולכן על הצד השלישי לשאת בעלות פיצוי התובעים בגין עלות רכישת הריצוף.

      

107. אשר להגבהת האסלות, לא הוכח בפניי כי סוכמה בין התובעים לבין הנתבעת ו/או הצד השלישי הגבהת אסלות, הן במסגרת ההזמנה המקורית והן במסגרת הזמנות השינויים. משכך, התובעים אינם זכאי לפיצוי בגין ראש נזק זה.

      

      

     פיצוי בגין דיור חלופי לתקופת התיקונים

      

108. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, אני קובעת כי על הנתבעת ועל הצד השלישי לפצות את התובעים בחלקים שווים, בגין דיור חלופי במהלך תקופה בת 15 ימים לצורך תיקוני הליקויים בדירה. אשר לגובה הפיצוי, לאור קביעת השמאי ביליה כי גובה דמי שכירות ראויים הנו 10,000 ₪ לחודש, אני מעמידה את הפיצוי בגין ראש זה על סך של 5,000 ₪ (2,500 ₪ מאת הנתבעת ו- 2,500 ₪ מאת הצד השלישי), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 22/8/2021 (יום מתן חוות דעת ביליה).

      

      

     עגמת נפש

      

109. מטרת הפיצויים בגין עגמת נפש איננה להעניש את הנתבעת ואת הצד השלישי על מעשיהם, אלא לפצות את התובעים על סבלם.

      

110. לעניין היחס שבין עלות התיקונים לבין הפיצוי שנגרם בגין עגמת הנפש נפסק זה מכבר כי אין לדרוש בהכרח הלימות בין השניים.

      

     יפים לענייננו דברי כבוד השופטת (כתוארה אז) מ' נאור בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (פורסם בנבו, 1/12/2008) לפיהם:

     "אשר לשיקול האחרון – עלות תיקון הליקויים – נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו..." (פסקה 18).

      

111. במסגרת הקריטריונים לקביעת שיעור הפיצוי בגין רכיב זה יכללו סוגי הליקויים, עגמת הנפש הכרוכה בתיקונם, התייחסותם של הנתבעים ושיעורו של כלל הפיצוי.

      

112. בענייננו, המדובר בדירת מגורים המשמשת את התובעים, בני זוג, כאשר התובעת סובלת מנכות. הגם שחלפו קרוב לשש שנים ממועד מסירת הדירה לידיהם, התובעים סובלים עדיין מליקויים רבים בדירה שטרם תוקנו, היוצרים פגיעה באיכות חייהם ובהנאתם מהדירה. לכך יש להוסיף את תקופת האיחור במסירת הדירה, ואת חוסר הוודאות שנלווה אליה באופן טבעי.

      

113. מכלל האמור, אני פוסקת לתובעת סכום של 10,000 ₪ בגין עגמת נפש. בסכום זה יישאו הנתבעת והצד השלישי בחלקים שווים (5,000 ₪ מאת הנתבעת, ו- 5,000 ₪ מאת הצד השלישי).

      

      

     הפרה יסודית של ההסכם

      

114. טענת התובעים בעניין זה נטענה בעלמא, מבלי שפירטו באיזו הפרה יסודית מדובר, אלו סעיפים בהסכם הופרט באופן המקנה להם פיצוי זה, וכיצד חושב שיעור הפיצוי הנטען. אני דוחה אפוא את טענות התובעים בעניין זה.

      

      

     זכות קיזוז של הצד השלישי

      

115. מקובלת עליי טענת הנתבעת לפיה לא עלה בידי הצד השלישי להוכיח מהו מקור זכות הקיזוז ממנו מבקש הצד השלישי להיבנות, וכיצד טענות הצד השלישי בעניין זה מתיישבות עם הסכם אאורה-שטרית. אני דוחה אפוא את טענות הצד השלישי בעניין זה.

      

      

     סוף דבר

      

116. התביעה כנגד הנתבעת מתקבלת באופן חלקי.

      

117. ההודעה לצד השלישי מתקבלת באופן חלקי.

      

118. התביעה כנגד הנתבע נדחית.

      

119. בגין האיחור במסירת הדירה, תשלם הנתבעת לתובעים סך של 72,002 ₪, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה מיום 9/4/2023 ועד למועד התשלום בפועל.

      

120. בגין הליקויים שנמצאו בדירה, ישלמו הנתבעת והצד השלישי, לתובעים, סך כדלקמן: הנתבעת סך של 46,262 ₪, והצד השלישי סך של 44,012 ₪. לסכומים אלה יש לצרף הפרשי ריבית והצמדה מיום 8/12/2020 ועד למועד התשלום בפועל.

      

121. בגין ירידת הערך, ישלמו הנתבעת והצד השלישי, לתובעים, סך כדלקמן: הנתבעת סך של 4,000 ₪, והצד השלישי סך של 4,000 ₪. לסכומים אלה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22/8/2021 ועד למועד התשלום בפועל.

      

122. בגין ריצוף האבן סביב הבריכה, ישלם הצד השלישי לתובעים סך של סך של 16,406 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום רכישת הריצוף.

      

123. בגין דיור חלופי, ישלמו הנתבעת והצד השלישי, לתובעים, סך כדלקמן: הנתבעת סך של 2,500 ₪, והצד השלישי סך של 2,500 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 22/8/2021.

      

124. בגין עגמת נפש, ישלמו הנתבעת והצד השלישי, לתובעים, סך כדלקמן: הנתבעת סך של 5,000 ₪, והצד השלישי סך של 5,000 ₪.

      

125. סך כל הפיצוי אותו תשלם הנתבעת לתובעים מסתכם בסך של 129,764 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כמפורט לעיל; וסך הפיצוי אותו ישלם הצד השלישי לתובעים מסתכם בסך של 71,918 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כמפורט לעיל

      

126. בנוסף לסכום הנקוב לעיל, ישלמו הנתבעת והצד השלישי לתובעים בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, סך של 45,000 ₪ הכולל את עלות חוות הדעת שהוגשו על ידי התובעים, בחלוקה הבאה: הנתבעת תשלם לתובעים סך של 30,000 ₪, והצד השלישי ישלם לתובעים סך של 15,000 ₪. למען הסר ספק, בקביעת גובה ההוצאות שוקללו הוצאות המשפט הן בגין התביעה העיקרית, והן בגין ההודעה לצד השלישי.

      

     התובעים ישלמו לנתבע 2 הוצאות משפט בסך של 7,500 ₪.

      

127. כלל הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

      

      

     מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק דין כחוק.5129371

     5129371

     ניתן היום, כ"ח תמוז תשפ"ה, 24 יולי 2025, בהעדר הצדדים.