רוז ואח' נ' ארנן ואח'

מבוא

1. תכנית מתאר ג' החלה על העיר תל אביב מעניקה זכויות בניה לבניית חדר על גגות בתים משותפים ברחבי העיר.
2. השאלה המרכזית העומדת להכרעה בפסק דין זה הינה – האם זכויות בניה אלו שייכות לבעלי דירת הגג בלבד, או שמא שייכות לכלל דיירי הבית המשותף?

רקע

3. התובעים הינם בעלים של שש יחידות דיור בבית משותף הבנוי ברחוב ארלוזורוב 4 בתל אביב (להלן: "הבניין"), ואילו הנתבעים הינם בעלים של אחת מדירות הגג באותו הבניין, דירה הידועה גם כחלקה 201/7 בגוש 6902 (להלן: "דירת הגג").
4. אין מחלוקת בין הצדדים כי הבניין רשום כבית משותף וכי בתקנון הבית המשותף נקבע ששטח הגג מוצמד לדירת הגג. עוד אין מחלוקת כי התקנון אינו קובע הצמדה של זכויות הבניה במקרקעין למי מהדירות בבניין.
5. הנתבעים הגישו בקשה להיתר לצורך הרחבת דירתם באמצעות בניית חדר על הגג וזאת מכוח תכנית מתאר מקומית ג' (להלן: "תכנית ג"), תכנית, אשר בין היתר, מעניקה תוספת זכויות בניה לשם בניית חדר על הגג וזאת כחלק בלתי נפרד מדירת הגג.
6. הוועדה המקומית דנה בבקשת הנתבעים ואישרה אותה, כאשר לאור אישור זה הונפק היתר בניה 16-0386. במאמר מוסגר אציין כי במקביל להליך הרישוי בעניין היתר הבניה 16-0386, הגישו הנתבעים בקשה נוספת להיתר בניה במתכונת שונה במקצת, בקשה אליה התנגדו התובעים. בקשה נוספת זו נזנחה.
7. ביום 3.8.16 פנו הנתבעים באמצעות בא כוחם אל התובעים במכתב אליו צורף היתר הבניה ובמסגרתו טענו כי זכויות הבניה לתוספת על הגג שייכות להם וכי בכוונת הנתבעים לממש את היתר הבניה. התובעים השיבו למכתב זה ביום 9.8.16 וטענו כי זכויות הבניה הינן רכוש משותף של כלל הדיירים ולכן הם אינם מסכימים לבנייה.
8. לאור מחלוקת זו הוגשה על ידי התובעים התביעה שלפני במסגרתה מבקשים התובעים סעד הצהרתי - כי זכויות הבניה מכלל התכניות החלות על הבניין, לרבות תכנית ג', שייכות לכלל דיירי הבניין לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

ההליכים שהתקיימו

9. בד בבד עם הגשת התביעה הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לממש את הבניה מכוח היתר הבניה.

בית המשפט קיים ביום 8.11.16 דיון בצו המניעה ולאחריו סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.

10. ביום 21.11.2016 ניתנה החלטת בית המשפט בצו המניעה, כאשר בית המשפט בהחלטה מנומקת נעתר לבקשה וקבע כי הנתבעים אינם יכולים לנצל את זכויות הבניה מכוח תכנית ג' עד לסיום הליכי התביעה.
11. אציין כבר עתה כי ליבת החלטת בית המשפט בצו המניעה הינה ניתוח פרשני של הוראות החוק ותכנית ג', כאשר בית המשפט סבר שניתוח זה מוביל למסקנה כי זכויות הבניה לבניית חדר על הגג מכוח תכנית ג' הינן זכויות משותפות לכלל דיירי הבית המשותף. עוד אציין, כי לאחר ששמעתי ראיות בתיק זה ולאחר סיכומי הצדדים, לא מצאתי לנכון לשנות את עמדתי בעניין, והכל כפי שינומק בפסק דין זה.
12. לאחר ההחלטה בצו המניעה הזמני ביקשו התובעים כי התיק ייקבע לסיכומים היות ולטענתם לא קיימת מחלוקת עובדתית, אולם הנתבעים ביקשו כי יתקיים הליך בירור עובדתי. בית המשפט נעתר לבקשת הנתבעים וקבע כי הצדדים יגישו את ראיותיהם בדרך של תצהירי עדות ראשית בכתב.

מטעם התובעים הוגש תצהיר של גב' רונית כגן, אחת מבעלי הדירות בבניין.

הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית של הנתבע 2 וכן חוות דעת שמאי של השמאי מר רן וירניק. עוד ביקשו הנתבעים לזמן שניים מהתובעים לעדות – הגב' פלונית והגב' סימונה אזוגי אמסלם.