פסק דין
התובעים הם בעלי דירות בשני בתים ברחוב המרי 54 ו-56 בגבעתיים הידועים כגוש 6160 חלקות 331 ו-332 (הבניינים הללו יכונו להלן: "בנייני התובעים"). הנתבעים 1-10 הם בעלי דירות בבית ברחוב המרי 56 בגבתיים הידוע כגוש 6160 חלקה 256. הנתבעים 11-21 הם בעלי דירות בבית ברחוב המרי 54 בגבעתיים הידוע כגוש 6160 חלקה 330 (כל הבניינים בהם מתגוררים הנתבעים יכונו להלן: "בנייני הנתבעים").
כל הבניינים בנויים על מדרון, בין רחוב המרי (שנמצא בחלק העליון של המדרון), לבין רחוב ניצנה (שנמצא בחלק התחתון של המדרון). לטענת התובעים, לבנייני התובעים אין גישה לכביש, משום שהם נמצאים במחצית המדרון. הגישה אליהם היא באמצעות מדרכה מדורגת ומרוצפת, בין הכניסה התחתונה ברחוב ניצנה לבין הכניסה העליונה ברחוב המרי. המדרכה המרוצפת שבין בנייני הנתבעים לבין בנייני התובעים (שתכונה להלן: "המעבר"), נמצאת בשטח הרשום של בנייני הנתבעים, ולא נרשמה בנפרד.
התובעים טענו כי מאז נבנו הבניינים בשנת 1961, נעשה על ידי כל דיירי הבניינים שימוש במעבר לצורכי מעבר. אולם, כך טוענים התובעים, לאחרונה נעלו דיירי הבניין ברחוב המרי 56 את המעבר במחסום ומנעול, למרות בקשות התובעים כי הם יימנעו מסגירתו. התובעים טוענים בתביעה הנוכחית כי המעבר משמש את המקרקעין למעלה מ-30 שנה, ולכן מכוח ס' 94 לחוק המקרקעין, הם זכאים כי תירשם זיקת הנאה בשטח המעבר – בהתאם לתשריט המודד המומחה שהם צירפו לחומר הראיות מטעמם.
לטענת התובעים, הם הוכיחו בעדויות מטעמם כי התובעים, ואף דיירים אחרים, עשו שימוש במעבר במשך עשרות שנים מאז נבנו הבניינים, ועל כל פנים במשך למעלה מ-30 שנה. מסקנה דומה עולה גם מתשריט המצוי בתיק הבנין בעירייה של הבניין ברח' המרי 56, תשריט שהוגש על ידי הנתבעים 1-10 בשנת 1980, במסגרת בקשה לתוספת בנייה. המעבר סומן על גבי תשריט זה, וסומן גבול החלקה בין המרי 54 ובין המרי 56.
מנגד, הובאה מטעם הנתבעים עדות אחת בלבד, זו של הנתבע 6. לטענת התובעים, הנתבע 6 רכש את דירתו בשנת 2003 בלבד, ולכן הוא אינו יכול להעיד ביחס למה שקרה לפני כן. בנוסף, הנתבע 6 אישר כי דירתו מצויה בחלק הדרומי של הבניין, ופונה לצד הרחוק מהמעבר שמצוי בחלק הדרומי של הבניין. הנתבעים לא הביאו עדויות נוספות, וענין זה צריך להיות בעוכריהם.
התובעים טוענים, לכן, כי הם הוכיחו כי הם עושים שימוש בזכות מעבר שיכולה לשמש נושא לרישום זיקת הנאה, וכי השימוש במעבר הוא שימוש נוגד גלוי לעין, שאינו נובע מזכות חוזית או אחרת שהעניק בעל המקרקעין הכפופים. הם הוכיחו שימוש במשך למעלה מ-30 שנה, וכי לכן יש להיעתר לתביעתם.
הנתבעים 11-21 לא התנגדו לתביעה, וחלקם (נתבעים 11-14 ו-19-20), אף הודיעו בכתב לבית המשפט כי הם מסכימים למתן זיקת הנאה לטובת התובעים במעבר, וכי הם מסכימים לחתום על כל המסמכים הנדרשים לצורך כך. הנתבעים 15, 16, ו-18 לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיונים.
הנתבעים 10-1 (שיכונו להלן: "הנתבעים"), התנגדו לתביעה. בסיכומים מטעמם הם טענו כי אין די בעדויות התביעה כדי להוכיח שימוש ארוך שנים במעבר. נטען כי רק תובעת אחת (תובעת 6) העידה כי היא עוברת במעבר למעלה מ-30 שנה. רוב התובעים כלל לא העידו. בנוסף, כך נטען, לא ניתן לרכוש זיקת הנאה במעבר, מאחר שמדובר במקרקעי ציבור שהם בבעלות הקרן הקיימת, בהם לא ניתן לרכוש כלל זיקת הנאה. עוד נטען כי אף אם התובעים רכשו זיקת הנאה, יש לבטל אותה משום שחל שינוי נסיבות המצדיק את ביטולה, ומשום שהתובעים ויתרו על זכותם – ככול שהיתה להם זכות כזו.
יוער כי לתובעים ניתנה זכות תשובה, אולם מאחר שכפי שיפורט להלן אני סבורה כי דין התביעה להתקבל, לא היה צורך להמתין לתשובת התובעים.
להלן יידונו טענות הצדדים.
האם הוכח שימוש במעבר במשך 30 שנה?
התביעה דנן היא תביעה לרישומה של זיקת הנאה לטובת מקרקעין.
מכוח ס' 92 לחוק המקרקעין, זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין – המכונים "מקרקעין זכאים". ההלכה הפסוקה קבעה כי כאשר הזיקה משרתת את בעלי המקרקעין הזכאים באופן שאינו ניתן להפרדה מזכויותיהם במקרקעין, תהיה הנטייה לראות בזיקת ההנאה – זיקה לטובת המקרקעין. כזו היא זיקת ההנאה במקרה דנן, שקשורה למקרקעין (בנייני התובעים), ואינה מהסוג המשרת את המשתמש באופן אישי (כגון זכות של אדם לבקר במקום מסוים – ר' ע"א 700/88 אסטרחאן נ. בן חורין פ"ד מ"ה (3) 720, להלן: "פס"ד אסטרחאן", בעמ' 737). כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, זיקת ההנאה אינה אישית אם כן, אלא היא נוגעת למקרקעין.
ס' 94 לחוק המקרקעין קובע:
"מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנה רצופות, רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה".
בפס"ד אסטרחאן נקבע כי התקופה של 30 שנה, יכולה לכלול גם את התקופה לפני שחוק המקרקעין נכנס לתוקף.
בפסה"ד אסטרחאן נבחנה גם שאלת אופן ההוכחה של שימוש במשך תקופת ההתיישנות, מקום שמדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין. ראשית נקבע באותו ענין, כי על-מנת שהשימוש יבשיל לכדי זיקת הנאה, עליו להיעשות "במשך תקופה של שלושים שנים רצופות". הרציפות הנדרשת היא של תקופת השימוש ולא של השימוש עצמו. יש לציין עוד, שרציפות השימוש עצמו נקבעת על-פי מהותה של הזכות הנטענת. בענייננו, השימוש הרלוונטי הוא שימוש במעבר, ויש לבחון האם הוכח שימוש כזה במשך 30 שנה רצופות.
באשר לדרישת הרציפות, קבע בית המשפט בפס"ד אסטרחאן, כי כאשר היחס בין המשתמשים הוא יחס של חליפוּת, באופן שהמאוחר בזמן בא במקומו של המוקדם, אין שינוי בזכותו המשפטית של המשתמש, ואין להפסיק את תקופת ההתיישנות. המבחן, כך נקבע, אינו מבחן עובדתי בלבד, המתמקד בשימוש הפיזי במקרקעין, אלא זכותו של המשתמש נקבעת בראש וראשונה על פי מבחנים משפטיים. כאשר משתמש מאוחר הוא חליף של משתמש מוקדם מבחינה משפטית, לא חל שינוי בזהות המשתמש.
בפס"ד אסטרחאן, החליפוּת בין המשתמשים היתה חליפוּת בדרך של ירושה. בעניינו, החליפוּת היא בין הבעלים השונים של הדירות. בית המשפט בפס"ד אסטרחאן לא ראה צורך לבחון את שאלת ה-privity of estate, שלא נדרשה לצורך אותו ענין ("לענייננו, אין צורך לקבוע אימתי ייחשבו משתמשים ל- ,privies in estate ודי אם נאמר, שהיחסים שבין יורשים לבין מוריש מספיקים"). בית המשפט ציין, עם זאת, כי חליפוּת כזו הוכרה על ידי המשפט האמריקאי.