פרידמן ואח' נ' חבה ואח'

פסק דין

1.כללי

פסק דין בכתב תביעה (מתוקן) שהוגדר כתביעה לסילוק יד; על פני הדברים וכאמור, למעשה, גם בסעיף 6 של כתב התביעה, על הפרק תביעה לפינוי דיירים מוגנים מנכס המצוי ברחוב המדרגות 3 בירושלים, בו הם מנהלים מאפיה, ובהתבסס על סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 [להלן: "החוק"].

2.עובדות המסגרת

א.אין חולקין שביום 19.6.2007 נרשם התובע 1 כבעל הזכויות של חלקה בה מצויה מאפייה שבבעלות ובניהול הנתבעים 1 - 2. זאת בעקבות הסכם לפיו נרכשה הקרקע כשנה קודם לכן. הגם שעל הפרק ארבעה תובעים, מערכת היחסים בינם לבין עצמם נעדרת רלוונטיות לסכסוך דנן, ובאשר התובע 1 נרשם כבעלי הנכס ומשיקולי נוחות, מכאן ולהלן: "התובע" (ובמקרים המתאימים - "התובעים").

ב. הנתבעים 1 ו-2 מצויים במקום כדיירים מוגנים מכוח הסכם שנחתם ביום 29.10.1969. מעמדם בנכס כדיירים מוגנים אינו במחלוקת וכך גם העובדה שמנהלים הם במקום מאפייה. ההסכם המקורי מקנה את הזכויות לנתבעים 1 – 2, ואלה פועלים באמצעות הנתבעת 3. כל אלה, בנסיבות העניין, מכאן ולהלן: "הנתבעים".

ג. על החלקה היו בעלי זכויות נוספים כדיירים מוגנים, אלה כבר פונו ובעלי הזכויות האחרונים השוהים במקום, ושביחס אליהם ניטשות מחלוקות בין הצדדים, הם הנתבעים.

ד. התובעים ביקשו ואף קיבלו היתר בנייה. היתר הבנייה שנחתם ביום 2.7.2009 – בפני בית המשפט.

ה. ההידברות המחויבת למציאת נכס חלופי, בהתאם לדרישות החוק, ידעה עליות ומורדות, אך רוב הזמן דשדשה במקום. פתרון מוסכם שיאפשר, מן הצד האחד, את פינוי הנכס באופן בו יתאפשר לבעליו לעשות שימוש בהיתר הבנייה ולבנות במקום, ומן הצד האחר, פתרון מיטבי גם לנתבעים – לא נמצא. נוכח זאת מצאה המחלוקת את דרכה פתח בית המשפט.

ו.ולבסוף מחויב בית המשפט לציון המסגרת המשפטית המהווה רקע למחלוקת זאת והמגולמת בסעיף 131(10) לחוק, הקובע עילת פינוי כאשר:

"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

3.הערות מקדימות לטענות הצדדים

א.עמדת התובעים, יסודה בראש ובראשונה, בדבר המחוקק, כמפורט לעיל, במדיניות הראויה המעוגנת גם בפסיקת בית המשפט שאותה ציטטו, בצדק, באי כוחם הנכבדים של התובעים, ולפיה, על בית המשפט לחתור, כפי הניתן, לפינויים מנכסים של דיירים מוגנים שבשהייתם במקום מעכבים את האפשרות למימוש מיטבי של הקרקע, לפיתוחה ולבנייתה לרווחת הציבור, ואת האפשרות הלגיטימית של משקיעים שרכשו את הקרקע, לממש פוזיטיבית את השקעתם. כמו כן מתבססת עמדת התובעים על כך שהיה בידם לקבל היתר בנייה, ועל סידור חלופי מוצע, בגבעת שאול, הצעה שעתידה לעמוד במרכז הדיון בהליך זה.

ב. ומנגד, הנתבעים, שפרטו את טענותיהם באמצעות באת כוחם הנכבדה, ובפיהם טענות, בעיקר משתי קבוצות עיקריות. ראשית, ביקשה ההגנה לטעון לאי תחולת סעיף 131(10) הנ"ל, תוך מאמץ ללמד על כך שאין התובעים עומדים בתנאיו המצטברים של סעיף זה, שרק בהתמלאם יש בסיס לטענות המכוונות לפינוי הדיירים המוגנים; ושנית, כי אפילו יש לכך אחיזה בנסיבות העניין, הסידור החלופי המוצע, אין בו כדי לאזן וכדי לספק.

ג. אך במאמרות מוסגרים אשוב לדברים שקיבלו ביטוי לאחר הסיכומים, כי עשה בית המשפט מאמץ ניכר להוביל את הצדדים לפתרון מהיר ומאוזן, וייתכן שאף היה בכך כדי לקרב את עמדות הצדדים. עם זאת, לפחות לעת הזאת, המאמצים טרם נסתייעו. משיקולי מדיניות, מחויב, לטעמי, בית המשפט, להבחין, הבחן היטב, בין טענות הצדדים וראיותיהם בהליך גופו, לבין המאמצים שנעשו למציאת פתרון לאחר גמר הסיכומים. פסק דין זה יצטמצם, אפוא, לטענות שפורטו בכתבי הטענות ולראיותיהם.

4.הסידור החלוף המוצע

דומה, שמטעמים שבבהירות הדיון, נמצא לנכון להקדים את מסקנת בית המשפט לפירוט נימוקיו, באשר יתרום הדבר להבנה ברורה ומוסדרת של שיקולי בית המשפט. את החלופה המוצעת מצאתי להגדיר כחלופה העומדת בגבול הסביר: על הפרק חלופה שאינה מופרכת, בנסיבות המתאימות ובהעדר חלופות עדיפות – אישורה, גם על ידי בית המשפט, היא בגבול הסביר. עם זאת, חלופה אופטימאלית, כזו שלא ניתן להבין מדוע מסרבים הנתבעים לחבקה לחיקם בנפש חפצה – היא לא. פירוט יתרונותיה, כמו גם חסרונותיה, אך יבסס ויבהיר את הטעמים למסקנתו זו של בית המשפט.

א.תחילה לאפיוניו של הנכס נשוא המחלוקת. על הפרק נכס המצוי בשכונת נחלת אחים, מצפון לשכונת שערי חסד, ממערב למרכז העיר וממזרח לגן סאקר. שטח החלקה הכולל – כ- 420 מ"ר. אשר לגודל השטח שבו מנהלים הנתבעים את עסקם, עלו מפיהם, בשלבים שונים ובמסמכים שונים, מספר גרסאות, ואולם, ככל הנראה, שטחו הממשי כ- 55 מ"ר [ראה עמוד 28 שורה 1 לפרוטוקול]. ביחס לתמונה הכוללת, ובכלל זה גם ביחס למושכר נשוא המחלוקת והנכס החלופי, מונה על ידי בית המשפט שמאי המקרקעין מר יריב סיקרון, וחוות דעתו – על שולחן בית המשפט.

ב.לא היה בידי התובעים להציע סידור חלופי התואם לחלוטין את הקיים או כל נכס אחר באותה שכונה. תחת זאת הוצע לצורך ניהול המאפייה נכס שגודלו, אמנם, כפול, אך בשכונה אחרת: באזור המסחרי – תעשייתי בגבעת שאול. כפי שצוין בחוות דעת סיקרון, מצויים בשוק המקרקעין מעט נכסים מסחריים אופציונאליים בדמי מפתח, בוודאי באזור הסמוך למושכר נשוא המחלוקת. מעבר לכך, בסעיף 10 לחוות דעתו מיום 2.2.2012, התייחס סיקרון גם לנכס המוצע בגבעת שאול. הנכס החלופי המוצע בגבעת שאול מצוי שלא בקומת הקרקע, בניגוד למאפייה הקיימת, אם כי מעלית משא פועלת במבנה. בין יתרונות החלופה, נמצא להדגיש, את גודלה, שהוא רב משמעותית מגודלו של המושכר הנוכחי, אלה נסיבות בהן יש אף סבירות ריאלית לכך שיתאפשר קבלת רישיון עסק למושכר, וגם הבנייה שהיא חדשה יחסית, יש בה מידה של יתרון. במקום אף פועלות, ככל הנראה, מאפיות נוספות. ואולם, אל מול היתרונות ישנם גם חסרונות ממשיים. שניים מבין החסרונות כבר קיבלו ביטוי, ויסודם בכך שאין המדובר בקומת קרקע, ואף העתקת עסק לשכונה אחרת, מגולם בה, כמעט בהכרח, חסרון, באשר, מדרך העולם, חפץ כל בעל עסק להותיר את עסקו באותה שכונה, וזאת מטעמים מסחריים ואף אחרים. חסרון נוסף מגולם בקשיי חנייה, וכלשון סיקרון בעמוד 26 לחוות דעתו: "באזור תנועה -כבדה של כלי רכב וניכרת בו מצוקת החניה". לצד האמור תצוין טענה רלוונטית שפורטה על ידי הנתבעים, ביחס למצבים בהם מעלית המשא מתקלקלת, חשש שאין כדוגמתו במקום הנכחי.

ג.מעבר לאמור, המהווה, למעשה, את הגורמים העיקריים הנצרכים להכרעת בית המשפט, עלו במהלך הדיון הראייתי נקודות נוספות ואתן להן ביטוי אך בתמצית. אפתח בגורמים שבעיקרם, יש בהם כדי לחזק את עמדת התובע.