קיקוס ואח' נ' יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ

1.בפניי תביעה לפיצוי התובעים בגין הטעייתם, כנטען, בעת רכישת דירת מגורים מהנתבעת.

א – גדר המחלוקת

2.ביום 8.6.2017 התקשרו התובעים עם הנתבעת בהסכם מכר לרכישת דירת גן בת 5 חדרים ברחוב xxx (מקרקעין הידועים כגוש 10733 חלקה 103, מגרש 2007 בתכנית חפ/2096/א') (להלן: "הסכם המכר" ו"הדירה" בהתאמה). הדירה סומנה בהסכם המכר כדירה מס' 1 (מספר זמני) בבניין C3, מתחם ז'.

הדירה הינה חלק מפרויקט מגורים שיזמה הנתבעת ומכונה "טורקיז VIP" ונבנה על מקרקעין הידועים כגוש 10733 חלקות 22-25-25 ו- 52 וגוש 11359 חלקה 28, מגרשים 2007 ו- 2025 על פי תכנית חפ/2096/א (להלן: "הפרויקט"). הפרויקט כולל את בניין A, מגדל בן 17 קומות כולל קומת כניסה בגובה כפול ושישים דירות, מתקנים ורכוש משותף, וכן בניינים C1, C2, C3 ו-C4 – מבנים בני שבע קומות מעל קומת כניסה ו-19 דירות, מתקנים ורכוש משותף (הגדרת "בניין" בהסכם המכר).

3. הפרויקט הוקם מכוח תכנית חפ/2096א': המבואות הדרומיים, אשר אושרה למתן תוקף ביום 9.7.2012. התכנית מציעה הקמת שכונת מגורים בת 1,418 יחידות דיור, מבנים למוסדרות ציבור ושצ"פים (סעיף 2.1 לתקנון התכנית). שטח התכנית 228.271 דונם (סעיף 1.2 לתקנון התכנית, מתחמים ב', ד' ו-ז' בהסכם המכר). ביום 25.12.2014 ניתן היתר בניה לפרויקט.

4.המחלוקת בעניינינו נוגעת לבניית פרגולת עץ (מצללה) במגרש 2007, בשטח הכלוא בין הגדר ההיקפית של הפרויקט לבין דירת התובעים (ראו נספח בינוי מנחה). לטענת התובעים לא הוצגה הפרגולה בתכנית המכר (נ/1). עוד טוענים התובעים כי הקמת הפרגולה גרמה לירידת ערך דירתם, נוכח היותר מקום התכנסות לילדים ובני נוער, מקור לרעש והמולה.

5.להלן אורתופוטו של המגרש:

ב - המצב התכנוני 

6.אין חולק כי הפרגולה הוקמה בתחום מגרש 2007 (להלן: "המגרש"). בהתאם לתשריט התכנית, מיועד המגרש לאזור מגורים ד'. השימוש המותר באזור מגורים ד', בהתאם לתקנון התכנית, הנו יחידות דיור למגורים כולל חניונים מקורים (סעיף 4.1.1 לתקנון התכנית). במסגרת הוראות הפיתוח של אזור מגורים ד' נקבע, בין השאר, כי על מבקשי הבקשה להיתר לבצע את כל עבודות הפיתוח בתחום תאי השטח בהתאם לתכנית הפיתוח שתאושר במסגרת הבקשה להיתר, וכי לא תותר כל פעולה שתהיה בה משום פגיעה בשלמות הצורה החיצונית של הבניינים, כולל הקמת פרגולות, שלא על פי תכנית שאושרה בהיתר בניה (ס' 4.1.2 לתקנון התכנית).

7.מצפון למגרש מצוי מגרש 3004 המיועד למבנים ומוסדות ציבור. בהתאם לתקנון התכנית תא שטח 3004 ישמש לשירותים עירונים, סעד, קהילה ורווחה. בתא שטח זה לא יותר שימוש רגיש לרעש וזיהום אויר כגון מוסדות חינוך, מעונות, מועדון קשישים וכדו' (סעיף 4.2.1 לתקנון התכנית).

8.בין המגרש לבין תא שטח 3004 רצועה המיועדת לשטח ציבורי פתוח. בהתאם להוראות התכית השימושים המותרים בשטח ציבורי פתוח הם גנים ציבוריים, כולל מרחקי ירק, עצי צל ופרגולות, טיילות, שבילים להולכי רגל, רחבות ומצורים לנוף, מתקני משחק לילדים, מתקני ספורט ונופש, פינות ישיבה, מעבר תשתיות עירוניות תת קרקעיות, תחנת טרנספורמציה בכפוף לרשום בסעיף 6.16 (סעיף 4.31 לתקנון התכנית).

9.להלן הקטע הרלבנטי מתוך תשריט התכנית:

10.הפרגולה אינה מופיעה בתשריט התכנית.

הפרגולה אינה מופיעה בתשריט הבינוי המנחה. להלן הקטע הרלבנטי: