פרחי ואח' נ' מועצה מקומית זכרון יעקב ואח'

החלטה

1. התובע הוא דייר מוגן מאז 1980 בבית עסק, שהמועצה המקומית הנתבעת היא בעליו. התובע מקיים במושכר חנות למכירת מוצרי חשמל. בכתב התביעה פורט כי החנות היא יחידה דרומית במבנה חד קומתי המכיל מספר חנויות. בבניין היה מבנה שירותים שהצדדים חלוקים אימתי הוקם, והתובע טוען כי שירת הדיירים כולם.

הנתבעת אפוא פועלת בשני כובעים: רשות מקומית ובעלת בית לפי חוק הגנת הדייר.

2. התובע מייחס לנתבעת ניסיונות לנשלו מן המושכר לאור רצונה בהריסת המבנה כולו במסגרת תוכניות להרחבת רח' ז'בוטינסקי: נטען כי הנתבעת הציעה לתובע נכס חלופי בדיירות מוגנת , וכי התובע דחה ההצעה לאור המיקום שלא התאים לצרכי העסק. טוען התובע שמשכך, הנתבעת בחרה בדרכי עקיפין של הפעלת לחץ כדי להביא לפינויו: במסגרת זו עקרו פקחי הנתבעת שלט שהתקין התובע, והרסו את מבנה השירותים : עובר לאותה פעולת הריסה טוען התובע כי שיפץ את מבנה השירותים על דרך החלפת 3 מ"ר של ריצוף , החלפת אסלה, תיקון הדלת (ככל הנראה תוך התקנת מנעול שכן התובע מבאר שנתן מפתח לשוכר נוסף לשימושו ושימוש לקוחותיו) . עוד נטען כי הנתבעת עקרה מזגן שהיה תלוי על קיר השירותים. בישיבה הובהר כי המזגן הותקן לערך לפני שנה.

3. המועצה הבהירה בכתב הגנתה כי הבניין מיועד להריסה, על פי היתר שהוציאה הועדה המקומית, וכי הצדדים אכן באו בדברים במגמה לאתר נכס חלופי לתובע. נטען כי התובע פלש לחנות הסמוכה לחנותו לצורך התקנת קווי מים וחיבור תשתית למיזוג אוויר, כי השלט הותקן בניגוד לחוק העזר העירוני, ובאי קבלת אישור המועצה כבעלת הנכס; וכי אכן הסירה הנתבעת את האסלה והכיור במבנה השירותים שגם עליו השתלט התובע שלא כדין, כאשר הרס מבנה השירותים נעשה כדין במסגרת היתר ההריסה למבנה כולו. עוד הבהירה המועצה כי הסכם השכירות אינו כולל ולא כלל מבנה שירותים וכי אותו מבנה היה שייך למועצה, נהרס בזמנו (לשיטתה) ע"י דייר קודם וקומם מחדש כאמור על ידי התובע. הנתבעת טוענת כי פעולותיו הנמרצות של התובע לעת האחרונה תוך השתלטות על שטחים שמחוץ למושכר (החנות הסמוכה לצורך העברת צנרת למזגן, ותאון השירותים) אינן מקריות ונובעות דווקא על רקע המו"מ בין הצדדים.

4. הוגשה בקשה לסעדים זמניים ממן צוי עשה שביקשו לחייב המועצה להשיב המצב לקדמותו ביחס לקימום מבנה השירותים, התקנת המזגן, ורשות להתקנת השלט על מבנה החנות. התיק העיקרי כולל תביעה כספית בגין אובדן זמן והוצאות כספיות בשל השירותים, השלט שנעקר והמזוג (המועצה ביארה כי המזגן השירותים והכיור שנעקרו הוחזרו, והשלט הוחזר או נשמר).

5. בישיבת ה 21.10.09 הגיעו הצדדים להסדר כדלקמן לגבי נושא המזגן והשלט:

א. המזגן יתלה על קיר החנות של התובע.

ב. המועצה תבחן בחיוב מתן אישור לתליית שלט במתווה הסטנדרטים המקובלים בזכרון יעקב עליהם הצהיר נציג המועצה בדיון: שלט מעל הדלתות , מתחת לגג ולא עליו.

6. נותר במחלוקת הסעד הזמני המבוקש של צו עשה שיחייב המועצה בקימום מחדש של מבנה השירותים שנהרס או לחלופין הקמת תא שירותים יביל בסמיכות למבנה, בבחינת "ביצוע מקורב" שישיב המצב לקדמותו. המבקש הפנה לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) , כאשר תחת הכותרת "מתקני תברואה" יש הפניה לטבלאות שבפריט 3.6.3.10 שבהן מצויין שבחנות שבה עובדים עד 15 איש יש להתקין 2 אסלות . המועצה טוענת כי ניתן להשתמש בשירותים ציבוריים המרוחקים 73 מטר בקו אוירי מן המושכר (המרחק המדויק שנוי במחלוקת בין הצדדים). לשיטת המועצה, ממילא אין תחולה לתקנות אליהן הפנה המבקש, בשים לב למועד התקנתן ולמועד בניית המבנה שקדם להן. מבלי צורך לקבוע מסמרות, נראה כי עשוי להיות טעם בטענה אחרונה זו ככל שהלו"ז הנטען בה מדוייק, וכל עוד לא מצביע המבקש על תחולה רטרואקטיבית מפורשת לתקנות; כך, בשים לב לכך שעסקינן בקביעת נורמה בתחום התכנון והבניה שאמורה לחייב מכאן ולהבא ביחס לתשתיות ובניה מחויבות. שאלה זו מכל מקום נפרדת מן השאלה שמעורר המבקש (ראה להלן) – האם פעלה המועצה כדין בהרס השירותים הקיימים, אף בשים לב לקיום התקנות, ואף אם נניח שאין להן תחולה ישירה. התשובה לשאלה האחרונה נוגעת גם לשאלה השנויה במחלוקת האם שיפץ המבקש שירותים קיימים, או שמא כבר לא היו שירותים קיימים והמבקש הקים אותם מחדש בלא רשות.

7. ביקשתי התייחסות הצדדים ביחס לסמכותה של ערכאה זו לדון בסעד המבוקש. לאחר הגשת הסיכומים בעניין , נחה דעתי כי אכן אין הסעד המבוקש בסמכותו של בית משפט השלום.

8. בין הצדדים יחסים של בעל בית ודייר כמשמעות הביטויים בסע' 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. פרק ה' לחוק הגנת הדייר דן בשירותים ותיקונים בהם מחויבים בעל הבית והדייר המוגן ביחסים שביניהם. השאלה האם חב בעל הבית מכוח פרק ה' בהקמת שירותים (או במקרה זה הקמתם מחדש) שישרתו הדייר המוגן אף אם אינם חלק מן המושכר, נפרדת משאלת הסמכות. אך מכל מקום מסמכותו של ביה"ד לשכירות לדון בסעד זה ולחייב בעל הבית בתיקון או שירות, אם מצא שיש לאחרון חובה לכך (סע' 68 ו 69(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]).

יש לציין כי חלק מן הטרמינולוגיה של חוק הגנת הדייר נמצאת לעתים ארכאית לאור מועד חקיקתו, וחרף תיקונים שעבר עד לנוסח המשולב. כך, במסגרת החובות המוטלות על בעל בית בגדרו של החוק, נמצא שהוא חייב בדאגה להרקתו הסדירה של בור השופכין (וראה במקביל סע' ז(3') לתוספת לתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים).

9. שקלתי האם לא נכון יהא להעביר הדיון לביה"ד לשכירות שלו הסמכות המקומית (סע' 3 לתקנות הגנת הדייר (סדרי הדין בבתי הדין לשכירות)) ואולם בנסיבות לא מן הראוי לעשות כן. כעולה מסיכומיו בשאלת סמכות, התובע עצמו אינו מעוניין להתדיין בביה"ד לשכירות , השאלה האם אכן החובה להקים או להקים מחדש שירותים ניתנת להיגזר מפרק ה' לחוק הגנת הדייר אינה פשוטה, ובנוסף , אף אם התשובה חיובית (ואיני מחווה דעה) עשוי שתקום התנגשות בין חוק הגנת הדייר לבין דיני התכנון והבניה, משעה שהמבנה כולו , לרבות תאון השירותים שהיה קיים, מיועד להריסה בהיתר של הועדה המקומית. התובע בסיכומיו מדגיש כי את הסעד המבוקש אין הוא משתית על דיני הגנת הדייר, אלא על היותה של הנתבעת רשות שלטונית, כאשר פעולת ההריסה נעשתה במסגרת כובעה של הנתבעת כרשות שלטונית, מכוח אותו היתר הריסה, אלא שהנתבעת לא הרסה המבנה כולו אלא תא השירותים בלבד, כפעולה נקודתית שנועדה לפגוע בעניינו של התובע כדייר המוגן האחרון שבמבנה (יתר השוכרים אינם בשכירות מוגנת). כרשות שלטונית, כך הטענה, הנתבעת אמונה על אכיפת אותן תקנות שלטענת המבקש מחייבות בית עסק להתקין שירותים, והנה לא זו בלבד שלא אכפה אלא אף הרסה (את השירותים).

10. אכן ככל שהסעד המבוקש מתיימר להשתית עילתו על המשפט המנהלי, ולא על דיני הגנת הדייר, ואף אם אצא מהנחה שלטובת המבקש כי יש תחולה לתקנות (או לחלופין הקרנה על חובות המועצה הנגזרת מקיומן, אף אם אין להן תחולה), לא נראה שביה"ד לשכירות הנה הערכאה המתאימה אף לגוף הענין לדון בסעד המבוקש. אלא שאז מציבה עצמה שאלת הסמכות גם בפני ערכאה זו. שכן נראה שהסמכות קנויה אז לבית המשפט לעניינים מנהליים, כאשר בית המשפט מתבקש ליתן צו עשה לרשות המקומית (ועוד כסעד זמני שישיג את מטרתה של התביעה העיקרית בניגוד לתורת הסעדים הזמניים; מכל מקום מדובר רק בשיקול מצטרף והשאלה הנגזרת היא שאלת הסמכות, כאשר הערכאה המוסמכת לדון בסעד זמני, היא זו לה קנויה הסמכות לדון בתביעה העיקרית. הסעד המבוקש של קימום מחדש של מבנה השירותים לא התבקש בתביעה העיקרית, שעניינה סעד כספי וצו מניעה, ולו התבקש היתה עולה לגביו שאלת הסמכות הנדונה כאן): לשם כך מתבקש ביהמ"ש לבקר את שיקול הדעת המנהלי שהופעל "בהריסה סלקטיבית", כך הטענה, של אותו תאון שירותים, ולבדוק האם לא מחויבת הרשות המקומית בכובעה כרשות שלטונית ומכוח חובות שבמשפט המנהלי ואותן תקנות, לקומם מחדש השירותים או לספק מבנה יביל; והסוגיות שלובות אף בשאלות שמכוח דיני התכנון והבניה (כזכור מבנה השירותים שנהרס מצוי במבנה שלגבי כולו ניתן היתר להריסה ע"י הועדה המקומית).

11. אף ב"כ התובע מודע לבעיה זו של סמכות הנחזית כקנויה לביהמ"ש לעניינים מנהליים ולא לערכאה זו. לכן טען כי יש לראות ברשות המקומית כמי שקבלה על עצמה סמכותו של בית משפט זה, משעה שהסכימה לדיון לגופו בנושא המזגן והשלט. אלא שבנושא האחרון של צו עשה להקמת השירותים, ולגביו בלבד, עורר ביהמ"ש מיוזמתו סוגיית הסמכות העניינית. לסמכותו של ביהמ"ש לעורר הסוגיה מיוזמתו בכל שלב, ראה בג"צ 2117/99 מנסור נ' ביה"ד השרעי פ"ד נד(1) 211; סע' 15 לבג"צ 8638/03 סימה אמיר נ' ביה"ד הרבני הגדול (פרסום נבו). יש להבדיל בין ביהמ"ש – שכוחו עמו לעורר סוגיית הסמכות העניינית בכל שלב דיוני, לבין בעלי הדין, שאם ראה אחד מהם לנכון שלא לעורר הסוגיה אלא בשלב מאוחר או לאחר שניהל הליך ולא שבע נחת מן התוצאה – עשוי הוא להיות מושתק מהעלאת הטענה: ע"א 1662/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים פ"ד נו(6) 295, 310-312; בג"צ 8543/04 יעקב נגר נ' ביה"ד הרבני הגדול תק-על 2005(1) 583; רע"א 3640/03 יקירה דקל נ' שוקי דקל (החלטה מיום 16.12.07); רע"א 11183/02 אבנר כלפה נ' רזיה זהבי ואח', פ"ד נח(3) 49. ואכן לא נראה לי שמקרה זה הנו ממין המקרים בהם ראוי שבית משפט זה יזקק לדיון בנושא שאינו בסמכותו משעה שהסוגיות שמציבות עצמן מעוררות נורמות מתחום דיני התכנון והבניה, והפקוח על שיקול הדעת המנהלי של הרשות המקומית (נזכור כשיקול מצטרף, שהועדה המקומית והרשות המקומית אינן אותו גוף, אף אם יש זיקה ביניהן, ואין טענה שהועדה המקומית פעלה שלא בסמכות משהוציאה היתר ההריסה למבנה כולו; מכל מקום אף פיקוח על שיקוליה אינו בתחום סמכותו של בית משפט זה). וראה גם סע' 5(1) לחוק בתי המשפט לענינים מנהליים, בצירוף לסע' 8(א) לתוספת הראשונה לחוק האמור.

איני סבור שהתובענה כמתכונתה מתאימה להעברה לביהמ"ש לעניינים מנהליים, כך שבפני ידון הסעד הכספי שבתביעה העיקרית, ואלו בפני ביהמ"ש לעניינים מנהליים ידון סעד של צו עשה לקימום השירותים שכלל לא התבקש בתביעה העיקרית (התבקשו בה הסעד הכספי וצו מניעה). יש לאפשר למבקש לשקול האם הוא חפץ להתדיין בביהמ"ש לעניינים מנהליים. ככל שהוא סבור שהדין מזכה אותו בסעד המבוקש, יגיש עתירה מסודרת ומתוחמת לערכאה המוסמכת, בעניינים שבתחום סמכותה.

אני מוחק, בלא צו להוצאות, את הסעד הזמני המבוקש של קימום תאון השירותים.

12. בשלב זה , ובהתאם להודעה שהוגשה, אני קובע התיק לקדם משפט ליום 7.6.10 שעה 10:00 . הצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית בהתאם למוסכם באותה הודעה ביחס לסעד הכספי שנותר לבירור, ולחלופין ישקלו טיעון לפי סע' 79א ביחס לסעד הכספי (עם או בלי רצפה ותקרה).

ניתנה היום, י"ט שבט תש"ע, 03 פברואר 2010, בהעדר הצדדים.