ליאור די-נור נ' שיכון עובדים ואח'

התובע הינו בעליהן של 52 דירות בפרויקט הידוע כמגדלי אשרמן בהרצליה הירוקה (להלן: "הפרויקט" ו"דירות התובע") אותו בנו הנתבעות 1 ו-2. הפרויקט נבנה על מקרקעין הידועים כגוש 6536 חלקות 50 ו-188 (להלן: המקרקעין"). הנתבעת 3 (להלן: "סולל בונה") הייתה אחראית כחברה קבלנית על ניהול וביצוע בניית הפרויקט בפועל כקבלן ראשי מבצע והינה גם חברת אחות לנתבעת 1 כאשר שתיהן נשלטות ע"י חברת שיכון ובינוי בע"מ. הנתבעת 4 הינה מי שעל פי הוראותיה פעלו הנתבעות 1-3 והיא אף הצטרפה להתחייבויותיהן כלפי התובע.

התובע הגיש התביעה דנא לפיצויים בסך העולה על 10 מיליוני ₪ בגין ליקויי בניה וחוסרים בדירות שבבעלותו וברכוש המשותף בחלק היחסי השייך לדירותיו בפרויקט.

העובדות הנדרשות לתביעה

לטענת התובע, ביום 2.12.92 נכרת בינו לבין מר חלפו גניש ו/או חברה בשליטתו (להלן: "היזם") הסכם יזמות לביצוע הפרויקט. כחלק מהסכם היזמות נכרת הסכם קומבינציה לפיו תמורת מכירת חלק מזכויות הבעלות ובהן זכויות התובע במקרקעין, יהיה זכאי התובע לקבל 23.6% מכלל שטחי הבניה למגורים וכן 35% מהשטח המסחרי במקרקעין. בנוסף, זכאי התובע לקבל את מלוא הזכויות במרכז לתודעת השואה ע"ש ק. צטניק (הסכם היזמות והסכם הקומבינציה צורפו כנספחים 1 ו- 2 לכתב התביעה ולתצהיר עדותו הראשית של התובע, בהתאמה). סעיף 20 להסכם הקומבינציה קובע, כי היזם אחראי לכל הפגמים, הליקויים והקלקולים שיתגלו ביחידות התובע וברכוש המשותף עפ"י חוק המכר (דירות) התש"ן-1990 (להלן: "חוק המכר"). היזם הקים לצורך הפרויקט את הנתבעת 2 (להלן: "גני אשרמן") שהינה חלק מההסכמים שבין הצדדים והתחייבויות היזם הפכו להתחייבויותיה. בשלב מאוחר יותר רכשה הנתבעת 1 את מלוא מניות הנתבעת 2 והינה כיום בעלת השליטה המלאה בנתבעת 2, כאשר הנתבעת 2 פועלת עפ"י הנחיות הנתבעת 1 באופן מוחלט.

ביום 30.1.95 העביר היזם, בהסכמת בעלי המקרקעין (התובע, משפחת סלונים, משפחת חבקין ומשפחת הלר), את מחצית מזכויותיו בפרויקט לחברת מרכז כלל ירושלים בע"מ (ר' נספח 3 לכתב התביעה). מרכז כלל שינתה את שמה לאור ים בינוי ופיתוח בע"מ (להלן: "אור ים") שמוזגה בשלב מאוחר יותר עם הנתבעת 1 ולפיכך, הנתבעת 1 הפכה להיות אחראית להתחייבויות היזם עפ"י התחייבויות אור ים כלפי התובע וזאת ביחד ולחוד עם הנתבעת 2.

ביום 4.7.1996, ולאחר שהיזם (עתה גני אשרמן ואור ים) לא עמד בתנאי ההסכמים, נחתמה תוספת לאותם הסכמים שהכניסה לתוקף את הסכם הקומבינציה במסגרתו הוקצו לתובע 52 הדירות בהן עסקינן, הוגדר היקף הבניה במסגרתה ונקבעו שלבי ביצוע (ר' נספח 4 לכתב התביעה). בשלב א' הוסכם, כי בניית הבניינים שמספרם 5,6,7 תסתיים עד 1.6.98; בשלב ב' בניית המרכז המסחרי תסתיים עד 1.11.98; בשלב ג' בניית בניינים 3 ו- 4 תסתיים עד 1.12.98; ובשלב ד' בניינים 1 ו- 2 תסתיים עד 1.6.99. משהנתבעות לא עמדו בשלבי סיום אלה, נחתם הסכם נוסף ביום 23.12.98 (להלן: "סיכום הדברים") שצורף כנספח 5 לכתב התביעה, במסגרתו עודכנו המפרט הטכני ליחידות התובע וכן שלביות הבניינים, תוך יצירת לוח זמנים חדש ובמסגרתו הוסכם על סיומו של שלב א' ב- 31.3.99, על סיום שלב ג' ב- 31.1.99 ועל סיום שלב ד' ב-31.12.01. גם במועדים אלה לא עמדו הנתבעות. במכתב מ- 8.6.99 התריע התובע בפני היזם כי הדירות שאמורות להימסר לו בשלב א' לוקות בחוסרים וליקויים שונים כמו גם בנייתן מתעכבת (נספח 6 לתביעה).מהות החוסרים והליקויים, כמו גם אי התאמות בדירות שלב א' נמסרו לאור ים ע"י ב"כ התובע במכתבו מ- 2.8.99 (נספח 7 לתביעה).

משהנתבעות לא עמדו גם בלוחות הזמנים לביצוע שלב ד', נכרת סיכום דברים נוסף ביום 10.1.02. מועד המסירה נדחה ל- 30.7.02, תוך עדכון המפרט הטכני לגבי דירות אלה ובגינן קיבל התובע פיצוי בשל האיחור במסירה (סיכום הדברים צורף כנספח 8 לכתב התביעה).

את דירות שלב ג' (בנין 3) קיבל התובע לטענתו כשהן לקויות ובהן אי התאמות. כך גם יתר דירות התובע בבניינים 1,2,4 (22 דירות בסה"כ), נמסרו באיחור ואף בהן התגלו חוסרים, ליקויים ואי התאמות. התובע הדגיש, כי קיבל את הדירות תחת מחאה תוך ציון כי המסירה אינה מתחילה את מרוץ תקופת הבדק והאחריות עפ"י דין.