פר"ק 2011-07-12 רועי בן דוד ואח' נ' כונס הנכסים הרשמי

1.בקשה למתן הוראות שהגישו הרוכשים רועי ואיילת בן דוד, במסגרת הליכי פירוק קבוצת חברות חפציבה, להעביר לידיהם את כספי הפיצוי על פי החלטת בית המשפט מיום 25.5.14 ולהכריע בסוגיית הבעלות בזכויות חלל הגג הצמוד לדירתם בפרויקט מחסיה בבית שמש.

רקע עובדתי

2.המבקשים רכשו ביום 18.10.06, מחברת חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ, דירה מס' 15 בבניין 35 במגרש 106, המהווה דירת שלושה חדרים בקומה ראשונה אליה הוצמדו מחסן וגינה, בתמורה לסך של 480,000 ש"ח. בנספח להסכם נקבע כי הרוכשים מודעים לכך שטרם הושלם תכנון הפרויקט וכי במידה ויחולו שינויים מהותיים בתכנון, תינתן בידיהם הזכות לבטל את הסכם הרכישה תוך 30 ימים מקבלת היתר הבניה. לימים, חל שינוי מהותי בתכנון הפרויקט, כך שהדירה הפכה להיות דירת 4 חדרים מתחת לחלל גג. הצדדים לא הצליחו להגיע לעמק השווה והמחלוקת הובאה לפתחו של בית משפט זה (ת"א 9146/07). בסופו של ההליך, נחתם ביום 1.4.07 הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, לפיו יבוטל הסכם הרכישה והצדדים ירכשו את דירה מס' 3 בבנין 34 המהווה דירת 3 חדרים אליה הוצמדו גינה ומחסן, בתמורה לסך של 453,000 ש"ח. המבקשים חתמו על הסכם חדש ביום 3.7.07 אך חברת חפציבה שיכון נכנסה ביום 6.8.07 להקפאת הליכים. במסגרת הליכי ההקפאה גובש הסדר לצורך הקמת הפרויקט בין הרוכשים, המנהל המיוחד ובעלת הזכויות במגרש, חברת רמת חביב בע"מ. המבקשים הצטרפו להסדר ובעת הזו הוסכם בסופו של דבר שירכשו את דירה מס' 15 בבניין 34. המחלוקת נשוא הבקשה דנא מתמקדת בתנאי הרכישה בנקודת זמן זו. ההסדר אושר על ידי בית משפט זה ביום 11.4.11 (פר"ק 15302-02-11, בקשה 11), ולפיו הוקמה קבוצת רכישה אשר רכשה את הזכויות במגרש מחברת רמת חביב ופעלה להקמת הפרויקט, בהנהגת הנאמן ומנהל הפרויקט ובליווי בנקאי. בשלהי שנת 2014, השלימה קבוצת הרכישה, בהנהגת הנאמן עו"ד חן לבנת ומנהל הפרויקט הרב אברהם ברגר, את הקמת הפרויקט. הדירות בפרויקט אוכלסו למעט שתי דירות אשר נתגלעו מחלוקות כספיות בין רוכשיהן לנאמן. דירת המבקשים הינה אחת מהן.

הבקשה דנא

3.לטענת המבקשים, ביום 28.2.11, חתמו על "הסכם שיתוף לפרויקט" בהתייחס לדירה 15 בבניין 34, מגרש 106 בפרויקט מחסיה בבית שמש, בנוכחות מר אברהם ברגר והנאמן, עו"ד חן לבנת. הדירה בת 4 חדרים, בקומה שמינית ואחרונה וצמוד לה חלל גג. נטען כי בהסכם הרכישה סרב הנאמן לרשום מפורשות כי צמוד חלל הגג מהטעם שדירות מס' 16-15 בפרויקט הינן צמודות גג. הדירה נרכשה תמורת 480,000 ש"ח. ביום 6.6.13, נדרש מהם לשלם סכום נוסף של 330,000 ש"ח תמורת הזכויות בחלל הגג. המבקשים סירבו לשלם וביקשו את הכרעת בית המשפט, בתגובה מנעו מהם את קבלת המפתח לדירה על אף ששילמו את מלוא תמורתה. כן, פנו מר ברגר והנאמן למנהל המיוחד על מנת למנוע את העברת כספי הפיצוי המגיעים להם על פי החלטת בית המשפט ביום 25.5.14. בנסיבות אלו, עתרו המבקשים להעברת הפיצוי ולהכרעה בזכויות בחלל הגג.

4.הנאמן טען כי המבקשים רכשו את הדירה בלא שצמוד לה חלל גג. ככל שנרכשו זכויות בחלל גג, צויינה ההצמדה במפורש בהסכמי הרכישה והדבר בא לידי ביטוי בתמורת הדירה כמו גם בשיעור הרווח הצפוי מרכישת הדירה. למבקשים אין זיקה לחלל הגג ולמעטפת הגג. אין בידי המבקשים בדל ראיה להצמדת הגג. המילים "כולל הצמדת הגג" על התשריט הוספו בכתב ידם של המבקשים וללא הסכמת הנאמן ו/או מנהל הפרויקט. חוזה החכירה ברשות מקרקעי ישראל, אותו ערך וניסח הנאמן, אף הוא אינו כולל את הצמדת הגג. על פי הסכם השיתוף בין חברי קבוצת הרכישה, אשר אושר על ידי בית המשפט ביום 11.4.11, פנו הצדדים ליישוב המחלוקת בהליך בוררות לפני הרה"ג צבי ברוורמן. בין לבין, הציעו הצדדים לשלם תמורת הגג סך של 91,000 ש"ח וההצעה נדחתה בשים לב לעובדה שערכו של החלל 300,000 ש"ח. דא עקא, המבקשים סיכלו הליך הבוררות ולא הסכימו לנהלו אף לפני בורר אחר. לימים, הסתיימה מסירת הדירות לחברי הקבוצה והמבקשים פלשו לדירה בכוח הזרוע ובניגוד להוראות ההסדר, הסכם השיתוף וכנגד הסכמת הנאמן ומנהל הפרויקט. הצמדת חלל הגג במחיר הפסד תפגע ביתר חברי קבוצת הרכישה וללא כל צידוק. מכירת חלל הגג תחולק בין חברי הקבוצה בדרך של הקטנת תשלומי האיזון. ניהולו של הליך משפטי זה מעמיס הוצאות וגורם לקבוצת הרכישה לנזקים כלכליים. אשר על כן, עתר הנאמן לפינוי הרוכשים מהדירה, אליה פלשו בכוח הזרוע, ולאשר לנאמן את מכירת חלל הגג לדיירי הבניין בתמורה מלאה.

5.המנהל המיוחד מחזיק בעמדה כי יש להורות על ביטול הסכם הרכישה לפי דיני הטעות תוך פיצוי המבקשים בהתאם להוראות הסדר הרוכשים. כפועל יוצא, יש להסמיך הנאמן למכור למרבה במחיר את דירת המבקשים ואת חלל הגג. לחלופין, ככל שיבקשו המבקשים להימנע מביטול הרכישה, בידי המבקשים לרכוש את חלל הגג בתמורה מלאה בצירוף הפרשי ריבית והצמדה ממועד השלמת בניית הפרויקט, חודש מרס 2014. לשיטת המנהל המיוחד, הצדדים נקלעו לידי טעות במועד ההתקשרות בהסכם הרכישה החדש, בעוד שהרוכשים סברו כי הינם רוכשים דירת 4 חדרים צמודת גג סברו הנאמן והמנהל המיוחד כי פרטי הדירה החדשה תואמים את ההסכם הקיים. בנסיבות אלו יש להחיל את הוראות סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 ולהורות על ביטול ההסכם ולחלופין, לקיימו תוך תיקון הטעות.

זאת ועוד, הודיע המנהל המיוחד כי חלקם של המבקשים בפיצויים נקבע בהתחשב שדירתם איננה צמודת גג ולא נותר חוב לתשלום, וראוי לקבוע את חלקם לאחר שיוכרעו הזכויות בדירה ובחלל הגג.

6.בתשובתם, פירטו המבקשים את השתלשלות הדברים מבראשית. הכחישו טענה לטעות בכריתת ההסכם וטענו לטעות בכדאיות העסקה. לדידם, הנאמן ומנהל הפרוייקט החליטו לחזור בהם מהצעתם לאחר שעלה ערכו של חלל הגג. המבקשים עמדו על כך שהתוספת "כולל הצמדת חלל" נרשמה בתשריט המקורי בידיעתו המלאה של הנאמן ובנוכחותו, התשריט שמור בתיק המבקשים במשרדיו של הנאמן ובידי המבקשים העתק בלבד. עוד הוסיפו, כי במסגרת שכנועי הנאמן שירכשו את דירה מס' 15 חלף דירה מס' 3, הוצגו לפניהם "תכנית קומה ד'- פתרון לעלייה לאופציה בחלל הגג" ו"תכנית קומת גג" על מנת להמחיש להם את יכולתם ליהנות מחלל הגג ולעשות בו שימוש. כן נטען, העובדה שהנאמן לא רשם ברשות מקרקעי ישראל את הגג בצמוד לדירה מעידה על חוסר תום ליבו. מהות הבקשה הינה הפיצוי המגיע למבקשים וזכויותיהם בחלל הגג וביטול הסכם הרכישה ופינויים מהדירה אינו עומד על הפרק. המבקשים נכנסו לדירה כדין ויעיד על כך פרוטוקול החתום על ידי נציג הנאמן ונציג הקבלן, הכולל דו"ח ליקויים בדירה אשר לימים תוקנו.

7.בדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 10.3.15, הגיעו הצדדים לכלל הסכמה כי על המבקשים לשלם עבור רכישת החלל הצמוד לדירתם והותירו להכרעת בית המשפט את שיעור התשלום. לעניין זה, הדגישו המבקשים כי יש לגזור את תוספת התשלום מהפער שבין תמורת הדירה ששילמו ובין תמורת יתר דירות הגג בפרויקט, העומד על סך של 50-120 אלף ש"ח. הנאמן הדגיש כי בניית הפרויקט הושלמה במתכונת של "קבוצת רכישה" בהסתמך על תשלומים עתידיים שונים וביניהם תמורת מכירת חללים במבנה. מכאן, קבוצת הרכישה תישא בגירעון שעלול להיווצר בקופת הרכישה ככל שתוקנה למבקשים הנחה ברכישת חלל הגג הצמוד לדירתם. במכלול הדברים, הציע הנאמן להעמיד את התמורה על 250,000 ש"ח. המנהל המיוחד ביקש להדגיש כי כיבד את התמורה שנקבעה לכל דירה בהסכם הרכישה שנחתם בין הרוכש ובין חברת חפציבה. דא עקא, במציאות של חדלות הפירעון לא ניתן להעניק הנחות והטבות ולא ניתן להשוות את התמורה הריאלית לתמורה שנקבעה על ידי חברת חפציבה לאחר משא ומתן עם הרוכשים ומשיקולי מסחר שאינם לגיטימיים במציאות של חדלות פירעון.

דיון והכרעה