גרינברג ואח' נ' אס.או.קיי יזמות (1995) בע"מ

לפני תביעה כספית בסך של 500,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם עקב איחור במסירת רכוש משותף של בניין שעבר שיפוץ וחיזוק לפי תמ"א 38.

רקע

1. ביום 24.11.13 נחתם הסכם בין התובעים, בעלי הדירות בבניין בתל-אביב, ולבין הנתבעת (להלן: "ההסכם"). לפי ההסכם התחייבה הנתבעת לשפץ את הבניין ולחזק אותו בתמורה לזכויות בנייה לשם בניית תשע יח' דיור נוספות. בנוסף נחתם בשנת 2017 הסכם ליווי פיננסי (להלן: "הסכם הליווי") בין התובעת, הנתבעת ושני גורמים ממנים שהוגדרו בהסכם הליווי כ"השותפות".

    

2. הצדדים חלוקים לגבי המועד בו החלה הנתבעת לבצע את העבודות, לגבי המועד בו היה עליה להשלים את בניית הרכוש המשותף, האם היה איחור מצד הנתבעת בהשלמת עבודות הרכוש המשותף ואם כן מאיזה סיבה והאם האחריות לכך היא על הנתבעת אם לאו והאם יש עילה לפיצוי התובעים בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

    

3. בכתב התביעה שהגישו התובעים בחודש מרץ 2023, נטען בין היתר כי לפי סעיף 8.3 להסכם, היה על הנתבעת להתחיל בבנייה תוך 120 יום מקבלת היתר הבניה, אשר התקבל ביום 1.3.17; כי בהתאם לכך התחלת הבנייה הייתה אמורה להיות לא יאוחר מיום 1.7.17; כי לפי סעיף 8.15(א) להסכם, הנתבעת התחייבה להשלים את העבודות תוך 24 חודשים מהמועד שבו היא התחייבה להתחיל בבנייה; כי לכל המאוחר החלה הנתבעת בבנייה בתחילת ינואר 2018; כי בהתאם להסכם היה עליה להשלים הבנייה תוך 24 חודשים מהמועד בו התחייבה להתחיל בעבודות; כי לפי הידוע לתובעים ומבלי לטעת מסמרות, הבנייה החלה בחודש ינואר 2018; כי 24 חודשים ממועד זה מגיע לחודש ינואר 2020 (בכתב התביעה נרשם בטעות ינואר 2021); כי טופס 4 התקבל ביום 11.5.21 והודעת המפקח על סיום הבנייה התקבלה ביום 10.6.21; כי בהתאם לכך חל איחור של 14 חודשים לפחות בהשלמת הבנייה; כי לפי סעיף 8.15(ג) להסכם, איחור מעל 6 חודשים מעבר לתקופה המנויה בסעיף קטן ב', ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם שתזכה את התובעים בכל הסעדים לפי ההסכם ולפי כל דין; כי לפי סעיף 18.3 להסכם, אם הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית וההפרה לא תוקנה תוך 60 יום מדרישת התובעים, יהיה על הנתבעת לשלם פיצוי מוסכם בסך של 500,000 ₪ כתוצאה מהאיחור בהשלמת השיפוץ ו/או בבניית חלקי הרכוש המשותף.

    

4. הנתבעת בכתב הגנתה טוענת בין היתר את הטענות הבאות: אישור המפקח בדבר סיום העבודות ניתן ביום 10.6.21, אולם הרכוש המשותף נמסר כולו עוד לפני כן; מועד תחילת העבודות היה 29.4.18 ולא כפי שהציגו התובעים כאילו חל בחודש ינואר 2018; הרכוש המשותף נמסר ברובו לתובעים, עם מסירת הדירות, בחודשים יולי ואוגוסט 2020, למעט המעלית, אשר הופעלה באיחור של חודשיים לאחר מסירת הדירות, קרי ביום 2.11.20 (בכתב ההגנה בסעיף 7.4. נרשם בטעות 2.11.21) ולמעט החניון, שנמסר לשימוש בחודש מאי 2021; לפי סעיף 8.15 להסכם, איחור המזכה בפיצוי מוסכם הוא איחור של תשעה חודשים (שישה חודשים בתוספת גרייס 3 חודשים), אלא שמרבית הרכוש המשותף, כולל המעלית, נמסר בתוך התקופה האמורה, למעט החניון, אשר נמסר שלושה חודשים לאחר מכן; אין לפרש את ההסכם כמזכה בפיצוי מוסכם מלא, במקרה שרוב הרכוש המשותף נמסר בזמן; העיכוב במסירת המעלית נבע בשל עיכובים בפעולת מכון התקנים והעיכוב במסירת החניון נבע מהצורך להעתיק עמוד מתח גבוה על ידי חברת החשמל; בשני המקרים מדובר במניעות חיצוניות על רקע מגפת הקורונה ובנסיבות חריגות ובלתי צפויות שאינן בשליטת הנתבעת ועל כן ממילא נדחה מועד המסירה במקרה כזה וזאת לפי סעיפים 8.10 ו-8.15 להסכם; סעיף 18.3 להסכם מתנה את קבלת הפיצוי המוסכם בכך שנשלחה דרישה מוקדמת לתיקון ההפרה תוך 60 יום; התובעים לא שלחו דרישה כאמור ועל כן אין עילה לקבלת הפיצוי המוסכם; לפי הסכם נוסף שנחתם במסגרת הליווי הבנקאי, הוסכם בסעיף 4.7 כי עד קבלת אישור בכתב מאת הגורם המממן כי המשכנתא נרשמה לשביעות רצונו, לא תהיה הנתבעת רשאית להתחיל בביצוע עבודות בבניין; המשכנתא נרשמה ביום 15.1.18 והעבודות החלו כ-90 ימים לאחר מכן, בסוף חודש אפריל 2018 ובהתאם להתחייבות הנתבעת; דו"ח המפקח שהתובעים התייחסו אליו, לא מעיד על התחלת הבנייה, שכן לפני התחלת הבנייה ננקטו פעולות הכנה שונות בשטח והתובעים בזמן אמיתי לא חלקו על כך בכלל ולא טענו כי הבנייה החלה באיחור; לא הוגשה תביעה לאיחור במסירת הדירות על ידי מי מהתובעים; סעיף 8.15(ג) להסכם, אליו מפנים התובעים, מתייחס לאיחור במסירת הדירות ולא נוגע לרכוש המשותף; הטרמינולוגיה של התובעים המדברים על מסירת הרכוש המשותף זרה להסכם, הטרמינולוגיה הנכונה היא סיום ביצוע העבודות; בניית הרכוש המשותף הסתיימה במועד בכל מקרה, גם אם נמסרה לשימוש לאחר מכן ועל כן לצרכי הפיצוי המוסכם מה שרלוונטי זה סיום הבנייה ולא האפשרות לעשות שימוש ברכוש המשותף; לחילופין נטען להפחתת הפיצוי המוסכם לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות.

    

5. במסגרת פרשת הראיות, נשמעו החקירות של המצהירים הבאים: מטעם התובעים – התובעת מס' 8, הגב' סיוון ברזניאק, אב התובעת מס' 15, מר ישראל ענב והתובע מס' 11, מר חנן זקס שכיהן כחבר ועד הבית; מטעם הנתבעת – הגב' שרון קטקו, הבעלים של הנתבעת. הצדדים סיכמו בכתב.

    

   דיון