פרנג'י ואח' נ' יצחקי ואח'

החלטה

עניינה של ההחלטה – הסעד הזמני המתבקש במסגרת המרצת הפתיחה, למנוע ביצוע כל דיספוזיציה בהקשר לנכס נשוא ההליך, בית מספר 411 בהרחבת המושב עוצם. (להלן:"הנכס").

קיים צו ארעי לנדון, שהמשך קיומו הוא נשוא המחלוקת כרגע, ולפי שהדבר מונע המשך וסיום ביצוע עסקת מכר שבין העיזבון - המשיב 1 לבין המשיבים 2 ו-3, טוענים משיבים אלה לנזק הולך ונמשך הנגרם להם, בעטיו.

בשל דחיפות הצורך במתן החלטה במישור הסעד הזמני, יסקרו העובדות וינתנו הנימוקים להחלטה בתמצית ובקיצור (אחרון הסיכומים הוגש אמש).

ביחס לנכס נעשו שתי התחייבויות בכתב, לביצוע עסקה במקרקעין, האחת – זכרון דברים מיום 9.6.09 (להלן:"הזכ"ד"), בין בעל הזכויות בנכס, המנוח אליצור יצחקי ז"ל (שנפטר, למרבה הצער, לאחר שההליך הנוכחי החל, ויכונה להלן:"המנוח") ולבין המבקשים 1 -2, באמצעות מיופה כוחם, אריאל פרנג'י (להלן יכונו המבקשים הללו "פרנג'י"), והשניה – חוזה מכר מיום 9.1.11, בין המנוח לבין בני הזוג מנשה, המשיבים 2-3 (להלן:"מנשה").

בהמרצת הפתיחה ביקשו פרנג'י לאכוף על המנוח את מכירת הזכויות להם, על פי הזכ"ד. כאשר התברר שבחוזה מאוחר יותר נמכרו הזכויות למנשה, צורפו אף הם כמשיבים, ולטענתם החוזה המחייב היחיד הקיים, הוא זה שלפיו הנכס נמכר להם.

שתי ההתחייבויות דנן, נעשו תוך שהמנוח מודע לכך שכל מכירה שתבוצע טרם אמצע ינואר 2011, תחוייב במס שבח בסכום גבוה. עיתוי עריכת המסמכים הרלוונטיים, כמו גם צורת ביצוע העסקאות הנקובות בהם, הושפעו מנתון חשוב זה.

הזכ"ד, על כך אין מחלוקת, ניסה להשיג תוצאה של עיגון הסכמה עקרונית לעסקה בין המנוח לפרנג'י, אך בלי שיעיד על עצמו שמדובר בהסכם "משוכלל", כזה שיש לדווח עליו לשלטונות המס, ושכתוצאה מכך עלול להביא לחיוב במס שבח, נכון לעת עריכתו.

לפיכך – ננקב בו כי "תנאי מתלה להסכם הינו, כי המוכר לא יצטרך לשלם מס שבח. היה ויתברר מבחינה חוקית כי המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין העסקה האמורה, הסכם זה יתבטל מאליו ולא תהיינה לצדדים כל טענות ו/או דרישות האחד כנגד משנהו בעניין זה".

נקבע תנאי מתלה נוסף, בניסוח דומה, ולפיו אם פרנג'י לא יקבלו הלוואת משכנתא כפי שציפו, גם אז ההסכם יתבטל מאליו. תנאי זה אינו רלוונטי לצורך הדיון הנוכחי.

התמורה נקבעה על סך 1,230,000 ₪, ונאמר, כי החזקה בנכס תימסר כנגד מלוא התשלום ובמעמד פרעונו.

אין מחלוקת, כי סמוך לאחר חתימת הזכ"ד, ביום 9.6.09, היה ברור וידוע לצדדים כולם, שהתנאי המתלה אינו מתקיים, אין פטור ממס שבח לעת הזו, ומבחינת הכתוב, כפשוטו, ההסכם הנדון התבטל מאליו.

פרנג'י טוענים כי מעבר לזכ"ד ככתבו וכפשוטו, היתה "תורה שבעל פה", ולפיה, לא רק שהתקיימו מגעים נוספים והבנות בהמשך, על כי הצדדים, ובהם כמובן המנוח, רואים עצמם עדיין מחוייבים לביצוע העסקה, במועד עתידי, אלא, שלמעשה, כבר בעת עריכת הזכ"ד היה די ברור שלא יהיה פטור ממס שבח, והניסוח, כפי שנעשה, נועד למנוע טענה מצד שלטונות המס שכבר נעשתה התחייבות המקימה חבות כזו.

במאמר מוסגר, עלתה טענה שאחיו של בן פרנג'י, אריאל, שחתם כמיופה כח על הזכ"ד לא היה מוסמך כלל לעשות כן פורמאלית, אך לאור מסקנותי והתוצאה, כפי שיפורטו, אין רלוונטיות לקבוע מסמרות בטענה זו.

פרנג'י טוענים, וזו לב עילת תביעתם בהמ"פ, שכמוכח, לשיטתם, בין היתר בתמלול שיחות שהוקלטו בינם לבין המנוח או בתו, הגב' יעל דן, שפעלה בשמו, הזכ"ד בעצם לא התבטל, אף לא בוטל, וכי מוסיף הוא לחייב את שני הצדדים, ולו במודיפיקציות מסויימות המתחייבות מחלוף הזמן, ומעריכת הסדרים שלא פורטו לעומק בזכ"ד, אך, בכל מקרה, אין המנוח או עזבונו רשאים להתנער ממנו, בוודאי אין הם יכולים למכור הזכויות לצד שלישי.

בפועל – המנוח כרת עסקת מכר עם בני הזוג מנשה, כאשר זמן קצר לפני עריכתה, ושוב, כנראה לא מעט משיקולי אותו פטור צפוי ממס שבח, קדמה לחוזה עסקת השכרת הנכס למנשה, כדי שיוכלו להתחיל ולערוך בו שיפוצים, וכאשר החוזה הפורמאלי נחתם, ב- 9.1.11, כבר נהנה המנוח מהפטור המיוחל. סכום העסקה הזו גבוה במעט ממה שהיה מוסכם עם פרנג'י, ומדובר ב- 1,431,000 ₪.

עסקת פרנג'י שוכללה והתקדמה באספקטים שונים ומגוונים. נרשם משכון על זכויות המנוח לטובת מנשה, ניתן יפוי כח לרישום הזכויות על שמם במינהל מקרקעי ישראל, העסקה דווחה לשלטונות המס, מס הרכישה כבר שולם, החזקה נמצאת בידם, כאמור, עוד לפני חתימת החוזה, ובתורת שוכרים מהמנוח, נעשו על ידם כבר השקעות בנכס ובשיפוצו, והם פתחו בהליכי גרירת משכנתא מביתם הקודם, שנמכר לאחר, אל הנכס הנוכחי, אף שהתהליך נבלם בשל צו הארעי, שביטולו, או הפיכתו לסעד זמני, נדונים כעת. שולמו על ידם סכומים גבוהים על חשבון התמורה – 700,000 ₪.

במצב הדברים דהיום, השאלה שצריכה להכריע, באשר לסיכויי התביעה לגופה, ובאשר למאזן הנוחיות לצורך הסעד הזמני, היא - שאלת מעמד זכויות בני הזוג מנשה ביחס לזכויות, אם בכלל, העומדות לפרנג'י כלפי המנוח.

במילים אחרות – האם חרף כניסת מנשה לתמונה עדיין יש סיכוי טוב, ולמצער סיכוי סביר, שבהליך העיקרי הדין ימצא עם פרנג'י, וטענותיהם לאכיפת הזכ"ד על המנוח יזכו לעדיפות על פני טענות מנשה בתחרות על הבעלות הראויה להיקבע בנכס.

עם כל הזהירות ו"הלכאוריות" המתבקשים מכך שהשלב הדיוני הוא זה של בקשה לסעד זמני בלבד, ניתן לומר שסיכויי התביעה קלושים, וזכויות מנשה נראות מוצקות ועדיפות מונים הרבה על כל זכות נטענת של פרנג'י לאכיפת העסקה. גם מאזן הנוחיות נוטה חד משמעית לטובת מנשה. אבהיר ואנמק, להלן, בקצרה, קביעות אלה.